王彥龍

摘要：在不動產(chǎn)評估中，土地抵押評估是一項主要的內(nèi)容，所以本文正是基于這一背景，主要就土地抵押評估中常見問題進行了探討，并提出了針對性的改進建議。

關(guān)鍵詞：土地抵押評估；問題；改進

中圖分類號：F301 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）004-000022-01

土地抵押評估的根本前提是產(chǎn)權(quán)明晰，且土地抵押評估價值受影響因素較多，而且設(shè)計信貸安全與當事人合法財產(chǎn)的保護等方面的問題，因而其與常見的土地評估有著區(qū)別，在土地抵押評估過程中，經(jīng)常遇到這樣或那樣的問題，尤其是缺乏明確的估價目的，難以確定其價值類型與估價時點，所采用的抵押估價流程難以促進信貸風險的規(guī)避等方面的問題，所以必須切實強化對其的改進和完善。

一、常見問題分析

在土地抵押評估中，經(jīng)常會存在這樣或那樣的問題，這些問題的存在，不僅會對信貸安全帶來影響，而且還會對當事人合法權(quán)益的保護帶來影響，因而作為土地抵押評估人員，必須對土地抵押評估中存在的問題進行分析，才能更好地對其進行改進和優(yōu)化。具體的問題主要有以下幾點：

一是土地抵押評估目的和銀行的抵押貸款操作存在沖突。土地抵押評估的目的，主要是評估方對債務(wù)人的土地使用權(quán)的抵押擔保價格進行確定，從而對其所獲得貸款的數(shù)據(jù)進行確定，進而對債務(wù)人如期履行銀行債務(wù)提供物質(zhì)上的擔保。但是銀行在操作抵押貸款時，往往只是將所確定的土地使用權(quán)的抵押擔保價格的50%-70%作為貸款的額度，同時還考慮了折扣風險，導(dǎo)致所抵押土地在變現(xiàn)時價格被減損，使得所抵押評估的土地的抵押價值比市場價值低，使得客戶利益遭受損失。

二是難以界定評估對象。因為土地抵押主要是抵押其使用權(quán)，而并非所有權(quán)。且在設(shè)定抵押權(quán)和實現(xiàn)抵押時的評估對象有著區(qū)別。在對土地使用權(quán)的抵押貸款進行評估時，主要是抵押權(quán)價格而并非其市場價格，所以在評估對象確定時存在較大的難度。使得土地抵押估價時難以從理論方法和估價規(guī)范以及估價實踐上對其進行規(guī)范。

三是在再抵押評估方面的問題。當債務(wù)人還清銀行的貸款，那么其所抵押的這一土地權(quán)可以再次進行抵押貸款，且其他未曾抵押過的土地也能作為再次抵押的資產(chǎn)。而如果是在抵押過程中，其抵押土地中的一部分并沒有抵押，也能繼續(xù)抵押。舉例說明：債務(wù)人的某塊土地的抵押評估價格是500萬元，若500萬元的債務(wù)全部還清，那么下次債務(wù)人仍可以利用這塊土地進行貸款，往往需要再次對其使用權(quán)的抵押擔保價格進行確定。但是若債務(wù)人在第一次貸款時為200萬元，那么債務(wù)人可以向銀行申請低于300萬元的貸款。但是這都需要處于評估報告有效期之內(nèi)，若第一次而第二次的抵押時間間隔長，地價出現(xiàn)了明顯的波動，那么就需要再次對其進行評估，否則雙杠必有一方的利益受損。還有就是兩次抵押的間隔期超過了評估報告的時限，也應(yīng)再次進行評估。

四是評估方和銀行之間缺乏交流銜接。評估人員對銀行的放貸流程步是很掌握，銀行放貸人員在評估理論技術(shù)上又較為欠缺。使得評估機構(gòu)所提供的評估報告與銀行規(guī)程相符與否的問題出現(xiàn)，同時還存在銀行能夠正確的理解使用評估報告的問題。所以主要是由評估機構(gòu)對抵押物的公開市場價值進行評估，銀行根據(jù)這一價值的50%到70%進行放貸，而正是這樣的模式使得評估風險較大，難以確保評估方法和理論技術(shù)得以合理高效的應(yīng)用。

五是在抵押價值類型確定和估價時點確定時的問題。就理論而言，土地抵押的評估對岸為債務(wù)到期日，然而在評估報告實際操作中的實際意義低下。因為當前很多土地抵押貸款主要是開發(fā)商項目的開發(fā)貸款和工商企業(yè)流動資金貸款，而不同的貸款形式的違約風險的大小也不同，這就需要結(jié)合抵押貸款的形式對估價時點進行確定。且評估報告的有效期最多為一年，到期后的評估報告難以得到銀行的認可，就需要再次進行評估，而再次評估的估價時點若采取當前的估價時點，雖然便于操作，但是在理論上又難以解釋。

二、改進建議

通過上述分析，我們對土地抵押評估中的常見問題有了一定的認識，所以為了更好地優(yōu)化抵押評估工作的開展，筆者提出以下幾點改進建議。

1.強化風險規(guī)避，維護雙方權(quán)益

在土地抵押評估中，其抵押評估價值應(yīng)在采取當前估價時點基礎(chǔ)上確定的公開市場價值，而這一過程中又存在風險，為了強化風險的規(guī)避，在防范信貸風險的同時更好地維護信貸雙方的合法權(quán)益，所以在土地抵押評估中就應(yīng)切實注重以下工作的開展。

一是對現(xiàn)有的土地抵押估價業(yè)務(wù)進行改進和完善。土地抵押評估工作的開展，不僅僅是在土地抵押之前或者處置土地之前發(fā)生，在整個土地抵押過程中也可能需要對土地的抵押價值進行評估。所以作為商業(yè)銀行而言，應(yīng)對已經(jīng)抵押土地在市場價格上的變化進行監(jiān)測，才能在第一時間掌握和了解其抵押價值的變化情況，并委托有關(guān)土地估價評價機構(gòu)對其進行定期評估，或者在市場價格波動較大時進行評估。受抵押擔保的債權(quán)人應(yīng)結(jié)合抵押人所抵押資產(chǎn)價值的變化，要求所抵押資產(chǎn)的抵押人對其進行調(diào)整，若增加抵押資產(chǎn)、更換抵押資產(chǎn)等。

二是靈活的應(yīng)用評估方法。不同的時期所采用的評估方法也不同，若處于經(jīng)濟低迷時期，就應(yīng)采取市場法進行估價，從而更好地將其市場價格體現(xiàn)出來，而如果是價格持續(xù)上漲階段，則應(yīng)采取成本逼近法，或者采取基準地價系數(shù)修正法和收益還原法等“。

2.規(guī)范土地抵押估價行為，構(gòu)建和諧的估銀關(guān)系

行為規(guī)范主要是對抵押物的估價方法、估價流程、收費標準和各方關(guān)系平衡等方面進行規(guī)范。尤其是應(yīng)構(gòu)建估價方與銀行之間的和諧關(guān)系，從傳統(tǒng)的準委托關(guān)系轉(zhuǎn)移到委托關(guān)系上來，這樣評估機構(gòu)在估價過程中就不會受到來自貸款申請方的影響，有效的預(yù)防出現(xiàn)地價高估的情況。

三、結(jié)語

綜上所述，土地抵押評估是一項十分重要的工作，所以為了更好地彰顯土地評估的科學(xué)性和合理性，應(yīng)在分析不足的基礎(chǔ)上，盡可能地強化風險規(guī)避，維護雙方權(quán)益，規(guī)范土地抵押估價行為，構(gòu)建和諧的估銀關(guān)系，核心評估市場，贏得客戶的信賴。