龔小鋒

從華潤(rùn)到中糧再到中化，中化集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的野心從未停止。今年1月5日，寧高寧走出中糧大廈，并同時(shí)空降中化，第三次成為央企掌門人。

近日，寧高寧為中化旗下的金茂商業(yè)站臺(tái)，在業(yè)界的聚焦中又一次回到了舞臺(tái)中央，這是其執(zhí)掌中化集團(tuán)近半年后的首次公開(kāi)露面。這位被譽(yù)為“紅色摩根”的“國(guó)企放牛娃”，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是教父級(jí)別的人物，曾一手締造出華潤(rùn)萬(wàn)象城、中糧大悅城等知名品牌，并推動(dòng)了大悅城的上市。

金茂商業(yè)缺乏像大悅城那樣的主打品牌，但寧高寧稱，將著力打造中國(guó)金茂旗下的商業(yè)地產(chǎn)板塊，這給業(yè)界帶來(lái)廣闊的想象空間。該公司也趁勢(shì)提出了“輕重資產(chǎn)結(jié)合”、“擇機(jī)上市”、“到2018年實(shí)現(xiàn)管理面積超過(guò)200萬(wàn)平方米”等目標(biāo)。

寧高寧的第三座城

在華潤(rùn)萬(wàn)象城、中糧大悅城之后，寧高寧給金茂商業(yè)起了一個(gè)全新的名字——金茂覽秀。

這一名字取自杜甫《望岳》詩(shī)篇中的兩句——“造化鐘神秀，陰陽(yáng)割昏曉”和“會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小”，“英文名叫mall of splendor，是一個(gè)神奇、創(chuàng)造和人的瀏覽欣賞在一起的，是用一覽眾山小的眼光來(lái)看風(fēng)景秀麗的世界?！?/p>

寧高寧愛(ài)讀書(shū)。當(dāng)年大悅城的名字，就是寧高寧夜讀《論語(yǔ)》時(shí)，讀到“近者悅，遠(yuǎn)者來(lái)”時(shí)，忽然有了靈感，釋義為“創(chuàng)造喜悅和歡樂(lè)，使周圍的人感到愉快，并吸引遠(yuǎn)道而來(lái)的客人”。

如今，寧高寧要造第三座城。覽秀計(jì)劃到2018年實(shí)現(xiàn)管理面積200余萬(wàn)平方米，并具備上市條件。在他看來(lái)，金茂要做的就是重視消費(fèi)愉悅的本質(zhì)，將金茂商業(yè)的業(yè)態(tài)擴(kuò)大到消費(fèi)型、娛樂(lè)型、體驗(yàn)型。

覽秀城的業(yè)態(tài)分成了四類。首先會(huì)自主研發(fā)兒童娛樂(lè)業(yè)態(tài)“酷樂(lè)星球（Kids Planet）”，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的游藝設(shè)備，打造親子家庭娛樂(lè)體驗(yàn)中心。其他三種最重要的業(yè)態(tài)是當(dāng)?shù)靥厣惋?、特色運(yùn)動(dòng)休閑品牌和全新情景零售中心。

不過(guò)，目前來(lái)看，上述業(yè)態(tài)仍屬于傳統(tǒng)范圍。尤其在萬(wàn)達(dá)寶貝王、新城多奇妙等兒童娛樂(lè)品牌迭出之際，金茂并未搶占先機(jī)。兒童娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)還面臨著投資回報(bào)周期長(zhǎng)、前期投資額高的問(wèn)題，此前萬(wàn)達(dá)寶貝王就經(jīng)歷過(guò)多次調(diào)整。

但寧高寧堅(jiān)稱會(huì)提供一個(gè)不一樣的思路?！敖鹈白撸捅仨氁M(jìn)行創(chuàng)新，而且這個(gè)創(chuàng)新應(yīng)該是突破性的，不是簡(jiǎn)單地把樓改一下顏色，或者在里面搞一些活動(dòng)。過(guò)去購(gòu)物占60%，現(xiàn)在購(gòu)物占40%，可能還要降，但是體驗(yàn)越來(lái)越多，現(xiàn)在繼續(xù)做一個(gè)big box把人趕進(jìn)去比較難?！睂幐邔幗毡硎尽?/p>

瞄準(zhǔn)上市之路

金茂在酒店和寫字樓板塊起步最早，但在商業(yè)綜合體領(lǐng)域仍然屬于新人。盡管它在商業(yè)綜合體的探索最早可以追溯到2005年，以上海城市地標(biāo)金茂大廈的商業(yè)裙房——金茂上海J·LIFE為起點(diǎn)。

但真正開(kāi)始走專業(yè)化和規(guī)?；牡缆罚?013年。這一年，該公司成立了專門的商業(yè)事業(yè)部。在成立之初即制定了“三年體量翻番，五年具備上市條件”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

幾年來(lái)，金茂商業(yè)聚焦中國(guó)金茂已進(jìn)入的五大區(qū)域，重點(diǎn)深耕上海、北京、深圳等一、二線核心城市，旗下籌開(kāi)和運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目體量達(dá)到80萬(wàn)平方米。

寧高寧正式到中化上任后，對(duì)地產(chǎn)板塊十分重視。在金茂于3月份舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)金茂總裁李從瑞曾公開(kāi)表示，“寧總對(duì)中化集團(tuán)下屬的地產(chǎn)板塊會(huì)堅(jiān)定不移地支持，加速、加快發(fā)展。”

據(jù)金茂內(nèi)部人士透露，他和李從瑞在兩周的時(shí)間內(nèi)跑遍了金茂旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目。2月19日，寧高寧曾趕赴上海調(diào)研，李從瑞、金茂酒店總經(jīng)理張輝、金茂商業(yè)總經(jīng)理任艷華等陪同在側(cè)。

在那一次調(diào)研中，寧高寧的首站便是金茂商業(yè)和金茂酒店。一個(gè)頗值得玩味的細(xì)節(jié)是，金茂商業(yè)的員工向?qū)幐邔帿I(xiàn)上一副對(duì)聯(lián)，以表達(dá)金茂商業(yè)謀求發(fā)展的愿景：上聯(lián)是“輕重并舉謀發(fā)展”，下聯(lián)是“服務(wù)再造助升級(jí)”，橫批是“上市必達(dá)”。

按照規(guī)劃，覽秀到2018年實(shí)現(xiàn)管理面積200萬(wàn)余平方米。也就是說(shuō)，在兩年的時(shí)間內(nèi)，覽秀要實(shí)現(xiàn)管理面積翻番，并且具備上市的條件?！拔覀儠?huì)積極發(fā)揮中國(guó)金茂在金茂酒店資產(chǎn)上市、資產(chǎn)證券化等方面的成功經(jīng)驗(yàn)與融資能力，按照上市的路徑要求，積極謀劃商業(yè)資產(chǎn)的早日上市。”李從瑞近日說(shuō)。

對(duì)于金茂商業(yè)登陸A股還是港股，該公司相關(guān)人士表示，不排除A股上市的可能，但是A股上市難度比較大，未來(lái)會(huì)根據(jù)資本市場(chǎng)的訴求來(lái)決定上A股還是港股。

尷尬局面

當(dāng)下的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，正在經(jīng)歷歷史性的轉(zhuǎn)折和陣痛。全國(guó)購(gòu)物中心進(jìn)入結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩階段，產(chǎn)生了招商難、開(kāi)業(yè)難、運(yùn)營(yíng)難等諸多問(wèn)題，商業(yè)延遲開(kāi)業(yè)、低開(kāi)業(yè)率、高空置率成為行業(yè)新常態(tài)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)外部市場(chǎng)環(huán)境比較復(fù)雜，與寧高寧當(dāng)年打造萬(wàn)象城和大悅城時(shí)，已經(jīng)有很大不同，商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)大于機(jī)遇。

第一太平戴維斯近日的數(shù)據(jù)揭示了這一競(jìng)爭(zhēng)激烈的慘況：目前全國(guó)已經(jīng)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心逾4000家，2020年將有1萬(wàn)家。每銷售12.8億平方米里，商業(yè)只為1.7億平方米，占12.3%，存在過(guò)剩壓力。此外，消費(fèi)疲弱、電商等因素也加劇著沖擊。

金茂并不具備太大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。由于起步較晚，目前旗下管理和運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目約80萬(wàn)平方米，雖具備了一定的規(guī)模體量和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但與萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等標(biāo)桿企業(yè)無(wú)法相比。

整體而言，金茂商業(yè)的體量相對(duì)較小，即便是定位為城市型商業(yè)中心的金茂匯，單項(xiàng)目體量也多保持在10萬(wàn)平米左右的規(guī)模，而金茂灣及J·LIFE的體量則更小。

相較于萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)產(chǎn)品線的整齊劃一，金茂商業(yè)的布局略顯繁復(fù)，缺乏像大悅城那樣的主打品牌，這家公司旗下涉及的產(chǎn)品線多達(dá)四條，包括定位為城市商業(yè)中心的金茂匯、以社區(qū)商業(yè)為主的金茂灣購(gòu)物中心以及分別對(duì)應(yīng)商務(wù)配套和旅游地產(chǎn)商業(yè)的J·LIFE。

除了規(guī)模處于劣勢(shì)外，盈利水平上，金茂商業(yè)也稱不上領(lǐng)先。按照2015年年報(bào)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、華潤(rùn)置地和大悅城在租賃運(yùn)營(yíng)收入上分別為135.82億元、47.76億元和21.84億元。金茂為12.53億元，相對(duì)占比較低，其中，租賃收入絕大部分貢獻(xiàn)來(lái)自寫字樓。

相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，金茂商業(yè)要打開(kāi)局面并不容易，其業(yè)績(jī)主力貢獻(xiàn)依然靠開(kāi)發(fā)銷售。關(guān)于中國(guó)金茂未來(lái)3年的目標(biāo)，金茂方面表示，在去年的基礎(chǔ)上，到2019年銷售金額達(dá)到800億元。其中開(kāi)發(fā)銷售、持有運(yùn)營(yíng)與金融服務(wù)等三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占比貢獻(xiàn)為7：2：1。

李從瑞此前表示，2016年要完成360億元的簽約銷售，其中有300億元來(lái)自二級(jí)開(kāi)發(fā)，還有60億元是一級(jí)開(kāi)發(fā)。而在《2015年度房企銷售金額TOP100》中，中國(guó)金茂銷售額過(guò)300億元，排名第27位。

資本運(yùn)作突破瓶頸

要在2018年達(dá)到200億平方米的管理面積，就意味著金茂商業(yè)不能走尋常道路。它提出的合作和輕資產(chǎn)輸出，都將是未來(lái)擴(kuò)張的有效方式。據(jù)李從瑞介紹，公司將重點(diǎn)甄選5-8家大中型國(guó)企進(jìn)行深度合作。

在金茂的投資人隊(duì)伍中，新華保險(xiǎn)、美國(guó)華平投資、新鴻基以及新加坡最大的主權(quán)財(cái)富基金GIC等資本大鱷赫然在列。

熟悉寧高寧過(guò)往經(jīng)歷即可知，從華潤(rùn)、中糧到現(xiàn)在的金茂，新加坡最大的主權(quán)財(cái)富基金GIC與寧高寧均保持著良好的合作關(guān)系。華潤(rùn)曾和GIC結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴并成立合資公司開(kāi)發(fā)大連萬(wàn)象城，但是在寧高寧離開(kāi)后終止。到了中糧，GIC成為大悅城走向輕資產(chǎn)化的重要推手。

在5月19日，GIC董事總經(jīng)理孫建軍出席金茂發(fā)布會(huì)，更打開(kāi)了兩家深度合作的想象空間。這意味著，GIC又追隨寧高寧，成為了金茂做商業(yè)地產(chǎn)的金主，而金茂也把輕資產(chǎn)管理服務(wù)的輸出列為發(fā)展戰(zhàn)略之一。

根據(jù)金茂商業(yè)釋放出來(lái)的消息，未來(lái)公司會(huì)以委托管理為主，包括操盤、包租操盤、合資經(jīng)營(yíng)模式為輔的資產(chǎn)管理輸出模式。這已在公司內(nèi)部著手進(jìn)行。

寧高寧的手腕遠(yuǎn)不止于此，在并購(gòu)上，或許會(huì)成為金茂商業(yè)版圖最不可預(yù)知的驚喜。在就任中糧董事長(zhǎng)的11年間，寧高寧主導(dǎo)了超過(guò)50起的并購(gòu)，從最初重組新疆屯河、收購(gòu)華潤(rùn)生化、華潤(rùn)酒精，到最近兩年將全產(chǎn)業(yè)鏈延伸至國(guó)際市場(chǎng)。

寧高寧對(duì)中糧進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈的整合改造，使得其資產(chǎn)從598億元人民幣飆升至719億美元。現(xiàn)在的中化，是比當(dāng)年的中糧更為龐大的巨型航母。

目前，中化的主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋能源、農(nóng)業(yè)、化工、地產(chǎn)、金融五大領(lǐng)域，是全球500強(qiáng)企業(yè)，是中國(guó)四大國(guó)家石油公司之一、最大的農(nóng)業(yè)投入品一體化經(jīng)營(yíng)企業(yè)。2015年，中化集團(tuán)以總營(yíng)收806.35億美元，位列全球五百?gòu)?qiáng)105位。相比之下，中糧集團(tuán)總營(yíng)收僅為405億美元，位列272位。

克而瑞研究中心分析師沈曉玲認(rèn)為，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，金茂企業(yè)戰(zhàn)略還會(huì)轉(zhuǎn)向金融、服務(wù)等方面，而且未來(lái)可能會(huì)將集團(tuán)旗下的住宅、商業(yè)等業(yè)務(wù)統(tǒng)一為金茂控股，整合集團(tuán)業(yè)務(wù)，使其形成協(xié)同效應(yīng)。