李素榮

【摘要】目前我國面臨著巨額的房產(chǎn)庫存，加上銀行對住房抵押貸款的收緊，理論上說房價(jià)應(yīng)該下降，但是近來我國一線城市房價(jià)卻在暴漲，毫無疑問民間金融在樓市暴漲中發(fā)揮了重要的作用。為了分析民間金融對當(dāng)前一線城市樓市暴漲的助推作用及負(fù)面影響，本文通過一線城市近年來房價(jià)及貸款來源等數(shù)據(jù)，利用經(jīng)濟(jì)學(xué)供求等理論進(jìn)行分析，結(jié)果顯示民間金融對當(dāng)前一線城市樓市暴漲的助推作用主要是通過民間金融機(jī)構(gòu)的杠桿資金進(jìn)入樓市發(fā)揮的。通過本研究對民間金融的監(jiān)管以及應(yīng)對樓市暴漲提出了相關(guān)的政策性建議。

【關(guān)鍵詞】民間金融 杠桿 樓市暴漲

一、引言

去年安信證券曾測算得出房地產(chǎn)的真實(shí)庫存約98.3億平方米，完全消化需10年，未來5年需要消化價(jià)值54萬億的房地產(chǎn)庫存。面對如此大的房產(chǎn)庫存量，大都認(rèn)為房價(jià)會下降，但是今年1月以來北上廣等一線城市房價(jià)飆升。同時(shí)，據(jù)相關(guān)報(bào)道：今年各家銀行普遍提高了首付款比例和貸款利率，甚至有銀行暫時(shí)放棄了二手房的抵押貸款，之前容易得到的貸款利率也在紛紛上浮。那么為什么一線城市房價(jià)及成交量都一直處于暴漲的狀態(tài)呢？民間金融又是如何發(fā)揮助推作用的呢？

為了回答以上問題，我們需要了解民間金融與正規(guī)金融的區(qū)別。民間金融是一個(gè)極具爭議的概念，結(jié)合我國具體情況，我們認(rèn)為：它是與正規(guī)金融相對應(yīng)的，以個(gè)體信用為基礎(chǔ)的，主要服務(wù)于不能或不便于從正規(guī)金融途徑獲得金融服務(wù)的主體，且在我國目前是沒有按照法定程序進(jìn)行登記沒有取得某具體金融經(jīng)營業(yè)務(wù)的法律授權(quán)，不直接受相關(guān)法律保護(hù)的一種自發(fā)金融行為。[1]在運(yùn)行機(jī)理方面，研究民間金融運(yùn)行機(jī)理方面的學(xué)者多認(rèn)為民間金融比正規(guī)金融具有更多的信息、成本優(yōu)勢，更具有靈活性，富有活力。[2]但是，我國既沒有承認(rèn)民間金融合法，也沒有承認(rèn)其非法，所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)異常波動或民間金融的借貸方發(fā)生違約導(dǎo)致司法介入時(shí)，國家就有敵視民間金融活動的傾向，認(rèn)為民間金融易造成經(jīng)濟(jì)混亂，對民間金融可能會采取取締的方式加以打壓。[3]

回顧現(xiàn)有的研究，民間金融在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有很重要的地位。它具有彌補(bǔ)正規(guī)金融的不足、促進(jìn)市場機(jī)制發(fā)育完善的積極作用，但同時(shí)又具有干擾信貸政策、擾亂金融秩序、助長金融犯罪等積極效應(yīng)。[4]以往關(guān)于民間金融方面的研究多是監(jiān)管及其與經(jīng)濟(jì)增長方面的研究，缺少關(guān)于民間金融對某個(gè)微觀領(lǐng)域的影響等方面的研究。因此運(yùn)用民間金融及經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論知識對當(dāng)前樓市暴漲的原因進(jìn)行分析是本文的一個(gè)主要貢獻(xiàn)。

本文主要通過運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)基本知識對民間金融在當(dāng)前樓市暴漲中發(fā)揮的助推作用進(jìn)行分析，然后針對目前民間金融存在的問題分析其對樓市暴漲的負(fù)面影響進(jìn)行分析，最后針對樓市暴漲問題提出相關(guān)的政策性建議。

二、民間金融對當(dāng)前樓市暴漲的助推作用分析

（一）民間金融機(jī)構(gòu)的杠桿資金進(jìn)入樓市

民間金融機(jī)構(gòu)推出的“首付貸”、“全款貸”等地產(chǎn)產(chǎn)品放大了融資杠桿。2016年3月10日經(jīng)管之家論壇上的“從1998年上漲的房價(jià)到現(xiàn)在為什么沒有崩盤？”中提到了：各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)也顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個(gè)中介行業(yè)通過場外配資實(shí)現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。上述數(shù)據(jù)表明了樓市的巨額杠桿。

雖然我國目前的房產(chǎn)庫存量很大，但是大都表現(xiàn)在二三線城市。一線城市的地少人多即房產(chǎn)的供給小于需求，這必然會導(dǎo)致房價(jià)上漲，同時(shí)“首付貸”的出現(xiàn)可以使購房者用少量資金即可購置房產(chǎn)（原來首付為房價(jià)的20%即杠桿比率為5，“首付貸”出現(xiàn)后購房者實(shí)際支付的首付可能僅為房價(jià)的5%即杠桿比率為20），加上人們預(yù)期房價(jià)會上漲，這將會導(dǎo)致需求增加，房價(jià)進(jìn)一步上漲；購房者獲取資本利得，同時(shí)預(yù)期房價(jià)繼續(xù)上漲，購房需求進(jìn)一步增加，房價(jià)進(jìn)一步上漲。市場就陷入了這樣的循環(huán)中，結(jié)果造成了現(xiàn)在一線城市房價(jià)暴漲的局面。在此循環(huán)過程中，民間金融的杠桿資金進(jìn)入樓市發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

（二）民間金融機(jī)構(gòu)提供的高利率貸款

一些代理公司、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及場外配資機(jī)構(gòu)向購房者提供高利率貸款，由于貸款價(jià)格的提高，使得資金供給增加，進(jìn)入樓市的資金增加，即配資增加，從而使得樓市杠桿越來越大，根據(jù)以上分析可知，杠桿的增加必然會使房價(jià)暴漲。與此同時(shí)，媒體的炒作以及輿論都會影響人們對房價(jià)的心理預(yù)期。當(dāng)人們心里預(yù)期房價(jià)會上漲的時(shí)候，便會增加對房產(chǎn)的需求，但是房產(chǎn)的供給在短時(shí)間內(nèi)不會突然增加，因此房價(jià)會繼續(xù)上漲。

（三）互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌資金進(jìn)入樓市形成集體簽約，使得房價(jià)飆升

2015年6月之后股市的大跌使無數(shù)股民對股市喪失了信心，股市資金大量流出，同時(shí)去年發(fā)生了多起P2P平臺攜款跑路事件，這些無疑都使投資者的投資渠道減少。然而眾籌與P2P模式有本質(zhì)區(qū)別，屬于長線投資，監(jiān)管部門也不同，跑路的也比較少，做不下去的平臺大多也是正常倒閉。因此，許多之前投資于P2P平臺的投資者及部分股民就轉(zhuǎn)向了眾籌做長線投資。另外，企業(yè)或個(gè)人購買的"資產(chǎn)包"在支撐房價(jià)上漲，使得眾籌投資者更加愿意把資金投入樓市?；ヂ?lián)網(wǎng)金融眾籌資金進(jìn)入樓市使得房產(chǎn)的需求增加，房價(jià)飆升。

（四）部分民間金融的混業(yè)經(jīng)營使得杠桿資金更容易進(jìn)入樓市（以鏈家為例）

由于民間金融自身不受相關(guān)部門監(jiān)管、不受相關(guān)法律保護(hù)等特點(diǎn)，部分民間金融的混業(yè)經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重；同時(shí)它的存在使得杠桿資金更容易進(jìn)入樓市，使得房價(jià)飆升。

以鏈家為例，鏈家旗下有鏈家房產(chǎn)（房產(chǎn)中介）、鏈家理財(cái)（互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)平臺）、理房通（第三方支付）和中融信擔(dān)保有限責(zé)任公司。以下為鏈家房產(chǎn)的經(jīng)營模式：

鏈家的模式存在“自擔(dān)?！爆F(xiàn)象，可能發(fā)生類似于P2P老板“攜款跑路”事件。鏈家理房通對買家的房款進(jìn)行監(jiān)管保護(hù)，在買賣雙方過戶完成后再進(jìn)行解凍支付。但是有人表示，理房通的牌照資格是互聯(lián)網(wǎng)支付，從本質(zhì)上來說只是提供網(wǎng)絡(luò)端的資金結(jié)算服務(wù)，并沒有監(jiān)管的權(quán)限，理房通在業(yè)務(wù)開展與宣傳上有違規(guī)嫌疑。

鏈家旗下的鏈家房產(chǎn)、鏈家理財(cái)及中融信擔(dān)保有限責(zé)任公司可能存在“勾結(jié)”行為。鏈家理財(cái)可以為鏈家房產(chǎn)的購房者提供“首付貸”等購房貸款，同時(shí)可以讓中融信擔(dān)保有限責(zé)任公司從中擔(dān)保。鏈家的這種模式使得鏈家理財(cái)?shù)馁Y金更容易進(jìn)入樓市，并且這部分資金大多屬于杠桿資金，推升了樓市的泡沫。

三、民間金融對當(dāng)前樓市暴漲的負(fù)面影響分析

（一）杠桿具有“助漲助跌”的作用

上漲時(shí)加杠桿有助于快速實(shí)現(xiàn)預(yù)期，調(diào)整時(shí)去杠桿加劇市場波動。一旦樓市出現(xiàn)問題，場外配資會極大地加劇波動風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)連鎖反應(yīng)。

據(jù)華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，目前房地產(chǎn)交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。在這種情況下，對于所有購房者而言，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，購房者收益增加繼續(xù)購買房產(chǎn)，房價(jià)繼續(xù)上漲。但對于借助中介公司杠桿完成購房的購房者，當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，購房者的損失被放大以致被迫賣房，房價(jià)下跌。

由于借助杠桿買房的人一般是支付能力不足的人，一旦房價(jià)下跌，加上借入的杠桿資金的高利率會使這些購房者違約，受損的是銀行以及相關(guān)民間金融機(jī)構(gòu)。對于銀行來說，他們有抵押物，所以大部分貸款還是可以收回的，但是民進(jìn)金融機(jī)構(gòu)卻得不到任何資金，所以民間金融機(jī)構(gòu)可能有破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，如果房價(jià)下降的太多，銀行抵押物賣不出去，無法獲得貸款資金，壞賬增加，銀行也可能面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。另外其他行業(yè)的發(fā)展也會受到影響。當(dāng)房價(jià)下降時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商會減少房產(chǎn)的供給，建材、鋼鐵、建筑業(yè)的工人可能會面臨失業(yè)問題；職業(yè)房東租不出去房，收入來源被中斷；同時(shí)可能使更多的人涌入大城市，那么一線城市的醫(yī)療、教育及交通等將面臨巨大考驗(yàn)。

（二）民間金融提供的高利率貸款可能促使房價(jià)的下降

民間金融機(jī)構(gòu)提供的首付貸款可能高達(dá)十幾個(gè)點(diǎn)甚至二十幾個(gè)點(diǎn)，如此高的利率不僅增加了購房者的購房成本，還增加了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房價(jià)上漲速度的不夠快時(shí)，此類靠借首付購房的人可能維持不了利息支付，此時(shí)這類購房者便會選擇放棄房產(chǎn)。在這種情況下，房產(chǎn)的供給增加，需求卻在減少，這必然會導(dǎo)致房價(jià)的下降。當(dāng)房價(jià)上漲到如此高度時(shí)，一旦房價(jià)下跌，許多投資者必然會受損，銀行的壞賬增加，提供首付貸款的民間金融機(jī)構(gòu)甚至有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，部門民間金融機(jī)構(gòu)存在混業(yè)經(jīng)營現(xiàn)象，比如鏈家，鏈家房產(chǎn)中介通過鏈家理財(cái)為購房者提供首付貸款，而鏈家理財(cái)?shù)馁Y金是通過投資者購買其他金融產(chǎn)品獲得的，所以在此過程中涉及到的面很廣，風(fēng)險(xiǎn)巨大。

四、政策性建議

（一）加強(qiáng)對民間金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，優(yōu)化樓市杠桿結(jié)構(gòu)

加強(qiáng)對民間金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，需要制定專門的民間金融法律規(guī)范；加強(qiáng)征信管理，對信用等級做出明確規(guī)定，對于沒有能力買房的人，無論是正規(guī)金融機(jī)構(gòu)還是民間金融機(jī)構(gòu)都不允許發(fā)放貸款或者，民間金融機(jī)構(gòu)對于此類貸款人明確規(guī)定最高貸款金額等；建立健全市場準(zhǔn)入機(jī)制；建立健全市場退出機(jī)制；對民間金融實(shí)行分類監(jiān)管等。[5]要加強(qiáng)對樓市杠桿的規(guī)模、增速、結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，降低杠桿水平要以金融穩(wěn)定為底線。另外，還要加強(qiáng)對民間金融機(jī)構(gòu)配資業(yè)務(wù)的管理。

（二）嚴(yán)懲違規(guī)經(jīng)營的民間金融機(jī)構(gòu)，避免流動性風(fēng)險(xiǎn)

針對部分民間金融機(jī)構(gòu)存在違規(guī)經(jīng)營問題，需要立法機(jī)構(gòu)對民間金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行明確規(guī)定，加大對違規(guī)經(jīng)營的處罰力度，并且依法實(shí)施。另外，對于部分金融機(jī)構(gòu)的混業(yè)經(jīng)營問題，監(jiān)管部門需要在取締非法經(jīng)營的部門后，對其他經(jīng)營部門實(shí)行分類監(jiān)管，并且加大監(jiān)管力度。

（三）鼓勵(lì)媒體進(jìn)行投資者教育，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識

努力推動專業(yè)媒體和大眾媒體更好的幫助投資者強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識。美國的次貸危機(jī)之后出現(xiàn)許多大型企業(yè)破產(chǎn)等一系列社會問題，這些在客觀上都需要媒體配合政府主管部門，做好對“首付貸”、“全款貸”等地產(chǎn)產(chǎn)品相應(yīng)的普及教育，從而減少和避免類次的悲劇在我國的發(fā)生。

參考文獻(xiàn)

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[2]張德強(qiáng).民間金融監(jiān)管：邏輯、風(fēng)險(xiǎn)、收益與可行性——基于民間金融的視角[J].金融改革，2008（4）：26-31.

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