摘 要：本文列示概述房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的種類及來源，在宏觀及微觀兩個(gè)層面關(guān)照房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的現(xiàn)狀，并點(diǎn)明其中的風(fēng)險(xiǎn)要素及危機(jī)。在此基礎(chǔ)上，思考提升房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款水準(zhǔn)的建議。

關(guān)鍵詞：民營企業(yè) 地產(chǎn)公司 應(yīng)收賬款

一、地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的類型及來源

（一）應(yīng)收銀行按揭款。按照按揭思維，購房者先支付一定比例的首付，而剩余的部分甚至大部分費(fèi)用，按照既定的合同或約定分N次付清，或每月支付一定額度。在特定時(shí)點(diǎn)中，應(yīng)該支付、尚未支付不過同時(shí)又沒有違反約定或者逾期的費(fèi)用或者款項(xiàng)就是應(yīng)收銀行按揭款。

（二）應(yīng)收客戶按揭欠款。這方面的應(yīng)收賬款實(shí)際上屬于應(yīng)收銀行按揭款的一部分。只是，這里所言的客戶按揭款是辦理完按揭手續(xù)后，因客戶本身的系列原因，沒能按時(shí)支付的相關(guān)款項(xiàng)。即屬于應(yīng)該支付、尚未支付、超出約定或者合同規(guī)定期限的、以按期付款為約定模式的相關(guān)款項(xiàng)，屬于存在問題的應(yīng)收賬款。

（三）應(yīng)收分期欠款。這部分實(shí)際上也是第一種應(yīng)收銀行按揭款的一部分。只是，這里所言的客戶按揭款是辦理完按揭手續(xù)后，因客戶本身的系列原因，沒能按時(shí)支付的相關(guān)款項(xiàng)。即屬于應(yīng)該支付、尚未支付、超出約定或者合同規(guī)定期限的、以分期付款為約定支付模式的相關(guān)款項(xiàng)，同樣屬于存在問題的應(yīng)收賬款。

（四）應(yīng)收首付款。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房企為了擴(kuò)大銷售數(shù)量，打出的N萬元入住口號(hào)，不僅在國家法規(guī)政策允許的范圍內(nèi)不斷降低首付比例，擴(kuò)大貸款時(shí)間，而且采取分割首付的辦法。比如“三萬元入住”宣傳口號(hào)下，首付為12萬的特定住宅房，9萬元在入住后付清前就屬于應(yīng)收賬款。

（五）應(yīng)收銷售款。在房地產(chǎn)行業(yè)整體情況逐漸下行的如今，銷售環(huán)節(jié)的專業(yè)化及專門化是潛在的發(fā)展趨勢，也是部分房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。部分房地產(chǎn)企業(yè)自建銷售分或子公司，另外部分房地產(chǎn)企業(yè)將部分銷售任務(wù)外包給外部銷售公司。因?yàn)闀r(shí)間、程序及對銷售方激勵(lì)的需要，在銷售發(fā)生的時(shí)候相當(dāng)一部分銷售款項(xiàng)并沒有及時(shí)收回，在比較短的時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)額度不一的應(yīng)收賬款。

（六）應(yīng)收貸款本利。在房地產(chǎn)行業(yè)整體情況逐漸下行的如今，部分房地產(chǎn)企業(yè)將這些暫時(shí)滯銷房產(chǎn)抵押給銀行，獲得一定款項(xiàng)，而后把這部分款項(xiàng)通過高利貸等方式貸款給需要資金的相關(guān)方。在高利貸本金及利息尚未收回的情況下，屬于應(yīng)收賬款。

二、地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)

（一）應(yīng)收賬款的額度呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢。在地產(chǎn)行業(yè)的十年黃金時(shí)代中，基于預(yù)期盈利情況的良好態(tài)勢，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款額度較小。隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀境況日漸下行趨勢的不斷明顯，這種情況出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折性的變化。2013年房地產(chǎn)行業(yè)成為應(yīng)收賬款暴增的四個(gè)主要行業(yè)之一。2014年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、魯商置業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款增長率都達(dá)到40倍以上。

（二）風(fēng)險(xiǎn)問題賬款占比呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢。在房地產(chǎn)企行業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款額度飛速增長的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)賬款的種類、額度及占比增長的速度更快，新出現(xiàn)的各種應(yīng)收賬款均屬于風(fēng)險(xiǎn)可能較高的。比如應(yīng)收首付款、應(yīng)收銷售款和應(yīng)收貸款本利不僅本身的風(fēng)險(xiǎn)可能性偏高，而且一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題往往因?yàn)槿狈︼L(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；蜓a(bǔ)償載體，便可能出現(xiàn)無法彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)損失。

（三）未來風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期較大。如今，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的態(tài)勢即將結(jié)束，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度甚至可能會(huì)進(jìn)一步降低，民眾購買房產(chǎn)的能力將有所下降，支付能力的穩(wěn)健保持情況也將出現(xiàn)較大波折。在這種情況下，還款出現(xiàn)問題的情況將會(huì)有所增多，風(fēng)險(xiǎn)賬款的占比會(huì)持續(xù)提升。

（四）目前的重視程度滯后在房地產(chǎn)行業(yè)拜別十年黃金時(shí)代而逐漸下行的如今，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對諸如應(yīng)收賬款管理等可能滋生未來風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)的重視程度不足，在實(shí)務(wù)層面反而形成不惜增大未來風(fēng)險(xiǎn)隱患而解決近期難題提升利潤額度的潛在傾向。

（五）應(yīng)收賬款管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)薄弱房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在應(yīng)收賬款管理方面的經(jīng)驗(yàn)及實(shí)踐較少，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款的管理機(jī)制、專門機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作流程等均是最近幾年才思考構(gòu)建完善及踐行的。在實(shí)務(wù)層面，如專崗專責(zé)任、盡量鼓勵(lì)一次性付款的銷售原則、客戶資信調(diào)研等事項(xiàng)，往往都很難徹底落實(shí)。

三、提升地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理水準(zhǔn)的建議

（一）正視風(fēng)險(xiǎn)，提升重視程度。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該走出過往忽視應(yīng)收賬款管理的習(xí)慣及思維局限，清醒地意識(shí)到目前及未來應(yīng)收賬款額度、占比及種類不斷增多的現(xiàn)實(shí)，對未來預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)日漸增大的態(tài)勢有充分的心理準(zhǔn)備，或者說應(yīng)該正視房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)不斷增大的現(xiàn)實(shí)。

（二）從實(shí)際出發(fā)，完善應(yīng)收賬款管理機(jī)制。一要設(shè)置較為獨(dú)立而專業(yè)的應(yīng)收賬款專責(zé)機(jī)構(gòu)或部門，或者說設(shè)置體系化的應(yīng)收賬款崗位體系，并且確保各層級(jí)相關(guān)崗位的職責(zé)分明而細(xì)致，確保應(yīng)收賬款事宜始終有對口的人員負(fù)責(zé)。二要根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款的具體情況，設(shè)置具體工作流程，并確保對應(yīng)流程相對于應(yīng)收賬款形成前、形成過程中、形成后跟蹤及監(jiān)督等環(huán)節(jié)的全覆蓋，避免出現(xiàn)制度設(shè)計(jì)盲區(qū)。三要配合第二點(diǎn)，構(gòu)建完善轉(zhuǎn)型內(nèi)控機(jī)制，確定應(yīng)收賬款管理各流程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)或者說容易出現(xiàn)問題的節(jié)點(diǎn)，配備以充足而得力的預(yù)備措施，確保具體工作流程均得到有效有序推進(jìn)，確保各負(fù)責(zé)崗位在崗人員均盡責(zé)履職，避免制度設(shè)計(jì)無法貫徹落實(shí)或崗位人員人浮于事等現(xiàn)象。

（三）重點(diǎn)推進(jìn)，強(qiáng)化源頭控制。特定地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在業(yè)內(nèi)普遍低潮的情況下，做出刺激消費(fèi)等方面的決策，應(yīng)該注意適當(dāng)保持穩(wěn)健風(fēng)格，避免走過于偏激或投機(jī)性過大的策略。在客戶資信背景調(diào)查方面盡量更細(xì)致到位一點(diǎn)，盡量確保甄選出當(dāng)今及未來預(yù)期購買力及還款能力都上優(yōu)的客戶，盡量引導(dǎo)客戶支付全款或盡量高的首付或定價(jià)比例。在審批權(quán)限層級(jí)歸屬方面盡量提升，避免低層級(jí)審批隨意性過大風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象發(fā)生，在審批流程執(zhí)行過程中適當(dāng)嚴(yán)格化，并配備以同樣偏嚴(yán)的問責(zé)設(shè)計(jì)及落實(shí)。

（四）多方協(xié)調(diào)，借力審計(jì)等監(jiān)督力量。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)該秉承主動(dòng)溝通的原則，主動(dòng)向商業(yè)銀行及公積金負(fù)責(zé)部門提供相關(guān)信息，了解相關(guān)情況，而不是坐等對方給予反饋信息或材料獲取請求。地方商業(yè)銀行在系列業(yè)務(wù)方面往往均有一定的任務(wù)指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)具體情況斟酌在合作關(guān)系比較固定的銀行中辦理諸如理財(cái)?shù)仍鲋敌蜆I(yè)務(wù)，以推動(dòng)二者的合作關(guān)系更為穩(wěn)固。特定房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒商業(yè)銀行相關(guān)審計(jì)結(jié)果，反觀審視自身和銀行風(fēng)險(xiǎn)問題相關(guān)的業(yè)務(wù)，進(jìn)而倒逼提高應(yīng)收賬款預(yù)警、分析及風(fēng)險(xiǎn)防范的力度及及時(shí)度。

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（作者單位：重慶金易房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 重慶市 401120）