摘 要：本文結(jié)合企業(yè)成本管理理論和房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研的實(shí)際情況，分析了房地產(chǎn)企業(yè)的六個(gè)關(guān)鍵階段：戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營銷、售后管理，每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，如果在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都能規(guī)范成本控制，不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平，還可以增強(qiáng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本構(gòu)成 流程 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想要提高運(yùn)營效率，同時(shí)又對(duì)自身進(jìn)行成本控制，就離不開規(guī)范的業(yè)務(wù)流程，完整的規(guī)范的業(yè)務(wù)流程可以幫助呈現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本。清楚完整的業(yè)務(wù)流程，還能全面、準(zhǔn)確地找出各項(xiàng)操作成本中存在的風(fēng)險(xiǎn)，利于對(duì)業(yè)務(wù)流程成本的控制進(jìn)行分析并提出相應(yīng)的建議，從而完成成本控制流程的構(gòu)建，以下從六個(gè)階段來詳敘：

一、戰(zhàn)略階段

戰(zhàn)略規(guī)劃中企業(yè)自身最需要做的就是分析和明確自身的市場(chǎng)定位。細(xì)致地觀察和分析外部環(huán)境以及各個(gè)企業(yè)的資源與實(shí)力，確定企業(yè)自身的定位和客戶群體，以確保自己的企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中保持一定的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。在戰(zhàn)略研究階段公司高層要保持高度重視，保證團(tuán)隊(duì)的高素質(zhì)，同時(shí)還要鼓勵(lì)和保證工程、市場(chǎng)等其他相關(guān)專業(yè)部門一起參與。另外要結(jié)合當(dāng)前地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，考慮到各地實(shí)際情況和收費(fèi)的差異。

二、前期規(guī)劃

首先，前期規(guī)劃階段最重要工作是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略進(jìn)行研究分析，確定土地出讓信息和實(shí)地調(diào)研出讓地塊，進(jìn)而對(duì)相應(yīng)的地塊進(jìn)行投資機(jī)會(huì)論證，進(jìn)而確定是否獲得該地塊，若符 合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，則獲取土地，并進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。其次，前期規(guī)劃階段主要分為投資機(jī)會(huì)研究、獲 取土地、項(xiàng)目立項(xiàng)三個(gè)環(huán)節(jié)。

三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)圖紙要仔細(xì)研究和多方思考，在保證施工質(zhì)量的前提下選出最佳方案，力圖新穎別致，通過合理的規(guī)劃和引人注目的設(shè)計(jì)激發(fā)消費(fèi)者的購買欲，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值和企業(yè)利益的最大化。設(shè)計(jì)預(yù)案通過后在成本預(yù)算與控制方面要做到：

1、企業(yè)內(nèi)部的成本管理部經(jīng)理根據(jù)工程設(shè)計(jì)制定前期預(yù)算，其工程預(yù)算要注明每一處項(xiàng)目情況的具體時(shí)間、要求和企業(yè)內(nèi)部計(jì)價(jià)原則；

2、由成本管理部經(jīng)理交由項(xiàng)目的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審核工程預(yù)算。其中預(yù)算金額小的工程不需提交審批，而預(yù)算金額較大的則需要由成本管理部經(jīng)理審核后，報(bào)企業(yè)審批；

3、審批通過后，成本管理部經(jīng)理依據(jù)審批預(yù)算情況組織招標(biāo)、簽訂合同，同時(shí)要保留據(jù)預(yù)算結(jié)果并作為結(jié)算依據(jù)，以合理控制造價(jià)；

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是成本控制流程中極為重要的一環(huán)，其對(duì)建筑工程造價(jià)的影響極大。因此，這一階段需要企業(yè)的成本控制人員、建筑師、設(shè)計(jì)師三方密切配合。

四、工程管理

工程管理階段主要有招標(biāo)、監(jiān)督施工、竣工驗(yàn)收三個(gè)步驟。房地產(chǎn)承包商和開發(fā)商雙方簽訂合同后，承包商按照合同要求保質(zhì)按量，確保在最短的工期內(nèi)，以最低的成本達(dá)到最優(yōu)的工程質(zhì)量。在此要做到：

1、企業(yè)下屬工程部經(jīng)理依據(jù)前期的合同內(nèi)容，每月定期整理上月支出和匯總下月預(yù)付金額，其中要包括詳細(xì)的工程和材料的花費(fèi)狀況；

2、企業(yè)單位工程部、成本管理部經(jīng)理要對(duì)資金計(jì)劃和具體運(yùn)行進(jìn)行備案；

3、工程部施工員需切實(shí)關(guān)注和確認(rèn)工程進(jìn)度，嚴(yán)格審查工程是否符合付款申請(qǐng)的條件，以確保產(chǎn)品質(zhì)量，減少后期維修的資源浪費(fèi)，避免增加后期維修成本；

4、整體竣工后，下屬單位工程部經(jīng)理審核，并提交結(jié)算審核報(bào)告；

5、結(jié)合企業(yè)的財(cái)務(wù)部、工程部等審批意見出具最終結(jié)算審核報(bào)告；

6、將企業(yè)成本管理部造價(jià)總結(jié)果錄入成本數(shù)據(jù)庫存檔，在必要時(shí)可以保障公司的利益，也可以為后期工作的展開提供一定的借鑒。

工程管理階段成本控制有許多不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)，在此階段需要企業(yè)同時(shí)從三方面進(jìn)行成本控制：在工程實(shí)施前要關(guān)注設(shè)計(jì)圖紙?jiān)趯?shí)際施工過程中的可行性，招標(biāo)時(shí)要求要明確，事無巨細(xì)，避免出現(xiàn)紕漏；施工過程中要簽訂相應(yīng)的合同，明確責(zé)任方；竣工之后要仔細(xì)檢查，查漏補(bǔ)缺，對(duì)不足之處要盡可能的彌補(bǔ)同時(shí)要吸取教訓(xùn)，為以后工作的順利開展積累經(jīng)驗(yàn)。

五、市場(chǎng)營銷

市場(chǎng)營銷階段主要分為策劃、推廣和銷售這三步。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一定的包裝，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的宣傳構(gòu)思、產(chǎn)品定價(jià)、以及產(chǎn)品促銷分銷各個(gè)方面都要精心設(shè)計(jì)。最終使得企業(yè)的營銷競(jìng)爭力得以提高，達(dá)到企業(yè)的收益最大化。

在市場(chǎng)營銷階段，其在廣告宣傳、市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理等方面的花銷并不少，雖然如此，也不能用減少投入的方法來節(jié)約成本，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情下，節(jié)約營銷費(fèi)用可能會(huì)起反作用。因此，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)市場(chǎng)營銷階段成本的控制應(yīng)適度適當(dāng)，既要減少不必要的浪費(fèi)，也不能影響到房產(chǎn)在市場(chǎng)上的銷售。

六、售后服務(wù)

在交房后，房地產(chǎn)企業(yè)要做好工程質(zhì)量的維護(hù)工作，還要選擇有責(zé)任心物業(yè)公司。如果能做好工程質(zhì)量的保證工作，就可以避免資源的浪費(fèi)，將維修費(fèi)用降到最低。另外，如果選擇的物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)水平和管理素質(zhì)都很高，對(duì)物業(yè)的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)到位，也可以減少保修量提高開發(fā)

商信譽(yù)。

結(jié)語：

本文分階段講述了房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，并以此為基礎(chǔ)分析了每個(gè)階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進(jìn)行控制的建議，要搞好成本的過程控制，就必須先完善企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。

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