侯玟琦

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

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淺析我國的保障性住房制度

侯玟琦

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

近年來，房價(jià)的迅速上漲，住房價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中低收入居民的正常經(jīng)濟(jì)承受能力。本文在這一背景之下，梳理了我國保障性住房的發(fā)展歷程以及當(dāng)中存在的問題，希望能給予中肯的建議，并對制度本身提出新的展望。

住房保障；存在問題；未來展望

住房是確保人的生存權(quán)的最基本的物質(zhì)條件，而生存權(quán)是人類最基本的人權(quán)。住房問題，不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是政治和社會問題，關(guān)系著社會的穩(wěn)定和人類的生存及發(fā)展。作為社會保障體系當(dāng)中的重要組成部分，保障性住房的發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。

一、中國住房保障的發(fā)展歷程

中國的住房保障制度隨著歷史變遷和社會發(fā)展經(jīng)歷了幾個重要的發(fā)展階段。

1949—1978年是改革前階段，這個階段的住房政策可以概括為以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的福利性分配房，即住房由員工所在的“單位”進(jìn)行投資建設(shè)及分配。

1978—1997年是住宅私有化與福利分房制度并存階段。在這一階段，我國進(jìn)行了一系列的住房改革。在投資方式上，由國家統(tǒng)一的投資改為國家、單位、個人三者共同承擔(dān)；在分配方式上，由實(shí)物配給轉(zhuǎn)向住房分配貨幣化與市場化；在管理方式方面，則由單位管理轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)的物業(yè)公司管理發(fā)展。并且，在這一時(shí)期，經(jīng)濟(jì)適用房閃亮登場。

1998—2006年是住房市場化發(fā)展和住房保障收縮的階段。國務(wù)院出臺決定，即《國務(wù)院干預(yù)進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中決定停止住房的實(shí)物分配，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次的住房保障體系，由此，中國拉開了大規(guī)模房改的序幕。

07年以來，積極調(diào)控房地產(chǎn)市場，重新重視住房保障問題，加快住房保障的步伐。形成了經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)商品房、棚戶區(qū)改造、公共租賃住房、集資合作建房的保障性住房體系。其中，公共租賃房專門為解決夾心層群體的住房問題，即將成為未來保障性住房的主要形式。

二、中國住房保障的現(xiàn)狀

目前我國的保障性住房的供應(yīng)對象為具有本地戶口的低收入人群。保障性住房是指具有社會保障性質(zhì)，為低收入人群供應(yīng)、規(guī)定銷售價(jià)格或者租金價(jià)格的住房。根據(jù)保障群體以及產(chǎn)權(quán)的不同，我國的保障性住房大致包括廉租房、經(jīng)適房、公租房、限價(jià)商品房以及棚戶區(qū)改造房。

其中，經(jīng)濟(jì)適用房作為一種特殊的住房供給制度，通過土地劃撥、稅費(fèi)減免等方式直接補(bǔ)貼開發(fā)企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)住房價(jià)格維持在一定的水平之上，從而保證中低收入人群實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。其中，購買經(jīng)濟(jì)適用房的主體擁有有限產(chǎn)權(quán)，在不滿五年之內(nèi)不得上市交易。其中，在2011年之后，國家在文件中，較少提及經(jīng)濟(jì)適用房。

廉租住房實(shí)行以租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔的保障方式。其套型面積控制在50平方米以內(nèi)，在2007年，將廉租住房制度的保障對象從城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭，要求做到應(yīng)保盡保。

公共租賃房的供應(yīng)對象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入的住房困難家庭，即沒有資格申請經(jīng)適房也不符合廉住房的供應(yīng)范圍，主要解決的是夾心層的住房問題，在2011年國務(wù)院常務(wù)會議確立了以公共租賃房為主的住房保障體系的基本思路和改革方向。

限價(jià)商品房主要是按照房價(jià)定低價(jià)的思路，限定購買對象，采用政府組織監(jiān)管、市場化運(yùn)作的模式來進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，是具有保障性質(zhì)的普通商品房。

截止2015年底，城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達(dá)7%到8%.在十二五規(guī)劃期間興建3600萬套。然而在各地大量新建廉租房，公租房，經(jīng)適房及限價(jià)房等的同時(shí)，保障性住房的社會經(jīng)濟(jì)效益和伴隨而來的問題也日益突顯。主要包括3個方面：

(一)我國的住房保障政策較為凌亂，相關(guān)手續(xù)復(fù)雜繁瑣

雖然我國從上到下都非常重視保障性住房的建設(shè)，投資，分配，管理。然而在實(shí)際運(yùn)行的過程中，保障性住房制度的政策繁瑣，各地沒有統(tǒng)一清晰的政策及規(guī)章，導(dǎo)致住房保障分類供應(yīng)體系混亂，造成住房產(chǎn)品屬性混淆，邊界不清。而相關(guān)手續(xù)的繁瑣程度大大削弱了群眾以及地方政府發(fā)展保障性住房的積極性。

(二)保障性住房建設(shè)資金不足，缺口較大

政府在住房問題上嚴(yán)重缺位，政府的職責(zé)范圍內(nèi)并不包括解決中低收入家庭住房困難的問題，因此導(dǎo)致這類人群的住房問題突出。而商業(yè)性的投資在住房保障建設(shè)中的資金比重過大，這樣，對于地方政府來說，無論是經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)方式，還是公租房的建設(shè)用地劃撥，這些都不利于地方政府財(cái)政收入的提高，自然投資保障性住房建設(shè)的積極性就大打折扣。

(三)準(zhǔn)入、退出機(jī)制不完善

目前符合申請住房保障的條件主要是依靠家庭收入水平和家庭住房的實(shí)際情況來判定，然而在實(shí)際過程中，我國并沒有建立起個人財(cái)產(chǎn)透明的制度，因此很難確定一個申請人的收入是否符合規(guī)定。

以實(shí)物分配方式為主的住房保障體制不利于構(gòu)建保障住房的動態(tài)調(diào)整機(jī)制和退出機(jī)制，比如已經(jīng)享受政府提供的保障性住房，當(dāng)他們收入提高之后，不愿意退出已經(jīng)享受的保障性住房，形成了福利固化的現(xiàn)象。同時(shí)，由于獎懲機(jī)制的缺乏，使得應(yīng)該退出但未推出的家庭受不到任何約束。加劇了保障性住房的不公平和不公正。

三、對中國保障性住房制度的建議及展望

住房保障是現(xiàn)代社會每一個公民享有的基本權(quán)利，現(xiàn)階段的保障性住房制度由于發(fā)展的滯后性，只能保證“人人有房住”，實(shí)現(xiàn)住有所居的愿望。為此，應(yīng)做到以下三點(diǎn)：

第一，切實(shí)完善政策法規(guī)，為保障性住房建設(shè)提供立法保障

中國現(xiàn)有保障住房制度中的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等各有其相關(guān)的政策法規(guī)，其保障條件、保障范圍各不相同，容易造成制度性割裂和分離。因此，需要出臺一部能夠統(tǒng)領(lǐng)各項(xiàng)制度的法律法規(guī)，從而保證有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。

第二，增加財(cái)政投入，拓寬融資渠道解決資金難題

1.合理調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，增加用于保障房建設(shè)的資金投入。尤其是地方政府，在中央補(bǔ)貼陸續(xù)到位后，要進(jìn)一步追加財(cái)政投入。2.積極探索金融改革創(chuàng)新，充分利用那些追求低風(fēng)險(xiǎn)且暫時(shí)沒有投資方向的閑置資金。3.引導(dǎo)社會資本的積極參與，改變單一的融資渠道，壯大融資源頭。

第三，建立完善的準(zhǔn)入、退出機(jī)制

在中國現(xiàn)有的保障性住房制度中，保障性住房的準(zhǔn)入和退出還存在一定的瑕疵。因此，首先在準(zhǔn)入方面，從我國的基本國情出發(fā)，必須建立收入登記聯(lián)網(wǎng)制度，實(shí)行動態(tài)監(jiān)管，使得制度運(yùn)行過程中既可以核實(shí)申請人的收入情況，也可以在其收入提高之后，實(shí)施人的退出。而在退出機(jī)制方面，將退出方式統(tǒng)一為“可租可售，宜租則租，宜售則售，租售并舉”，從而完善保障性住房制度的退出機(jī)制。

我國的保障性住房發(fā)展到今天，經(jīng)歷了各種各樣的變遷?？梢哉f目前依然存在的紛繁復(fù)雜的問題。但是我們有理由相信，在各級政府及廣大人民群眾的共同努力之下，我國的保障性住房制度一定會取得更好的發(fā)展，安居樂業(yè)的藍(lán)圖一定會實(shí)現(xiàn)。

[1]萬婷.完善我國城鎮(zhèn)住房保障的政策建議.住房保障,2005.10.

[2]羅應(yīng)光.中國保障性住房建設(shè)的理論與實(shí)踐,北京:中國中央黨校出版社,2011.

[3]陳杰.城市居民住房解決方案：理論與國際經(jīng)驗(yàn)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009-01-01.

侯玟琦(1992-)，女，漢族，山西晉中人，管理學(xué)碩士，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)社會保障專業(yè)，研究方向，住房制度。