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        房地產(chǎn)價格合理性判斷指標(biāo)研究
        ——以四川省為例

        2016-08-12 04:41:49盧曉玲
        福建質(zhì)量管理 2016年10期
        關(guān)鍵詞:商品住宅合理性比重

        盧曉玲

        (武漢華中國土科技有限公司 湖北 武漢 430070)

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        房地產(chǎn)價格合理性判斷指標(biāo)研究
        ——以四川省為例

        盧曉玲

        (武漢華中國土科技有限公司 湖北 武漢 430070)

        房價的形成及變化是多種因素共同作用的結(jié)果,房價的波動不僅引起宏觀經(jīng)濟的波動,還會對房地產(chǎn)企業(yè)、居民和金融行業(yè)造成風(fēng)險。本文以四川省商品住宅價格為研究對象,采用國際社會比較通用的判斷房地產(chǎn)價格合理性指標(biāo),從房價收入比、房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重、房價上漲幅度與GDP增幅之比三個方面對四川省房地產(chǎn)價格合理性進行分析。

        房地產(chǎn)價格;合理性;判斷指標(biāo);四川省

        一、引言

        房價作為房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中的市場信號,其價格水平及波動受到社會的高度關(guān)注。房價的劇烈波動會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的資源配置失衡,甚至引起金融危機。探討房價合理性的判斷指標(biāo),不僅能夠為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供決策依據(jù),而且便于投資者做出正確的投資決策,具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

        二、房地產(chǎn)價格合理性判斷指標(biāo)分析

        (一)判斷指標(biāo)分析

        由于房地產(chǎn)價格是由多種因素綜合作用的結(jié)果,很難用單一指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)價格是否合理,可以從多個角度來考察房地產(chǎn)價格的合理性。因此,我們采用國際社會比較通用的房價收入比、商品住宅均價增長率與GDP增長率之比、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重三個方面來分析四川省房地產(chǎn)價格的合理性問題①。

        (二)四川省房地產(chǎn)價格合理性分析

        1.四川省房價收入比分析

        圖1 2000-2014年四川省房價收入比

        從圖中可以看出,四川省的房價收入比是處于3-6之間的,符合國際通用房價收入比的標(biāo)準(zhǔn)。單從這個指標(biāo)來看,四川省的商品住宅價格是合理的。從2004年開始,四川省的房價收入比開始逐年上升,說明從2004年開始,四川省的商品住宅價格開始增長過快,增長速度大于人民的收入。

        2.四川省商品住宅價格增長率與GDP增幅之比分析

        表1 2000-2014年四川省商品住宅價格增長率與GDP增長率之比

        2000-2014年期間,兩者的比值一直都在“2”的警戒值以內(nèi),說明四川省近年來的房價沒有出現(xiàn)較大的不合理,在2005-2007這三年,兩者的比值是大于1.3的,說明在這些年份中,四川省房價上升的相對較快。

        3.四川省房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重

        表2 2000-2014年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重

        從表2中可以看出,四川省房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重超過了國際社會公認(rèn)的10%,這表明,四川省房地產(chǎn)投資的比重相對過高,在2006-2008年的投資比重甚至超過了20%。

        三、房地產(chǎn)價格影響因素分析

        (一)城市化進程的影響

        2000年四川省城鎮(zhèn)戶口人數(shù)為1565萬人,2014年四川省城鎮(zhèn)戶口人數(shù)達到了2632.4萬人,建城區(qū)面積達到了1368km2,城區(qū)面積12187km2,城鎮(zhèn)化進程的加快和人口的增長,帶動了對房地產(chǎn)需求的增長。特別是2008年,成都市實施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展以來,更帶動了對房地產(chǎn)需求的不斷增長,但是在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給缺乏彈性,在一定程度上造成了房價的上漲。

        (二)房地產(chǎn)成本的影響

        成本是影響商品價格的主要因素,房地產(chǎn)成本主要包括土地價格與建筑成本。土地資源的稀缺性和鋼材、水泥、玻璃等建筑材料價格和勞動力成本的不斷增長,導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商的土地成本增加。2000年四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價為743.03元/m2,2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價為2247.09元/m2,建筑成本的不斷增加造成了房地產(chǎn)成本的不斷上漲。

        (三)投機因素的影響

        市場上的信息不對稱,導(dǎo)致總有一批從眾參與者在沒有足夠的信息來源,也觀測不到準(zhǔn)確的信息的情況下,依賴于市場上其他人的行為來選擇自己的行為策略。大量投機行為的存在,導(dǎo)致當(dāng)有少數(shù)人預(yù)期房價上升而購房投資時,有更多的人也會增加對房地產(chǎn)的投機需求,而大部分消費者存在的“買漲不買跌”的心理,促使房地產(chǎn)的價格上升,這種行為一旦形成你追我趕的態(tài)勢,就很難抑制。

        [1]袁平等.中國房地產(chǎn)泡沫測度研究及其影響因素分析[J].借鑒與思考,2012(3):57.

        盧曉玲(1978-),女,漢族,湖北宜昌人,碩士,武漢華中國土科技有限公司,研究方向:土地資源管理。

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