楊波 劉平
摘 要:物業(yè)管理是一項重要的社會服務工作。為保證物業(yè)管理市場的公平高效,從物業(yè)管理市場的固有缺點、現(xiàn)實問題以及社會公共利益維護等方面,分析了對物業(yè)管理市場進行監(jiān)管的必要性,提出從監(jiān)管主體和市場要素角度構建和完善“十位一體”的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系,促進物業(yè)管理市場的健康有序運行。
關鍵詞:物業(yè)管理;市場監(jiān)管;監(jiān)管主體;市場要素;監(jiān)管體系
中圖分類號:F29 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2016)20-0147-02
引言
物業(yè)工作是社會服務行業(yè)的一項基礎性的工作,是社區(qū)管理和保障的重要組成部分。物業(yè)管理在我國經(jīng)過了30多年的發(fā)展,已擁有一個龐大的市場規(guī)模。但物業(yè)管理市場問題常出,如隨意收取管理費、崗位缺失、安保失職等,此類問題的出現(xiàn)擾亂了業(yè)主的正常生活和工作,以至媒體有關業(yè)主物業(yè)維權的報導也屢見不鮮。
隨著物業(yè)工作市場化改革深入,物業(yè)工作已初步建立了公益性投入與市場化運營相結合的運行機制,而如何保證這一機制健康高效運行下去,物業(yè)管理的市場監(jiān)管體系建設和完善就顯得尤為重要。面對物業(yè)管理市場的問題,在法制健全和市場充分開放的環(huán)境下,需要重新審視物業(yè)管理工作,分析物業(yè)管理在新時期的現(xiàn)狀和特征,研討物業(yè)管理市場存在的問題,學習借鑒先進國家地區(qū)和其他行業(yè)的經(jīng)驗和做法,不斷完善和優(yōu)化我國的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系。
一、物業(yè)管理市場監(jiān)管的必要性
(一)物業(yè)管理的固有缺陷要求市場監(jiān)管
由于建筑物開發(fā)和使用的階段性,物業(yè)管理通常也存在前期管理和日常管理兩個階段,導致物業(yè)管理市場不可避免地存在以下兩個方面的固有缺陷[1]。一是不完全競爭。建設單位作為初始業(yè)主可以自由選擇物業(yè)服務企業(yè),并具有對服務費用的定價權,同時在日常管理階段,物業(yè)服務企業(yè)具有賣方優(yōu)勢地位,業(yè)主大會難以改變這種現(xiàn)狀,容易導致物業(yè)管理市場的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物業(yè)服務公司及業(yè)主各自對物業(yè)質量信息和物業(yè)服務信息的了解不一樣,容易導致建筑方把開發(fā)遺留問題轉嫁給物業(yè)服務公司及業(yè)主,物業(yè)服務公司憑借賣方優(yōu)勢也可能會降低物業(yè)服務質量,造成物業(yè)服務市場的失信。為了補救上述固有缺陷造成的物業(yè)管理市場的失靈,需要政府和行業(yè)等進行市場監(jiān)管,以矯正物業(yè)管理市場的不公平。
(二)物業(yè)管理的現(xiàn)實問題要求市場監(jiān)管
物業(yè)管理市場由于其特殊性,在長期的運作過程中暴露出了許多現(xiàn)實問題和矛盾。一是業(yè)主被動接受物業(yè)管理服務的問題。由于物業(yè)管理市場不完全競爭的缺陷,業(yè)主通常只能被動接收前期階段建筑方確定的物業(yè)服務賣方,這將會造成業(yè)主不能有效監(jiān)管物業(yè)服務公司。二是公共性服務和個體性義務的問題。物業(yè)管理服務對象是全體業(yè)主,具有公共性,繳納物業(yè)費屬于業(yè)主個人義務,物業(yè)管理出現(xiàn)缺陷將影響全體業(yè)主,導致個體業(yè)主拖欠物業(yè)費用,進而產(chǎn)生惡性循環(huán)矛盾。三是服務成本與服務價格的問題。服務成本應向全體業(yè)主公開,服務價格應以所享受的服務為基礎,服務價格的變動應征求業(yè)主大會同意,物業(yè)服務公司單方面提高服務價格侵害業(yè)主權利和利益。四是利用公共資源所得收益的分配問題。物業(yè)服務公司通常利用小區(qū)公攤區(qū)域內的公共資源獲取經(jīng)濟收益(如游泳池、電梯廣告、墻體廣告等)。公攤區(qū)域屬于全體業(yè)主所有,利用公攤區(qū)域取得的收益應屬于全體業(yè)主,物業(yè)服務公司只是代理全體業(yè)主行使管理權利[2]。五是物業(yè)服務市場的粗放型問題。當前物業(yè)服務市場的一大特點就是粗放型,集中表現(xiàn)在勞動素質不高、專業(yè)化程度較低、社區(qū)文化建設缺失等,無法滿足業(yè)主對生活品質提高的要求。
(三)社會公共利益的維護要求市場監(jiān)管
物業(yè)管理在維護社會公共利益方面具有五個方面的功能:一是改善人居工作環(huán)境;二是維護社區(qū)和諧穩(wěn)定;三是提高城市管理水平;四是解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題;五是推動國民經(jīng)濟增長。為了更好地維護物業(yè)管理對社會經(jīng)濟發(fā)展的促進作用,需要政府進行適度的市場監(jiān)管。
二、“十位一體”構建物業(yè)管理市場監(jiān)管體系
(一)監(jiān)管體系的目標
對物業(yè)管理服務進行市場監(jiān)管,其目標是要建立和完善符合社區(qū)服務工作特點、與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相適應的新型物業(yè)保障體系,逐步形成以法制監(jiān)管與行業(yè)監(jiān)管為主,社會監(jiān)管與企業(yè)自律為輔的多層次、全方位的監(jiān)管體系[3]。
(二)監(jiān)管體系的原則
1.市場基礎配置和政府調控相結合
以市場為主導,尊重市場在物業(yè)管理服務中的基礎性配置作用,才能根本協(xié)調物業(yè)管理服務市場各方(政府、物業(yè)公司、業(yè)主、員工)的利益。政府宏觀調控的目的是解決市場自身無法解決的問題(如不完全競爭性),調解物業(yè)服務市場各方矛盾,體現(xiàn)社會公平公正。
2.經(jīng)濟效益和社會效益相結合
物業(yè)管理服務市場具有社會公共利益性,良好的物業(yè)能美化環(huán)境,優(yōu)化秩序,因而物業(yè)服務提供者必須將經(jīng)濟利益和社會效益結合起來進行考慮。
3.公平、公正、公開原則
監(jiān)管體系的建立和完善,要兼顧物業(yè)管理服務市場各參與方的利益,要求監(jiān)管是全面的、相對穩(wěn)定的,監(jiān)管的主體是權威的、獨立的。
(三)“十位一體”構建物業(yè)管理市場監(jiān)管體系
為了規(guī)范物業(yè)管理市場、維護社會公共利益、解決市場在資源配置過程中不能解決的問題,需要對物業(yè)管理市場進行監(jiān)管。為了全面、有效地監(jiān)管物業(yè)管理市場,監(jiān)管主體需要由以下4個方面構成:政府職能部門、行業(yè)協(xié)會、業(yè)主大會和企業(yè)自身。在市場經(jīng)濟條件下,市場要素通常由6個部分組成,即市場主體、市場客體、市場價格、市場供給、市場競爭和市場行為。為了高效明確地監(jiān)管物業(yè)管理市場,監(jiān)管主體在對物業(yè)管理市場進行監(jiān)管可以從這6個要素角度具體進行,構建由四大監(jiān)管主體和六大市場要素組成的“十位一體”的新型物業(yè)管理市場監(jiān)管體系。
1.監(jiān)管主體的職能監(jiān)管
(1)政府職能部門依法監(jiān)管
政府職能部門一方面要針對物業(yè)管理市場制定并完善法規(guī)政策,強化市場監(jiān)管職能,積極實施政府宏觀調控,從政策上保證監(jiān)管的嚴肅性;另一方面要推進職能轉變,對物業(yè)管理市場建立規(guī)范的檢查制度,對現(xiàn)場進行檢查指導。
(2)行業(yè)協(xié)會專業(yè)監(jiān)管
行業(yè)協(xié)會主要負責整合資源,制定行業(yè)標準和統(tǒng)一監(jiān)管標準,加強行業(yè)自律,維護市場秩序和開展行業(yè)評估,發(fā)揮行業(yè)協(xié)會合力作用,從標準上保證監(jiān)管的統(tǒng)一性。
(3)業(yè)主大會民主監(jiān)管
業(yè)主大會主要監(jiān)管本地區(qū)域市場,自主選擇物業(yè)服務企業(yè),進行合同監(jiān)管,增強監(jiān)管的執(zhí)行力,執(zhí)行考核管理制度,堅持公平公正對服務企業(yè)進行績效考核,通過暢通溝通渠道確保物業(yè)管理服務的信息公開和透明,從民意上保證監(jiān)管的透明度。
(4)企業(yè)自我監(jiān)管
企業(yè)自身需要加強制度建設,健全企業(yè)內部的監(jiān)督管理制度,并不斷提高企業(yè)內部執(zhí)行能力,進行自查自糾,對自身從源頭上進行及時監(jiān)管。
2.監(jiān)管主體對物業(yè)管理市場要素的監(jiān)管
(1)物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管
物業(yè)管理市場主體包括賣方和買方,也即物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主。對物業(yè)服務企業(yè),監(jiān)管主體通過設立有關行政許可制度對其進行監(jiān)管,包括物業(yè)資質制度、物業(yè)管理師制度等。對業(yè)主,建立業(yè)主大會(業(yè)主委員會)和業(yè)主管理規(guī)約,規(guī)定業(yè)主的權利和義務,并將其作為調整業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)矛盾的基礎制度。
(2)物業(yè)管理市場客體的監(jiān)管
物業(yè)管理市場客體即物業(yè)服務產(chǎn)品,對市場客體的監(jiān)管主要為了減少和消除不對稱的信息,具體監(jiān)管手段可以根據(jù)時代和市場需要制訂專業(yè)的物業(yè)服務產(chǎn)品標準,建立科學公正的物業(yè)服務質量評價體系,并對評價體系與時俱進地不斷優(yōu)化和完善。
(3)物業(yè)管理市場價格的監(jiān)管
價格機制是物業(yè)管理市場機制的核心,由于不完全信息的存在,有必要制定物業(yè)管理市場價格機制,以維護交易公平和業(yè)主的權益。物業(yè)管理市場的價格監(jiān)管,可以通過制定物業(yè)服務收費監(jiān)管制度、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審制度和物業(yè)服務收費標價制度實現(xiàn)有效監(jiān)管[4]。
(4)物業(yè)管理市場競爭的監(jiān)管
由于物業(yè)管理市場的不完全競爭,容易造成市場競爭參與者的力量失衡。為削弱物業(yè)服務企業(yè)的賣方優(yōu)勢,實現(xiàn)公平競爭和公平交易,可以通過制定競爭規(guī)則、提供競爭平臺和確認競爭結果三種手段實現(xiàn)有效的市場競爭監(jiān)管。
(5)物業(yè)管理市場供求的監(jiān)管
物業(yè)管理市場的發(fā)展,需要政府對市場供應和市場需求進行雙向激勵,加大供給有利于促進物業(yè)管理行業(yè)做大做強,刺激需求有利于改善居住環(huán)境,實現(xiàn)國民財產(chǎn)的保值和增值。政府可通過稅收政策、財政補貼等調控手段實現(xiàn)市場供求的監(jiān)管。
(6)物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管
物業(yè)管理市場行為主要表現(xiàn)為物業(yè)服務合同的簽訂、履行和終止,因而對物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管重點在物業(yè)服務合同的監(jiān)管[5]。為了統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務合同行為,應制定合同示范文本、物業(yè)承接查驗規(guī)范、物業(yè)財物管理辦法、物業(yè)裝修管理辦法等制度,作為物業(yè)管理市場行為的政策依據(jù)。
結語
綜上所述,從監(jiān)管主體和市場要素角度提出了構建“十位一體“的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系,可以作為從事物業(yè)管理市場監(jiān)管工作的參考,各相關監(jiān)管主體可以具體細化對應的監(jiān)管制度,以保證監(jiān)管的合理性和有效性,促進物業(yè)管理市場的健康有序運轉。
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