【摘要】房地產(chǎn)作為我國深化改革的重要項(xiàng)目,一直是我國重點(diǎn)關(guān)注的民生問題,但近幾年房地產(chǎn)市場增長趨勢逐步減緩,國家調(diào)控政策頻出,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多問題。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場表現(xiàn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供一定的防范意見,以期房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè),一直備受關(guān)注。2016年北上廣出臺(tái)最嚴(yán)房價(jià)調(diào)控政策,導(dǎo)致房價(jià)大幅下降,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機(jī),此時(shí)各房地產(chǎn)企業(yè)如何防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)化解就成為關(guān)注重點(diǎn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場表現(xiàn)
(一)房地產(chǎn)整體行業(yè)告別高速增長,企業(yè)內(nèi)部改革需求加大
2015年整體樓市銷售依然呈下行趨勢沒有改變,但降幅大幅收窄。1~5月全國商品房銷售面積35,996萬平方米,商品銷售額24,409億元。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變,增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。2015年5月國房景氣指數(shù)創(chuàng)我國歷史低值。而房地產(chǎn)的庫存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力又都在持續(xù)增加,房地產(chǎn)行業(yè)整體改革迫在眉睫。
(二)我國人口紅利逐步消失,城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用減慢
我國人口紅利逐步減弱,這主要由于新生兒的減少和人均壽命的持續(xù)增長,以及老齡化問題日益加重。雖然國家最新推行的戶籍制度改革,使得原常住非戶籍人口可以取得城市戶籍,但這種快速增長的城鎮(zhèn)化率卻并沒有很大程度的對(duì)房地產(chǎn)市場和我國經(jīng)濟(jì)起到帶動(dòng)作用。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)中國企占比高,但運(yùn)營效率相對(duì)較低
在我國房地產(chǎn)行業(yè)中,國企所占比重較大,TB股上市房地產(chǎn)公司共166家,其中央企12家,地方國企63家,兩者加起來占我國上市房地產(chǎn)企業(yè)接近一半,在房地產(chǎn)板塊中總資產(chǎn)國有權(quán)重近4成,但就運(yùn)營效率分析,國有房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行效率要低于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平。
(四)土地供應(yīng)逐漸緊張,價(jià)格增漲幅度加大
我國土地供應(yīng)整體偏緊。在2003~2013年期間,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地面積的購置上僅僅增長了8.7%,而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個(gè)主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地價(jià)格的增速明顯超過同期商品房銷售均價(jià)的上漲。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場表現(xiàn)以及房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展情況和具體產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能方向,可以從以下幾個(gè)方面加以防范。
(一)發(fā)展多元化的融資渠道
我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運(yùn)用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金,曾嘗試債券籌資,但收效甚微。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻的明確我國對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策,利用國家放寬債券發(fā)行限制的良機(jī),同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。外源融資固然重要,但是內(nèi)源資金是基礎(chǔ),內(nèi)源資本越充盈,財(cái)務(wù)基礎(chǔ)越扎實(shí),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力越強(qiáng),降低籌資風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑就是提高盈利水平和經(jīng)營能力。
(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析
房地產(chǎn)投資具有時(shí)間長,涉及面廣的特點(diǎn),當(dāng)項(xiàng)目動(dòng)工后,會(huì)難以對(duì)其進(jìn)行更改。一旦發(fā)生任何意外,會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)??尚行苑治龅哪康氖菍?duì)公司的項(xiàng)目提前做好預(yù)測,將項(xiàng)目可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行列示,并進(jìn)行全面的分析,以確保項(xiàng)目可行。
1.可行性分析的內(nèi)容要可量化。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可行性分析中出現(xiàn)大量模糊不清的概念,缺乏針對(duì)性與可量化性,應(yīng)加以改良??梢詫?duì)具體目標(biāo)客戶群設(shè)定以年薪、背景、喜好、年齡層、購房目的等進(jìn)行詳細(xì)的量化,更有利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃。
2.可行性分析的審核流程要完善。現(xiàn)今,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審核過程并沒有完全做到分析與審核分離,影響了審核結(jié)果的可行性。公司可以設(shè)置專門研究中心負(fù)責(zé)人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí),再由財(cái)務(wù)部對(duì)其預(yù)算形成書面報(bào)告交由投資委員會(huì)進(jìn)行抉擇,更好的做到分析與審核分離,使項(xiàng)目成功率更高。
(三)做好現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售工作
有效的銷售戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的增加,進(jìn)而更好的運(yùn)營。現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略缺乏根據(jù)不同的市場環(huán)境、不同層次的客戶需求做靈活變動(dòng)的能力。
第一,在銷售方式上,房地產(chǎn)企業(yè)要本著創(chuàng)新的理念,時(shí)刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶,順應(yīng)時(shí)代和科技的進(jìn)步,勇于嘗試新的市場營銷推廣手段。不能固步自封,要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營銷手段,借助網(wǎng)絡(luò)信息工具,鎖定目標(biāo)客戶。
第二,在銷售管理上,要進(jìn)行包括銷售人員薪酬管理制度等一系列的改革,研究制定符合公司實(shí)際和行業(yè)特點(diǎn)的管理辦法和措施,強(qiáng)化銷售員工的主觀工作意識(shí),激勵(lì)工作的積極性。
(四)合理增加土地儲(chǔ)備
土地儲(chǔ)備是指房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備用地的行為,主要是日常經(jīng)營以及未來增值預(yù)期所需的土地。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)獲得使用權(quán)的土地資源的一種投資行為,這種行為可以稱為土地資本經(jīng)營。資本是能帶來回報(bào)的貨幣,房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的重要性。在房地產(chǎn)市場日趨成熟,競爭日益加劇,土地儲(chǔ)備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性的影響,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地,這樣在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)有房子可以賣,經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)有土地可以開發(fā)。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn),使其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。尤其在當(dāng)前形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范,強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究,提高房企自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力,這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強(qiáng),獲得持續(xù)性核心競爭力,保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
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作者簡介:吳威(1992-),女,山東省莒縣人,碩士學(xué)歷,研究方向:財(cái)務(wù)管理理論與方法。