摘 要：2016年是房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增開始之年，面對(duì)即將來臨的稅制改革，如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增，借助營(yíng)改增契機(jī)實(shí)現(xiàn)發(fā)展已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要問題。本文針對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響進(jìn)行了分析，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)特征，為房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營(yíng)改增 問題及對(duì)策

一、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”面臨的主要問題及對(duì)策建議

（一）成本問題分析

房地產(chǎn)行業(yè)成本主要包括土地成本、消費(fèi)型增值稅、建筑安裝成本、政府規(guī)費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償。

1、土地成本“營(yíng)改增”扣除分析。房地產(chǎn)企業(yè)為取得的土地支付的價(jià)款只能取得財(cái)政部門開具的財(cái)政專用收款收據(jù)，企業(yè)無法取得進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票，所以無進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。對(duì)此國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)規(guī)定土地價(jià)款可以從銷售額中扣除。因此房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分批次進(jìn)行開發(fā)的，因項(xiàng)目可銷售建筑面積無法一次性全部銷售完成的，可以采取以下辦法扣除土地價(jià)款確定銷售額：首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金，其計(jì)算公式為：土地出讓金×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）然后，計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，其計(jì)算公式為：（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金。當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。最后確定當(dāng)期銷售額：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額

2、消費(fèi)型增值稅

從5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)將全面展開。這意味著，約5000億規(guī)模的減稅即將拉開序幕，同時(shí)，從2009年起邁出第一步的增值稅制改革也接近尾聲。從此，營(yíng)業(yè)稅將退出我國(guó)稅制舞臺(tái)，消費(fèi)型增值稅制正式確立。消費(fèi)型增值稅最大的優(yōu)點(diǎn)就在于消除了重復(fù)征稅，因此可以降低企業(yè)的稅負(fù)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，有利于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同時(shí)從財(cái)稅改革角度看，是稅制的完善，為今后稅收立法邁出了非常重要的一步。

3、建筑安裝成本。建筑安裝成本中材料來源方式比較多，由于部分材料采購(gòu)時(shí)在管理上不嚴(yán)密，可能會(huì)使增值稅專用發(fā)票的取得難度加大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋找核算健全，遵守法律法規(guī)并取得一般納稅人資格的建筑安裝公司進(jìn)行合作：

（1）調(diào)查準(zhǔn)備合作的建筑安裝公司的內(nèi)部控制情況，公司財(cái)務(wù)核算是否健全，是否具備增值稅一般納稅人資格，對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理情況進(jìn)行分析研究，避免由于他的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）調(diào)查準(zhǔn)備合作的建筑安裝公司的材料供應(yīng)商是否具備增值稅一般納稅人資格，以判斷建筑安裝公司是否能取得增值稅專用發(fā)票，以免無法抵扣企業(yè)增值稅，增加了建筑安裝公司稅負(fù)。

4、政府規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)需繳交政府規(guī)費(fèi)規(guī)模大、種類多，均無法取得增值稅專用發(fā)票或其他可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅憑證，無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，很可能增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，但是，當(dāng)前所繳納規(guī)費(fèi)暫時(shí)不允許進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，等待后期國(guó)家出臺(tái)新的法律法規(guī)。

5、拆遷補(bǔ)償。5月1日后，房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的新項(xiàng)目，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如果是支付給個(gè)人的，是不可以抵扣的；如果是支付給法人單位，且被拆遷方視同不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，又能提供增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按專用發(fā)票所記稅額進(jìn)行申報(bào)抵扣；如果不能取得增值稅專用發(fā)票，同樣不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

（二）收入問題1、收入確認(rèn)。物權(quán)登記是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、收入確認(rèn)的基本原則，營(yíng)改增后房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移成為確認(rèn)收入的基本依據(jù)。因此，轉(zhuǎn)移過程中，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同確認(rèn)的金額為確認(rèn)銷項(xiàng)稅的基礎(chǔ)，若轉(zhuǎn)移中，主體雙方未支付對(duì)價(jià)，則按相同位置、相同類型產(chǎn)品確認(rèn)銷售價(jià)格，若所有權(quán)與使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不確認(rèn)收入。

2、其他類型收入。房地產(chǎn)業(yè)的收入并不全部是同一稅率的增值稅納稅銷售額，因此，在收入取得過程中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行區(qū)分核算，不能分別核算的，從高征稅。

（三）稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠主要包括福利性產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品適用免稅政策，并允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，有償轉(zhuǎn)讓給企業(yè)經(jīng)營(yíng)的福利性產(chǎn)品，減半征收。對(duì)此，要注意稅收結(jié)構(gòu)的劃分，注意政府單位對(duì)福利性產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的政策規(guī)定。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)性的建議

（一）強(qiáng)化政策了解，提高稅負(fù)適應(yīng)性。要從政策出發(fā)，強(qiáng)化內(nèi)部管理，降低增值稅涉稅操作風(fēng)險(xiǎn)，注重頂層設(shè)計(jì)與會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)設(shè)計(jì)，盡可能通過交易手段進(jìn)行“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”。要從政策出發(fā)，盡可能降低不可抵扣的投入成本。（二）強(qiáng)化員工素質(zhì)建設(shè)。首先，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)。要迅速、準(zhǔn)確地掌握營(yíng)改增的變化，保障會(huì)計(jì)信息真實(shí)、完整，避免會(huì)計(jì)失誤引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層意識(shí)。要不斷提高領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)營(yíng)改增的認(rèn)識(shí)深度，從而更好地規(guī)劃頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌企業(yè)運(yùn)營(yíng)。

第三，強(qiáng)化其他人員培訓(xùn)。如采購(gòu)人員、投招標(biāo)、人力資源員工等，避免不必要的成本出現(xiàn)，降低非抵扣項(xiàng)支出額度。

（三）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平 。第一、稅制改革實(shí)施后，企業(yè)發(fā)票管理、會(huì)計(jì)核算等相關(guān)財(cái)務(wù)工作均發(fā)生了很多變化，因此企業(yè)必須通過培訓(xùn)的方式來使財(cái)務(wù)人員能夠及時(shí)掌握新的財(cái)務(wù)管理知識(shí)和管理方法，使財(cái)務(wù)人員能夠更快、更好地適應(yīng)新稅制。第二、加強(qiáng)實(shí)施增值稅稅務(wù)處理培訓(xùn)。實(shí)行營(yíng)改增后，在財(cái)務(wù)管理過程中，通常需要應(yīng)用價(jià)稅分離法對(duì)企業(yè)成本、收入進(jìn)行核算，因此必須提供財(cái)務(wù)人員的核算能力。第三、加強(qiáng)實(shí)施增值稅使用培訓(xùn)。增值稅管理存在較大復(fù)雜性，財(cái)務(wù)人員工作過程中需時(shí)刻保持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度。新稅制實(shí)行后，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式也發(fā)生了相互改變，提高財(cái)務(wù)人員使用增值稅的能力才能有效促進(jìn)企業(yè)的增值稅管理體系得到不斷完善。企業(yè)通過實(shí)施針對(duì)性培訓(xùn)的方式促進(jìn)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)管理能力得到不斷提升，進(jìn)而提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

結(jié)語

本文所分析問題，皆基于普遍性出發(fā)，由于篇幅限制，未能全面地開展深入分析?！盃I(yíng)改增”已經(jīng)全面推行，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高應(yīng)對(duì)能力，強(qiáng)化抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高機(jī)遇把控能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]高春青. 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)的影響[J]. 財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，10：12-13+23.

（作者單位：亳州九州通中藥物流產(chǎn)業(yè)投資有限公司 安徽亳州市 268000）