劉鴻雁

摘 要：以沈陽市為例，分析沈陽各區(qū)10—11月份商品住宅市場情況，其中，沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)因其地理優(yōu)勢房價最高，渾南區(qū)因政府南遷而成為11月份的銷售熱點區(qū)，整體房價呈上升趨勢。通過分析沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，探索影響房價的主要因素，其中，國家政策占主導(dǎo)，其次是居民收入水平，城市化水平也影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；發(fā)展現(xiàn)狀；影響因素

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）03-0128-02

引言

我國自古就有安居樂業(yè)的古話，先安居才能樂業(yè)。因此，在中國對住房的需求自古就有，而且對人們來說，住房一直都是剛需需求。在十八大報告中，住房問題一直是熱議的焦點，近年來，我國經(jīng)濟的快速發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟的飛速增長密不可分?！胺孔印币呀?jīng)不僅僅是用于自住的必需品，也成為能夠保值增值的投資對象[1]。沈陽作為東北三省中經(jīng)濟發(fā)展最強的城市，其房地產(chǎn)經(jīng)濟也十分活躍。研究沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀是為了更充分地認識沈陽房地產(chǎn)市場存在的一些問題，使房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，也為購房者提供一定的參考。

本文通過搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，對沈陽市2015年10—11月份房地產(chǎn)現(xiàn)狀進行實證分析，然后以此分析了影響房價的主要因素。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)遼寧省統(tǒng)計資料來看，2015年10月沈陽市商品住宅銷售均價為6 528/m2，與2014年10月相比，是呈下降趨勢的，但是與同年9月份比，同比增長0.61%。根據(jù)搜房網(wǎng)沈陽信息數(shù)據(jù)可以看出，沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)商品住宅10月份交易均價排在前三名，這三個區(qū)基本都在二環(huán)內(nèi)，地理位置極佳，因而房價也較高。而沈北新區(qū)、蘇家屯由于在三環(huán)之外，距離市中心較遠，商品房均價也偏低[2]。11月份，中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告中顯示沈陽截至11月末，商品住宅均價達到7 222/m2，大約每平方米較10月份上漲了15元，環(huán)比增長了0.21%?？偝山幻娣e達到百萬平以上，但環(huán)比跌7.8%，成交套數(shù)為14 524套，總體比上個月多了41套。從整體銷售情況來看，渾南新城成為熱點區(qū)域，這與市政府南遷有密切關(guān)系。

二、影響因素分析

影響商品房價格的因素，一般認為與國家宏觀調(diào)控、地方政府政策、地區(qū)地價高低，人口遷移、城鎮(zhèn)化水平以及居民工資水平有著密切的聯(lián)系。從沈陽市10—11月份房價變動情況來看，其原因可以總結(jié)為以下幾點：

（一）國家政策是影響房價的主導(dǎo)因素

房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為國民經(jīng)濟命脈中不可缺少的部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展將直接關(guān)系到國家經(jīng)濟的發(fā)展情況。國家通過調(diào)整稅收、實行貨幣政策，適當(dāng)調(diào)整匯率，加以控制房價。其中，房地產(chǎn)稅是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，通過引導(dǎo)房地產(chǎn)資源合理配置對社會財富進行公平分配[3]。此外，政府所在地遷移情況也影響房價，渾南新城在11月份成為沈陽房地產(chǎn)市場中銷售最火熱的地區(qū)，這與政府南遷、南站即將開始運營有必然聯(lián)系。而且，地鐵四號線的建設(shè)以及部分公交線的開通等基礎(chǔ)配套設(shè)施的修建[4]，也促使渾南新城房價走高。

（二）經(jīng)濟發(fā)展水平直接影響房價

國內(nèi)許多學(xué)者的研究表明，國民生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場存在高度的正相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展隨著經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展[5]，房地產(chǎn)經(jīng)濟促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，特別是三、四線城市，城市發(fā)展活力不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，城市造血功能較弱，便通過加大房地產(chǎn)投資力度，加快發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟從而帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展。

（三）居民消費水平提高

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人均收入水平有大幅度提高，人們的購買能力也隨著提升。根據(jù)遼寧省統(tǒng)計年鑒獲知，沈陽市和平區(qū)、沈河、大東、皇姑以及鐵西區(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配收入都達到3萬元以上，蘇家屯、沈北地區(qū)的城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額都達到160億元以上。

（四）城鎮(zhèn)化進程間接影響房價

城鎮(zhèn)化進程的加快，必定使更多的人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，對住宅的需求增大。根據(jù)六普資料，沈陽市非農(nóng)人口比重都比較高，尤其是沈河、大東、皇姑其非農(nóng)人口比重都達到了90%以上。人口城鎮(zhèn)化會加強居民對住宅的剛性需求。此外，人口城鄉(xiāng)之間的流動也能促進城市房地產(chǎn)的發(fā)展。本市遷入人口最多的區(qū)是沈北新區(qū)，截至2010年第六次人口普查期間，沈北新區(qū)遷入人口高達30萬。

三、總結(jié)與建議

（一）沈陽市各區(qū)房價變化情況與政府政策息息相關(guān)

由于政府宣布南遷以及地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的增加，使渾南區(qū)房價有小幅上漲，而且成為銷售熱點區(qū)。此外，國家宏觀調(diào)控房價最重要的手段是調(diào)整貨幣政策。

（二）居民收入水平直接影響房價

居民收入提高，其購買力也隨之提高，而且這樣使得居民的享受意識增強，對住房的剛性需求增大。這種炒房方式勢必太高房價，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。

（三）城鎮(zhèn)化中人口的遷移間接影響商品房價

人口規(guī)模是決定住宅最大的市場需求容量的關(guān)鍵因素之一，城市化水平?jīng)Q定了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿6]。在城市化過程中，農(nóng)業(yè)人口不斷進入城市變?yōu)榉寝r(nóng)人口，這導(dǎo)致人口規(guī)模增加。

參考文獻：

[1] 蘆浩.遼寧省房價與人口年齡結(jié)構(gòu)關(guān)系的實證研究[D].大連：東北財經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014.

[2] 10月沈陽房價地圖：蘇家屯漲幅度最大 沈河售價最高[EB/OL].房價點評網(wǎng)，2015-11-07.

[3] 杜雪君，黃忠華，吳次芳.房地產(chǎn)價格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負關(guān)系研究——理論分析與基于中國數(shù)據(jù)的實證檢驗[J].數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究，2009，（1）：109-119.

[4] 渾南新城成11月沈陽樓市最熱板塊[EB/OL].中國新聞網(wǎng)，2015-12-07.

[5] 孫春波.天津市人口變動對住宅價格影響的實證研究[D].咸陽：西北農(nóng)林科技大學(xué)碩士學(xué)位論文，2013.

[6] 吳陽香.大城市人口遷移與房價相互作用的實證研究[D].南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.