鄭宇+張洪

[摘 要]當前關(guān)于城市寫字樓的研究多集中在區(qū)位、租金、供需等方面，而寫字樓作為城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要組成部分，對城市經(jīng)濟的貢獻不容小視。文章在對昆明市寫字樓市場集聚情況的測度分析基礎(chǔ)上，通過構(gòu)建產(chǎn)出模型，探索昆明市寫字樓市場在經(jīng)濟發(fā)展中的集聚效應，從定量層面給出其對城市經(jīng)濟的貢獻程度。

[關(guān)鍵詞]寫字樓；集聚；城市經(jīng)濟；產(chǎn)出模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.38.144

20世紀七八十年代，昆明市寫字樓開始發(fā)展。這期間的產(chǎn)物以行政辦公樓為焦點，類型單一、形式相同的模式成為了這一時期寫字樓的總體基調(diào)。到了九十年代，受世博會利好的影響，昆明寫字樓進入了急劇擴張的出貨期。這一階段，昆明市寫字樓市場呈現(xiàn)出盲目開發(fā)的狀態(tài)，導致了供過于求的狀況。之后隨著西部大開發(fā)、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟交流合作等帶來的機會，昆明開始了新城區(qū)的建設(shè)。在招商引資政策下，外資及省外財團不斷地涌入昆明，從而誕生了許多商業(yè)園區(qū)和工業(yè)園區(qū)，昆明市商務辦公需求迎來新的發(fā)展，高檔寫字樓應運而生。隨著寫字樓經(jīng)濟的發(fā)展，商務辦公活動逐漸聚集，寫字樓市場帶來的集聚效應對城市經(jīng)濟的發(fā)展的貢獻越來越明顯。

1 文獻綜述

寫字樓的研究包括很多層面，國內(nèi)外的研究文獻中提到了寫字樓的區(qū)位、租金、需求、設(shè)計等。制造業(yè)的區(qū)位可能是最早被研究的，主要是成本與區(qū)位的問題。隨著產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展、商務活動不斷增多，而商務活動的發(fā)展主要在寫字樓一類的辦公空間中進行，進而寫字樓的區(qū)位選擇也就變得越來越重要。

在國外的研究中，對多倫多市寫字樓的研究發(fā)現(xiàn)寫字樓集中在交通線路和高檔住宅附近；對韓國城市的研究發(fā)現(xiàn)中心地區(qū)集中的寫字樓有向城市次中心集聚的趨勢；此外還有研究發(fā)現(xiàn)公司會向辦公功能更好的地方集聚以降低辦公成本，寫字樓的區(qū)域集聚同該地區(qū)便利的交通條件及其周邊的商業(yè)環(huán)境有著密切的關(guān)系。

由于我國寫字樓市場發(fā)展緩慢，所以國內(nèi)對于寫字樓的研究相對較晚。姚一民對廣州市的寫字樓市場進行了研究，詳細分析了寫字樓內(nèi)辦公活動的影響因素；寧越敏通過對上海市寫字樓的研究，發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)服務業(yè)與寫字樓的空間分布不協(xié)調(diào)；鄭華在研究中發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響進而影響到寫字樓市場的需求；張紅指出影響寫字樓需求的兩個最直接的因素是行業(yè)就業(yè)人數(shù)和寫字樓人均占用面積。

從國內(nèi)外研究情況來看，國內(nèi)相對于國外的寫字樓研究較少，時間較短。已有的研究更多的是集中在寫字樓的空間分布和供需關(guān)系上，而對于寫字樓對具體產(chǎn)出的貢獻研究較少。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻已經(jīng)占到了重要的位置，其中寫字樓市場對經(jīng)濟的貢獻已經(jīng)逐漸成為了新的焦點。本文首先對寫字樓的集聚狀況進行測度，分析其集聚情況，然后通過研究寫字樓與經(jīng)濟產(chǎn)出的關(guān)系，從定量的角度闡述寫字樓市場的貢獻程度。

2 研究數(shù)據(jù)與方法

本文涉及的數(shù)據(jù)包括昆明市及全國各產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)、昆明市及全國第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、寫字樓投資完成額、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量、昆明市地區(qū)生產(chǎn)總值等。數(shù)據(jù)來源于《中國經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫》《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫》《昆明統(tǒng)計年鑒》等。方法上主要采用區(qū)位商、產(chǎn)業(yè)專門化率來分析寫字樓集聚程度；基于柯—道函數(shù)的區(qū)域經(jīng)濟增長因素分析方法，結(jié)合計量模型，進行實證分析，得到昆明市寫字樓市場對城市經(jīng)濟影響的定量結(jié)果，從而得到相關(guān)結(jié)論。

3 昆明市寫字樓市場集聚測度

3.1 區(qū)位商測度

為研究昆明市房地產(chǎn)業(yè)集中度，使用就業(yè)人數(shù)計算房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位商，用來顯示房地產(chǎn)業(yè)的集聚情況。區(qū)位商表達式如下：

Q=（j1/j2）/（b1/b2）

其中，j1和j2分別表示昆明市和全國同一產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)，b1和b2分別表示昆明市和全國的總就業(yè)人數(shù)，Q表示昆明市某一產(chǎn)業(yè)的區(qū)位商。若Q>1，則說明昆明市該產(chǎn)業(yè)集中度大于全國平均水平，Q值越大說明昆明市該產(chǎn)業(yè)集中度越高。反之，Q≤1時，則說明該產(chǎn)業(yè)部門不是昆明市的專門化部門。

我們計算了昆明市房地產(chǎn)業(yè)2004—2014年的區(qū)位商，從下圖中可以看出，除了2009年為1.7，其余所有年份均大于3，而且其趨勢線向上傾斜，可見房地產(chǎn)業(yè)集中度較高。

3.2 產(chǎn)業(yè)專門化率測度

產(chǎn)業(yè)專門化率也是反應集中度的指標，所不同的是該指標用產(chǎn)值表示，這里通過計算第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的專門化率，來反應昆明市第三產(chǎn)業(yè)的集中程度。第三產(chǎn)業(yè)為服務業(yè)，而寫字樓正是服務業(yè)辦公空間的主要載體，因此，通過昆明市第三產(chǎn)業(yè)集中度可以反應出昆明市寫字樓的集聚情況。產(chǎn)業(yè)專門化率表達式如下。

其中，g1和g2分別表示昆明市及全國同產(chǎn)業(yè)的凈產(chǎn)值，Q1和Q2分別表示昆明市和全國的地區(qū)總產(chǎn)值。若Z>1，則說明該產(chǎn)業(yè)是昆明市的專門化部門，其集中度較高，Z越大，表明集中度越高；若Z≤1，則說明集中度較低。

表1是昆明市第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)專門化率，從表中可以看出第一產(chǎn)業(yè)專門化率最低，第二產(chǎn)業(yè)專門化率在1上下波動，第三產(chǎn)業(yè)則均超過1，達到1.2以上。可見服務業(yè)集中度最高，因此可以判斷出寫字樓集中度較高。

4 寫字樓市場對城市經(jīng)濟的影響

從第三部分的集聚測度可以推測出，昆明市寫字樓市場集聚程度較高，集聚會提高區(qū)域生產(chǎn)效率，改善生產(chǎn)技術(shù)，從而提高區(qū)域產(chǎn)出，即資本和勞動力投入的增加，使得區(qū)域產(chǎn)出也會隨著相應提高。在區(qū)域經(jīng)濟分析中應用較多的是柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)和索洛生產(chǎn)函數(shù)，這里采用柯—道函數(shù)分析寫字樓市場對城市經(jīng)濟的貢獻程度。

4.1 模型建立

柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)反映的是要素投入和產(chǎn)出的關(guān)系，該函數(shù)由產(chǎn)出Y、勞動力L、資本K組成。聯(lián)系到前一部分的三部門模型，我們可以看到三部分內(nèi)容是對應關(guān)系，即產(chǎn)出市場對應產(chǎn)出Y，勞動力市場對應勞動力L，房地產(chǎn)市場對應資本K。因此，我們將三部門模型構(gòu)造成柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)形式：

式中：Y為區(qū)域產(chǎn)出量，用該地區(qū)的產(chǎn)出價值表示；K為資本量，用該地區(qū)相關(guān)投資量表示；L為勞動量，用該地區(qū)就業(yè)人數(shù)表示。A0在這里表示基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)進步水平；α、β分別為資本和勞動的彈性系數(shù)，范圍在（0，1）之間，且α+β=1。

4.2 指標選取

指標上，選取昆明市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）表示趨于產(chǎn)出量Y；選取昆明市房地產(chǎn)投資中寫字樓投資完成額表示資本量K；選取昆明市房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量表示勞動量L。由于無法找到房地產(chǎn)業(yè)中寫字樓從業(yè)人員的統(tǒng)計情況，所以這里用房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額/房地產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人數(shù)，計算出單位從業(yè)人員投資貢獻額。然后用寫字樓投資完成額/單位從業(yè)人員貢獻額，得到寫字樓從業(yè)人員貢獻的勞動量L。

4.3 實證結(jié)果

在Eviews軟件中，對y和x進行單位根檢驗，經(jīng)嘗試二者一階差分的P值顯著，通過平穩(wěn)性檢驗，進行OLS回歸后得到檢驗結(jié)果。寫字樓集聚效應產(chǎn)出模型中的各變量顯著，系數(shù)符號符合實際情況。其中，變量y和截距項c在1%的置信水平下均顯著，檢驗結(jié)果見表2。

通過回歸系數(shù)結(jié)果，我們得到寫字樓集聚效應模型：

從方程（4）可以看出，單位從業(yè)人員投資貢獻增加一個百分點，區(qū)域產(chǎn)出增加0.635個百分點；資本彈性系數(shù)（0.635）大于勞動彈性系數(shù)（0.365），說明資本對于區(qū)域產(chǎn)出的影響更為敏感。由此可見，寫字樓市場的集聚效應對于區(qū)域產(chǎn)出具有十分重要的影響。

5 結(jié) 論

從昆明市的產(chǎn)業(yè)區(qū)位商可以看到，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為昆明市城市經(jīng)濟的主要增長點。而在第三產(chǎn)業(yè)中，作為服務業(yè)主要載體的寫字樓市場，其對城市經(jīng)濟發(fā)展起到了不可忽視的間接作用，從一定層面上說明了寫字樓市場在現(xiàn)代商務經(jīng)濟中已經(jīng)占有重要的地位，是未來城市中心經(jīng)濟發(fā)展的方向。

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