白新華

摘要：房地產(chǎn)估價風險發(fā)生將會給房地產(chǎn)估價相關利益主體帶來巨大經(jīng)濟損失。因此，估價風險的規(guī)避與防范有其現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)估價風險的防范應以政府為主導，相關各部門齊心協(xié)力共同完成。

關鍵詞：房地產(chǎn)估價；風險；估價機構

一、引言

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展促使了估價行業(yè)業(yè)務量的急劇增加。數(shù)量的增加不僅僅體現(xiàn)在數(shù)量上，業(yè)務類型也變得更加多元：除房地產(chǎn)抵押估價、房地產(chǎn)交易估價等傳統(tǒng)估價業(yè)務類型外，又出現(xiàn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化估價、房地產(chǎn)保險估價等新興業(yè)務類型。這就意味著更多的行業(yè)和更多的估價報告使用者對房地產(chǎn)估價結果寄予更多的期望，房地產(chǎn)估價機構和估價師要承擔更大的責任。然而，在業(yè)務量增加的同時房地產(chǎn)估價所以引起的訴訟糾紛也日益增加，房地產(chǎn)估價風險帶來的問題亟需解決。

二、房地產(chǎn)估價風險誘因

房地產(chǎn)估價風險指的是評估結果與房地產(chǎn)客觀價格發(fā)生了超過允許范圍內(nèi)的誤差。根據(jù)其產(chǎn)生的原因不同，分為客觀原因引起的風險和主觀原因引起的風險。

（一）客觀原因

客觀原因產(chǎn)生的房地產(chǎn)估價風險往往具有普遍性和系統(tǒng)性，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

1. 房地產(chǎn)估價法律法規(guī)的不完善和漏洞

與房地產(chǎn)估價相關的法律中，只有《城市房地產(chǎn)管理法》有涉及到房地產(chǎn)估價的條款，但未對其具體操作列出明確條款。在法規(guī)條例這個層次上也僅有1999年建設部頒布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，一直沿用至今。作為房地產(chǎn)估價具體操作規(guī)范層面上的最高指導性文件，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中有很多細則已經(jīng)無法適應新經(jīng)濟時代的需要，甚至存在漏洞?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》沒有對一些新的估價業(yè)務類型做出詳細的規(guī)定，使得估價師在估價工作過程中存在自由裁量范圍過大，從而帶來估價結果的偏差。此外，《估價機構管理辦法》和《估價師注冊管理辦法》也存在與當前行業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展相矛盾的個別相關規(guī)定，成為房地產(chǎn)估價風險產(chǎn)生的隱患。

2. 房地產(chǎn)估價行業(yè)本身所固有的特點和性質(zhì)

房地產(chǎn)估價工作是對估價對象進行價值研判的過程，是科學與藝術的有機結合。遵循其原則和規(guī)律的同時，又需要憑借估價師的主觀經(jīng)驗。這一行業(yè)性質(zhì)本身就無法完全規(guī)避房地產(chǎn)估價風險，估價機構和估價師只能不斷累積和豐富從業(yè)經(jīng)驗來降低風險發(fā)生的概率。隨著新經(jīng)濟形態(tài)的不斷產(chǎn)生，新興的房地產(chǎn)估價業(yè)務類型對估價師的實踐經(jīng)驗積累又有了更高的要求，這在一定程度上增加房地產(chǎn)估價的風險。

這門學科在我國的發(fā)展時間還不長，學術界和實務界關于估價方法的運用尚存一些爭議。為數(shù)不多的幾種估價方法與紛繁復雜的估價對象之間、多種多樣的估價目的之間、各種不同的技術路線之間的矛盾，促使房地產(chǎn)估價行業(yè)相比較其他行業(yè)而言更容易滋生風險。

3. 信息不對稱

房地產(chǎn)估價程序從接受委托、草擬估價工作方案、搜集信息資料到實地查勘一系列估價工作前期準備工作，受制于委托方故意提供虛假信息、估價師分析判斷經(jīng)驗不足等原因，會存在信息不對稱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)估價師對估價對象的準確價值判斷，依賴于詳實可靠的基礎信息、合法的權利證明文件以及真實的市場成交價格等相關資料。如果這些資料出現(xiàn)紕漏和瑕疵，將會直接影響到估價師做出與估價對象真實價值不一致的估算，產(chǎn)生房地產(chǎn)估價風險。

4. 客觀環(huán)境的影響

如果說相關政策環(huán)境對估價行業(yè)的影響是由表及里的，那么經(jīng)濟發(fā)展狀況的變化對估價行業(yè)的影響就是吹糠見米的。經(jīng)濟環(huán)境的波動往往會改變房地產(chǎn)價格時間序列的運行軌跡，估價師如果沒有合理把握經(jīng)濟環(huán)境的波動，就無法捕捉到這種運行軌跡的變化，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)估價風險。政府部門、金融機構、社會公眾對房地產(chǎn)估價的功能和作用的理解和認識的偏差、法律法規(guī)制度的變遷等等，都是房地產(chǎn)估價風險產(chǎn)生的誘因。

（二）主觀原因

房地產(chǎn)估價風險的主觀原因主要來自于房地產(chǎn)估價的主體。

1. 房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)能力不足和職業(yè)道德風險

對估價對象做出客觀的價值判斷要求房地產(chǎn)估價人員要站在不偏不倚的角度上。但在實際的實務工作中，估價人員往往會收到來自各方面的誘惑。執(zhí)業(yè)人員的道德觀念淡薄，較低的違規(guī)成本以及對從業(yè)人員道德操守表現(xiàn)考核制度的缺乏，往往會為房地產(chǎn)估價行業(yè)腐敗隱患的滋生提供溫床。

2. 房地產(chǎn)估價機構制度不健全和外源性壓力

承擔法律責任是房地產(chǎn)專業(yè)估價的重要特征。因此，房地產(chǎn)估價機構需要在公司治理結構上、人員職責分工、估價報告復審等方面設置規(guī)范的制度和估價報告質(zhì)量控制程序。相反，估價機構制度性的缺陷會為其運行過程中帶來全方位的房地產(chǎn)估價風險。

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展還不成熟，在某些區(qū)域存在惡性競爭的情況。為了攬取房地產(chǎn)估價業(yè)務，不惜采取壓低傭金、向金融機構發(fā)放費用返還等不正當收費手段，造成評估成本占估價傭金比例上升、估價機構對委托人的業(yè)務來源依賴增加等現(xiàn)象。于是，房地產(chǎn)估價機構為了迎合客戶的需要，主動對房地產(chǎn)估價標的進行高估或低估，無法做出公正客觀的價值判斷，擾亂經(jīng)濟秩序，為今后房地產(chǎn)估價訴訟糾紛的產(chǎn)生種下禍根。

三、房地產(chǎn)估價風險的防范

無論是主觀原因還是客觀原因引起的房地產(chǎn)估價風險，都需要對風險產(chǎn)生的根源進行有效控制才能達到對房地產(chǎn)估價風險的規(guī)避與防范。對于這二者引起的風險區(qū)別開來，客觀原因引起的風險大多屬于外源性、系統(tǒng)性風險，估價機構和估價人員無法通過自身努力規(guī)避并完全消除，只能通過一定的方式減低發(fā)生風險的可能性。具體來說可通過采取以下措施來防范房地產(chǎn)估價風險：

1. 提高房地產(chǎn)估價人員的技術能力和道德水平

房地產(chǎn)估價師注冊制度對房地產(chǎn)估價師的唯一準入門檻是全國統(tǒng)一考試，也就是說通過了每年舉辦的執(zhí)業(yè)資格考試就可以拿到行業(yè)的執(zhí)業(yè)資格。而這個考試相比較于其他行業(yè)的執(zhí)業(yè)資格考試而言，比如注冊會計師考試等，考試難度相對較低，造成一些知識水平、技術能力不足的人員混進注冊房地產(chǎn)估價師隊伍中來。因此，提高估價師的業(yè)務能力應該從準入考試的源頭抓起。豐富考試的手段，提高筆試難度的同時，逐步試點面試答辯的方式考核估價師的技術能力和水平。繼續(xù)教育是進行理論方法更新、添加、外延擴展和技能提高的補充性職業(yè)教育，是評估人員不斷更新理論方法的重要途徑。借鑒國外先進的經(jīng)驗，通過網(wǎng)上視頻授課和學術論文提交的方式對估價師的繼續(xù)教育進行考核，不能將繼續(xù)教育流于空洞的口號。

在激烈的市場競爭中，估價師的職業(yè)道德約束要經(jīng)受得住利益誘惑的考驗?！豆纼r規(guī)范》的細則中沒有對估價師的職業(yè)操守做出明確規(guī)定，我國目前還沒有建立起完整的、可操作性強的對背離職業(yè)道德的行為處罰措施。因此，應首先建立房地產(chǎn)估價師誠信檔案制度，對估價師在執(zhí)業(yè)期間的道德操守表現(xiàn)進行動態(tài)記錄，此項記錄將作為今后估價師所在機構晉升資質(zhì)和延續(xù)注冊考核的一項重要內(nèi)容。

2. 完善法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)

房地產(chǎn)估價行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展，離開不了其領域相關的法律法規(guī)的細化、規(guī)范和完善。做好這一點，可以解決估價過程中諸多環(huán)節(jié)的風險規(guī)范的問題，同時這也是行業(yè)內(nèi)發(fā)展內(nèi)生性的需要。行業(yè)的無序、惡性競爭，估價機構和估價人員的責任劃分，估價工作的規(guī)范性細則等等，這些都需要更多房地產(chǎn)估價相關的法律法規(guī)細則的出臺和完善。依法治國的理念要求各行各業(yè)要在法律法規(guī)的前提下運行，然而難免會存在法律法規(guī)政策無法覆蓋到的地方。減少政策性的法律法規(guī)漏洞，為各方進行違規(guī)操作不留余地，提高估價主體風險防范意識，規(guī)范估價步驟和估價方法，這才是防范房地產(chǎn)估價規(guī)范的根本所在。

3. 加強估價機構內(nèi)部稽核制度

估價工作從接受估價業(yè)務委托到估價報告存檔的一系列估價程序，需要在估價機構內(nèi)部不同部門之間進行流轉。任何一個環(huán)節(jié)的紕漏都會帶來估價風險的發(fā)生，因此建立估價機構內(nèi)部不同部門之間的內(nèi)部稽核制度有十分重要的作用，同時也避免了估價師在估價工作中的絕對主導作用帶來的估價風險。具體來講，首先建立常設風險管理部門，承擔風險識別、風險管理、風險控制的角色；其次，聘請從業(yè)經(jīng)驗豐富的估價師為估價報告把好最后一道關；最后，建立估價報告的質(zhì)量保證體系。

參考文獻：

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[2]中國房地產(chǎn)估價學會編.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].中國物價出版社，2001.

[3]肖艷，顏哲.房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務中的弊端及相應對策[J].重慶建筑大學學報，2001（08）.

（作者單位：鄭州大學西亞斯國際學院）