□文/李玉菁（江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院　江西·贛州）

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江西省房地產(chǎn)業(yè)集聚分析

□文/李玉菁
（江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院江西·贛州）

［提要］本文通過把江西省劃分為11個(gè)地理區(qū)域，對2003～2014年江西省各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)江西省房地產(chǎn)業(yè)在空間上呈現(xiàn)一種非均衡狀態(tài)。利用基尼系數(shù)對全省各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；基尼系數(shù)；集聚

收錄日期：2016年4月12日

一、引言

近年來，江西省房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展，通過對不同城市房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)來分析該地區(qū)城市化進(jìn)程，分析房地產(chǎn)空間布局演變規(guī)律，掌握房地產(chǎn)市場空間布局與城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)理，從而為相關(guān)決策提供指導(dǎo)，因而研究房地產(chǎn)業(yè)的集聚現(xiàn)象就顯得尤為必要了。

二、空間結(jié)構(gòu)狀況

研究江西省房地產(chǎn)的空間結(jié)構(gòu)狀況，需要首先確定江西在地域上的構(gòu)成單元，即江西省境內(nèi)的區(qū)域單元?jiǎng)澐?。為了從總體上把握江西省建筑業(yè)從業(yè)人數(shù)空間結(jié)構(gòu)特征，將區(qū)域的劃分與政府的區(qū)域規(guī)劃相一致，即南昌省、景德鎮(zhèn)市、萍鄉(xiāng)市、九江市、新余市、鷹潭市、贛州市、宜春市、吉安市、撫州市、上饒市共11個(gè)區(qū)市。各地區(qū)的房地產(chǎn)投資額如果比較接近，就表現(xiàn)出一種均衡的空間結(jié)構(gòu)；如果差異較大，就是一種非均衡空間結(jié)構(gòu)。1997年以來，房地產(chǎn)業(yè)逐步走向市場化，市場的開放程度越來越大，房地產(chǎn)投資額也逐年增加。本文通過對2003～2014年江西省統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以得到江西省各地區(qū)房地產(chǎn)投資額比重，如表1所示。（表1）

在市場經(jīng)濟(jì)下，不同地區(qū)房地產(chǎn)的投資額主要由供需關(guān)系決定，其發(fā)展受到交通、各地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r等社會環(huán)境的影響。將各地區(qū)的所占比重用空間結(jié)構(gòu)圖表示，可以直觀的反映各地區(qū)的差異。（圖1）

江西省房地產(chǎn)在近十年來發(fā)展迅猛，投資總額由2003年的1，774，707萬元增加到2014年的13，224，909萬元，幾近翻了7.5倍。房地產(chǎn)的總投資集中在了南昌市，占全省總量的30%左右，上饒市、贛州市、九江市所占份額較大；其次是宜春市、吉安市、撫州市，而景德鎮(zhèn)市、新余市、萍鄉(xiāng)市、鷹潭市所占比例最小。（表2）

通過表2可以發(fā)現(xiàn)：南昌市作為江西省的省會城市，政治吸引力是不容忽視的，其房地產(chǎn)投資額一直占有較大比重。上饒市、贛州市、九江市憑借各自的區(qū)位優(yōu)勢，其房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，所占的比重不斷上升。排在前三位的地區(qū)的房地產(chǎn)投資額超過全省投資總額的一半，其余8個(gè)地區(qū)所占比重還不到50%，呈現(xiàn)不均衡的發(fā)展。

三、空間集聚度測算及集聚特征

空間集聚度是綜合反映經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)變化的最常用指標(biāo)，它表明經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)在地理空間上的集聚程度，集聚程度越高表明空間結(jié)構(gòu)越不均衡，越低則表明越均衡。衡量經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)集聚程度的方法很多，本文選擇區(qū)位基尼系數(shù)來測算江西省各地區(qū)市房地產(chǎn)業(yè)在地理空間上的集聚程度，并分析房地產(chǎn)業(yè)空間集聚度的變動趨勢。

產(chǎn)業(yè)集聚是指相同產(chǎn)業(yè)在特定地理區(qū)域內(nèi)的集中分布現(xiàn)象，特別注重產(chǎn)業(yè)資本要素從分散到集中的空間演變過程。產(chǎn)業(yè)集聚理論早在馬歇爾時(shí)期就已產(chǎn)生，波特和克魯格曼對集聚經(jīng)濟(jì)的研究再次使產(chǎn)業(yè)集聚理論引起經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)界的廣泛關(guān)注。藤田、克魯格曼和維納布爾斯等學(xué)者建立了一個(gè)新的空間經(jīng)濟(jì)學(xué)研究框架，它比較清晰地展現(xiàn)了集聚區(qū)位決定的微觀機(jī)制，精巧地解釋了各個(gè)層次地理空間上的經(jīng)濟(jì)集聚現(xiàn)象及其集聚力的來源。

區(qū)位基尼系數(shù)是衡量經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)空間集聚度的重要方法之一。在測算某個(gè)地區(qū)某一產(chǎn)業(yè)的區(qū)位基尼系數(shù)時(shí)，假設(shè)該地區(qū)有n個(gè)地理單元（或稱n個(gè)區(qū)域）組成，i代表某個(gè)需要測算區(qū)位基尼系數(shù)的產(chǎn)業(yè)，Sij、Sik是地理單元j和地理單元k在產(chǎn)業(yè)i中所占的份額，是各地理單元在產(chǎn)業(yè)i中所占份額的均值。地區(qū)i產(chǎn)業(yè)區(qū)位基尼系數(shù)的具體計(jì)算公式為：。對i產(chǎn)業(yè)，以Sij遞降的次序把Sij累積相加，以累積的地理單元個(gè)數(shù)除以n作為橫坐標(biāo)，Sij的相應(yīng)累積值作為縱坐標(biāo)，逐個(gè)描出Sij的累積值，所得到的曲線就是Lorenz曲線。產(chǎn)業(yè)的區(qū)位基尼系數(shù)等于Lorenz曲線與45度線之間面積的兩倍。一個(gè)產(chǎn)業(yè)在各個(gè)地理單元間分布越均勻，該產(chǎn)業(yè)的區(qū)位基尼系數(shù)就越小，當(dāng)所有地域單元在一個(gè)產(chǎn)業(yè)中所占的份額都相等時(shí)，該產(chǎn)業(yè)的區(qū)位基尼系數(shù)就為零。如果一個(gè)產(chǎn)業(yè)完全集中在一個(gè)地理單元上，該產(chǎn)業(yè)的區(qū)位基尼系數(shù)就接近于1。

表1　江西省各地區(qū)房地產(chǎn)投資額比重（單位：%）

表2　

表3　江西省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位基尼系數(shù)

圖1　江西省各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)投資額空間結(jié)構(gòu)圖

圖2　江西省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位基尼系數(shù)變動圖

將i產(chǎn)業(yè)換成房地產(chǎn)投資總額，計(jì)算的就是房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位基尼系數(shù)，反映一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在地理空間上的集聚程度。我們計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位基尼系數(shù)如表3所示。（表3）

國際上普遍認(rèn)為，若基尼系數(shù)大于0.4，則存在區(qū)域差異。計(jì)算結(jié)果顯示，江西省房地產(chǎn)業(yè)伴隨著我國工業(yè)集聚狀態(tài)的發(fā)展，在空間上表現(xiàn)出了集聚現(xiàn)象，并且隨著時(shí)間的推移，集聚現(xiàn)象越來越明顯，集聚度呈上升趨勢。2014年和2003年相比，房地產(chǎn)業(yè)空間集聚上升了17%，存在區(qū)域差異。（圖2）

四、小結(jié)

本文采用空間基尼系數(shù)，通過對2003～2014年江西省各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的分析，說明了江西省房地產(chǎn)業(yè)存在空間差異性，房地產(chǎn)業(yè)在南昌、贛州、上饒三個(gè)地區(qū)的重要性明顯高于其他地區(qū)。同時(shí)，江西省各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)在2003～2014年間存在產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象，并且隨著時(shí)間的推移，集聚現(xiàn)象越來越明顯，集聚度呈上升趨勢。各級政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，制定適合本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策，合理進(jìn)行城市化進(jìn)程，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］阿爾弗雷德·馬歇爾.廉運(yùn)杰譯.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理［M］.北京：華夏出版社，2005.

［2］Krugman P.Increasing returns and economic geography［J］.Journal of Political Economy，1991.99.

［3］徐圓.中國工業(yè)基尼系數(shù)與產(chǎn)業(yè)集聚程度分析［J］.金陵科技學(xué)院學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版），2008. 22. 1.

中圖分類號：F293. 3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A