王珊

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟隨著我國城市化建設的發(fā)展以及資金投入的提升，在近十年來有了飛速的發(fā)展與擴張。然而，房價虛高、商品房積壓、房屋空置等問題成了當今房地產(chǎn)市場較為突出的問題，如何針對當前形勢對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調整，成為當前需要加強研究的問題。

關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟；管理

0引言

隨著我國改革開放的深入、城市化水平的提高，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速的擴張與成長。我國從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投入到收入上，都成為了國民經(jīng)濟的重要增長點。尤其是一二線城市在近十年的房價增長情況來看，房子已經(jīng)成為了人們最為關注的問題。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的形勢

1.1房地產(chǎn)市場供需產(chǎn)生不平衡

由于近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過快，使得房地產(chǎn)市場的供需產(chǎn)生了一定程度的不平衡，加上非市場因素的介入，使得很多城市房價虛高，以一二線城市的房價為代表，房價的虛高會加速房地產(chǎn)供需的不平衡。這種不平衡主要表現(xiàn)在，從價格的上升角度看，房屋的供給量表面上小于房屋的需求量，而從房屋的成交量上看人們對房屋的需求小于供給量，產(chǎn)生了一種獨特的不平衡現(xiàn)象。

1.2城市房地產(chǎn)市場去庫存的壓力較大

我國在2015年底到2016年初，以一二線城市為主，出臺了一系列閑置房屋去庫存的辦法與政策，這些政策的出臺，在一定程度上促進了房地產(chǎn)市場的成交量的提高，但是在另一方面，又使得房屋價格在一定時期內產(chǎn)生了迅速的增長，使得政府對房貸、首付等等“門檻”政策在短時間內連續(xù)的調整。而我國城市的房屋庫存并沒有明顯的減少。

1.3新增樓盤數(shù)量持續(xù)下降

由于城市在拿地政策以及房屋證件的辦理上越加嚴格，對房地產(chǎn)商的限制變多，使得城市新增樓盤的數(shù)量有所降低，這樣就放緩了房屋增加的速度，一方面在降低房地產(chǎn)商對于已建樓盤的銷售風險，另一方面也影響了房地產(chǎn)商資本擴張的速度。

1.4房地產(chǎn)交易量下降

城市的房地產(chǎn)交易量的下降很大原因是因為房屋的價格超出了人們的承受能力。相比于人們的收入，大部分人必須要通過貸款購房，而很多人對于首付的支付表示壓力很大。加上人們對房屋購買趨于理性，很多人選擇租房居住，或是對房價采取觀望制度，使得房地產(chǎn)交易量漲速很慢，甚至在很多城市產(chǎn)生了下降的情況。

2政府對房價采取調控政策

在一二線城市房價快速上漲的同時，政府出臺了很多抑制房價上漲的宏觀調控政策，例如限制購房者購房數(shù)量、提高首付比率、提高貸款利率、廉租房政策等等。政府的宏微觀調控，使得房價增長速度有了一定程度的降低，另一方面也給買不起商品房的居民提供了居住的條件。

3造成當前房地產(chǎn)形勢的因素

3.1政策的影響

房地產(chǎn)市場的形勢首先受到國家政策的影響。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的走勢，在市場調節(jié)的同時，主要還要看國家政策，例如我國在十一五、十二五規(guī)劃中對城市建設的支持，使得在城市的基礎設置建設以及居民住房建設上都有很大的促進。再如，在城市房價增長過快時，政府對人們購房的限制。

3.2市場的影響

房地產(chǎn)市場的走勢仍然是供需為主要因素的市場行為。房屋價格的高低終究是人們是否購買所決定的。目前我國一二線城市的房價是很多居民一輩子的收入都難以支付的，但是由于人們對房價預期估計走高，因此人們無論在居住需要還是投資需要方面，都有購買的欲望。另一方面，炒作的存在，房地產(chǎn)經(jīng)濟最著名的炒作現(xiàn)象就是溫州炒房團現(xiàn)象，在房屋購買不設置壁壘的時期，炒房現(xiàn)象在一二線城市相當普遍，甚至在很大程度上決定了當?shù)氐姆績r水平。而隨著我國對炒房現(xiàn)象的限制，炒房的風險陡增，使得炒房現(xiàn)象有所降溫，但一二線城市的房價并沒有明顯的下降趨勢。

3.3人們需求的影響

人們對房屋的認識已經(jīng)不再是居住的需要。投資品、奢侈品、學區(qū)房等等屬性在房屋上都有所體現(xiàn)，使得房屋成為了人們偏愛投資的重點，甚至在房價上漲的預期上，房屋比股票、基金等更加受到投資者喜愛。再如寫字樓、店面、學區(qū)房等等因素，使得人們對房屋投資的方向不僅僅只限于居住，還有商業(yè)與教育的目的等等。

3.4經(jīng)濟新常態(tài)的影響

隨著世界經(jīng)濟形勢的低迷，我國經(jīng)濟增長進入漲速放緩的新常態(tài)趨勢。我國在煤炭、鋼材、水泥等大宗物資的生產(chǎn)上面臨降產(chǎn)能的需求，對于過剩產(chǎn)能還要積極的進行消化，這樣我國對于房地產(chǎn)的擴張就形成了宏觀上的限制，加上人們的收入與消費有所降低，人們對房屋的平均購買力產(chǎn)生了降低的趨勢，同時，寫字樓、店面的銷售也產(chǎn)生了很大的困難。

4房地產(chǎn)經(jīng)濟的調整措施

4.1政府的宏觀調控

房屋價格的降低或是抑制，首先需要政府大干預。我國與西方發(fā)達資本主義國家不同，從城市人口、城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構等等方面都有自己的特殊國情，因此，與西方國家最大的不同就是我國房屋價格需要政府出面做宏觀調控。政府補貼住房，廉租房、經(jīng)適房建設等等措施，加上政府對拿地限制、貸款限制、審批趨緊等等限制措施，都能夠對房地產(chǎn)經(jīng)濟形成指導性的調控。

4.2科學的城市化建設

我國城市化建設應該以產(chǎn)業(yè)結構調整和經(jīng)濟的發(fā)展為基礎。我國城市的擴張應當以城市經(jīng)濟發(fā)展、服務業(yè)發(fā)展、人口增加為基礎，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展最終要看人們的居住率，對于一些城市產(chǎn)生的空城、鬼城現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)過度的發(fā)展與人們居住率的不合理配置產(chǎn)生的。

4.3維護房地產(chǎn)市場秩序

我國城市房價的虛高，另一方面是由于不正常的市場行為造成的。一些不合規(guī)不合法的行為，不但使房價產(chǎn)生了虛高的現(xiàn)象，也給購房者造成了很大的風險。一些房屋在審批環(huán)節(jié)鉆空子，不合規(guī)的銷售，使得房屋不能按期交房或是存在很大的質量問題，給房屋的購買者造成了很多麻煩。因此，各地市需要嚴格把控房地產(chǎn)市場，打擊不合規(guī)不合法行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場環(huán)境。