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        我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范研究

        2016-09-10 07:22:44吳威
        時代金融 2016年12期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)風險防范財務(wù)風險

        【摘要】房地產(chǎn)作為我國深化改革的重要項目,一直是我國重點關(guān)注的民生問題,但近幾年房地產(chǎn)市場增長趨勢逐步減緩,國家調(diào)控政策頻出,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多問題。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的市場表現(xiàn),對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險提供一定的防范意見,以期房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的發(fā)展。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風險 風險防范

        一、引言

        房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè),一直備受關(guān)注。2016年北上廣出臺最嚴房價調(diào)控政策,導(dǎo)致房價大幅下降,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機,此時各房地產(chǎn)企業(yè)如何防范財務(wù)風險并及時化解就成為關(guān)注重點。

        二、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的市場表現(xiàn)

        (一)房地產(chǎn)整體行業(yè)告別高速增長,企業(yè)內(nèi)部改革需求加大

        2015年整體樓市銷售依然呈下行趨勢沒有改變,但降幅大幅收窄。1~5月全國商品房銷售面積35,996萬平方米,商品銷售額24,409億元。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變,增速回落0.9個百分點。2015年5月國房景氣指數(shù)創(chuàng)我國歷史低值。而房地產(chǎn)的庫存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力又都在持續(xù)增加,房地產(chǎn)行業(yè)整體改革迫在眉睫。

        (二)我國人口紅利逐步消失,城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的促進作用減慢

        我國人口紅利逐步減弱,這主要由于新生兒的減少和人均壽命的持續(xù)增長,以及老齡化問題日益加重。雖然國家最新推行的戶籍制度改革,使得原常住非戶籍人口可以取得城市戶籍,但這種快速增長的城鎮(zhèn)化率卻并沒有很大程度的對房地產(chǎn)市場和我國經(jīng)濟起到帶動作用。

        (三)房地產(chǎn)企業(yè)中國企占比高,但運營效率相對較低

        在我國房地產(chǎn)行業(yè)中,國企所占比重較大,TB股上市房地產(chǎn)公司共166家,其中央企12家,地方國企63家,兩者加起來占我國上市房地產(chǎn)企業(yè)接近一半,在房地產(chǎn)板塊中總資產(chǎn)國有權(quán)重近4成,但就運營效率分析,國有房地產(chǎn)企業(yè)的運行效率要低于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平。

        (四)土地供應(yīng)逐漸緊張,價格增漲幅度加大

        我國土地供應(yīng)整體偏緊。在2003~2013年期間,房地產(chǎn)企業(yè)對于土地面積的購置上僅僅增長了8.7%,而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范措施

        針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的市場表現(xiàn)以及房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展情況和具體產(chǎn)生財務(wù)風險的可能方向,可以從以下幾個方面加以防范。

        (一)發(fā)展多元化的融資渠道

        我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金,曾嘗試債券籌資,但收效甚微。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻的明確我國對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策,利用國家放寬債券發(fā)行限制的良機,同時結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。外源融資固然重要,但是內(nèi)源資金是基礎(chǔ),內(nèi)源資本越充盈,財務(wù)基礎(chǔ)越扎實,財務(wù)風險的控制能力越強,降低籌資風險的根本途徑就是提高盈利水平和經(jīng)營能力。

        (二)加強房地產(chǎn)投資項目可行性分析

        房地產(chǎn)投資具有時間長,涉及面廣的特點,當項目動工后,會難以對其進行更改。一旦發(fā)生任何意外,會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的風險??尚行苑治龅哪康氖菍镜捻椖刻崆白龊妙A(yù)測,將項目可能會發(fā)生的風險進行列示,并進行全面的分析,以確保項目可行。

        1.可行性分析的內(nèi)容要可量化。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可行性分析中出現(xiàn)大量模糊不清的概念,缺乏針對性與可量化性,應(yīng)加以改良。可以對具體目標客戶群設(shè)定以年薪、背景、喜好、年齡層、購房目的等進行詳細的量化,更有利于項目的整體規(guī)劃。

        2.可行性分析的審核流程要完善?,F(xiàn)今,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目審核過程并沒有完全做到分析與審核分離,影響了審核結(jié)果的可行性。公司可以設(shè)置專門研究中心負責人房地產(chǎn)開發(fā)項目進行核實,再由財務(wù)部對其預(yù)算形成書面報告交由投資委員會進行抉擇,更好的做到分析與審核分離,使項目成功率更高。

        (三)做好現(xiàn)有項目的銷售工作

        有效的銷售戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)企業(yè)流動資金的增加,進而更好的運營。現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略缺乏根據(jù)不同的市場環(huán)境、不同層次的客戶需求做靈活變動的能力。

        第一,在銷售方式上,房地產(chǎn)企業(yè)要本著創(chuàng)新的理念,時刻瞄準目標客戶,順應(yīng)時代和科技的進步,勇于嘗試新的市場營銷推廣手段。不能固步自封,要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時代的營銷手段,借助網(wǎng)絡(luò)信息工具,鎖定目標客戶。

        第二,在銷售管理上,要進行包括銷售人員薪酬管理制度等一系列的改革,研究制定符合公司實際和行業(yè)特點的管理辦法和措施,強化銷售員工的主觀工作意識,激勵工作的積極性。

        (四)合理增加土地儲備

        土地儲備是指房地產(chǎn)企業(yè)儲備用地的行為,主要是日常經(jīng)營以及未來增值預(yù)期所需的土地。土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)獲得使用權(quán)的土地資源的一種投資行為,這種行為可以稱為土地資本經(jīng)營。資本是能帶來回報的貨幣,房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的重要性。在房地產(chǎn)市場日趨成熟,競爭日益加劇,土地儲備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風險的能力。同時受宏觀經(jīng)濟周期性的影響,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該儲備一定數(shù)量的土地,這樣在經(jīng)濟景氣時有房子可以賣,經(jīng)濟蕭條時有土地可以開發(fā)。

        三、結(jié)論

        房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點,使其財務(wù)風險相對較大。尤其在當前形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務(wù)風險防范,強化對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的研究,提高房企自身抗風險能力,這樣才能在風云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強,獲得持續(xù)性核心競爭力,保證企業(yè)的長遠發(fā)展。

        參考文獻

        [1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理[J].財會研究,2007(1):62-63.

        [2]王質(zhì)君.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因及其防范.[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報,2010.36(1):155-158.

        [3]邢姝媛.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險分析.[J].中國證券期貨,2011(6):218.

        作者簡介:吳威(1992-),女,山東省莒縣人,碩士學(xué)歷,研究方向:財務(wù)管理理論與方法。

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