崔蓉蓉

【摘 要】隨著我國社會水平的穩(wěn)步提升，房地產行業(yè)得到了快速的發(fā)展，現階段我國國內房地產發(fā)展的金融支撐方式依然以銀行信貸為主，而其他形式的金融方式所占比例相對較小，使得房地產支撐方式相對較為單一。由于房地產進行融資過程中過分的對銀行信貸進行依賴，導致房地產經濟波動以及金融風險都集中在了商業(yè)銀行上，在一定程度上加大了金融風險的發(fā)生幾率。文章對現階段國內房地產的經濟波動以及金融風險兩方面進行分析，希望能夠對我國房地產發(fā)展做出一定的貢獻。

【關鍵詞】房地產；經濟波動；金融風險；防范措施

現階段房地產已經成為我國國民經濟發(fā)展過程中非常重要的支柱性產業(yè)。就國內GDP增長率來看，就將近有24%是來自房地產行業(yè)的貢獻。眾所周知，房地產行業(yè)不僅是資金密集型產業(yè)，其自身還與金融體系之間存在非常密切的聯系。但是還需注意的是，房地產經濟本身具有一定的波動性，一旦出現波動就會對金融體系造成影響，從而產生嚴重的金融風險，如果不對其進行有效控制，還容易使其蔓延成金融危機。

一、造成我國房地產出現經濟波動的原因分析

1.經濟原因

影響房地產出現經濟波動的諸多因素中，經濟因素是其中最為主要的因素之一。而這里的經濟因素指的就是房地產發(fā)展和生存所處在經濟環(huán)境，也就是我們通常所說的宏觀經濟因素。而經濟變量和參數這二者的優(yōu)勢就是通過在其作用影響的時間段內，對經濟增長率、國內生產總值、真實發(fā)展指數、物品價格水平、實際的通貨膨脹率、房地產自身結構以及外界金融環(huán)境等方面進行表現。

2.城市發(fā)展原因

房地產行業(yè)給城市發(fā)展建設奠定了良好的基礎，而城市發(fā)展水平高低就可以由房地產水平來直接反映。城市發(fā)展好壞也決定了基礎設施、居民住宅等方便的切實需求，此外還對城市中人口數量的多少、實際流動性、交通樞紐等多方面帶來影響。而這些方面直接作用在房地產行業(yè)中，就會給其經濟帶來影響，進而使得房地產經濟出現波動。

3.房地產供需原因

在一定程度上，房地產實際供需關系也是影響其經濟出現波動諸多因素中的一種。供需關系也是跟隨著市場實際情況的變化而變化的，想要保證房地產經濟快速發(fā)展就需要消費者作為基礎和支撐，不然經濟發(fā)展水平就會長時間得不到提升。再加之房地產供應數量會受到勞動力、資金數量以及施工建設技術等方面的影響和制約，這也就充分表明房地產供求關系本身具有不確定性，使得需求波動一定會出現在供給波動之前，因此這也是造成經濟波動的重要因素之一。

4.資金原因

一旦加大在房地產行業(yè)中的投資，就會推動房地產行業(yè)的快速發(fā)展及擴張，使得這一產業(yè)進入良好的繁榮時期。例如，按照中國統(tǒng)計年鑒》所給出的數據可知，2003年到2013年這10年里，房地產行業(yè)中有40%以上的資金是由銀行貸款來作為支撐的，而單就2008年來看，全國范圍內房地產企業(yè)實際到位資金就達到了 3.81萬億元之多，其中有國內貸款有0.7萬億元，外資投資為0.07萬億元，房地產開發(fā)企業(yè)自身籌集資金為1.51萬億元，企業(yè)自身擁有0.9萬億元，而剩余到位資金都是通過其他有效途徑或者是方法來進行籌資的，這也就直接表明現階段我國房地產資金的實際來源還是主要依靠銀行借貸來作為支撐。

5.投資回報原因

如果在房地產產業(yè)中投資回報率出現較高的情況時，就會涌入和吸引大量的資金進入到行業(yè)中來，進而使經濟曲線逐漸提升，并進入到繁榮的時期，這樣以來就會使房地產的總供給數量持續(xù)增加，從而對供求關系造成影響，致使經濟波動出現。從上個世紀90年代初期到2013年年底，我國房地產行業(yè)實際的投資總量提升了將近58倍，而90年代初期房地產行業(yè)的投資金額僅在540億元左右。因此表明，供需關系以及回報率的增加使得房地產行業(yè)達到了快速的發(fā)展。

6.心理因素

就現階段實際情況可知，心理因素對房地產經濟波動的實際影響主要表現在較短時間的市場波動方面上，這是由于房地產投資人員以及相應的購買者，對未來某一階段的房地產價格進行預期而引發(fā)的問題，所以使得他們自身的行為具有一定的投機性。這樣一來隨著時間增加，就會使參與者在信息溝通方面越完善，促使人們心理逐漸趨于平穩(wěn)，所以心理因素對房地產波動有著較為直接的影響。

二、有效應對房地產業(yè)出現經濟波動以及防范金融風險的有效途徑

1.有效應對房地產業(yè)出現經濟波動策略

（1）加強對房地產業(yè)的投資政策的調整

首先，投資主體結構的改變。這是由于投資結果的實際情況會對房地產造成周期性的影響。想要有效應對經濟波動，就要做到明確產權、職責清晰，并且還要形成一套能夠有效規(guī)避風險的機制，同時還要根據房地產企業(yè)的實際情況制定相應的具體措施。

其次，投資規(guī)模的改變。投資規(guī)模的大小、數量等都會對房地產行業(yè)帶來一定影響，在編制相應的政策時，要保證房地產實際投資規(guī)模要和我國宏觀經濟規(guī)模之間相符合。同時在相應目標的制定方面也不能偏離我國實際的經濟發(fā)展水平，同時還要注意的是，要進一步確保固定資產投資中房地產資產投資金額以及規(guī)模的比例，預防房地產泡沫的出現。

最后，要對政府部門的投資活動進行規(guī)范及健全。眾所周知，政府部門的投資在經濟發(fā)展過程中起到了一定的引領作用，而政府部門可以通過自身投資活動和行為，來實現對房地產行業(yè)管控的目的。

（2）提升對房地產價格變化的管控

在市場經濟環(huán)境背景下，房地產價格的變動是非常普遍和正常的現象，國家要根據實際情況進行分析以后，再對房地產實際價格進行有效調控，然而調控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的提升，還能提升房地產企業(yè)自身的經濟實力。然而一旦房地產和附屬行業(yè)的價格過高或者是脫離市場平均水平，這時政府部門就要根據切實情況來對其進行調節(jié)和控制。這里要特別注意的就是地價的問題，因為其價格高低直接對房地產價格造成影響，如果其價格偏高就會提升房地產價格的迅速上漲，在一定程度上阻礙了中低水平消費者對住宅的實際需求，使得相關產業(yè)價格上漲，引起通貨膨脹的現象發(fā)生。因此，對房地產價格進行調控能夠降低其經濟上的波動。

2.應用房地產行業(yè)中金融風險的策略

（1）構建起完善的宏觀監(jiān)測指標系統(tǒng)。

就現階段實際情況來看，我國要快速構建起完善的金融預警系統(tǒng)，進而有效對房地產行業(yè)實際供需關系以及實際投資情況等進行分析，只有使用有效的數據和指標，才能更好的對房地產所具備的金融風險進行有效監(jiān)測及分析，確保相關政策的完善引導貸款方面的投向。例如，商品房實際空置率指標、房地產價格偏離度指標以及抵押貸款真實收入的彈性指標等。

（2）構建起健全的個人征信系統(tǒng)。

個人信用系統(tǒng)的不完善也是導致金融風險出現的重要因素，再加之部分房地產商出現嚴重的違約，使得購房者的自身進行還款的積極性被影響，這樣一來就加劇了住房貸款的違約率，導致銀行損失嚴重，加大了金融風險出現的幾率，因此建立健全的個人信用征信系統(tǒng)是十分必要的。首先，制定其規(guī)范、合理個人信用調查系統(tǒng)。其次，建立起良好的個人信用系統(tǒng)法律環(huán)境。

（3）構建全方位的融資途徑。

現階段，房地產融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導致房地產風險都集中在銀行中，因此根據實際情況，就要有針對性的拓寬其融資渠道，建立起完善的融資系統(tǒng)從而推動房地產行業(yè)發(fā)展。例如，信托融資、投資基金以及資產證券化等。

三、結論

總而言之，隨著我國經濟社會的發(fā)展，房地產行業(yè)的快速發(fā)展，使得房地產經濟和金融風險時常出現，如果不對其進行有效的調節(jié)及管控，就會造成嚴重的影響。因此，要避免其積極波動和金融風險的出現，就要對其產生原因進行分析，然后有針對性的使用相應對策來進行解決，從而更好地推動市場經濟的發(fā)展，促進我國經濟轉型的成功。

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