摘 要 因國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，有些品質(zhì)高檔、地段稀缺、價(jià)格昂貴的會(huì)所、商業(yè)或住宅難以憑一人之力購(gòu)買，于是，眾籌購(gòu)房應(yīng)運(yùn)而生。多人共同出資購(gòu)買房產(chǎn)、共享產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)所得，不僅降低了投資門檻，也分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，一時(shí)之間受到開(kāi)發(fā)商和投資者的雙重追捧。

關(guān)鍵詞 眾籌購(gòu)房 產(chǎn)權(quán)眾籌 權(quán)益眾籌 股權(quán)眾籌

作者簡(jiǎn)介：呂士威，德衡律師集團(tuán)，副總裁，研究方向：房地產(chǎn)法律。

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592（2016）03-173-03

所謂眾籌，英文表述為crowdfunding，指發(fā)起人采用“團(tuán)購(gòu)+預(yù)購(gòu)”的形式，以私募方式向不特定的多數(shù)人募集項(xiàng)目資金進(jìn)行項(xiàng)目投資。作為一種新興的融資模式，眾籌自2010年左右從國(guó)外引入中國(guó)大陸，并于2014年起在國(guó)內(nèi)蓬勃發(fā)展。

眾籌購(gòu)房，是指以私募方式向不特定多數(shù)人募集資金，共同購(gòu)買一棟、一宗、一套或多套房產(chǎn)（以下稱“標(biāo)的房產(chǎn)”），投資人直接或間接共享標(biāo)的房產(chǎn)的所有權(quán)和收益的購(gòu)房模式。目前，從國(guó)內(nèi)實(shí)踐來(lái)看，眾籌購(gòu)房主要體現(xiàn)為三種模式：

第一種：多個(gè)投資人共同購(gòu)買標(biāo)的房產(chǎn)并按份共有產(chǎn)權(quán)（以下稱“產(chǎn)權(quán)眾籌”）。

第二種：多個(gè)投資人通過(guò)合同約定共同以一人或幾人名義購(gòu)買標(biāo)的房產(chǎn)并按合同約定份額享受權(quán)益（以下稱“權(quán)益眾籌”）。

第三種：多個(gè)投資人出資設(shè)立公司，通過(guò)公司購(gòu)買并持有房產(chǎn)（以下稱“股權(quán)眾籌”）。

也有人將“多人組團(tuán)預(yù)購(gòu)商品房從而達(dá)到每人分別以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)得一套房屋的目的”的模式稱為“眾籌購(gòu)房”，但此種方式只是團(tuán)購(gòu)，并非典型眾籌，故不納入本文分析的眾籌模式。

一、產(chǎn)權(quán)眾籌模式

通常由一人或幾人發(fā)起，說(shuō)明標(biāo)的房產(chǎn)的基本情況、價(jià)格、總價(jià)以及每人至少需要投資的金額及所占權(quán)益的份額，待響應(yīng)同意共同購(gòu)買標(biāo)的房產(chǎn)的人數(shù)及承諾投資金額達(dá)到預(yù)期目標(biāo)時(shí)，即共同與開(kāi)發(fā)商或轉(zhuǎn)讓方簽訂標(biāo)的房產(chǎn)買賣合同、支付購(gòu)房款。房屋交付后，將房屋出租或委托他人經(jīng)營(yíng)，收取租金或經(jīng)營(yíng)所得受益。

（一）共有產(chǎn)權(quán)的登記

根據(jù)《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定，房地產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的單位、個(gè)人共同共有或按份共有；且按照《房屋登記辦法》第十三條規(guī)定，可以將房屋的全部共有人登記為所有權(quán)人。通過(guò)共有登記，每個(gè)共有人均可持有一份房地產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證會(huì)注明共有形式是按份還是共同共有，以及其他共有人，按份共有的話還會(huì)注明所占份額。

（二）共有人如何轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額

按照法律規(guī)定，經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，按份共有的不動(dòng)產(chǎn)可以被整體處分。那么按份共有人能否單獨(dú)處分其所持有的不動(dòng)產(chǎn)份額？處分時(shí)應(yīng)當(dāng)如何操作？

根據(jù)《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。結(jié)合《房屋登記辦法》第十三條第二款“……因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。”之規(guī)定，房屋按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的份額時(shí)，首先應(yīng)將其轉(zhuǎn)讓意向、轉(zhuǎn)讓條件和轉(zhuǎn)讓價(jià)款等信息告知其他共有人，征詢其他共有人是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若其他共有人有意購(gòu)買，則應(yīng)以通知的條件轉(zhuǎn)讓給共他共有人；若其他共有人不愿購(gòu)買，則其可以將其份額轉(zhuǎn)讓給共有人之外的其他人。

按照登記辦法，按份共有人將其份額轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)當(dāng)由全部共有人共同向房屋交易主管部門提出變更登記申請(qǐng)，由主管部門根據(jù)房屋按份共有人的變動(dòng)進(jìn)行登記，并向新的共有人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

（三）按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額進(jìn)行的登記是什么性質(zhì)、是否應(yīng)當(dāng)繳納稅費(fèi)

《房屋登記辦法》第十三條第二款提到的變更包括“房屋所有權(quán)”變更、“共有性質(zhì)”變更和“共有人份額”變更三種，其中 “房屋所有權(quán)”變更應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納土地增值稅、個(gè)人或企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等，那么后兩者是否同樣需要繳納稅費(fèi)呢？

首先，共有性質(zhì)變更是指“共同共有”變更為“按份共有”，或者 “按份共有”變更為“共同共有”，性質(zhì)是變更登記，不必繳稅；而共有人份額變更是指按份共有人之間所占份額多少的變化，性質(zhì)是權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納稅費(fèi)（包括印花稅、土地增值稅、個(gè)人或企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等）。權(quán)屬份額轉(zhuǎn)讓，理論上應(yīng)當(dāng)結(jié)合整套房屋轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)繳稅費(fèi)，按照所轉(zhuǎn)讓權(quán)屬份額占整套房屋全部份額比例繳納稅費(fèi)。

二、權(quán)益眾籌模式

通常由一人或幾人發(fā)起，說(shuō)明標(biāo)的房產(chǎn)的基本情況、價(jià)格、總價(jià)以及每人至少需要投資的金額及所占權(quán)益的份額，所有響應(yīng)同意共同購(gòu)買權(quán)益的人分別或共同與發(fā)起人簽訂合資購(gòu)房合同，由合同約定全部投資人共同以一個(gè)或幾個(gè)人的名義（以下稱“名義購(gòu)房人”，一般由發(fā)起人作為名義購(gòu)房人）購(gòu)買標(biāo)的房產(chǎn)，投資人按照約定份額享有房產(chǎn)的收益分配權(quán)。之后，由約定的名義購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商/轉(zhuǎn)讓方簽訂標(biāo)的房產(chǎn)買賣合同、支付購(gòu)房款，將來(lái)產(chǎn)權(quán)登記在該名義購(gòu)房人名下。

（一）權(quán)益眾籌的法律屬性

權(quán)益眾籌其法律實(shí)質(zhì)是一種信托，與集合資金信托計(jì)劃類似，其不同是集合資金信托計(jì)劃的發(fā)行適用《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，并由信托公司擔(dān)任受托人，權(quán)益眾籌則是普通民事主體間的信托，不適用該辦法，且一般由自然人擔(dān)任受托人（名義購(gòu)房人）。另外信托公司擔(dān)任受托人一般會(huì)收取信托報(bào)酬，而眾籌購(gòu)房模式下，名義購(gòu)房人大多并不收取報(bào)酬，反而負(fù)有很多義務(wù)，如不得以標(biāo)的房產(chǎn)為個(gè)人債務(wù)設(shè)定抵押，不得因個(gè)人債務(wù)致使標(biāo)的房產(chǎn)被查封等，未經(jīng)全體投資人同意不得處分標(biāo)的房產(chǎn)等等，有時(shí)可能根據(jù)協(xié)議約定在同等出資情況下享有略高于他人的權(quán)益份額或在出資略少于他人的情況下享有同等的權(quán)益份額。

（二）投資人的權(quán)益保護(hù)

權(quán)益眾籌的購(gòu)房模式下，標(biāo)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記在名義購(gòu)房人名下，其他投資人均不體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)登記薄上（故以下將其稱為“隱名投資人”），各投資人之間的關(guān)系、權(quán)利義務(wù)、收益分配、份額轉(zhuǎn)讓等完全依合資購(gòu)房合同約定。因此，合資購(gòu)房合同的條款設(shè)計(jì)特別重要。

權(quán)益眾籌模式實(shí)質(zhì)雖為信托，但因?yàn)槠錇橐话忝袷轮黧w間的信托，根據(jù)現(xiàn)行法律無(wú)法通過(guò)權(quán)威平臺(tái)進(jìn)行公示，導(dǎo)致標(biāo)的房產(chǎn)無(wú)法與名義購(gòu)房人的個(gè)人資產(chǎn)區(qū)分，隱名投資人必然面臨標(biāo)的房產(chǎn)被名義購(gòu)房人為個(gè)人債務(wù)設(shè)定抵押或因其個(gè)人債務(wù)房屋被查封甚至執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。隱名投資人為保障自己的權(quán)益，會(huì)采取一定的防范措施，比如在簽訂合資購(gòu)房合同的同時(shí)，共同與名義購(gòu)房人簽訂一份借款擔(dān)保合同，要求將標(biāo)的房產(chǎn)抵押登記給全體隱名投資人。但這一方式又受限于不同地方房地產(chǎn)交易主管部門的不同規(guī)定，有的地方（如青島）對(duì)于將房地產(chǎn)抵押登記給非金融機(jī)構(gòu)的單位或個(gè)人的，不予辦理抵押登記，使這種擔(dān)保方式難以發(fā)揮作用。

另外，標(biāo)的房產(chǎn)往往以名義購(gòu)房人名義對(duì)外出租或委托經(jīng)營(yíng)，并由名義購(gòu)房人收取租金或經(jīng)營(yíng)收益，然后按照合資購(gòu)房合同的約定分配給所有投資人。

以上情況反映出，在權(quán)益眾籌模式下，名義購(gòu)房人的個(gè)人信用和品德對(duì)合資購(gòu)房合同的履行和隱名投資人的權(quán)益保障起到?jīng)Q定性作用，由于該模式缺乏法律的規(guī)制和制度的保障，在實(shí)踐中容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。

（三）投資人如何轉(zhuǎn)讓其份額以及需要繳納的稅費(fèi)

在權(quán)益眾籌購(gòu)房模式下，各投資人能否轉(zhuǎn)讓其在合資購(gòu)房合同項(xiàng)下的權(quán)益份額、轉(zhuǎn)讓時(shí)其他投資人有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及配合義務(wù)等均按照合資購(gòu)房合同的約定處理。一般而言，合資購(gòu)房合同會(huì)約定投資人經(jīng)全體共同投資人同意，可以轉(zhuǎn)讓其在合同項(xiàng)下的權(quán)益份額，但擬轉(zhuǎn)讓其權(quán)益份額的投資人（以下稱“轉(zhuǎn)讓方”），應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、條件告知其他投資人，其他投資人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其他投資人在一定期間內(nèi)既不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又不同意其轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方有權(quán)直接以通知的價(jià)格和條件對(duì)外轉(zhuǎn)讓其權(quán)益份額。這種轉(zhuǎn)讓，究其本質(zhì)是合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，若合同未約定轉(zhuǎn)讓方在前述情形下有直接轉(zhuǎn)讓權(quán)的，轉(zhuǎn)讓將不發(fā)生效力。

投資人轉(zhuǎn)讓其在合同項(xiàng)下的權(quán)益份額的，由于標(biāo)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍登記在名義購(gòu)房人名下，并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，故不應(yīng)按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納稅費(fèi)。但若其轉(zhuǎn)讓的權(quán)益份額相較于其原來(lái)的投資有增值，則轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)就其增值部分繳納個(gè)人所得稅。當(dāng)然，實(shí)踐中，稅務(wù)主管部門對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)的，很難進(jìn)行有效監(jiān)管，所以，此種模式下的權(quán)益份額轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是難以被征稅的。

綜上，雖然投資人在權(quán)益眾籌購(gòu)房模式下比產(chǎn)權(quán)眾籌模式面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，但因其在投資人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，一方面不需要向任何行政主管部門進(jìn)行變更登記，另一方面需要繳納的稅額相對(duì)較少且是否繳稅難以被監(jiān)管，因而這一模式在實(shí)踐中更受青睞。

三、股權(quán)眾籌模式

時(shí)下國(guó)內(nèi)的股權(quán)眾籌是指融資者通過(guò)股權(quán)眾籌融資互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)（即“股權(quán)眾籌平臺(tái)”）以非公開(kāi)發(fā)行方式進(jìn)行的股權(quán)融資活動(dòng)（《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）》征求意見(jiàn)稿）。但實(shí)際上通過(guò)股權(quán)眾籌平臺(tái)募資并不是股權(quán)眾籌的必要方式，實(shí)踐中，凡由發(fā)起人（也稱領(lǐng)投人）提議，其他投資人響應(yīng)并與發(fā)起人共同直接投資設(shè)立一個(gè)公司或共同收購(gòu)某個(gè)公司的部分或全部股權(quán)，由公司對(duì)特定項(xiàng)目或資產(chǎn)進(jìn)行投資和收益的模式均可稱為股權(quán)眾籌。

股權(quán)眾籌購(gòu)房模式，系由一個(gè)多幾個(gè)發(fā)起人發(fā)起，多個(gè)投資人同意與發(fā)起人共同出資設(shè)立公司，通過(guò)公司購(gòu)買、持有和經(jīng)營(yíng)標(biāo)的房產(chǎn)，投資人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)方式間接轉(zhuǎn)讓其對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)享有的權(quán)益。設(shè)立或收購(gòu)公司均適用公司法的有關(guān)規(guī)定，若為有限責(zé)任公司，股東不能超過(guò)50人，若為股份有限公司，股東不超過(guò)200人。

（一）股權(quán)眾籌購(gòu)房與房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金（即房地產(chǎn)PE）的區(qū)別

兩者都是通過(guò)私募形式募集資金，都是以投資公司股權(quán)的方式間接投資房地產(chǎn)，但兩者的區(qū)別在于：股權(quán)眾籌購(gòu)房是多個(gè)投資人為實(shí)現(xiàn)共有房產(chǎn)的目的而共同設(shè)立公司，每個(gè)投資人均為公司股東，而房地產(chǎn)PE，是多個(gè)投資人投資設(shè)立基金，由基金對(duì)非上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，基金持有股權(quán)；股權(quán)眾籌購(gòu)房目的是以所投資的公司預(yù)購(gòu)/現(xiàn)購(gòu)房產(chǎn)并持有和經(jīng)營(yíng)，投資人通過(guò)股東分紅方式間接獲取收益，而房地產(chǎn)PE主要投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并通過(guò)所控股公司的上市、出售或原股東溢價(jià)回購(gòu)等方式獲利，再分配給投資人；股權(quán)眾籌購(gòu)房沒(méi)有專業(yè)的管理人，靠投資人自行或內(nèi)部推薦人員對(duì)公司和標(biāo)的房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，管理成本較低，而房地產(chǎn)PE一般都有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)或基金管理人對(duì)PE投資進(jìn)行專業(yè)管理，管理成本較高。

（二）股權(quán)眾籌購(gòu)房模式下投資人權(quán)益保護(hù)

在該模式下，因標(biāo)的房產(chǎn)登記在投資人共同持股的公司名下，需要通過(guò)投資協(xié)議和/或公司章程明確約定未經(jīng)全體股東同意，公司不得對(duì)外舉債，更不得以標(biāo)的房產(chǎn)擔(dān)保進(jìn)行舉債、不得以標(biāo)的房產(chǎn)為他人或任何股東個(gè)人債務(wù)設(shè)定擔(dān)保等，還應(yīng)當(dāng)約定公司是否能夠進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，約定公司法定代表人及主要管理人員不得利用其職務(wù)從事可能使公司負(fù)債或遭受損失的活動(dòng)等。另外還要約定股東轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的具體做法和程序，以此保障轉(zhuǎn)讓方和其他股東的權(quán)益。

（三）投資人以轉(zhuǎn)讓其股權(quán)方式實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)權(quán)益份額的轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的稅費(fèi)

按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》和《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)作為“財(cái)產(chǎn)