文/秦云

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“學(xué)區(qū)房”的市場價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)

文/秦云

“孟母三遷”古已有之，給孩子更好的成長環(huán)境、望子成龍是多數(shù)父母的心愿。隨著社會(huì)競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，更是不惜花費(fèi)重金購置教育質(zhì)量好的學(xué)校的學(xué)區(qū)房產(chǎn)，應(yīng)運(yùn)而生的“學(xué)區(qū)房”從某種意義上講，是現(xiàn)行教育體制下的獨(dú)特現(xiàn)象，同樣也成為了住宅房地產(chǎn)市場的特定產(chǎn)品類型。

由于上海公辦初中入學(xué)多采用學(xué)籍對(duì)口方式，即便是戶籍對(duì)口，相應(yīng)的招生范圍內(nèi)也大多擁有優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)資源，所以一般“學(xué)區(qū)房”的概念主要針對(duì)小學(xué)學(xué)區(qū)。而相對(duì)于私立小學(xué)全區(qū)招生，以考試、面試的方式挑選生源，公辦小學(xué)“產(chǎn)證+戶口”的硬指標(biāo)，更能凸顯“學(xué)區(qū)房”的意義。

一、上?！皩W(xué)區(qū)房”的分布和結(jié)構(gòu)

雖然，上海的教育主管部門未曾對(duì)各公立小學(xué)進(jìn)行過明確的排名，但綜合師資力量、教學(xué)環(huán)境等軟硬件條件和歷年畢業(yè)生被優(yōu)質(zhì)私立初中錄取的人數(shù)、比例等因素，業(yè)內(nèi)對(duì)各小學(xué)的評(píng)價(jià)有一定共識(shí)。本文在細(xì)致研究各熱門小學(xué)的招生范圍的基礎(chǔ)上，全面梳理了相應(yīng)的“學(xué)區(qū)房”小區(qū)。

（一）“學(xué)區(qū)房”區(qū)域分布

表1 上海市各區(qū)域“學(xué)區(qū)房”數(shù)量及占比情況

從上表數(shù)據(jù)可以看出，相比城市建設(shè)由中心向遠(yuǎn)郊的發(fā)展趨勢，中心城區(qū)各項(xiàng)公共設(shè)置配套相對(duì)完善，優(yōu)質(zhì)教育資源豐富，“學(xué)區(qū)房”也相對(duì)集中。

（二）“學(xué)區(qū)房”房屋類型結(jié)構(gòu)

圖1 不同房屋類型學(xué)區(qū)房結(jié)構(gòu)比例

從房屋類型來看，公寓、工房作為“學(xué)區(qū)房”的絕對(duì)主力，分別占比57%、38%。相較而言，別墅及混合型小區(qū)總體數(shù)量少，在“學(xué)區(qū)房”中的占比也比較小。

考慮到區(qū)域交通便利程度、其他配套資源豐富程度以及小區(qū)自身品質(zhì)、房齡差異等多種因素對(duì)房價(jià)的影響，為更好地展現(xiàn)“學(xué)區(qū)房”概念對(duì)房價(jià)的提升作用，須盡量剝離其他房價(jià)影響因素的“干擾”，下文如有需要對(duì)房價(jià)水平作對(duì)比分析，都會(huì)盡量選取原公房小區(qū)作進(jìn)一步的研究分析。

二、上?！皩W(xué)區(qū)房”的市場表現(xiàn)

“學(xué)區(qū)房”小區(qū)在上海所有小區(qū)中的占比有限，僅約14%，而上海市戶籍人口出生數(shù)自2007年超過10萬人以來，連續(xù)多年保持高位，“學(xué)區(qū)房”的市場需求旺盛，也帶動(dòng)“學(xué)區(qū)房”市場價(jià)格水漲船高。

近三年上海二手房市場整體向上，價(jià)格一路上揚(yáng)，雖然因?yàn)樵诓煌攴蓍g，由于市場自然周期調(diào)整、信貸政策差異等多種原因，價(jià)格增長幅度有著較為明顯的差異，但從下圖不難看出，“學(xué)區(qū)房”房價(jià)漲幅始終為全市房價(jià)漲幅水平約1.2-1.3倍。

圖2 2013-2015年上海二手房價(jià)格變化情況

表2 浦東新區(qū)洋涇板塊學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)工房價(jià)格對(duì)比情況

在對(duì)整體市場有了一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)之后，再來看具體區(qū)域市場。以浦東洋涇板塊為例，靈山路600弄的桃林一小區(qū)是1995年竣工的公房小區(qū)，是知名的上海市浦東新區(qū)福山外國語小學(xué)（花園校區(qū)）學(xué)區(qū)房，目前單價(jià)已達(dá)89000元/平方米。板塊內(nèi)與桃林小區(qū)房齡接近的涇南新苑、羽北小區(qū)、巨東小區(qū)分別對(duì)口的上海市第六師范附屬小學(xué)（羽山校區(qū)）和上海市浦東新區(qū)第二中心小學(xué)（巨野校區(qū)），在熱門度上略遜于福山外國語小學(xué)，房價(jià)基本在75000元/平方米水平。板塊內(nèi)其他無優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的原公房小區(qū)，房價(jià)水平基本不超過60000元/平方米。學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)原公房的價(jià)差極值超過60%。

圖3 浦東新區(qū)洋涇板塊部分學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)原公房地理位置示意圖

除了浦東新區(qū)洋涇板塊，同屬原公房小區(qū)，其他區(qū)域的“學(xué)區(qū)房”與“非學(xué)區(qū)房”的價(jià)差也十分明顯，下表列舉了一些上海知名小學(xué)所在區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)原公房與非學(xué)區(qū)原公房的價(jià)差情況。

表3 上海知名小學(xué)學(xué)區(qū)原公房與非學(xué)區(qū)原公房價(jià)格差異情況

三、“學(xué)區(qū)房”的風(fēng)險(xiǎn)

（一）學(xué)區(qū)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

雖然一般來說，公立小學(xué)的招生范圍相對(duì)固定，但也不排除地段范圍內(nèi)生源人數(shù)過多等因素造成招生范圍的調(diào)整。以2013年的情況來說，就有不同區(qū)域的多個(gè)小區(qū)被劃出了原本的學(xué)區(qū)范圍。

學(xué)區(qū)的改變，會(huì)對(duì)小區(qū)價(jià)格產(chǎn)生多大的影響？以盧灣區(qū)的幾個(gè)小區(qū)為例作進(jìn)一步的分析：下表所列的原公房小區(qū)在2013年初價(jià)格水平十分相近，但隨著2013年4月部分小區(qū)學(xué)區(qū)調(diào)整，學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的房價(jià)就逐漸拉開距離，到三年之后的2016年初，不再擁有學(xué)區(qū)標(biāo)簽的小區(qū)，價(jià)格比學(xué)區(qū)房低約15%。近幾年，上海二手房市場整體行情向上，學(xué)區(qū)變?yōu)榉菍W(xué)區(qū)，只是價(jià)格漲幅降低，但是如果一旦市場走勢向下，學(xué)區(qū)的變動(dòng)則可能引起絕對(duì)價(jià)格的下跌。

表4 2013年上海市部分小區(qū)學(xué)區(qū)變化情況

表5 盧灣區(qū)部分小區(qū)學(xué)區(qū)調(diào)整后價(jià)格變化對(duì)比情況

（二）“五年一戶”的政策風(fēng)險(xiǎn)

所謂“五年一戶”，就是每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)，即一個(gè)門牌號(hào)一居住戶，五年內(nèi)只接收一個(gè)學(xué)生（雙胞胎和二孩例外）。2014年，靜安區(qū)在全市最早出臺(tái)“五年一戶一學(xué)額”入學(xué)政策；2015年，黃浦、虹口、寶山、長寧、閘北、閔行等區(qū)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的全部或部分熱門小學(xué)實(shí)施了“五年一戶”限令；2016年，徐匯區(qū)和浦東新區(qū)也宣布實(shí)施“五年一戶”禁令。一般情況下，普通購房者難以通過公開渠道查詢到所購房產(chǎn)“五年一戶”的入學(xué)指標(biāo)是否已被使用，很有可能會(huì)面對(duì)“買了學(xué)區(qū)房卻無法順利入學(xué)”的局面。以靜安區(qū)為例，2013年新政出臺(tái)前，學(xué)區(qū)房年度成交量逐年上漲，2014年卻明顯下滑。

圖4 2011-2014年靜安區(qū)學(xué)區(qū)房成交套數(shù)及全市占比情況

二手房市場逐年表現(xiàn)不同，如果說絕對(duì)值的下降并不能說明問題的話，分析靜安區(qū)“學(xué)區(qū)房”成交量占全市“學(xué)區(qū)房”成交量的比例也能發(fā)現(xiàn)：因?yàn)樾抡某雠_(tái)，靜安區(qū)的“學(xué)區(qū)房”市場活躍度明顯降低。

房地產(chǎn)保值增值的能力需要通過變現(xiàn)未實(shí)現(xiàn)，所以交易的活躍度也是一個(gè)非常重要的市場指標(biāo)，政策變化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

（三）義務(wù)教育均衡化的風(fēng)險(xiǎn)

之所以存在“學(xué)區(qū)房”，是因?yàn)榻逃Y源不均衡，有擇校才有“學(xué)區(qū)房”，這就需要政府切實(shí)推進(jìn)義務(wù)教育的資源均衡，有效縮小學(xué)校之間的辦學(xué)質(zhì)量、辦學(xué)條件的差距。

2015年11月，上海市教委公布了《上海市新優(yōu)質(zhì)學(xué)校集群發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2015-2017年）》和《上海市教育委員會(huì)關(guān)于促進(jìn)優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展、推進(jìn)學(xué)區(qū)化集團(tuán)化辦學(xué)的實(shí)施意見》兩份文件，文件要求：“到2017年底，學(xué)區(qū)化、集團(tuán)化辦學(xué)將覆蓋全市50%的義務(wù)教育階段學(xué)校，加入新優(yōu)質(zhì)學(xué)校集群發(fā)展的學(xué)校數(shù)量擴(kuò)大至250所左右，覆蓋全市義務(wù)教育階段約25%的學(xué)校。”

隨著義務(wù)教育資源的均衡化，附著在“學(xué)區(qū)房”上的“學(xué)區(qū)”價(jià)值就會(huì)被弱化。這里的價(jià)值弱化，這倒不是說“學(xué)區(qū)房”價(jià)格會(huì)下跌，更多是指原先的“非學(xué)區(qū)房”會(huì)由于教育資源的提升，縮小與“學(xué)區(qū)房”的價(jià)差。具體的市場變化，需要時(shí)間來檢驗(yàn)。

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的組成十分豐富，可以分為房地產(chǎn)自身因素和外部因素兩大類。其中自身因素可再分為房地產(chǎn)實(shí)物因素、權(quán)益因素、區(qū)位因素，外部因素包括人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可以進(jìn)一步細(xì)分?！皩W(xué)區(qū)”的概念，可以歸到“房地產(chǎn)自身因素——房地產(chǎn)區(qū)位因素——外部配套設(shè)施”這個(gè)子項(xiàng)上，和醫(yī)院、休閑娛樂場所等其他配套設(shè)施組合在一起共同作用于房價(jià)，只是眾多價(jià)格影響因素中的一個(gè)。

在教育資源尚未實(shí)現(xiàn)均衡化分布的情況下，“學(xué)區(qū)”這一單一因素對(duì)房價(jià)的影響被放大了，而隨著政府和教育部門的不斷努力，均衡化程度會(huì)提高，“學(xué)區(qū)”的作用也會(huì)被抑制。建議消費(fèi)者謹(jǐn)慎選擇“學(xué)區(qū)房”，一定要購買“學(xué)區(qū)房”的，應(yīng)優(yōu)選地段位置較好、各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全的次新公寓小區(qū)，盡量避免“老破小”，以合理控制風(fēng)險(xiǎn)。

作者單位：（上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司）