李秋月

摘 要：我國房地產(chǎn)業(yè)的興起源于政府在政策上的支持及開發(fā)商在當今新的市場形勢下對建筑業(yè)的熱衷，這也為項目集資提供了在建工程抵押貸款衍生的機會，并且抵押貸款逐漸在我國房地產(chǎn)市場中占有一席之地。在建工程抵押評估在房地產(chǎn)中的地位正在提升，但因為在建工程有自身的不確定性，引起在建工程抵押評估的原則和方法都具有特殊性，所以采取適當?shù)姆椒ㄟM行評估非常重要。

關(guān)鍵詞：在建工程；房地產(chǎn)；假設(shè)開發(fā)法；抵押評估

一、在建工程抵押評估中存在的問題

伴隨著房地產(chǎn)抵押市場興起的資產(chǎn)評估行業(yè)也越來越多，評估機構(gòu)和評估師也屢見不鮮，但是否每個評估人員都能達到社會上房地產(chǎn)評估所要求的標準，是否都能勝任要求較多、評估內(nèi)容復(fù)雜的工作，這有待于進一步檢查發(fā)現(xiàn)。身為評估人員首要的是有良好的職業(yè)道德，其次是有很強的專業(yè)評估知識，兩者缺一不可。但在社會中兩者都具備的評估人員還不是很多，大部分只是偏向其中的一邊，這就對評估工作會產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)抵押的直接聯(lián)系人就是銀行等金融機構(gòu)，它們是非常看重安全無風險的，評估人員若未掌握好專業(yè)知識就很難進行準確的評估，從而給金融機構(gòu)和房地產(chǎn)帶來風險[1]。

房地產(chǎn)評估理論是假設(shè)開發(fā)法運用的理論基礎(chǔ)，因為房地產(chǎn)抵押評估的份額在整個社會中正逐漸擴大，這就需要假設(shè)開發(fā)法適應(yīng)各種不同類型房地產(chǎn)抵押的評估，如果房地產(chǎn)理論體系發(fā)展升級緩慢，與時代脫軌，就會嚴重影響我國房地產(chǎn)業(yè)的進步，將要面對的會是高風險和高挑戰(zhàn)。

二、假設(shè)開發(fā)法及在建工程抵押評估的基本理論

（一）假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)及考慮因素

1.假設(shè)開發(fā)法是指在評估某個項目時要提前預(yù)測出這個項目開發(fā)完工后的價值，然后減掉預(yù)測評估過程中可能發(fā)生的開發(fā)成本、各項稅費和利潤等各種參數(shù)，這樣最后計算出來的價值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用的范疇是投資房地產(chǎn)、在建工程和待開發(fā)的土地等，都可以用這個方法進行準確的評估。有效的評估都要建立在下面三種良好的理論基礎(chǔ)上：預(yù)計未來時點原理；土地資本化原理；比較對比原理。

假設(shè)開發(fā)法在評估在建工程時要以建造完成的類似的房地產(chǎn)類型為依據(jù)判斷測算在建工程開發(fā)建成后的價值以及在建造過程中產(chǎn)生的開發(fā)成本和相關(guān)費用，同時關(guān)注發(fā)生費用將來的變動趨勢，利用比較對比原理就是以接近的房地產(chǎn)測算出所要評估的在建工程，在一定程度上能客觀準確的反應(yīng)評估結(jié)果，不至于片面和主觀化，所以比較對比原理滲透在假設(shè)開發(fā)法評估中的各個方面。

2.假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用條件

（1）待評估房地產(chǎn)項目應(yīng)具有規(guī)劃條件

在當今經(jīng)濟繁榮的社會，每個城市對房地產(chǎn)住房都有嚴格的規(guī)劃要求，例如規(guī)劃要求的用途、地塊選擇、建筑高度、建筑樣式和容積率等，相關(guān)人員必須能準確判斷該待開發(fā)房地產(chǎn)項目的最高最佳使用情況等作為評估的前提依據(jù)。

（2）待評估房地產(chǎn)未來的價格可以預(yù)測

待評估房地產(chǎn)的前提條件是在市場上可以出售或經(jīng)營，滿足這兩個重要的前提條件就需要評估師運用超過兩個以上的評估方法，以同期當?shù)胤康禺a(chǎn)供求狀況、市場行情、以及未來變動趨勢為基礎(chǔ)，準確無誤地計算出未來開發(fā)完成后有關(guān)房地產(chǎn)的租售價格。

（3）假設(shè)開發(fā)法估價效果還依賴于良好的外部環(huán)境

環(huán)境是影響評估重要的因素，有差異的環(huán)境就會導(dǎo)致有差異的評估結(jié)果，對房地產(chǎn)抵押評估的最終目標是誤差極小，環(huán)境支持評估才能讓評估結(jié)果透明化、精確化。作為政府及立法部門要采取積極地支持引導(dǎo)鼓勵政策，這樣才能提高假設(shè)開發(fā)法的估價效果。

（二）在建工程抵押評估應(yīng)考慮的因素

1.法定優(yōu)先受償款

從我國有關(guān)法律條例中可以確切看出在現(xiàn)在或未來某一時間點的重要性，為了能夠評估出房地產(chǎn)的抵押價值就要在當時社會市場中特定時間點由還沒有制定優(yōu)先受償權(quán)的房產(chǎn)值扣除資產(chǎn)評估單位已經(jīng)得到的優(yōu)先受償款價值進行評估。通過含義可以知道法定優(yōu)先受償款涵蓋不付給開發(fā)商應(yīng)得的報酬，抵押物的債權(quán)價值和其他形式的優(yōu)先受償款三個表現(xiàn)形式。

2.資產(chǎn)清償順序

在我國抵押市場迅速發(fā)展的情況下，政府等有關(guān)部門積極地擬定政策措施來維護和保障房地產(chǎn)抵押的問題，并且在2001年推出了新的管理辦法《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，里面對資產(chǎn)清償順序做了詳細的規(guī)劃和分類，主要內(nèi)容及順序是房地產(chǎn)處理產(chǎn)生的費用支出，扣除已經(jīng)抵押房地產(chǎn)各項稅金支出，償付抵押債權(quán)人本金和利息還包括已支付違約金的費用，償付因債務(wù)人過失導(dǎo)致債權(quán)人遭受損失，扣除所有費用后的余額由抵押債權(quán)人所有[2]。

3.變現(xiàn)能力分析

變現(xiàn)能力實質(zhì)上就是房地產(chǎn)價值在未來某一時刻變現(xiàn)的能力。與此同時，銀行等金融機構(gòu)根據(jù)評估報告中要意識到不同程度的抵押物變現(xiàn)風險，便于確定貸款多少的發(fā)放。變現(xiàn)能力分析總體上概括包含抵押房地產(chǎn)的獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、通用性，在環(huán)境各異的市場形勢下，各種樣式的房地產(chǎn)有不同的變現(xiàn)能力，住宅、辦公、商業(yè)、工廠、特殊物業(yè)就是由強到弱的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般順序。

三、 在建工程抵押評估存在問題的解決措施

（一）提供真實可靠的規(guī)劃資料及正確的參考資料

有關(guān)部門要加強合同管理，盡量掌握真實可靠的數(shù)據(jù)，應(yīng)嚴格仔細地檢查委托方所提供的規(guī)劃資料和參考資料。對開發(fā)商給出的和評估相關(guān)各類證件是否齊全要進行檢查，確保國有土地使用證等的真實性。避免產(chǎn)生誤差，評估人員應(yīng)以身作則，自己去評估現(xiàn)場檢查，自己看、自己聽，防止評估中途出現(xiàn)對評估不利的信息導(dǎo)致評估結(jié)果的不真實。

（二）應(yīng)減輕制度限制改為引導(dǎo)鼓勵政策，使在建工程抵押實現(xiàn)多元化

政府應(yīng)該對在建工程抵押的條件進行適當?shù)膶捤桑谝欢ǖ那闆r及環(huán)境下允許第三人為抵押人，開發(fā)商在符合相關(guān)法律法規(guī)下應(yīng)可以以在建工程為他人的債務(wù)進行擔保以及能為自己其他性質(zhì)的債務(wù)進行擔保，這充分表明了政府有關(guān)部門對在建工程抵押行為的管理維護，避免風險的產(chǎn)生，也從其他層面表明和《合同法》等法律相關(guān)規(guī)定的呼應(yīng)，簡化了對在建工程抵押的條件限制，在社會實踐中的應(yīng)用會更加收放自如，得到社會各界抵押者的認可，體現(xiàn)法律的強制性及人性化，能夠更好地、健康的推動市場經(jīng)濟的發(fā)展。

（三）不斷發(fā)展和完善房地產(chǎn)估價理論體系

在房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展過程中也會出現(xiàn)各種各樣的問題，風險也會隨時發(fā)生，這就需要有強大的理論支柱維護房地產(chǎn)市場在社會中的地位及利益，評估單位作為開發(fā)商和交易人的中介評估機構(gòu)，評估者要一直堅持客觀獨立性，以求是、務(wù)實的原則對房地產(chǎn)開展評估。為了使評估結(jié)果真實可靠，所以要不斷發(fā)展和完善房地產(chǎn)評估理論體系保證評估工作正常開展。

（四）提高評估人員自身綜合素質(zhì)，加強評估行業(yè)管理

假設(shè)開發(fā)法是一項有很強實踐性的應(yīng)用業(yè)務(wù)，估價行業(yè)屬于中介行業(yè)，中介行業(yè)的性質(zhì)要求中介人員保持獨立、公正，而估價師要能做到這一點必須要其具備相應(yīng)的身份和地位以保持其獨立性[3]。由于評估行業(yè)的興起，社會上也出現(xiàn)了良莠不齊的評估機構(gòu)與評估師，其中肯定有管理條例不健全，專業(yè)知識不過關(guān)的存在，為了保證評估行業(yè)的權(quán)威性與準確性，政府有關(guān)部門應(yīng)加強管理，嚴格檢查不專業(yè)現(xiàn)象，評估機構(gòu)也應(yīng)加強員工培訓，增強考核管理。因此評估分析人員要有較高的綜合素質(zhì)，要掌握了解較科學的計算方法，具有豐富的學科知識，學會運用信息輔助工具，以熟練的應(yīng)用能力、客觀求實的態(tài)度運用好假設(shè)開發(fā)法以及其他評估方法才能使評估工作更科學、準確、合理。（作者單位：天津財經(jīng)大學）

參考文獻：

[1] 金凌.試析在建工程抵押的若干問題[J].政法學刊，2006（03）：44-45

[2] 中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2010.

[3] Fisber，Clifford，Mathematics of Real Estate Appraisers[M].Chicago：Appraisa Institute，2008.