李惠琳　譚璐

千億房企中國金茂，完成了換帥程序。

6月28日股東大會(huì)上，張?jiān)龈?0.1%的得票率，當(dāng)選為執(zhí)行董事，5月末，他由母公司中化集團(tuán)空降到金茂。

這宗人事變革，充滿戲劇性。前任掌舵者李從瑞，突然辭任金茂所有職務(wù)，當(dāng)時(shí)李剛剛接任董事長的權(quán)杖，任職一把手才33天。

外界正期待，李會(huì)帶來哪些改變。未想，還沒施展拳腳，即匆匆離任，馬上做了交接。

公司公告給出的理由，僅是“因工作調(diào)整”。

張?jiān)龈I(lǐng)導(dǎo)的金茂，權(quán)力格局陡然生變，但是，中化集團(tuán)為其劃定的路線圖，預(yù)計(jì)不會(huì)變。

14年老將

現(xiàn)年52歲的李從瑞，是金茂的“老將”。

2009年4月，李加入金茂，一上任就是副總裁，之后歷經(jīng)執(zhí)行董事、CEO等職務(wù)，前后輔佐了四任“一把手”。

李從瑞在入職金茂之前，就職于中化集團(tuán)，未接觸過地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。任職以來，成績斐然，是中國金茂規(guī)模進(jìn)階的重要推手，也打造了以“金茂府”為代表的標(biāo)桿產(chǎn)品。

2013年出任CEO時(shí)，金茂的銷售額僅210 億元，他抓住地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)代的紅利，助推金茂躋身2000億元俱樂部。

行業(yè)調(diào)整動(dòng)蕩期，金茂的規(guī)模也沒掉隊(duì)。2021年的銷售額增至2356 億元，位居克而瑞百強(qiáng)房企榜單第15 位。

2022年，受累于市場低迷，金茂的銷售額回落至1550億元，同比下降34.21%，整體表現(xiàn)仍好于同行，排名仍上升了3位，位列第12位。

李從瑞也加速了金茂的“去地產(chǎn)化”。

2015年，他提出“雙輪兩翼”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，旨在將金茂從傳統(tǒng)開發(fā)商升級為城市運(yùn)營商。

截至2022年6月底，金茂在全國布局34個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，貢獻(xiàn)了近半數(shù)利潤。

在公司治理方面，李從瑞主張，金茂要成為一個(gè)完全市場化的上市公司。

他積極推動(dòng)混改，先后引入新華保險(xiǎn)、嘉里控股、中國平安，降低母公司中化集團(tuán)的持股比例。

2019年，平安以85.97億港元的價(jià)格，認(rèn)購金茂17.87億股股份，持股約15.2%，成為第二大股東。

天眼查顯示，目前中化集團(tuán)在中國金茂的持股比例為36.4%。

業(yè)績加身，李從瑞從金茂獲得豐厚報(bào)酬。2013年至2019年，其年薪從490萬元漲至2054萬元，6年間漲了3倍。

不過，2022年樓市整體低迷，金茂高管集體減薪，李從瑞的年薪降回9年前的水平，為407萬元。

過去兩年，一眾房企卷入債務(wù)漩渦，金茂的財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)健。

截至2022年底，金茂總資產(chǎn)4218億元，有息負(fù)債總額為1226.65億元，一年內(nèi)應(yīng)還約265.47億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為370億元。

背靠央企中化集團(tuán)，金茂去年多渠道融資，且融資成本很低，全年只有3.90%。

縮量調(diào)整

對于管理層而言，擔(dān)子并不輕松。4月28日，李從瑞上任董事長后，擔(dān)負(fù)著行穩(wěn)這艘大船的重任。

對于2023年的發(fā)展策略，李從瑞堅(jiān)持“縮量發(fā)展”，提出保守的業(yè)績目標(biāo)——實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1500億元，回款1400億元，行業(yè)排名TOP15。

借勢年初的樓市復(fù)蘇，開局順利。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，1-6月，金茂的權(quán)益銷售額增長23%至593億元，位列全國第十。

比穩(wěn)住銷售更難的，是盈利水平的回升。

此前幾年追逐規(guī)模，金茂多次拿下“地王”。近年樓市量價(jià)齊跌，高地價(jià)的后遺癥逐漸顯現(xiàn)。

一個(gè)指征是不斷下滑的毛利率。

2022年，金茂的毛利率比上一年下降2.77個(gè)百分點(diǎn)，只有15.84%，在同行中屬于低水平。

同時(shí)，因部分城市銷售均價(jià)下調(diào)，去年金茂對32個(gè)項(xiàng)目計(jì)提減值43.6億元，凈利潤大幅下降57.69%，至19.84億元。

在李從瑞看來，金茂要“防風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)、再聚焦”，艱苦奮斗、過苦日子。

2022年，金茂減少了拿地，全年僅獲取13個(gè)二級項(xiàng)目，約為2021年的1/5。

同期，金茂將40個(gè)城市公司撤并為26個(gè)，各區(qū)域平臺人數(shù)降到平均48人。今年初，又進(jìn)行了組織架構(gòu)優(yōu)化和人事調(diào)整。

行至半場，接下來的難題交到新管理層手上。

與“老金茂”李從瑞不同，空降的董事長是一個(gè)“老中化”。

張?jiān)龈o地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，此前的經(jīng)歷多與化工石油倉儲(chǔ)貿(mào)易、風(fēng)險(xiǎn)管理、安全生產(chǎn)等相關(guān)。

他生于1965年，擁有清華大學(xué)機(jī)械工程系的學(xué)士、碩士學(xué)位，也是中歐國際工商管理學(xué)院EMBA。

張一畢業(yè)就加入中國中化集團(tuán)，今年剛滿30年，歷任中化集團(tuán)人力資源部副總經(jīng)理、中化股份總經(jīng)理助理、安全總監(jiān)等。

去年11月至今，他在中國中化控股氯堿事業(yè)部工作，擔(dān)任黨委書記。

根據(jù)公告，張?jiān)龈鶎?dān)任金茂的執(zhí)行董事。

這位來自央企股東的新掌舵者，被認(rèn)為更能強(qiáng)化金茂和母公司之間的聯(lián)系，帶來更多資源支持。

此外，金茂已于4月28日任命陶天海為CEO、執(zhí)行董事；喬曉潔任CFO、執(zhí)行董事。這些均無變化。

金茂官方稱，新獲任命的管理層成員，均在中化體系和金茂一線有著扎實(shí)的工作經(jīng)驗(yàn)，在未來可調(diào)動(dòng)更多體系內(nèi)外資源，有利于定位為領(lǐng)先城市運(yùn)營商的中國金茂。

此次換帥后，“老中化”加“老金茂”的新班子，大概率會(huì)按照中化規(guī)劃的既定路徑發(fā)展。

地產(chǎn)下行，金茂的銷售和盈利承壓，將考驗(yàn)新管理層的經(jīng)營智慧。