紀(jì)巧莉

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)營改增實施以來，對于采用一般計稅方法核算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用及開發(fā)間接費(fèi)用，因涉及到的進(jìn)項稅抵扣事項比較復(fù)雜，核算難度增加不小，如何正確核算及抵扣，成為該行業(yè)財務(wù)人員普遍關(guān)系的問題，為此筆者進(jìn)行了相應(yīng)的歸納整理，希望能給各企業(yè)財務(wù)人員提供一個較全面的參考意見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)營改增 成本費(fèi)用 一般計稅方法核算 進(jìn)項稅

2016年5月1日房地產(chǎn)業(yè)營改增實施以來。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員面臨新舊稅制的過渡和財務(wù)核算的巨大變化，尤其對于采用一般計稅方法核算的的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，因涉及到進(jìn)項稅的抵扣，核算難度增加不小，在所有會計核算事項中，期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用）以及開發(fā)間接費(fèi)用因核算事項繁多，涉及抵扣增值稅進(jìn)項發(fā)票的復(fù)雜性及多樣性（有的核算事項不允許抵扣進(jìn)項稅，而允許抵扣進(jìn)項稅覆蓋了多種稅率），成為企業(yè)財務(wù)人員普遍關(guān)心的問題，如何進(jìn)行正確核算及抵扣，筆者進(jìn)行了以下歸納：

一、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用中不允許作為增值稅進(jìn)項稅額抵扣的事項包括：職工教育經(jīng)費(fèi)除外的所有職工薪酬范圍內(nèi)事項，差旅費(fèi)中的餐費(fèi)及出差補(bǔ)助，長短途客運(yùn)票、火車票、飛機(jī)票，市內(nèi)交通費(fèi)中的打車票和公交票，業(yè)務(wù)招待費(fèi)，因為管理不善被盜丟失的存貨，法院收取的訴訟費(fèi)，稅金，殘疾人就業(yè)保障金，防洪基金，價格調(diào)節(jié)基金。以上事項不需區(qū)分不含稅價和進(jìn)項稅全額計入管理費(fèi)用。除此之外的其他事項需區(qū)分不含稅價和進(jìn)項稅額賬務(wù)處理如下：

借：管理費(fèi)用—二級明細(xì)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款

管理費(fèi)用下核算事項眾多，不同的供應(yīng)商（小規(guī)模納稅人或一般納稅人）提供發(fā)票不同，可抵扣進(jìn)項稅率不同；不同的核算事項進(jìn)項稅抵扣稅率也不相同。管理費(fèi)用下常見核算事項可抵扣進(jìn)項稅稅率歸納如下：

（1）可抵扣進(jìn)項稅率為17%的核算事項有（供應(yīng)商為一般納稅人）：花卉租賃費(fèi)、辦公用品購置費(fèi)、辦公用具修理費(fèi)、桶裝水、火力發(fā)電電費(fèi)、小水力發(fā)電電費(fèi)、汽車油費(fèi)、車輛修理費(fèi)、低值易耗品、勞保用品。

（2）可抵扣進(jìn)項稅率為13%的核算事項有（供應(yīng)商為一般納稅人）：自來水費(fèi)。

（3）可抵扣進(jìn)項稅率為11%的核算事項有（供應(yīng)商為一般納稅人）：房租費(fèi)、房屋裝修費(fèi)、房屋修繕費(fèi)、郵政郵寄費(fèi)、電話費(fèi)、電話初裝費(fèi)、寬帶初裝費(fèi)、停車費(fèi)

（4）可抵扣進(jìn)項稅率為6%的有（供應(yīng)商為一般納稅人）：職工教育經(jīng)費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、住宿費(fèi)、車輛保險費(fèi)、物流快件費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)、咨詢顧問費(fèi)、審計鑒證費(fèi)、集團(tuán)管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安保費(fèi)。

（5）可抵扣進(jìn)項稅率為5%的有：一級二級公路、橋、閘通行費(fèi)，租用一般納稅人房產(chǎn)的房租（2016年4月30日取得的房產(chǎn)，按簡易計稅辦法計稅），租用小規(guī)模納稅人及其他個人房產(chǎn)的房租（住房除外）。

（6）可抵扣進(jìn)項稅率為3%的有：高速公路通行費(fèi)、小規(guī)模納稅人提供的服務(wù)事項（房租除外）。

（7）可抵扣進(jìn)項稅率為1.5%的有：租用個人住房的房租費(fèi)。

二、銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用核算與管理費(fèi)用會計核算方法基本相同，但是銷售費(fèi)用中需要注意的是促銷品贈送問題。如果促銷品隨同開發(fā)產(chǎn)品一同贈送給業(yè)主，則不需要單獨(dú)另行視同銷售，可認(rèn)為促銷品的銷售價格已經(jīng)包含在開發(fā)產(chǎn)品銷售價款中，一律按照房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主實際收訖的價款征收增值稅即可，賬務(wù)處理如下：

（1）購進(jìn)促銷品

借：庫存商品

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款

（2）促銷贈送

借：銷售費(fèi)用—促銷禮品費(fèi)

貸：庫存商品

如果促銷品隨機(jī)贈送給潛在業(yè)主，或者以抽獎的方式贈送給中獎業(yè)主，則需要單獨(dú)視同銷售，賬務(wù)處理如下：

借：銷售費(fèi)用—促銷禮品費(fèi)

貸：庫存商品

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交代扣個人所得稅

銷售費(fèi)用下常見核算事項可抵扣進(jìn)項稅稅率歸納如下（和管理費(fèi)用重復(fù)事項不再贅述）：

（1）可抵扣進(jìn)項稅率為17%的有（（供應(yīng)商為一般納稅人）：銷售模型費(fèi)、印刷費(fèi)、促銷禮品費(fèi)、中介策劃費(fèi)。

（2）可抵扣進(jìn)項稅率為13%的有（供應(yīng)商為一般納稅人）：未售房產(chǎn)的取暖費(fèi)。

（3）可抵扣進(jìn)項稅率為11%的有（供應(yīng)商為一般納稅人）：臨時售樓部和樣板房建造費(fèi)。

（4）可抵扣進(jìn)項稅率為6%的有（供應(yīng)商為一般納稅人）：廣告宣傳費(fèi)、會議展覽費(fèi)、銷售代理費(fèi)、市場調(diào)查費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)。

（5）可抵扣進(jìn)項稅率為3%的有 ：所有小規(guī)模納稅人提供的服務(wù)事項。

三、財務(wù)費(fèi)用

財務(wù)費(fèi)用主要核算賬戶管理費(fèi)、網(wǎng)銀證書年費(fèi)、銀行轉(zhuǎn)賬短信服務(wù)費(fèi)、賬戶維護(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)賬手續(xù)費(fèi)、詢證函費(fèi)用、POS機(jī)刷卡費(fèi)、印鑒變更手續(xù)費(fèi)、銀行支票工本費(fèi)、流動資金借款利息支出、一般借款輔助費(fèi)用。

利息支出及向貸款方支付的咨詢顧問費(fèi)不能作為進(jìn)項稅額扣除，除此之外的其他費(fèi)用以及因為貸款而發(fā)生的向第三方支付的資產(chǎn)評估費(fèi)用、抵押費(fèi)用、審計費(fèi)用等借款輔助費(fèi)用可以作為進(jìn)項稅額扣除，適用6%稅率。因此房地產(chǎn)企業(yè)接受上述可抵扣進(jìn)項稅的金融服務(wù)時，一定要注意向?qū)Ψ剿饕鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票，賬務(wù)處理如下：

借：財務(wù)費(fèi)用—直接收費(fèi)金融服務(wù)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款

四、開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)用科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，核算內(nèi)容和管理費(fèi)用類似，不能作為進(jìn)項稅額抵扣的事項為：直接為工程項目服務(wù)的前期部、工程部、成本部、預(yù)算部人工工資和福利費(fèi)，發(fā)生上述事項時應(yīng)當(dāng)全額計入開發(fā)間接費(fèi)科目，但是上述人員的教育經(jīng)費(fèi)可以作為進(jìn)項稅額抵扣。其他開發(fā)間接費(fèi)則區(qū)分不含稅價和進(jìn)項稅額賬務(wù)處理如下：

借：開發(fā)間接費(fèi)—二級明細(xì)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款

如果多個項目共同負(fù)擔(dān)，則注意月底按照各個項目建筑面積分配進(jìn)各自開發(fā)成本。因開發(fā)間接費(fèi)下常見核算事項可抵扣進(jìn)項稅稅率和管理費(fèi)用大致相同，所以不再一一列舉。

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算變得復(fù)雜化，各企業(yè)應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)稅收政策、法規(guī)，做好相應(yīng)會計核算，同時充分重視對發(fā)票尤其是進(jìn)項稅發(fā)票的管理，報價相同的情況下盡量取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票，以便有效減低企業(yè)的增值稅稅負(fù)。

參考文獻(xiàn)

[1]李雪.淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施[J].《中國集體經(jīng)濟(jì)》，2016（9）：77-78.

[2]楊芙蓉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本核算[J].《財經(jīng)界：學(xué)術(shù)版》，2011（10）：91-91.