文/宛愛榮

“營改增”對物業(yè)服務企業(yè)的影響分析

文/宛愛榮

隨著我國最后一批“營改增”企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅，物業(yè)服務企業(yè)也納入了“營改增”范圍。了解和把握好國家相關稅收政策，做好稅收籌劃，提升盈利水平，成為物業(yè)服務企業(yè)需要面對的問題。本文以某物業(yè)服務企業(yè)實施“營改增”后發(fā)生的經營業(yè)務，從會計實務操作視角，剖析了“營改增”對物業(yè)企業(yè)稅負和利潤水平的影響及作用，并根據產業(yè)特點提出降低企業(yè)稅負，增加盈利的建議。

物業(yè)服務企業(yè)；“營改增”；影響

2016年3月18日，國務院常務會議審議通過了全面推開營改增試點方案，將建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產業(yè)和生活服務業(yè)四大行業(yè)納入試點范圍，該政策將自2016年5月1日起全面施行。自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人將全部改征增值稅。本文以某物業(yè)服務企業(yè)實施“營改增”后發(fā)生的經營業(yè)務，從會計實務操作視角，剖析了“營改增”對物業(yè)企業(yè)稅負和利潤水平的影響及作用，并根據產業(yè)特點提出降低企業(yè)稅負，增加盈利的建議。

一、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

物業(yè)服務行業(yè)在實施“營改增”之前征收的是營業(yè)稅，由于營業(yè)稅總體上是按營業(yè)收入全額征稅，實行“營改增”后對物業(yè)服務行業(yè)會產生哪些影響，如何順應國家“營改增”戰(zhàn)略步驟？如何適應“營改增”稅制改革，進行合理的稅務籌劃，降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化？這是當前物業(yè)服務企業(yè)面臨的現(xiàn)實問題。

二、“營改增”對物業(yè)服務企業(yè)的影響

“營改增”改革之前，物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅稅率統(tǒng)一為5％。實施“營改增”后，針對一般納稅人和小規(guī)模納稅人，確定的增值稅稅率分別為6％和3％。對于小規(guī)模納稅人來說，“營改增”之后，小規(guī)模納稅人當期應繳納的增值稅額=（全部價款+價外費用）*3％/（1+3％），由此可知，“營改增”后對小規(guī)模納稅人來說，稅負大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會得到進一步的提升。因此，本文主要以一般納稅人物業(yè)服務企業(yè)為主體，分析“營改增”對物業(yè)服務企業(yè)的影響。

某物業(yè)服務企業(yè)屬物業(yè)管理二級資質企業(yè)，主要為非住宅辦公樓提供物業(yè)服務，5月1日起改征增值稅，核定為一般納稅人。由于5月份存在部分結算4月份成本費用不能抵扣進項稅的情況，不能全面準確反映“營改增”實施后對公司經營指標的影響情況。本文以6月份發(fā)生的會計業(yè)務為例，分析“營改增”對該公司收入、成本費用、利潤及稅負等的影響。

具體主要指標數(shù)據如表1（單位： 元）：

（一）“營改增”對收入的影響

表1　

2016年6月份取得含稅收入2321884.38元。在進行“營改增”之前，企業(yè)列入主營業(yè)務收入額為全部營業(yè)額2321884.38元。改革之前，企業(yè)繳納的是營業(yè)稅，計提營業(yè)稅是根據營業(yè)額的5％全額計提，應計提營業(yè)稅2321884.38*5％=116094.22元?！盃I改增”改革之后，由于增值稅是價外稅，收取的全部價款，應對價稅進行分離，物業(yè)服務企業(yè)的增值稅稅率為6％，列入主營業(yè)務收入的金額為2321884.38÷（1+6％）=2190456.96元，列入應交稅金-增值稅-銷項稅2190456.96*6％=131427.42元?！盃I改增”后收入同比減少131427.42元。

（二）“營改增”對成本費用的影響

2016年6月份，企業(yè)承擔的成本費用價稅合計2201241.51元。在進行“營改增”改革之前，成本費用計算是價稅之和，計入成本費用為2201241.51元?！盃I改增”改革之后，企業(yè)承擔的成本費用，要區(qū)分可以抵扣進項稅和不可抵扣進項稅的情況分別核算。其中：取得增值稅專用發(fā)票可抵扣進行稅的票面金額合計857893.78元，由于涉及了材料及工器具采購、零星維修、服務費支出等業(yè)務，供應商有一般納稅人及小規(guī)模納稅人，因此，進項稅稅率有17％、3％、6％、11％等。列入成本費用金額為802644.90元，計入應交稅-增值稅-進項稅的金額為55248.88元。未取得增值稅專用發(fā)票無法抵扣進項稅的外部成本費用支出82677.88元。支付的職工薪酬及各項保險等人工成本1215056.73元、折舊費用45613.12元，合計1260669.85元，內部人工成本、折舊費用不能抵扣進項稅，全額計入成本費用。2016年6月份，該企業(yè)列入成本費用金額合計為2145992.63元，計入應交稅-增值稅-進項稅的金額為55248.88元。進行“營改增”政策之后，企業(yè)成本費用同比減少55248.88元。

（三）“營改增”對稅金及附加、稅負的影響

“營改增”之前，物業(yè)服務企業(yè)應繳納的流轉稅主要為營業(yè)稅、城建稅、教育費附加及地方教育費附加，以營業(yè)額2321884.38元計算，營業(yè)稅以營業(yè)額的5％計提，城建稅以營業(yè)稅的7％計提，教育費附加以營業(yè)稅的3％計提，地方教育費附加以營業(yè)稅的2％計提，應計入稅金及附加金額為2321884.38*5％+2321884 .38*5％*（7％+3％+2％）=130025.53元。應交流轉稅額合計130025.53元，流轉稅稅負率為130025.53/2321884.38=5.6％。

“營改增”之后，物業(yè)服務企業(yè)應繳納的流轉稅主要為增值稅、城建稅、教育費附加及地方教育費附加。增值稅以銷項稅減進項稅后的差額確定，為負數(shù)表示留抵數(shù)，無需繳納增值稅；為正數(shù)，即為應繳納的增值稅。2016年6月份該企業(yè)銷項稅131427.42元，進項稅55248.88元，兩者差額76178.54元，即為應交增值稅。增值稅為價外稅，不需計入稅金及附加。計入稅金附加的為城建稅、教育費附加及地方教育費附加。城建稅、教育費附加、地方教育費附加稅率不變，應計入稅金及附加的金額為76178.54*（7％+3％+2％）=9141.42元?！盃I改增”之后，稅金及附加同比減少120884.11元。應交流轉稅額合計85319.96元，流轉稅稅負率為85319.96/2190456.96=3.9％。在沒有其他影響因素的情況下，“營改增”后，該物業(yè)服務企業(yè)稅負率明顯降低。

（四）“營改增”對利潤總額的影響

根據上述收入、成本費用、稅金及附加數(shù)據計算得出，假設沒有實施“營改增”，2016年6月，該物業(yè)服務企業(yè)利潤總額為-9382.66元?！盃I改增”改革之后，利潤總額為35322.91元，利潤總額同比增加44705.57元。由此可見，在“營改增”改革之后，收入、成本費用及稅金及附加減少的數(shù)額對企業(yè)利潤總額的變化情況會產生直接的影響。對企業(yè)來說，稅種及稅負的不同均會直接或間接對企業(yè)利潤造成一定的影響。

三、“營改增”改革后物業(yè)服務企業(yè)的對策

（一）規(guī)范企業(yè)基礎管理 提高人員業(yè)務能力

“營改增”之后，物業(yè)服務企業(yè)納入到增值稅體系當中，促使物業(yè)服務企業(yè)不得不更加規(guī)范自己的財務管理制度，提高財務信息的真實性和有效性，進而保證財務統(tǒng)計數(shù)據的準確性，提高財務管理工作水平和質量。物業(yè)服務企業(yè)應加強財務管理人員“營改增”政策和納稅申報業(yè)務培訓，強化財稅核算業(yè)務技能，以確保新舊稅制順利轉換和平穩(wěn)運行。

（二）開展成本費用要素分析 增加有效進項稅抵扣

由于物業(yè)服務企業(yè)經營成本中，用工成本較高，而這些成本不能產生進項稅，可抵扣項目比重過低。因此在支付的外部成本費用中，應逐項開展要素分析，盡可能取得增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣進項稅額，將支付給保潔保安、綠化養(yǎng)護、設施設備維保等專業(yè)公司的費用作為進項稅抵扣，以解決人工費用等成本沒有列入抵扣范圍而增加稅負的問題。

（三）調整優(yōu)化經營結構 提升企業(yè)管理水平

實施“營改增”后，物業(yè)服務企業(yè)需積極開展政策研究，完善稅率和抵扣范圍，根據“營改增”稅制改革的要求來調整自身的產業(yè)結構和業(yè)務結構，并要對其業(yè)務結構進行升級和優(yōu)化。不斷擴大稅負效應，提高企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的利潤率，使得企業(yè)在同等條件下能夠獲得更多的經濟效益。

四、結束語

物業(yè)服務企業(yè)與百姓日常生活息息相關，涉及的范圍點多面廣，服務領域有居住和非居住物業(yè)，經營規(guī)模有一般納稅人和小規(guī)模納稅人。“營改增”對物業(yè)服務企業(yè)的影響應具體情況具體分析，積極爭取財政稅收優(yōu)惠政策及特殊服務項目的稅收優(yōu)惠減免。加強內部經營管理，提升企業(yè)的競爭力，立足于市場，服務于社會，實現(xiàn)企業(yè)的健康快速發(fā)展，踐行物業(yè)服務行業(yè)“服務社會、保本微利”的經營宗旨。

［1］毛衛(wèi)華.淺析營改增對物業(yè)服務企業(yè)的影響和作用［J］.經濟與社會發(fā)展研究，2014.

［2］曾悅.營業(yè)稅改征增值稅的成效及問題分析［D］.西南財經大學，2014.

（作者單位：安徽光明物業(yè)發(fā)展有限責任公司）