摘 要：資產(chǎn)評估法已在2016年7月2日第十二屆全國人大常委會由全國人民代表大會常務(wù)委員會審核通過，自2016年12月1日起施行。資產(chǎn)評估法是為了規(guī)范目前的市場上的資產(chǎn)評估行為，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人的合法權(quán)益不受到損害，促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)市場經(jīng)濟持續(xù)而制定的[1]。目前我國的資產(chǎn)評估行業(yè)主要包括資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價、礦業(yè)權(quán)評估、舊機動車鑒定估價和保險公估六大類評估專業(yè)，資產(chǎn)評估法的起草、立法對我國資產(chǎn)評估市場具有重要意義。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估法 房地產(chǎn)估價 影響

近年來，隨著社會經(jīng)濟的不斷迅猛發(fā)展，資產(chǎn)評估服務(wù)已經(jīng)日益滲透到經(jīng)濟社會服務(wù)。資產(chǎn)評估為進(jìn)行市場交易的雙方提供具有價值信息的專業(yè)服務(wù)，為保障資本市場的有限運轉(zhuǎn)以及國有資產(chǎn)的安全具有無可取代的作用。房地產(chǎn)估價作為我國市場上目前最大的、應(yīng)用范圍最廣闊的資產(chǎn)評估服務(wù)，資產(chǎn)評估法的立案對于房地產(chǎn)估價行業(yè)會產(chǎn)生怎樣的影響呢。下面我們就資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價的影響進(jìn)行簡單分析。

一、資產(chǎn)評估法以及房地產(chǎn)估價的概念

1.資產(chǎn)評估法

《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》在2016年7月2日由中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過，予以實施，自2016年12月1日起施行。資產(chǎn)評估法可以保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人的合法權(quán)益不受到侵犯，對目前資產(chǎn)評估市場的不合理、不合法行為進(jìn)行規(guī)范，促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展的同時，還穩(wěn)定了社會主義經(jīng)濟秩序。

資產(chǎn)評估指的是評估機構(gòu)以及專業(yè)的評估人員根據(jù)委托人的委托對無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、不動產(chǎn)以及其他經(jīng)濟權(quán)益進(jìn)行評定以及估算價值，并且提供評估報告的專業(yè)性服務(wù)行為。

2.房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)估價指的是具有專業(yè)知識的房地產(chǎn)估價人員，依照需要的估價目的，按照公認(rèn)的估價原則，遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，以對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析作為基礎(chǔ)，對估價對象在價值時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動，是將房地產(chǎn)價格客觀的揭示、表達(dá)出來的過程[2]。

房地產(chǎn)估價按照估價目的進(jìn)行分類，主要包括土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)保險估價、征地和房屋征收拆遷補償估價、房地產(chǎn)拍賣底價評估、企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)抵押價值評估以及其他目的的房地產(chǎn)估價等。

二、房地產(chǎn)估價的原則以及方法

1.房地產(chǎn)評估的原則

（1）獨立、客觀、公正原則。評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。

（2）合法原則。對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，應(yīng)該以對估價對象的合法使用以及合法處理作為前提，遵循合法原則。

（3）價值時點原則。在對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，要求估價結(jié)果應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

（4）替代原則。要求最后的估價結(jié)果不得具有明顯的偏離在同等條件下的類似房地產(chǎn)的正常價格。

（5）最高最佳使用原則。以估價對象的最大化價值作為前提，遵循最高最佳使用原則進(jìn)行估價。當(dāng)估價對象已經(jīng)被使用，估價時應(yīng)該根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列的一種判斷，并在估價報告中進(jìn)行說明[3]。（1.保持現(xiàn)狀前提：當(dāng)保持現(xiàn)狀持續(xù)使用時價值最高，應(yīng)當(dāng)以繼續(xù)使用保持現(xiàn)狀作為估價的前提。2.轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為當(dāng)前用途不符合估價目的，認(rèn)為轉(zhuǎn)換使用途徑進(jìn)行使用時最有利，應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行轉(zhuǎn)換用途后再進(jìn)行使用作為估價前提。3.裝修改造前提：認(rèn)為不需要改變用途只需要對建筑物予以裝修改造最為有利時，應(yīng)當(dāng)以不轉(zhuǎn)換用途但進(jìn)行裝修改造再使用作為前提進(jìn)行估價。4.重新利用前提：認(rèn)為現(xiàn)有建筑物的使用價值需要進(jìn)行重新利用價值最大時，需要以拆除建筑物重新利用作為估價的前提。

另外，在對抵押貸款項目進(jìn)行估價時，除遵循市場價值評估的原則外，還需要遵循謹(jǐn)慎原則，保證估價目標(biāo)的價值最大化。

2.房地產(chǎn)評估的方法

目前，我國常見的幾種房地產(chǎn)估價方法包括以下5種，分別是比較法（將估價對象與近期類似房地產(chǎn)有過交易的進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行修正，以此作為依據(jù)對估價對象的客觀價值或者合理價值進(jìn)行估算）、收益法（由于社會對企業(yè)價值的理解并不相同，導(dǎo)致收益法在國內(nèi)的使用較少，就算有少數(shù)機構(gòu)或者評估人員采用了收益法，其評估結(jié)果也會受到有關(guān)部門的質(zhì)疑而并不被接受，因此收益法在我國應(yīng)用結(jié)果一般）、成本法（在對估價對象進(jìn)行估價時，需要考慮估價對象在價值時點的重置價格，扣除折舊，對估價對象的客觀合理價格進(jìn)行估算）、假設(shè)開發(fā)法（預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法）以及基準(zhǔn)地價修正法（利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)等評估成果，依據(jù)替代原理，將待估價地區(qū)的區(qū)域條件和其他所處區(qū)域的個別條件相等的相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取待估價地在估價基準(zhǔn)日價格的一種估價方法），其中比較法是目前使用較多的一種房地產(chǎn)評估技術(shù)，也是估價方法較為成熟的一種方法。

三、資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價的影響

1.降低行業(yè)門檻，使得房地產(chǎn)估價行業(yè)可以快速發(fā)展

在新出臺的資產(chǎn)評估法中，國務(wù)院取消了關(guān)于評估師資格的行政許可，降低了評估專業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，評估專業(yè)人員內(nèi)包括通過評估資格考試的專業(yè)評估師以及具有評估專業(yè)知識以及實踐知識的從業(yè)人員，國家將會根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要對評估師類別進(jìn)行劃分[4]。

取消評估師資格準(zhǔn)入，由市場進(jìn)行靈活配置，既有利于房地產(chǎn)估價行業(yè)大的評估機構(gòu)的發(fā)展，也有利于原有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)的發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國多數(shù)中小型的房地產(chǎn)評估機構(gòu)的在職評估師數(shù)量基本都較少，降低評估師行業(yè)門檻，則可以讓市場按照需要進(jìn)行選擇，使得房地產(chǎn)估價行業(yè)得到較大發(fā)展。當(dāng)然，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)審批的許可需要向有關(guān)評估行政部門備案，不管評估行政管理部門會不會同意審批，資產(chǎn)評估法的出臺是完善市場經(jīng)濟體制的需求，同時相關(guān)法律的出臺是保證行業(yè)公平競爭的不可或缺，并且隨著專業(yè)服務(wù)人員的增加，即可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價服務(wù)的便利化，又可以促進(jìn)評估費用的降低。

2.確立設(shè)立評估師的原則，使得房地產(chǎn)估價行業(yè)更加專業(yè)

在資產(chǎn)評估法中，規(guī)定了評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估行業(yè)時，應(yīng)當(dāng)加入評估機構(gòu)，并且只能在一個評估機構(gòu)從事業(yè)務(wù)。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價制度是以城市房地產(chǎn)管理法作為基礎(chǔ)建立的。但是在資產(chǎn)評估法施行后，房地產(chǎn)估價法既要遵守原有的城市房地產(chǎn)管理法，又要遵守資產(chǎn)評估法。因此，在城市房地產(chǎn)管理法中對房地產(chǎn)估價有特別規(guī)定的，應(yīng)采用城市房地產(chǎn)管理法，城市房地產(chǎn)管理法沒有特別規(guī)定的，應(yīng)遵守資產(chǎn)評估法[5]。

3.加大懲處力度，規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)的行為

資產(chǎn)評估法是一部為了維護(hù)評估市場公平、規(guī)范資本運作的國家法律。在過去，行政法規(guī)對于評估師以及其他相關(guān)方的責(zé)任認(rèn)定不清楚，導(dǎo)致法律責(zé)任模糊，評估過程中的獨立、公正以及客觀性受到極大影響。因此資產(chǎn)評估行業(yè)法的出臺為維護(hù)資產(chǎn)評估過程的公平公正以及保護(hù)評估者的權(quán)益提供了有效的法律保障。

在新出臺的資產(chǎn)評估法中，加大了對違規(guī)評估機構(gòu)以及評估專業(yè)人員的懲罰力度。例如，評估專業(yè)人員違反規(guī)定，簽署虛假評估報告的，由有關(guān)評估行政管理部門責(zé)令停止從業(yè)兩年以上五年以下，有違法所得的，沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停止從業(yè)五年以上十年以下；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，終身不得從事評估業(yè)務(wù)[6]。

加大在資產(chǎn)評估過程中的懲處力度，房地產(chǎn)估價行業(yè)將會有法可依，從業(yè)人員將按照法律進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理，對遏制房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)評估亂象以及規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為具有重要意義，并且在規(guī)范行業(yè)行為的同時，更好的保障了估價者的合法權(quán)益以及公共利益。

4.評估工作難度加大，房地產(chǎn)評估師需要更加勤勉謹(jǐn)慎

在資產(chǎn)評估法中提出了一個行業(yè)管理的關(guān)鍵詞“實現(xiàn)自律管理”，即國務(wù)院建立資產(chǎn)評估行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機制，對資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。強調(diào)行業(yè)協(xié)會需要依法實行行業(yè)自律管理，并明確行業(yè)協(xié)會職責(zé)。并且資產(chǎn)評估法施行后，其對房地產(chǎn)評估工作的要求比現(xiàn)行的評估標(biāo)準(zhǔn)將要更加嚴(yán)格[7]。要求評估專業(yè)人員對評估過程中使用的有關(guān)文件以及資料的真實性、準(zhǔn)確性以及完整性不僅僅要進(jìn)行檢查，而是要進(jìn)行核查驗證。

在實際的對房地產(chǎn)進(jìn)行估價的過程中，為了保證在活動中應(yīng)用的資料以及相關(guān)文件的真實性、準(zhǔn)確性，房地產(chǎn)評估人員并不能像之前僅僅依靠委托人提供資料，而需要親自到評估現(xiàn)場，并且向有關(guān)單位部門以及個人進(jìn)行求證，這種做法不僅極大地增加了房地產(chǎn)評估工作的難度，還大大地增加了房地產(chǎn)評估人員的工作量，并且還讓評估機構(gòu)承擔(dān)了一定的風(fēng)險，因為要承擔(dān)賠償責(zé)任。使得房地產(chǎn)評估人員必須更加勤勉謹(jǐn)慎從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)評估的真正目的是使得委托對象的資產(chǎn)價值最大化，為委托方的交易提供公平公正、客觀合理的參考價值意見。房地產(chǎn)估價不僅僅是房地產(chǎn)進(jìn)行市場融資以及穩(wěn)定發(fā)展的需要，還是政府在處理房地產(chǎn)交易權(quán)益糾紛以及合理征房征地進(jìn)行補償?shù)母鶕?jù)。新的資產(chǎn)評估法的出臺，在原有的城市房地產(chǎn)管理辦法的原則上，對房地產(chǎn)評估進(jìn)行了更好的規(guī)范。

資產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)逐漸滲入到生產(chǎn)生活的各個地方，但是在目前的資產(chǎn)評估環(huán)境下，并沒有相關(guān)的法律法規(guī)對資產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)行行業(yè)規(guī)范，明確法律責(zé)任并且維護(hù)委托人的權(quán)益。資產(chǎn)評估法的出臺，規(guī)范了資產(chǎn)評估行業(yè)的行政審批，加強了對行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。資產(chǎn)評估法的出臺雖然加強了對房地產(chǎn)評估者的工作要求，但是必然會使得房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)越來越透明，使得房地產(chǎn)估價行業(yè)越來越專業(yè)化。

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