張韋唯 馬桔紅 陳冉 周承莉

摘 要：近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深化，中國(guó)的土地市場(chǎng)建設(shè)獲得較大發(fā)展。論文對(duì)影響南寧市城市土地市場(chǎng)發(fā)育的主要外部和內(nèi)部影響因素進(jìn)行分析，結(jié)合南寧市城市土地市場(chǎng)的實(shí)際情況提出理論參考意見(jiàn)，為南寧市健全土地市場(chǎng)發(fā)育提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)發(fā)育；主要影響因素；房地產(chǎn)市場(chǎng)

2009年，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，各種類型的房地產(chǎn)銷售都出現(xiàn)較大的滑坡，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金緊缺等因素，不少土地市場(chǎng)熱度下降，開(kāi)發(fā)商買地的熱情大減，土地流拍、低價(jià)成交和開(kāi)發(fā)商退地的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，南寧土地市場(chǎng)明顯進(jìn)入了調(diào)整期。2010年逐漸恢復(fù)土地市場(chǎng)的熱度和積極性，以后南寧市土地市場(chǎng)交易增長(zhǎng)量逐漸上升。

2015年南寧市城市土地市場(chǎng)依然繁榮，在成交面積、地塊數(shù)量、成交金額均比上一年有所增長(zhǎng)。同時(shí)，區(qū)域分化明顯，五象新區(qū)繼續(xù)穩(wěn)坐供地大戶的頭把交椅，其他城區(qū)表現(xiàn)平平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于拿地更加理性和謹(jǐn)慎，品牌房企繼續(xù)深化在南寧的布局，將區(qū)域做熟做透。

論文立足于城市土地市場(chǎng)發(fā)育研究，就影響南寧市土地市場(chǎng)發(fā)育的主要影響因素進(jìn)行分析，分析影響南寧市土地市場(chǎng)發(fā)育的主要內(nèi)外部因素，促進(jìn)南寧市土地市場(chǎng)的健康發(fā)育。

一、南寧城市土地市場(chǎng)發(fā)展概況

2010-2015年南寧市城市土地開(kāi)發(fā)速度逐漸加快，城市化步伐在加快，最近兩年南寧市城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮局面，在土地成交量、地塊數(shù)量、土地成交額等方面有明顯上升的趨勢(shì)。

在土地成交量上，2010-2012年城市土地市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，從2013年開(kāi)始，土地成交面積躍升至5000畝以上，2010-2015年南寧市土地成交量總體呈上升趨勢(shì)，上升空間明顯；在成交宗數(shù)上，2011年土地市場(chǎng)尤為低迷，其他各年成交數(shù)比較均衡，2015年成交數(shù)上漲的漲幅較大，成交宗數(shù)較以前較多；在成交額上，2010年-2015年期間，土地成交金額上升幅度不大，增長(zhǎng)幅度不是很明顯；在平均地價(jià)上，2011年降幅明顯，2012年有上升了44.28%，之后三年平均地價(jià)上較為平穩(wěn)的走勢(shì)。

二、南寧城市土地市場(chǎng)發(fā)育外部主要影響因素分析

1.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展因素是城市土地市場(chǎng)發(fā)育的一個(gè)重要因素。南寧市2010-2015年地區(qū)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，尤其是2014年達(dá)到了3000億元的大關(guān)，2015年南寧市地區(qū)生產(chǎn)總值比2010年同比增長(zhǎng)了47.21%，南寧市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的提高健全了城市土地市場(chǎng)，主要表現(xiàn)在，內(nèi)部上城市土地市場(chǎng)有更多的資金支持和各方面資源的有效利用，外部上有強(qiáng)大的需求。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民人均收入呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，樓市消費(fèi)者的更多需求要得到滿足，開(kāi)發(fā)商看中良好時(shí)機(jī)購(gòu)買土地使用權(quán)，因而投入到土地的資金呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

南寧市投入到土地市場(chǎng)的資金是構(gòu)成南寧市固定資產(chǎn)投資總額的重要一部分，南寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得土地交易價(jià)值及附加值上升，從而更好地促進(jìn)了南寧市土地市場(chǎng)發(fā)展，而南寧市土地市場(chǎng)的發(fā)展又是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，包括促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進(jìn)收入分配公平、提高居民生活水平等內(nèi)容。因此，南寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市土地市場(chǎng)發(fā)育是呈正方向關(guān)系。

2.政府宏觀調(diào)控

政府通過(guò)調(diào)控土地稅收和利率水平達(dá)到影響土地市場(chǎng)的作用。2010-2015年，南寧市土地稅收占財(cái)政收入比例有平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2010年所占比例為8.46%，2011年比例稍有下降，為8.11%，2012年漲幅較大，達(dá)到11.99%，以后幾年都呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，這說(shuō)明政府財(cái)政稅收的收取上，依賴于土地稅收的比例在增大，政府過(guò)度依賴土地市場(chǎng)帶來(lái)的收益，不利于土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，反而抑制土地市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而達(dá)到一種不理想的狀態(tài)，應(yīng)該把土地稅收占財(cái)政收入的比例控制在一定的范圍之內(nèi)。

因此，南寧市城市土地市場(chǎng)的發(fā)育與政府宏觀調(diào)控是亦步亦趨的，當(dāng)政府宏觀調(diào)控放寬時(shí)，刺激更多的人放眼于土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地市場(chǎng)偏向于熱度回溫；當(dāng)政府宏觀調(diào)控收緊時(shí)，相比而言，土地市場(chǎng)傾向于冷淡。

3.城鎮(zhèn)化水平

城鎮(zhèn)化發(fā)展，使得外來(lái)人口、鄉(xiāng)村人口流入城市，城市規(guī)模明顯擴(kuò)大。城鎮(zhèn)化推進(jìn)，使得城市用地就要更加合理規(guī)范，影響土地供應(yīng)量，進(jìn)而影響城市土地市場(chǎng)發(fā)育。南寧市2010-2015年以來(lái)，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤尸F(xiàn)上升的趨勢(shì)，已經(jīng)達(dá)到了50%以上，城鎮(zhèn)化水平在高速提高。2014年南寧市調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)稅土地等級(jí)范圍，調(diào)整后，南寧市區(qū)范圍應(yīng)稅土地仍劃分為六個(gè)等級(jí)，征稅面積進(jìn)一步擴(kuò)大，并調(diào)高市區(qū)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)較高地域的土地等級(jí)。應(yīng)稅土地等級(jí)范圍的擴(kuò)大，從側(cè)面反映了城市發(fā)展范圍的擴(kuò)張，城鎮(zhèn)化建設(shè)的提速。南寧市城市的擴(kuò)張，使得城市用地需求量增大，南寧市2010年土地供應(yīng)量為391.9萬(wàn)平方米，2011年上漲了18%，2012年同比下降了1%，2013年呈現(xiàn)大幅度上漲，達(dá)到856萬(wàn)平方米，2014年土地市場(chǎng)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的影響，土地供應(yīng)與土地需求的增速要低于2013年同期，但總體來(lái)說(shuō)，近幾年南寧市土地供應(yīng)總量呈現(xiàn)曲折上漲趨勢(shì)。

總之，南寧市城市的擴(kuò)張，城鎮(zhèn)化建設(shè)的提速，為南寧市城市土地發(fā)育帶來(lái)機(jī)遇，同時(shí)也會(huì)具有挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)是城鎮(zhèn)化加速，使得土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)囤地的現(xiàn)象，從而抬高地價(jià)的同時(shí)，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)急速抬高，不利于南寧市城市土地市場(chǎng)發(fā)育。因此，南寧市城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)南寧市城市土地發(fā)育來(lái)說(shuō)是一把雙韌劍，南寧市要抓住優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇，使南寧市城市土地市場(chǎng)更加完善。

三、南寧城市土地市場(chǎng)發(fā)育內(nèi)部主要影響因素分析

1.土地供應(yīng)總量

土地供應(yīng)總量是影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度的因素，其最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)土地資源的最高效配置和實(shí)現(xiàn)效益的最大化，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)總體供求平衡，也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為直接的因素。2009-2014年南寧市土地供應(yīng)總量總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，南寧市政府宏觀調(diào)控和土地市場(chǎng)相結(jié)合，能夠使土地供應(yīng)總量更加合理，能夠穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化結(jié)構(gòu)調(diào)整。

南寧市2010年土地供應(yīng)量為391.9萬(wàn)平方米，比上一年上漲了8%，但土地成交量比上一年下降14%，說(shuō)明2010年南寧市土地交易市場(chǎng)較為低迷，因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)調(diào)控的影響，有的地塊出現(xiàn)兩度流拍現(xiàn)象，一些地塊以起始價(jià)成交。2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，土地供應(yīng)量上漲了18%，達(dá)到463.4萬(wàn)平方米，土地成交量達(dá)到417萬(wàn)平方米，上漲了35%，雖然有小幅度上漲，但土地市場(chǎng)交易依舊低迷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆?，土地成交以?shù)量少、流拍、平淡、小面積為主要特點(diǎn)。2012年土地供應(yīng)總量同比下降了1%，2013年呈現(xiàn)大幅度上漲，達(dá)到856萬(wàn)平方米，2014年同比下降2%，但成交量上漲8%，土地市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定的狀態(tài)。

近些年來(lái)，南寧市土地供應(yīng)充足，土地市場(chǎng)保持穩(wěn)定的狀態(tài)。南寧市城市土地供應(yīng)總量與土地市場(chǎng)發(fā)育整體上呈正方向的關(guān)系，當(dāng)土地供應(yīng)總量充足時(shí)，在一定程度上能刺激土地市場(chǎng)需求。

2.土地交易方式

南寧市主要的供地方式為出讓，出讓中招拍掛是主要的方式，這三種方式對(duì)于完善南寧市土地市場(chǎng)發(fā)育有極其重要的意義。2015年南寧市出讓成交面積3631888平方米，成交總價(jià)為1884387萬(wàn)元，其中主要是招標(biāo)占9.68%，拍賣占15.05%，掛牌占75.27%。招標(biāo)的土地是綜合考慮各方面的影響，招標(biāo)的方式發(fā)揮了南寧市城市土地在資源規(guī)劃中的真正價(jià)值，使土地更加合理的被利用，而且能更好地發(fā)揮政府配置土地資源的職能，使市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制有效地與政府職能相結(jié)合，一般適合城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。拍賣的土地是價(jià)高者得，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值最大化，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以充分顯現(xiàn)，一般適用地塊好，價(jià)值高的土地，南寧市拍賣方式取得土地的比例占有一部分，說(shuō)明南寧市城市土地出讓中，經(jīng)濟(jì)實(shí)力高，資金充足的開(kāi)發(fā)商更偏愛(ài)于利潤(rùn)價(jià)值高的地塊，拍賣的地塊一般是經(jīng)濟(jì)集中的區(qū)域，商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值高。南寧市掛牌出讓方式所得土地是主要的方式，開(kāi)發(fā)商著重看中的是報(bào)價(jià)方式靈活，較多考慮土地的價(jià)值，一般是城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融用地。

綜上所述，南寧市城市土地交易主要偏向于掛牌的方式，南寧市城市的發(fā)展需要更多平衡于高價(jià)值與低價(jià)值之間的水平方式，更好的分配城市用地，有利于城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3.土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

土地的供給結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)各種商品房的構(gòu)成比例，是政府調(diào)控的重點(diǎn)。以2014年南寧市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2014年商業(yè)、住宅、辦公用地供應(yīng)比上一年稍微增多，但漲幅不大。商業(yè)住宅辦公用地所占比例與工業(yè)用地所占比例大致相同，2014年南寧市商住用地供應(yīng)338.4萬(wàn)平方米，占商住辦公用地的84%，同比增長(zhǎng)22%，商業(yè)辦公用地供應(yīng)65.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9%，說(shuō)明南寧市2014年政府土地供應(yīng)中商住辦公用地占總用地的大部分，供應(yīng)量增長(zhǎng)，在土地需求方面，2014年南寧市商住面積成交量同比增長(zhǎng)24%，商辦面積成交量同比下降5%。

總之，在土地供應(yīng)市場(chǎng)中商業(yè)住宅用地供應(yīng)充足的情況下，南寧市土地市場(chǎng)商業(yè)和住宅商品房用地的增多，商業(yè)和住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)增加，有利于平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，更加有利于土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，在一定的控制范圍內(nèi)，這是成正向比例關(guān)系。

4.土地交易價(jià)格

土地價(jià)格的高低及穩(wěn)定與否，不但直接影響不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作、當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的發(fā)育、整個(gè)價(jià)格體系的波動(dòng)，還會(huì)直接影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)和投資環(huán)境。政府通過(guò)調(diào)整土地交易價(jià)格，可以達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的目的，土地供給價(jià)格是城市土地市場(chǎng)發(fā)育的重要內(nèi)部因素。

南寧市近年來(lái)土地的開(kāi)發(fā)速度在加快。2010-2015年，南寧市土地成交量一路走高，總體呈上升趨勢(shì)。在土地成交量上漲的同時(shí)，土地交易價(jià)格也在上漲，如表12010-2015年南寧市土地交易價(jià)格指數(shù)總體上呈上升趨勢(shì)，其中住宅用地漲幅最大17.08%，商服用地增長(zhǎng)了16.92%。

土地價(jià)格平緩上升更有利于土地市場(chǎng)的健全發(fā)展。如果土地價(jià)格上漲過(guò)快，開(kāi)發(fā)商拿地成本增加，考慮到后續(xù)資金緊張，盲目拿地的開(kāi)發(fā)可能導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按計(jì)劃進(jìn)行下去，因此可能變相加劇囤地、捂盤(pán)行為，由此導(dǎo)致土地市場(chǎng)供需不平衡，供給量高于需求量，不利于土地市場(chǎng)發(fā)展。

四、完善南寧市城市土地市場(chǎng)發(fā)育的建議

1.“以價(jià)換量”，提高土地成交量

南寧市城市土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，不僅是靠土地市場(chǎng)供給，更重要的是需求與供給的平衡。由于一些中小開(kāi)發(fā)商自身的經(jīng)濟(jì)水平不足以與大型開(kāi)發(fā)商相較量，在取得土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)不足，因此，可能會(huì)錯(cuò)失一些土地成交的機(jī)會(huì)。在土地供給量一定的前提下，土地的成交量相對(duì)來(lái)說(shuō)就會(huì)下降。為了促進(jìn)公平交易，提高中小開(kāi)發(fā)商的積極性，可以“以價(jià)換量”，即合理降低土地交易價(jià)格，給中小開(kāi)發(fā)商更多的機(jī)會(huì)，使土地的成交量上升，土地的需求量盡量與土地供給量在同一個(gè)水平面上，達(dá)到土地供需平衡，從而能提高土地的利用效率。

2.嚴(yán)厲打擊囤地、捂盤(pán)行為

城市土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，人們對(duì)于城市土地市場(chǎng)的需求主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，城市發(fā)展對(duì)用地的需求則是表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地的需求。一些不法開(kāi)發(fā)商的囤地、捂盤(pán)行為嚴(yán)重影響了土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡，從而擾亂了土地市場(chǎng)的正常秩序，最終通過(guò)破壞供求關(guān)系的鏈條，助推了房?jī)r(jià)的暴漲。

南寧市正處在城市化的快速發(fā)展時(shí)期，土地資源的有限性與城市建設(shè)用地需求之間的矛盾將日益突出，城市建設(shè)用地的供給量和需求量不均衡，影響城市的健康發(fā)展，所以要嚴(yán)厲打擊囤地、捂盤(pán)行為，有利于土地資源的有效利用，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

3.地塊分割出讓，給中小開(kāi)發(fā)商更多機(jī)會(huì)

一般情況下，單宗用地面積大，土地的出讓總價(jià)也會(huì)高，這在一定程度上影響了中小開(kāi)發(fā)商買地的積極性。一些大型房企深耕南寧使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率較小，壓抑了開(kāi)發(fā)商土地市場(chǎng)建設(shè)的積極性。把地塊分割出讓，可以讓實(shí)力稍弱的開(kāi)發(fā)商也能買地開(kāi)發(fā)，增加土地交易的公平性，給更多企業(yè)提供發(fā)展機(jī)遇，土地市場(chǎng)交易呈現(xiàn)小而優(yōu)的特點(diǎn)。

4.完善土地周圍環(huán)境，增加土地交易價(jià)格附加值

土地交易價(jià)格是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開(kāi)市場(chǎng)交易獲得土地使用權(quán)的實(shí)際成交價(jià)格，或者通過(guò)協(xié)議方式獲得土地使用權(quán)的土地取得成本，一般認(rèn)為土地價(jià)格的影響因素是作為城市土地市場(chǎng)發(fā)育影響程度的大小的一個(gè)重要影響因子。土地價(jià)格的推動(dòng)，可以使城市土地市場(chǎng)發(fā)育更加成熟。南寧市高鐵密集開(kāi)通，骨干交通網(wǎng)絡(luò)不斷升級(jí)，城外高速公路的建成通車，因此，可以增加土地交易價(jià)格的附加值來(lái)完善南寧市城市土地市場(chǎng)，完善土地周圍環(huán)境，增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和文化設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)其他城市的帶動(dòng)輻射力，滿足人們對(duì)土地多樣化用地需求。

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作者簡(jiǎn)介：

張韋唯（1986—），女，廣西宜州人，講師，碩士，主要從事土地利用與城市發(fā)展研究。

注：本文系2016年廣西壯族自治區(qū)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目“城鎮(zhèn)化進(jìn)程中西部地區(qū)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究—以廣西為例”編號(hào)201613639008的研究成果。

（作者單位：廣西科技大學(xué)鹿山學(xué)院）