摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)在完成土地增值稅清算后是否還有籌劃空間？如何籌劃？本文列舉案例，同一項目采用三種不同的銷售形式，計算結(jié)果顯示繳納稅款差別懸殊。通過案例分析，指出在土地增值稅清算完成后還有一定籌劃空間。同一類清算項目，銷售價格差別較大的商品，例如商鋪、辦公樓、車庫建議盡量捆綁打包銷售或者在同一納稅期間銷售，通過增加扣除項目金額，降低增值率，來達到節(jié)約稅款、提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。

關鍵詞：土地增值稅 清算 同一類型 捆綁銷售

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅是非常重要的稅種，在房地產(chǎn)企業(yè)稅負中占很大比重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)非常重視土地增值稅清算工作。在房地產(chǎn)項目達到清算條件后，企業(yè)會通過聘請中介機構(gòu)、咨詢稅務專家，和主管稅務機關積極溝通等多種方式，進行項目土地增值稅清算的籌劃，以達到降低稅負，為企業(yè)節(jié)稅的目的。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)項目土地增值稅清算工作，取得清算報告后，按照稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目單位建筑面積成本已經(jīng)確定。如果繼續(xù)銷售剩余尾盤，根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號第八條的規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。業(yè)內(nèi)普遍認為，剩余尾盤再銷售時，只需按照確定的單位建筑面積成本進行計算應納土地增值稅稅款即可，已經(jīng)沒有稅收籌劃空間。事實情況是這樣嗎？下面筆者結(jié)合某房企稅籌案例進行說明。

案例：某房地產(chǎn)企業(yè)的一個開發(fā)項目在2013年度銷售完成全部可售面積的85%，達到土地增值稅清算條件，在當年完成土地增值稅清算工作，并經(jīng)主管稅務機關審核通過，出具了土地增值稅清算報告，確定了該項目的單位建筑面積成本。該項目單位建筑面積成本為5700元/平方米。剩余少量底商和較多的地下車位尚未出售。因該項目性質(zhì)屬于商住辦公類型，地上部分辦公用房已全部銷售完成，大部分商戶都采用臨時租賃地下車位的形式停放車輛，購買車位愿望并不強烈，該開發(fā)商地下車位預期銷售單價18萬元/個，銷售情況很不理想。在2014年，企業(yè)準備對項目進行清盤，銷售剩余底商和地下車位，結(jié)合銷售部門的銷售指標，稅控部從專業(yè)角度提出建議：在原有銷售方案上加送部分車位，形成了三套銷售方案。

第一套方案：單獨銷售1400平方米底商，單位售價2.8萬元/平方米，合計銷售金額3920萬元。

第二套方案：銷售1400平方米底商，單位售價不變，在此基礎上無償贈送車位20個，每個車位45平方米，合計車位總面積900平方米。

第三套方案：銷售1400平方米底商，單位售價不變，在此基礎上無償贈送車位40個，每個車位45平方米，合計車位總面積1800平方米。

初步分析：初看以上兩套銷售方案，明顯第二方案第三方案公司經(jīng)濟利益將會受到損失。但是，通過計算需要繳納的土地增值稅款進行比較分析，卻得出了不同答案。詳細計算過程如下：

第一套方案：總售價3920萬元，總開發(fā)成本798萬元（1400平方米*5700元/平方米），房地產(chǎn)開發(fā)費用79.80萬元（利息支出798*0.05=39.90萬元，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用798*0.05=39.90萬元），與房地產(chǎn)有關的稅金219.52萬元（3920萬元*0.056），財政部規(guī)定的其他扣除項目159.60萬元（798萬元*0.2），扣除項目合計1256.92萬元。增值額2663.08萬元，增值率211.87%，適用稅率60%，速算扣除系數(shù)35%，計算應納土地增值稅1157.93萬元。

第二套方案：總售價3920萬元，總開發(fā)成本1311萬元（（1400平方米+900平方米）*5700元/平方米），房地產(chǎn)開發(fā)費用131.1萬元（利息支出1311*0.05=65.5萬元，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用1311*0.05=65.5萬元），與房地產(chǎn)有關的稅金219.52萬元（3920萬元*0.056），財政部規(guī)定的其他扣除項目262.20萬元（1311*0.2），扣除項目合計1923.82萬元。增值額1996.18萬元，增值率103.76%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%，計算應納土地增值稅709.52萬元。

第三套方案：總售價3920萬元，總開發(fā)成本1824萬元（1400平方米+1800平方米）*5700元/平方米），房地產(chǎn)開發(fā)費用182.40萬元（利息支出1824*0.05=91.20萬元，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用1824*0.05=91.20萬元），與房地產(chǎn)有關的稅金219.52萬元（3920萬元*0.056），財政部規(guī)定的其他扣除項目364.80萬元（1824*0.2），扣除項目合計2590.72萬元。增值額1329.28萬元，增值率51.31%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%，計算應納土地增值稅402.17萬元。

以上三個方案進行比較，結(jié)果如下：

第二套方案比較第一套方案，節(jié)稅448.41萬元。付出的代價是20個車位，相當于每個車位售價22萬元，高于預計車位售價18萬元。

第三套方案比較第一套方案，節(jié)稅755.76萬元，付出的代價是40個車位，相當于每個車位售價19萬元，高于預計車位售價18萬元。

第三套方案比較第二套方案，還能再節(jié)約307萬稅金，相當于后送的20個車位折合每個售價15萬，低于預計單位售價18萬元。

以上三個方案比較，最優(yōu)方案為第二套方案，依次為第三套方案、第一套方案。以上案例測算結(jié)果說明，通過銷售底商附送車位的銷售形式，既能達到間接銷售車位的目的，同時因為第二套方案第三套方案的促銷力度更大，更容易促成底商銷售成功，有利于公司整體銷售指標的實現(xiàn)。同時通過第二、第三方案比較發(fā)現(xiàn)，并不是送的車位越多越好，隨著送的車位的個數(shù)增加，產(chǎn)生的稅收杠桿效應越低?；I劃作用越小。企業(yè)應通過多方案的測算比較，尋找最佳籌劃方案，以尋求企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

通過以上測算和比較分析，我們發(fā)現(xiàn)，其實在完成清算后，土地增值稅還有一定的籌劃空間，根據(jù)相關稅收政策，土地增值稅清算分為3類，包括普通住宅、非普通住宅、其他。在清算完成后，如果屬于同一類清算項目，單位售價相差比較大的產(chǎn)品例如商鋪、辦公樓、車庫建議盡量捆綁打包銷售或者在同一納稅期間銷售，通過增加扣除項目金額，降低增值額超過扣除項目金額的比率，來達到節(jié)約稅款和促進銷售的雙重目的。

（作者單位：中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊分公司

河北石家莊市 050011）