鄧文婕

摘要：近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生一系列調(diào)控，很多房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是一些中小型開發(fā)商，面臨著資金周轉(zhuǎn)困難與經(jīng)濟(jì)危機(jī)，面對如此龐大的市場與激烈的競爭，加上國家的政策轉(zhuǎn)變與調(diào)控，如何做好順應(yīng)國家政策，又讓自己立于不敗之地呢？本文結(jié)合中小房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人輝陽房地產(chǎn)）目前現(xiàn)狀，在國家全面推行“營改增”階段，提出些有利的見解與分析。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 改進(jìn)

在十二屆全國人大四次會議開幕式上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)宣布今年全面實(shí)施營改增，從5月1日起，將房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融服務(wù)及保險(xiǎn)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)重要行業(yè)同時(shí)納入營改增試點(diǎn)范圍。營改增意味著增值稅將適用于銷售、進(jìn)口貨物以及提供服務(wù)等所有環(huán)節(jié)，而營業(yè)稅從此退出財(cái)稅舞臺。從另一方面講，各地方稅務(wù)局的稅收后續(xù)將減少，而轉(zhuǎn)移至國家稅務(wù)局。針對企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)及建筑等以前單純只交地稅的企業(yè)，后續(xù)不單是交地稅，還要交國稅了。從帳務(wù)和稅務(wù)上來看，似乎較以前都更加繁瑣與復(fù)雜。

一、營業(yè)稅與增值稅的區(qū)別

（一）二者的不同含義

營業(yè)稅與增值稅是兩種不同的稅種，其計(jì)稅方法與核算完全不同。營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。它屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。而增值稅是對生產(chǎn)經(jīng)營單位銷售貨物的增值額征收的并由消費(fèi)者或使用單位承擔(dān)的一種流轉(zhuǎn)稅，即生產(chǎn)經(jīng)營者銷售貨物時(shí)，向消費(fèi)者或使用單位收取的銷項(xiàng)稅金與購進(jìn)貨物時(shí)支付的進(jìn)項(xiàng)稅金之差為增值稅稅金。

（二）二者不同的稅率

營業(yè)稅按照行業(yè)、類別的不同分別采用不同的比例稅率，一般納稅人房地產(chǎn)行業(yè)為固定稅率5%；而增值稅按照行業(yè)規(guī)模的不同，小規(guī)模稅率為3%，一般納稅人房地產(chǎn)行業(yè)稅率為11%；

（三）二者的計(jì)稅方法不同

例如，輝陽16年5月房屋銷售額為3，000，000元，按照前面所述，不論所售房屋建造花費(fèi)多大成本，當(dāng)月都應(yīng)承擔(dān)營業(yè)稅3，000，000*5%=150，000元；而營改增后，承擔(dān)的增值稅又是多少呢？假定當(dāng)月所支付的成本費(fèi)用，發(fā)票不一定能收回，則不同成本、收回發(fā)票不同的情況下，所承擔(dān)的增值稅分別為下表，（單位：元）

由以上表可見，當(dāng)月應(yīng)交的營業(yè)稅僅僅與當(dāng)月銷售額有關(guān)，是固定的應(yīng)交稅額，而增值稅在成本利潤率不同、收回成本發(fā)票不同的情況下，應(yīng)交的增值稅則完全不同。

應(yīng)交增值稅與企業(yè)收入對應(yīng)的成本息息相關(guān)，有著必然的反比例關(guān)系，即成本越大，所承擔(dān)的增值稅越小，成本越小，則所承擔(dān)的增值稅越大。充分體現(xiàn)了，其針對貨物或商品增值部分納稅的基本含義。

更加明確了，國家對企業(yè)收入利潤的宏觀調(diào)控，利潤高，則多交增值稅，利潤低，則少交增值稅。相比較之前營業(yè)稅的“固定”，從某種意義上講，增值稅更加人性化，具有一定的靈活性。根據(jù)企業(yè)效益不同，收入利潤高低不同，酌情增減；

以上2點(diǎn)是針對企業(yè)整體項(xiàng)目長期的規(guī)律，而相對一個(gè)月來說，增值稅還與當(dāng)月收到的成本發(fā)票數(shù)額有著密不可分的關(guān)聯(lián)。無論成本是大是小，當(dāng)月所付出的成本，不能當(dāng)月即時(shí)收回發(fā)票，企業(yè)就要承擔(dān)11%的所有增值稅額，相對5%的營業(yè)稅要高6個(gè)點(diǎn)，而后續(xù)再收回這些發(fā)票，當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)高于銷項(xiàng)時(shí)，則不用交增值稅，而多余的進(jìn)項(xiàng)稅額留待下期抵扣，顯然增值稅企業(yè)對其稅額有著潛在的自我調(diào)控意義，那么如何利用好這些潛在的優(yōu)勢，合理的分散不利條件，就是企業(yè)應(yīng)做好的基本工作了。

二、企業(yè)如何做好“營改增”，取得最佳效益

財(cái)務(wù)人員是整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的關(guān)鍵人，如何正確為企業(yè)作好會計(jì)核算與監(jiān)督功能，如何為企業(yè)作好財(cái)務(wù)報(bào)告，為領(lǐng)導(dǎo)層提供精確的決策依據(jù)，都是財(cái)務(wù)人員應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)具有這些基本的職業(yè)素質(zhì)，不斷地學(xué)習(xí)，補(bǔ)充自己的財(cái)務(wù)知識，特別是國家財(cái)稅體制改革的現(xiàn)階段，財(cái)務(wù)人員更應(yīng)該充分了解國家政策，學(xué)習(xí)“營改增”的基本理論與實(shí)踐操作，并在工作中靈活運(yùn)用、融會貫通，時(shí)刻為企業(yè)的利益為第一，避免因自己對政策的不解導(dǎo)致失誤而給企業(yè)造成不利的后果。

財(cái)務(wù)人員是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與利潤的報(bào)告者，只能通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映問題，關(guān)于企業(yè)后續(xù)如何改進(jìn)需要具體的執(zhí)行者即企業(yè)全體成員來執(zhí)行，也就是需要企業(yè)全員互相監(jiān)督、積極配合了。企業(yè)的全體人員都有責(zé)任與義務(wù)為企業(yè)爭取更大的效益，有問題不能互相推諉，所有相關(guān)人員責(zé)無旁貸。

通過上面營業(yè)稅與增值稅的理解與分析，可以得出，在“營改增”階段，成本發(fā)票將是最終增值稅繳納的關(guān)鍵因素。盡早盡可能的多收回成本發(fā)票能將企業(yè)的應(yīng)交的增值稅最小最有利化。輝陽在過去二年的營業(yè)中，往往都是一個(gè)工程完工最后才能收回發(fā)票，在營業(yè)稅時(shí)期，這似乎不會給企業(yè)帶來很嚴(yán)重的不利，從5月份以后，這點(diǎn)要嚴(yán)格控制，切記要每月將付款的成本發(fā)票即時(shí)收回。當(dāng)一個(gè)月的收入確定后，要盡早的核算增值稅額，需要多少進(jìn)項(xiàng)發(fā)票來調(diào)控最終的增值稅額情況以及沒有發(fā)票的后果報(bào)告給領(lǐng)導(dǎo)，通過領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)人員解決問題，最終達(dá)到收回發(fā)票的目的。

收入-成本=利潤，收入是固定的，要取得最大利潤，只能減少成本。稅額的調(diào)控只是一方面，而控制成本費(fèi)用則是實(shí)現(xiàn)最大利潤的核心問題。首先，企業(yè)全體成員要有節(jié)約成本、控制成本、開源節(jié)流的經(jīng)營理念，每個(gè)人絕不為企業(yè)浪費(fèi)資源。其次，管理者更要重視這個(gè)經(jīng)營理念，在日常的管理活動中，都要結(jié)合具體實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)提出改進(jìn)，將管理的功能充分發(fā)揮，嚴(yán)厲杜絕企業(yè)鋪張浪費(fèi)的不良風(fēng)氣。

參考文獻(xiàn)：

[1]于明濤，楊靜.營業(yè)稅的稅收籌劃探析[J].科技情報(bào)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2005