黃國強(qiáng)、陳蕾

（麗水市統(tǒng)計局，浙江麗水323000）

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房地產(chǎn)企業(yè)樓市新政問卷調(diào)查分析

黃國強(qiáng)、陳蕾

（麗水市統(tǒng)計局，浙江麗水323000）

摘要：麗水市統(tǒng)計局對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展新政實施后房地產(chǎn)市場問卷調(diào)查。調(diào)查顯示：商品房銷售價格平穩(wěn)，看房人員明顯增多，商品房銷售回暖。但區(qū)域分化加劇，土地出讓市場還顯冷清，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地仍然較為謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖的基礎(chǔ)仍不牢固，銷售持續(xù)高增長的后勁不足，去庫存仍是未來的主基調(diào)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；銷售；去庫存

2016年以來，一系列樓市利好政策接踵而至，先是降低非限購城市首付比例，隨后減免契稅、營業(yè)稅等政策也相繼出臺，著力保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。3月下旬，麗水市統(tǒng)計局對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展新政實施后房地產(chǎn)市場問卷調(diào)查。本次受訪的126家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，涉及9個縣（市、區(qū)），占全市聯(lián)網(wǎng)直報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的85.7%，有開發(fā)項目的102家企業(yè)全部包含在內(nèi)，其中有在售樓盤的企業(yè)89家。調(diào)查顯示：商品房銷售價格平穩(wěn)，看房人員明顯增多，商品房銷售回暖。但區(qū)域分化加劇，土地出讓市場還顯冷清，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地仍然較為謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖的動力仍不牢固，銷售持續(xù)高增長的后勁不足，去庫存仍是未來的主基調(diào)。

一、銷售明顯回暖，區(qū)域分化加劇

（一）銷售明顯回暖

一季度，全市商品房銷售面積42.29萬平方米，同比增長71.1%，增速較上年同期和去年全年分別提高64.5個和36.4個百分點；商品房銷售額37.66億元，增長59.6%，增速較上年同期和去年全年分別提高38.6個和31.8個百分點。住宅銷售拉動全市商品房銷售增長。一季度，全市住宅銷售面積32.72萬平方米，增長63.9%，對全市商品房銷售面積增長貢獻(xiàn)率為72.5%，拉動全市商品房銷售面積增長51.6個百分點。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積3.81萬平方米，增長48.2%。調(diào)查顯示，89家在售樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，58.4%的企業(yè)認(rèn)為新政作用明顯，看房人數(shù)明顯增加，其中30.8%的企業(yè)認(rèn)為銷量比去年同期有明顯提高，但仍有41.6%的企業(yè)認(rèn)為新政實施對本公司銷售未產(chǎn)生影響。

企業(yè)反應(yīng)差異主要由兩個客觀因素引起：一是麗水市對政策的反應(yīng)相對滯后，政策的帶動作用并非一、二線城市那么明顯、迅速；二是區(qū)域特性及人口格局決定了麗水房地產(chǎn)市場投資空間有限。

（二）商品房銷售價格平穩(wěn)

新政實施以來，麗水市與北、上、廣、杭州等一、二線城市商品房價格快速上漲不同。調(diào)查顯示，86.5%房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為本公司商品房銷售價格在政策出臺后并無變化；由于尾盤銷售以及加快去化等因素的影響，有12.4%房地產(chǎn)企業(yè)銷售價格出現(xiàn)下降；僅市區(qū)1家企業(yè)表示新政出臺后價格有所上漲。在政策刺激多地樓市出現(xiàn)坐地起價的情況下，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍保持理性售房，未趁勢調(diào)高價格，市場價格平穩(wěn)。

（三）區(qū)域分化加劇

一季度，占全市房地產(chǎn)投資近50%的市區(qū)，商品房銷售面積、商品房銷售額分別增長3.9倍和4倍；但青田縣、縉云縣商品房銷售面積分別下降37.1%和32.0%，商品房銷售額分別下降53.9%和39.2%，地區(qū)間發(fā)展的分化趨勢越來越明顯，反映出地區(qū)間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡。調(diào)查顯示，市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)反響最為強(qiáng)烈，有77.3%的企業(yè)認(rèn)為新政刺激明顯，且其中41.2%企業(yè)認(rèn)為銷量明顯增加；青田雖有60.0%的企業(yè)認(rèn)為看房人數(shù)明顯增加，但其中僅有8.0%的企業(yè)認(rèn)為新政對銷量有拉動作用。

從過去的經(jīng)驗和麗水的現(xiàn)實情況來看，一旦有新的積極政策落地，市區(qū)樓市將會先保持穩(wěn)定，成交量上會有所抬升。對于周邊及縣（市）的樓盤，總體上也會出現(xiàn)回升跡象，但相比市區(qū)要晚些。

表1　新政實施后麗水各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)企業(yè)對市場看法

二、調(diào)查中反映的問題分析

在政策的疊加影響下，3月大量購房需求釋放，但隨著時間的推移，利好政策的邊際效應(yīng)將逐步減弱。調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地仍然較為謹(jǐn)慎，土地出讓市場還顯冷清，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖的動力仍不牢固，銷售持續(xù)高增長的后勁不足。預(yù)計二季度銷售將出現(xiàn)一定幅度的環(huán)比下滑，去庫存仍是未來的主基調(diào)。

（一）待售面積持續(xù)增長，市場消化壓力仍然很大

3月末，全市商品房待售面積52.69萬平方米，同比增長22.5%，比2015年增加18.57萬平方米。分縣（市、區(qū)）看，待售面積過萬的有蓮都、青田、龍泉、遂昌、慶元和松陽。其中，蓮都待售面積29.84萬平方米，占全市待售面積的56.6%；青田、龍泉待售面積分別為13.72萬平方米和4.20萬平方米，分別占全市的26.0%和8.0%。

90平方米以上住宅是去庫存重心。3月末，全市90平方米以上住宅待售面積17.3萬平方米，占全部住宅待售面積59.6%。其中，青田住宅待售占全部待售面積的78.9%，而住宅中90平方米及以上戶型占99.4%；龍泉、松陽90平方米及以上戶型分別占住宅待售面積的66.9%和57.9%。

商業(yè)營業(yè)用房待售面積快速增加，去庫存壓力加大。3月末，全市商業(yè)營業(yè)用房待售面積10.64萬平方米，同比增長75.7%，比2015年增加5.06萬平方米。其中，市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房待售面積6.35萬平方米，增長1.96倍；遂昌商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.88萬平方米，增長47.9%。

對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查結(jié)果也印證了上述情況。47.2%的企業(yè)表示存在較大去庫存壓力；31.5%的企業(yè)有一定壓力，但壓力不大；21.3%的企業(yè)不存在去庫存壓力。分縣（市、區(qū)）看，青田、縉云、遂昌、云和四地超60%的企業(yè)認(rèn)為去庫存壓力較大。市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)整體去庫存壓力較小，但辦公樓去化率不理想，僅為26%；商業(yè)營業(yè)用房去化率達(dá)70%的企業(yè)僅3家，占21.4%。

表2　麗水各縣（市、區(qū)）住宅及商業(yè)營業(yè)用房去化情況

（二）土地出讓市場并未回暖

近年來，麗水土地市場由原來的較快增長逐漸回落，出現(xiàn)冷清景象。2013年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積81.47萬平方米，增長51.4%，土地成交價款44.44億元，增長57.9%；2014年，在浙西南工貿(mào)綜合體和麗水花園溫泉酒店項目的帶動下，土地購置面積出現(xiàn)上漲，但本年土地成交價款下降6.1%；2015年，這兩個指標(biāo)同比都出現(xiàn)下降，分別下降45.8%和29.4%。作為房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)，土地市場的成交情況不理想，對房地產(chǎn)市場運行及開發(fā)投資增長帶來了較大的下行壓力。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)后期開發(fā)意愿減弱

調(diào)查顯示，126家調(diào)查企業(yè)中，78.6%的企業(yè)表示后期無土地購置計劃，75.4%的企業(yè)后期無樓盤開發(fā)計劃。31家有樓盤開發(fā)計劃的企業(yè)中，90.3%表示后期樓盤開發(fā)有充足的資金保障。

分縣（市、區(qū)）看，市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)對后市信心較強(qiáng)，后期有樓盤開發(fā)計劃的企業(yè)占40.0%，為全市最高；后期開發(fā)意愿不到20%的縣有青田、縉云和龍泉，其中縉云最低，僅占7.7%。

（四）部分房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力依然較大

調(diào)查顯示，28.4%的企業(yè)當(dāng)前在開發(fā)項目存在較大資金壓力；35.3%的企業(yè)表示雖存在壓力，但屬于企業(yè)可承受范圍；36.3%的企業(yè)表示不存在資金壓力。企業(yè)存在資金壓力的主要原因有，60.0%的企業(yè)認(rèn)為形成資金壓力來自銷售資金回籠不理想；其次是銀行貸款條件提高，融資難，占30.8%。2015年房地產(chǎn)企業(yè)59.8%資金來源于購房者的定金及預(yù)收款以及個人按揭貸款，銷售情況好壞對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況影響很大。

表3　分縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力情況

三、促進(jìn)麗水房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關(guān)各行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的合理協(xié)調(diào)，事關(guān)社會分配關(guān)系的合理變動，事關(guān)市場資源的合理優(yōu)化配置，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有較強(qiáng)的支撐和拉動作用，對改善人居環(huán)境具有重大意義。促進(jìn)房地產(chǎn)市場保持持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，是麗水實現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要支撐。在國內(nèi)外發(fā)展環(huán)境復(fù)雜多變，全國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，應(yīng)采取積極有效的應(yīng)對措施，保持麗水房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）大力支持農(nóng)民進(jìn)城購房

加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)銜接，落實農(nóng)民個人住房貸款首付比例和優(yōu)惠利率等支持政策；整合農(nóng)村異地扶貧搬遷等涉及農(nóng)民建房的項目資金，對符合條件并進(jìn)城購房的對象進(jìn)行財政補助。對自愿退出宅基地并還耕、還林的農(nóng)民工和農(nóng)民，進(jìn)城購買商品住房（含二手住房）的，按照其退出合法宅基地的面積以及房屋折舊價值政府給予一次性購房獎勵。

（二）充分發(fā)揮住房公積金政策效應(yīng)

進(jìn)一步做好住房公積金制度擴(kuò)面工作，逐步將符合條件的農(nóng)民工、個體工商戶納入公積金政策覆蓋范圍。

（三）積極培育住房租賃市場

鼓勵開發(fā)企業(yè)將空置的商品住房改售為租，對其租金收入的應(yīng)繳已繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅予以一定獎勵。支持自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品住房開展住房租賃業(yè)務(wù)，發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化、規(guī)?；赓U企業(yè)。

（四）不斷提升住房建設(shè)品質(zhì)

重點完善現(xiàn)有庫存房產(chǎn)項目的教育醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)管理等公共配套，優(yōu)化房地產(chǎn)項目和公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃布局。積極支持企業(yè)利用綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化、全裝修等建造方式，打造高品質(zhì)樓盤，提升住房消費的吸引力。

（五）嚴(yán)格控制商業(yè)營業(yè)用房土地供應(yīng)

適當(dāng)控制新增商業(yè)營業(yè)用房用地審批，庫存去化周期在30個月以上的，應(yīng)嚴(yán)格控制新增商業(yè)營業(yè)用房用地審批。

（六）促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型發(fā)展

對于在建但尚未銷售的商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整。對于已取得用地未開工的房地產(chǎn)項目，引導(dǎo)其轉(zhuǎn)型發(fā)展，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。

（責(zé)任編輯：施越霞）