張麗

摘 要 古人語(yǔ)：“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山！”今人道：“居者有其屋?！倍@個(gè)目標(biāo)至今未能全面實(shí)現(xiàn)，幾乎所有國(guó)家，包括發(fā)達(dá)國(guó)家都存在著住房問(wèn)題，“居者有其屋”的目標(biāo)仍是任重道遠(yuǎn)。十幾年來(lái)，我國(guó)在保障性住房上借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)新發(fā)展了廉租房制度以解決這一民生問(wèn)題。本文將從保障性住房中的廉租房方面切入，首先闡述廉租房制度在我國(guó)的發(fā)展及必然性，其次重點(diǎn)分析其所存在的問(wèn)題，并結(jié)合新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的有關(guān)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行闡述，最后結(jié)合國(guó)外先進(jìn)案例提出制度建議。

關(guān)鍵詞 廉租房制度 產(chǎn)權(quán)制度 交易費(fèi)用 社會(huì)保障

一、引言

我國(guó)是人口大國(guó)，在城市化進(jìn)程發(fā)展迅速的今天，每家一套住房的愿景尚未能實(shí)現(xiàn)，這不僅關(guān)乎著國(guó)計(jì)民生更加關(guān)系著社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展，還緣滋生了一系列社會(huì)問(wèn)題，如醫(yī)療衛(wèi)生、教育、犯罪、疾病引發(fā)各界的關(guān)注。而國(guó)外早在20世紀(jì)就進(jìn)行了住房保障的實(shí)行，推出城市低收入家庭的廉租住房制度，實(shí)施幾十年來(lái)，不僅解決了西方資本主義國(guó)家社會(huì)動(dòng)蕩和城市人口邊緣化的問(wèn)題還成為制度創(chuàng)新的典型，為其他國(guó)家所借鑒。反觀我國(guó)從1998年實(shí)施以來(lái)至今十幾年的時(shí)間，基本上完成了框架的設(shè)定，但在許多執(zhí)行和中間過(guò)渡環(huán)節(jié)仍有不少亟待改進(jìn)之處。

二、廉租房制度出現(xiàn)的必然性

我國(guó)實(shí)行的住房保障體系包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，分別針對(duì)有住房需求和一定住房能力人群和有住房剛需但基本無(wú)能力的城市居民。廉租房，是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。其本是為緩解經(jīng)濟(jì)適用房的壓力，到如今已經(jīng)成為社會(huì)保障建設(shè)中不可或缺的重要一環(huán)。

三、應(yīng)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論分析并分述存在的問(wèn)題

（一）應(yīng)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析

我們先來(lái)明確一下廉租房的屬性和范疇。廉租房作為一項(xiàng)國(guó)有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品，介于完全私有產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)之間的中間形式，理論上產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，國(guó)家通過(guò)資格審查確定可保障范圍。而法律要求必須要完善這方面的準(zhǔn)入門檻。

雖然廉租房不是完全的公共物品，但是其建設(shè)主體和產(chǎn)權(quán)主體為國(guó)家，而政府行為往往會(huì)產(chǎn)生財(cái)政赤字、尋租、交易成本增大、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率低下等政府失靈。為解決這一問(wèn)題，就需要拓寬融資來(lái)源，從單一的財(cái)政撥款向市場(chǎng)政府雙杠桿轉(zhuǎn)變。下面將從幾個(gè)方面細(xì)化問(wèn)題研究，并用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)進(jìn)行闡述。

第一，公共物品供給渠道單一。融資、執(zhí)行環(huán)節(jié)都是單一的地方政府主導(dǎo)，房地產(chǎn)商窺探到其無(wú)利可圖，故望而卻步，投資者也不會(huì)將源源不斷的資金奉獻(xiàn)給國(guó)家，所以從1998年政策實(shí)施以來(lái)，包括廉租房在內(nèi)的各路公共物品供給都是財(cái)政的支持。

第二，科斯稱私有產(chǎn)權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)效率，即共有產(chǎn)權(quán)是低效的。廉租房的建設(shè)和進(jìn)入、退出都是由各級(jí)政府主導(dǎo)，房產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家，形象化意義就是相當(dāng)于國(guó)家是客棧老板，城市低收入群體是租戶，只不過(guò)該老板是個(gè)大善人，只接待剛需客人，且只收小比例的住店銀子，同樣是只租不售。

第三，交易費(fèi)用，在廉租房的建設(shè)過(guò)程中，所需的成本以及在后期保障群體的篩選、機(jī)制的設(shè)定、資格認(rèn)定等方面的費(fèi)用，交易過(guò)程中的談判費(fèi)用，信息不對(duì)稱和人的機(jī)會(huì)主義動(dòng)機(jī)，主要表現(xiàn)在交易雙方總有一方掌握的信息比另一方要多，而且還能從這種差別中獲利。在廉租房交易過(guò)程中，各級(jí)主管部門和廉租住房申請(qǐng)的候選人之間就存在這種信息不對(duì)稱，而這種情況所導(dǎo)致的交易費(fèi)用則是對(duì)稀缺資源的浪費(fèi)。交易費(fèi)用可以降低，要通過(guò)制度的設(shè)定來(lái)達(dá)到既定的降低交易費(fèi)用的目的。

第四，法律制度不完善，自從制度實(shí)施以來(lái)的十多年，國(guó)務(wù)院、各部委及各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)了規(guī)章制度，并沒(méi)有形成一套完整的法律體系來(lái)規(guī)范政策行為。首先，這導(dǎo)致地方在脫離了中央的指導(dǎo)后缺乏憂患意識(shí)，節(jié)省開(kāi)支，從而滯后各項(xiàng)工程的進(jìn)度。其次，沒(méi)有核心法律的牽引，監(jiān)督不嚴(yán)、各級(jí)政府的尋租行為使得退出準(zhǔn)入機(jī)制效率低下，出現(xiàn)尷尬的有人沒(méi)房住和有房沒(méi)人住的情況。

對(duì)于違反廉租房規(guī)定的責(zé)罰較為表面，但是相比而言進(jìn)行欺騙性交易的行為所造成的危害是巨大的，如果僅適用當(dāng)前的一些規(guī)章制度會(huì)使得不當(dāng)行為日益滋生，人們的投機(jī)成本低自然引得大家效仿，從而造成惡性循環(huán)。

（二）退出機(jī)制單一

在整個(gè)的退出機(jī)制中，政府是絕對(duì)的主動(dòng)性，而承租人是有義務(wù)進(jìn)行匯報(bào)自己的情況，比較被動(dòng)，這樣的一上一下的關(guān)系很難協(xié)調(diào)平衡，從而使中間環(huán)節(jié)冗雜，談判成本變大，交易費(fèi)用增加。

此外，在廉租房的退出機(jī)制中，由于受保障群體的收入水平可能有所波動(dòng)，比如生活條件改善了不符合租住要求，但是這部分群體又仍舊沒(méi)有能力買經(jīng)濟(jì)適用房，形成問(wèn)題群體。

（三）政府主導(dǎo)下的政府行為失靈，尋租行為令人擔(dān)憂

政府是最大的承包商，幾乎涵蓋了廉租房建設(shè)的所有環(huán)節(jié)，部分各級(jí)主管單位缺乏緊迫感和絕對(duì)的責(zé)任感使得走后門等尋租行為凸出。現(xiàn)今主要的分配方式是通過(guò)搖號(hào)配租，先來(lái)后到的原則，準(zhǔn)入門檻包括收入水平證明材料、城市居民戶口以及一些特殊情況。退出機(jī)制過(guò)于死板缺乏彈性，并且工程量浩大。

（四）保障范圍不夠

眾所周知，農(nóng)民工潮是現(xiàn)在的熱門話題，而農(nóng)民工在城市的生存更是社會(huì)熱點(diǎn)關(guān)注的，他們不屬于城市，因?yàn)樗麄儾荒軗碛谐鞘袘艨冢撬麄冇质沁@些城市的生存者，需要城市提供的資源，他們應(yīng)當(dāng)擁有和城鎮(zhèn)居民同樣的權(quán)利。但如今的廉租房標(biāo)準(zhǔn)中仍將他們排除在外。雖然可以理解廉租房的供應(yīng)有限，但是這部分應(yīng)該引起政府的高度重視，不應(yīng)該差別化對(duì)待。

四、推進(jìn)廉租房制度建設(shè)的原則與對(duì)策

（一）完善退出機(jī)制設(shè)計(jì)

一項(xiàng)符合社會(huì)發(fā)展規(guī)律的制度設(shè)定，必須有它自身的合理性和同時(shí)代步伐相適應(yīng)的時(shí)代性，針對(duì)凸顯的各種制度問(wèn)題要進(jìn)行修正改革，以避免租客或政府主管單位從中謀取不當(dāng)利益。一旦發(fā)生，這種投機(jī)行為就會(huì)像蛀蟲一般侵蝕著廉租房體系，造成再分配的不公平和資源的浪費(fèi)。

通過(guò)租售結(jié)合打破現(xiàn)有的廉租房供應(yīng)模式，對(duì)于廉租房住戶，有能力且有意愿進(jìn)行購(gòu)買的群體允許并鼓勵(lì)購(gòu)買，對(duì)于不符合條件的租戶通過(guò)審核圈定屬于哪種類型。比如對(duì)于生活條件改善的一部分人群給予比一般的經(jīng)濟(jì)適用房更低的價(jià)格或者進(jìn)行生活補(bǔ)貼，對(duì)于補(bǔ)貼之后仍然沒(méi)有能力買房的這部分人可以提高他們的租金，實(shí)行梯度收租，類似于梯度電價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以工資為基礎(chǔ)。

（二）完善一套關(guān)于廉租房制度的科學(xué)嚴(yán)密的法律制度

從以上論述可以看出，我國(guó)關(guān)于廉租房的法律只包括一些規(guī)章制度，立法和執(zhí)法力度仍然不夠，使得下級(jí)政府無(wú)指導(dǎo)思想依靠，松懈對(duì)廉租房制度的實(shí)施，而某些承租者進(jìn)行投機(jī)套利（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）行為對(duì)很多人產(chǎn)生效仿作用，讓人有空子可鉆。同時(shí)，在中央和地方制度銜接上也要進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)管，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，并落實(shí)到立法層面上，激勵(lì)地方政府熱情，打擊地方尋租行為的可能性。

（三）改變以實(shí)物配租為主的模式

現(xiàn)階段，我國(guó)主要是以實(shí)物配租為主的廉租房供給模式，這在制度推行的初期是必然的手段，但是實(shí)物配租有一定的缺陷，并且工程量浩大，長(zhǎng)期下政府會(huì)不堪重負(fù)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，租金補(bǔ)貼比實(shí)物配租能夠帶給消費(fèi)者更大的效用，使得社會(huì)福利水平提高，受保障人群的選擇面大了，也有利于他們追求更高的生活質(zhì)量。

（四）保障非城市戶口居民的住房

可以增加一定的資格認(rèn)定。比如將三年以上的常住人口，包括外來(lái)務(wù)工人員納入保障體系，保障大部分人的利益，保證再分配的公平。非城市居民也應(yīng)當(dāng)按照同樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保障，對(duì)于他們的工作單位也要詳加考慮，最大化地保障并實(shí)行和城市居民同樣的信用評(píng)級(jí)和租售鼓勵(lì)，挖掘他們潛在的消費(fèi)能力。

（五）信用評(píng)級(jí)制度建設(shè)

現(xiàn)在各地都在倡導(dǎo)建立個(gè)人信用制度，筆者認(rèn)為在廉租房執(zhí)行環(huán)節(jié)也可以借鑒，并納入個(gè)人信用體系中。這樣能在一定程度上抑制部分人的投機(jī)欺騙等行為，使得政策實(shí)施減少阻礙。除了用個(gè)人信用體系來(lái)約束人們的行為之外，還可以鼓勵(lì)匿名舉報(bào)，開(kāi)通舉報(bào)郵箱或者熱線，通過(guò)承租人的相互監(jiān)督，層層遞進(jìn)，通過(guò)博弈起到激勵(lì)的作用。

五、結(jié)語(yǔ)

每一個(gè)歷史時(shí)期都有不同制度的變革以適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)家實(shí)行廉租房制度十幾年來(lái)受到社會(huì)的廣泛認(rèn)同，雖然制度并不完善，卻在一定程度上解決了城市化帶來(lái)的部分問(wèn)題。希望不久的將來(lái)，在全面小康社會(huì)的愿景中能實(shí)現(xiàn)“萬(wàn)家燈火”，老百姓住有所居，這是廉租房制度存在的根本意義。我國(guó)尚在起步發(fā)展階段，雖然存在眾多問(wèn)題，但是通過(guò)不斷完善的法律和各地的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的積累，以及我國(guó)政府的不懈努力，筆者相信“必得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”。

（作者單位為安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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