羊月晴

海南省儋州市人民法院，海南 儋州 571700

購(gòu)房人將經(jīng)濟(jì)適用房用以出租的現(xiàn)象屢見不鮮，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房租賃的研究具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、經(jīng)濟(jì)適用房租賃合同的效力

根據(jù)《民法總則》第143條的規(guī)定，民事法律行為有效的三個(gè)要件是：1.當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力；2.意思表示真實(shí)；3.合同內(nèi)容既不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不違背公序良俗。下文將從民事法律行為的有效要件出發(fā)，分析經(jīng)濟(jì)適用房租賃合同的效力。

（一）是否具有相應(yīng)行為能力及意思表示真實(shí)

經(jīng)濟(jì)適用房租賃合同是房屋租賃合同，合同當(dāng)事人應(yīng)具有完全民事行為能力。所謂意思表示真實(shí)，系指行為人表示于外的意思與其內(nèi)心真意相一致，即表示與意思相一致①。在司法實(shí)踐中，訂立經(jīng)濟(jì)適用房租賃合同的當(dāng)事人絕大部分是完全民事行為能力人，而且不存在欺詐、脅迫等意思表示不真實(shí)的情況，所以我們一般認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房租賃合同的當(dāng)事人具有完全民事行為能力且意思表示真實(shí)。

（二）是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

需要注意的是，該民事法律行為有效要件對(duì)“強(qiáng)制性規(guī)定”有法律效力位階的限制，即該“強(qiáng)制性規(guī)定”須為法律或行政法規(guī)所規(guī)定的。然而，縱觀經(jīng)濟(jì)適用房的各項(xiàng)規(guī)定，例如七部委聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》系部門規(guī)章，其他經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定系地方政府規(guī)章或地方規(guī)范性文件，法律效力位階較低，均未達(dá)到該有效要件要求的“法律、行政法規(guī)”的效力位階。由此可知，即使出租經(jīng)濟(jì)適用房違反經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)管理規(guī)定，也并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

（三）是否違背公序良俗

公序良俗即公共秩序和善良風(fēng)俗，公共秩序乃系國(guó)家社會(huì)的一般利益②，善良風(fēng)俗主要指體現(xiàn)在一國(guó)現(xiàn)行法律秩序之中的國(guó)家社會(huì)一般道德③。公共秩序著眼于公共利益，而善良風(fēng)俗著眼于公共道德。因?yàn)槌鲎饨?jīng)濟(jì)適用房并不涉及道德層面的問(wèn)題，即無(wú)關(guān)善良風(fēng)俗，所以討論經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同是否違反公序良俗，實(shí)則是在討論經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同是否違反公共秩序，即是否損害公共利益。因此，我們通過(guò)判斷經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同是否損害公共利益，即可得知其是否違背公序良俗。

從《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第33條規(guī)定得知，國(guó)家并非絕對(duì)禁止經(jīng)濟(jì)適用房的租賃，而是對(duì)其租賃有產(chǎn)權(quán)方面的限制。所以對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同是否違背公序良俗的問(wèn)題，要以經(jīng)濟(jì)適用房有無(wú)完全產(chǎn)權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)分類進(jìn)行判斷。需要說(shuō)明的是，我國(guó)民法學(xué)所使用的產(chǎn)權(quán)，除非另有說(shuō)明，均指所有權(quán)④。

1.具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房

根據(jù)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》第5條及住建部《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第十一條的規(guī)定，具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可以上市交易，依據(jù)“舉重以明輕”的原則，具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房自然可以出租。所以出租具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房是被國(guó)家、法律所認(rèn)可的，不損害公共利益，據(jù)前文所述，也就不違背公序良俗。因此，出租完全產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同不違背公序良俗。

2.具有有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第33條規(guī)定，我國(guó)不允許出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房。那么，出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同是否違背公序良俗呢？筆者將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。

（1）制度目的。經(jīng)濟(jì)適用住房的制度目的是解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。該制度目的的實(shí)現(xiàn)方式是政府向城市低收入住房困難家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，使其獲得經(jīng)濟(jì)適用房。而出租經(jīng)濟(jì)適用房是將一定期限的經(jīng)濟(jì)適用房使用權(quán)能轉(zhuǎn)讓給他人，但并未影響經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人的有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人仍然擁有經(jīng)濟(jì)適用房，所以經(jīng)濟(jì)適用房的制度目的并未遭到損害。

（2）是否損害他人利益。出租經(jīng)濟(jì)適用房主要影響的對(duì)象有經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人即出租人、承租人及潛在的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房出租人而言，其所擁有的經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)不會(huì)因租賃而受到影響，出租人甚至還會(huì)因租賃而獲利，所以出租經(jīng)濟(jì)適用房并不會(huì)損害經(jīng)濟(jì)適用房出租人的利益。對(duì)于承租人而言，其以較市場(chǎng)價(jià)更便宜的價(jià)格租賃到房屋，出租經(jīng)濟(jì)適用房自然也不會(huì)損害其利益。對(duì)于潛在的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人而言，出租經(jīng)濟(jì)適用房有可能導(dǎo)致政府收回經(jīng)濟(jì)適用房重新進(jìn)行統(tǒng)籌分配，這也就意味著潛在的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人有可能獲得該經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)其是有利的，所以出租經(jīng)濟(jì)適用房并不會(huì)損害潛在經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人的利益。因此出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同不損害他人利益。

（3）違法的嚴(yán)重程度。出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房違反了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第33條的規(guī)定。然而《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》并非法律、行政法規(guī)，僅為部門規(guī)章，效力層級(jí)較低。而且經(jīng)濟(jì)適用房并非禁止流通物，只是對(duì)其上市交易有期限和產(chǎn)權(quán)的限制，所以出租經(jīng)濟(jì)適用房租賃合同的標(biāo)的物并不違法，僅為合同的部分要素違法，故違法程度較低。

因?yàn)槌鲎庥邢蕻a(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同不損害經(jīng)濟(jì)適用房的制度目的、他人利益且違法程度較低，所以該租賃合同并不損害公共利益，也就不違背公序良俗。

綜上所述，經(jīng)濟(jì)適用房租賃合同符合民事法律行為的有效要件，所以經(jīng)濟(jì)適用房租賃合同應(yīng)為有效合同。

二、出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的法律后果

具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可以上市交易和出租經(jīng)營(yíng)，不會(huì)導(dǎo)致不利的法律后果。所以本文主要討論出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房可能導(dǎo)致的法律后果。

（一）公法層面

1.收回經(jīng)濟(jì)適用房并取消購(gòu)房資格。據(jù)住建部關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知第16條規(guī)定，違規(guī)出租經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人，主要是指出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人，政府可按有關(guān)規(guī)定或合同約定收回其經(jīng)濟(jì)適用房并取消其5年內(nèi)的保障性住房購(gòu)房及租賃資格。

2.罰款?！渡虾Ｊ泄灿挟a(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》第32條第（二）項(xiàng)規(guī)定：購(gòu)房人在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)保障住房。該管理辦法第51條進(jìn)一步規(guī)定：違反該辦法第32條第（二）項(xiàng)規(guī)定的，政府應(yīng)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以罰款。因此，出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人逾期未改正出租行為的可能被處以罰款。

（二）私法層面

1.違約責(zé)任。從《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條及《?？谑薪?jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》第25條的規(guī)定得知，政府會(huì)與購(gòu)房人簽訂經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同，約定相關(guān)的違約責(zé)任。若出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房違反經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2.返還一定比例的租金。經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。該“有限產(chǎn)權(quán)”可以理解為經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人擁有部分產(chǎn)權(quán)，即購(gòu)房人與政府按份共有經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)，也可以理解為購(gòu)房人擁有的產(chǎn)權(quán)是受到限制的。我國(guó)司法實(shí)踐更傾向于購(gòu)房人與政府按份共有經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)這一觀點(diǎn)，例如《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》第2條就如此規(guī)定。江蘇也采取了經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)模式，按購(gòu)房人所承擔(dān)的購(gòu)房?jī)r(jià)格來(lái)確定購(gòu)房人與政府的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)比例?？紤]到按份共有產(chǎn)權(quán)這一觀點(diǎn)，更有利于政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的管理，也在司法實(shí)踐中得到了較好地適用，因此筆者贊同購(gòu)房人與政府按份共有經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)這一觀點(diǎn)。

購(gòu)房人將經(jīng)濟(jì)適用房出租給他人，就取得了租金或請(qǐng)求支付租金的債權(quán)。根據(jù)我國(guó)《民法總則》第78條及《物權(quán)法》第102條的規(guī)定：政府作為經(jīng)濟(jì)適用房的按份共有人，可以按產(chǎn)權(quán)份額比例獲得租金。若購(gòu)房人取得了全部租金，政府可以不當(dāng)?shù)美麨橛梢筚?gòu)房人返還一定比例的租金。

注釋：

①最高人民法院各民事審判庭、研究室．《中華人民共和國(guó)民法總則》條文理解與適用（下冊(cè)）[M].人民法院出版社，2017：358．

②我妻榮．新訂民法總則[M].于敏，譯.中國(guó)政法大學(xué)出版社，2008：254．

③楊德群．公序良俗原則比較研究[D].湖南師范大學(xué)，2014.④崔建遠(yuǎn)．住房有限產(chǎn)權(quán)論綱[J].吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，1994（1）：28．