韓響水

征拆之難，難就難在回建安置，難就難在農民滿意。安居是廣大被征地拆遷農民的第一要求，是新區(qū)開發(fā)建設的前提條件。五象新區(qū)，是南寧市城市規(guī)劃中一個以北部灣為核心的全新城區(qū)，作為五象新區(qū)開發(fā)建設的主戰(zhàn)場，良慶區(qū)是該市征拆量最大、需上樓農民人數(shù)最多、維穩(wěn)壓力最大的縣區(qū)。良慶區(qū)創(chuàng)新探索農民回建安置“那黃模式”，在不突破現(xiàn)行政策，不增加財政負擔的情況下，充分讓利于民，破解失地農民安置工作瓶頸難題。

“劇情”何以逆襲

2006年以來，五象新區(qū)核心區(qū)開發(fā)建設累計共征用良慶城區(qū)土地面積9.46萬畝，房屋拆遷量402萬平方米，涉及該城區(qū)良慶社區(qū)、那黃村、新村村等10個行政村（社區(qū)），僅目前急需安置被征地拆遷農民就多達4.7萬人。

近兩年多來，良慶區(qū)回建安置成功“逆襲”：從失地農民不愿上樓，阻工鬧場、集體上訪，征拆舉步維艱，到一年簽約動工安置點18個，可集中安置2.2萬人，連續(xù)兩年完成征拆任務。這期間究竟發(fā)生了什么呢？

在征地拆遷過程中，絕大部分拆遷戶擔憂的是如何安置，“拆遷后住什么”，“沒有了土地吃什么”？經過多年努力，良慶區(qū)逐步摸索出一條符合相關政策要求、切合當?shù)貙嶋H、充分尊重被征地拆遷農民意愿的新路子——“那黃模式”，失地農民“零成本”享受“有住、有租、有鋪”的安置小區(qū)居民生活，安置問題迎刃而解。得益于“那黃模式”，那黃村90%的失地農民積極參與安置建設，良慶社區(qū)、新村村、壇澤村等其他村也紛紛效仿。

雖然住上新房還需要一兩年的建設期，但是農民手里就像是有了個定期存折，如同吃了一顆定心丸。得益于“那黃模式”，每位那黃拆遷戶在得到征地拆遷補償款之后，可免費獲得60平方米的安置房和25平方米商鋪，還有相應停車位。比如說一家四口人，總共可以分到240平方米的安置房，自己住一套120平米的房屋，多余的房屋可以拿來出租?？偣?00平米的商鋪，如果沒有經營能力，可以交給開發(fā)商統(tǒng)一經營，農民定期分紅即可。今后小區(qū)建起來，農民可以就近就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)。因為多項有利條件，農民普遍支持拆遷工作。

“經過成本測算，著眼長遠發(fā)展，讓利于民是值得的。一方面，取得了村民的信任與支持，項目開發(fā)有了良好環(huán)境；另一方面，我們以此為契機，進駐了五象新區(qū)核心區(qū)，并通過房地產開發(fā)、合作經營產業(yè)商鋪獲益?！鄙虾９饷鞯禺a集團股份有限公司南寧公司總經理李成偉認為，參與那黃項目是互利共贏。

自從實施“那黃模式”以來，良慶區(qū)的征拆安置工作取得重大突破，為五象新區(qū)加快發(fā)展、重大項目開發(fā)建設提供了用地保障。

農民緣何愿上樓

作為南寧市征拆量最大、需“上樓”農民人數(shù)最多、維穩(wěn)壓力最大的縣區(qū)，良慶區(qū)也曾深受回建安置問題的困擾。過去，與其他地方類似，良慶區(qū)對回建安置工作采取政府包干的統(tǒng)建模式，農民并不買賬，反而較為抵觸，農民上樓難以推進。

一是政府大包大攬，群眾沒有參與權，積極性不高；二是被征地拆遷農民每個人需要出資108000元（1800元/平方米×60平方米）購買安置住房，雖然他們已經拿到安置補助費，可以拿得出這筆錢，但從心理上并不愿意接受；三是多數(shù)農民沒有經營經驗，產業(yè)用房對他們來說又添一塊心病。

面對難題，良慶區(qū)沒有強推，而是潛下心來調查研究，傾聽失地農民心聲，摸索出回建安置“那黃模式”。

2013年8月，在城區(qū)黨委政府的支持下，那黃村成立了農民回建安置互助協(xié)會，改變了以往由政府主導的模式，交由村集體主導、村民共同參與。通過公開招標，那黃村與上海光明地產集團自主協(xié)商合作，“那黃模式”全新開啟。

“那黃模式”總而言之即由村集體經濟組織主導，將住宅安置用地和產業(yè)安置用地合并綜合開發(fā)，由村集體經濟組織委托中介機構，面向社會公開招商或自主招商，商定合作條件，通過合法程序確定合作開發(fā)商。利用社會資金參與建設，項目用地通過“招拍掛”方式取得，按照核定的比例同步開發(fā)建設安置房和商品房。采取“那黃模式”，農民可獲得60平方米的安置住宅、25平方米產業(yè)用房（包括產業(yè)商鋪、物業(yè)商鋪及公益性用房）及相應停車位。農民需向政府繳納的安置房購房款由開發(fā)商全額或部分代為支付，開發(fā)商統(tǒng)一經營本集體經濟組織的商業(yè)用房，并確保被安置農民每年獲得一定生活補助費。

具體到那黃村，光明地產集團不僅全額支付了購房款，還配合政府部門對被征地拆遷農民提供職業(yè)技能培訓、信貸支持及產業(yè)用房代管等服務，徹底解決農民的后顧之憂。

“那黃模式”解決了什么

為按市場規(guī)則規(guī)范操作，那黃村先后成立了5家農民安置產業(yè)公司，拆遷戶可以自由組合、自愿參加。

“那黃模式”的關鍵，是把決策權、選擇權還給農民。一是自由組合。農民自由組合組成5個產業(yè)公司，由產業(yè)公司將住宅安置用地和產業(yè)安置用地合并綜合開發(fā)，并主導開發(fā)進程，農民主體地位充分體現(xiàn)。二是自主招商。產業(yè)公司組織委托中介機構，面向社會公開招商。三是自主協(xié)商。產業(yè)公司在平等互利的基礎上與公開招商引來的開發(fā)商協(xié)商合作條件，簽訂開發(fā)協(xié)議，自己談的合同自己認。

這個過程中，政府放手但不“甩手”。政府不當保姆、只做裁判，監(jiān)督指導農民和開發(fā)商遵守規(guī)則，履行合同。產業(yè)公司依法組建、依法登記，按照公司章程決策運行；項目招標走招投標程序；開發(fā)用地通過招拍掛方式取得，程序嚴格依法、嚴謹規(guī)范。

“那黃模式”能在不突破現(xiàn)行安置政策、不增加財政負擔的情況下，有效凝聚起農民的人心，最重要的原因還是農民得到了真實惠。將決策權選擇權還給農民，失地農民成為安置的主體，政府不用再大包大攬，只作為服務和監(jiān)督者，確保安置項目符合新區(qū)發(fā)展規(guī)劃和土地開發(fā)利用、按法律政策要求開展各項工作，確保農民和開發(fā)商都能夠誠實守信地履行合同，減輕了政府在人力、財力和物力上的負擔。

市場運作下，通常認為無組織無紀律的農民們不僅神奇地遵守起規(guī)則，而且嫻熟地利用規(guī)則為自己爭取利益最大化，簽訂的合同自愿遵守，發(fā)生爭議自主與開發(fā)商進行協(xié)商解決，靈活運用自身談判條件追求共贏結果。政府過去包干模式下農民動輒集體上訪的情況消失了。

經過兩年多的實踐和推廣，“那黃模式”效果明顯：一方面，農民零成本上樓，還可以每月收取租金、分紅；另一方面，開發(fā)商有了整幅地塊建設商品房和商鋪出售、出租，在約定期限內有穩(wěn)定的預期營收，切實實現(xiàn)了互惠合作、互利共贏。由此，新區(qū)建設秩序得到有效保障，既發(fā)展了經濟，又實現(xiàn)了穩(wěn)定。

實踐中，“那黃模式”也暴露出一些不足，如地段好的失地村較易于適用“那黃模式”，地段較偏遠的失地村則難以適用。原因在于，好地段農民們談判的籌碼足、腰桿硬，開發(fā)商愿意讓利促進協(xié)議簽訂，差地段農民們談判的籌碼少，開發(fā)商更為強硬不愿讓利。

針對這一缺陷，良慶區(qū)委政府做出調整和改進，進一步擴大農民自主權和選擇權，農民可以從“那黃模式”、政府統(tǒng)建模式、“房票”模式三種模式中自主選擇一種模式進行回建安置，哪種模式更適合失地村實際就采取哪種模式，群眾選擇哪種模式就用哪種模式，不搞“一刀切”。