崔鵬

3月25日和26日，中國的兩個(gè)超級城市—上海和深圳，分別出臺了對本地房地產(chǎn)銷售的限制政策。這多少有點(diǎn)出人意料。

這兩個(gè)更嚴(yán)格的房地產(chǎn)購買政策主要針對購買者資格作出了調(diào)整。上海規(guī)定非滬籍人士如果想在本地購買房產(chǎn)，要在上海連續(xù)繳納5年的個(gè)人所得稅或者社會保險(xiǎn)。而此前的政策規(guī)定只要在3年內(nèi)累計(jì)繳納兩年此類保險(xiǎn)或所得稅就可以了。在深圳，對買房者的繳納年限從1年增加到了3年。

同時(shí)，上海規(guī)定居民購買第二套普通住房的首付比例為50%，深圳首付比例為40%。

這種限制政策之所以令人吃驚，一個(gè)重要原因是在一個(gè)月前，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門剛剛聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。而且這次減稅也涉及到了幾個(gè)超級城市。

中國超級城市的房地產(chǎn)市場的成交量和價(jià)格也就是在那次契稅調(diào)整后出現(xiàn)了井噴跡象。很多從中國各地涌來的新進(jìn)入者和投資者都把契稅調(diào)降理解為決策層希望房地產(chǎn)繁榮以促使整體經(jīng)濟(jì)不要失速過快，而房地產(chǎn)的價(jià)格也會因此得以上漲。這種情況讓人聯(lián)想到2009年的春夏之際，房地產(chǎn)一騎絕塵的樣子—天啊，快去買！

也許正是這種扎堆效應(yīng)，令決策層心存疑慮—它們的目的并不是這樣。

去年年底，決策層定下了對房地產(chǎn)“去庫存”的政策指向。不過其更多的是希望清理中國二三線甚至更低線城市的房地產(chǎn)庫存。2015年下半年以來，房地產(chǎn)市場政策管制的放松也更多地落在這些城市。

事情沒那么簡單，中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問題導(dǎo)致“清庫存”的目的實(shí)現(xiàn)起來相當(dāng)困難。在那些中小型城市，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，受到經(jīng)濟(jì)增速下滑影響更明顯。這些城市居民的收入增長預(yù)期更差，而這種預(yù)期又與房地產(chǎn)價(jià)格直接相關(guān)。所以這些城市的房地產(chǎn)成交并不活躍，即使通過減稅的措施，成交量的改善也不明顯。

而那些處于限購狀態(tài)的超級城市，它們的經(jīng)濟(jì)狀況整體看來沒那么差，人們預(yù)期收入增長也還不錯(cuò)（其中受到風(fēng)險(xiǎn)投資支持的普遍的創(chuàng)業(yè)對人們收入增長的良好預(yù)期也起到了不小的作用）。這些不需要去庫存的城市的房地產(chǎn)成交量和價(jià)格，受到政策的刺激（其實(shí)其中更多的是貨幣充裕和地產(chǎn)政策將更放松的想象）反而出現(xiàn)了上漲，而且漲幅不小。

隨著超級城市房地產(chǎn)交易的活躍，很多金融產(chǎn)品、金融創(chuàng)新也隨之產(chǎn)生，其中一部分是由影子銀行系統(tǒng)來完成的。這里比較突出的一個(gè)服務(wù)是“首付貸”。買房者通過這種產(chǎn)品能以很低的首付購買到房子，但是為此除了要償還正常的房屋抵押貸款，還要償還“首付貸”的貸款。這種極高杠桿的行為既危險(xiǎn)又和中國整體的去杠桿方向正好相反。這些應(yīng)該就是促使決策層再次做出政策轉(zhuǎn)向，開始抑制超級城市的房地產(chǎn)活躍程度的原因。

調(diào)控政策會在超級城市繼續(xù)出臺嗎？根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來說很有可能，特別是北京這類城市，很可能在近期也會出臺類似政策以提高交易門檻。

從以前決策層抑制房地產(chǎn)政策出臺和房地產(chǎn)成交量以及房價(jià)的關(guān)系上看。在政策轉(zhuǎn)向后的1到3個(gè)月內(nèi)，超級城市房地產(chǎn)成交量和成交價(jià)格可能趨于見頂是個(gè)大概率事件。所以，公司人投資者最好不要在這個(gè)時(shí)候參與房價(jià)投機(jī)。

而那些需要通過去庫存來增加經(jīng)濟(jì)活力的中小城市，還會受到管理層的政策激活，但去庫存的效果仍然不會樂觀。