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        恒隆“慢火煲湯”掉隊了

        2016-04-01 11:58:49張佳竹
        房地產(chǎn)世界 2016年3期
        關鍵詞:恒隆商業(yè)地產(chǎn)租金

        張佳竹

        2015年,恒隆過得有點“苦”。全年業(yè)績不太樂觀,營業(yè)收入、純利雙雙大跌;租金收益同比增幅僅為7%。

        這樣的結(jié)果或許早在董事長陳啟宗的預料之中,去年年初,他就曾公開表示市道現(xiàn)正陷于低迷,中國經(jīng)濟將進入長冬。但同樣環(huán)境下,萬達、華潤、銀泰的租金收入增幅均在30%以上。

        業(yè)內(nèi)認為,恒隆“慢火煲湯”的手法已經(jīng)不適應如今的內(nèi)地商業(yè)市場,開發(fā)周期過于漫長,被后來者搶得先機。已有商場出租率下滑,新開商場又缺乏生長力,這些才是導致曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)巨擘,如今被同行甩在身后的主要原因。

        不好看的“成績單”

        1月28日,港股上市公司恒隆地產(chǎn)有限公司(以下簡稱恒?。┕?015年年度業(yè)績:營業(yè)收入減少47%至89.48億港元,由于住宅銷售減少,物業(yè)銷售收入驟降至11.97億港元,同比下滑88%;物業(yè)租賃收入77.51億港元,同比增幅僅為7%(內(nèi)地物業(yè)增幅7%,香港物業(yè)增幅8%)。

        其中,內(nèi)地物業(yè)組合的租金收入為41.94億港元,8座購物商場租金收益32.87億元,較去年上升6%。(在恒隆地產(chǎn)整體物業(yè)租賃的租金收入及營業(yè)溢利構成中,內(nèi)地的物業(yè)組合占比分別達到54%及48%。)

        要知道,去年它有兩座購物商場相繼開業(yè),分別是9月開業(yè)的天津恒隆廣場和12月開業(yè)的大連恒隆廣場,截至2015年底,該公司在內(nèi)地投入運營的物業(yè)面積大約在230萬平米。按其2014年176.1萬平米的物業(yè)面積來看,一整年營業(yè)面積增加了30%,但內(nèi)地總體租金收入才增加了7%。如果算上前期的投資成本和相關的管理成本,連這7%都難保證。

        對于它而言,這樣的“成績單”實在有些拿不出手。畢竟它是香港最具資歷的上市公司之一,在業(yè)內(nèi)被公認為專業(yè)的、重視品質(zhì)的頂級物業(yè)發(fā)展商,乃是眾多商業(yè)地產(chǎn)“后輩”學習的榜樣。

        再來與國內(nèi)其他幾家商業(yè)地產(chǎn)“大戶“對比一下。

        去年土豪萬達一口氣在全國新開了26家商業(yè)廣場(當然也關了不少店),商業(yè)租金收入144億元,增長率為30.7%。華潤去年在內(nèi)地新增7家萬象城,投資物業(yè)租金收入約65.4億港元,增幅115%。銀泰商業(yè)新開出5家商業(yè)廣場,截至去年9月30日,租金收入6.29億元,同比增幅85.4%。龍湖去年上半年新增3家商場,截至去年6月30日,扣除營業(yè)稅后的租金收入人民幣6.6億元,較上年同期上升74.7%。

        有業(yè)內(nèi)人士就直言,恒隆的一些內(nèi)地物業(yè),租金水平甚至抵不上運營管理成本。如果算上項目的投資成本,更是入不敷出。

        有意思的是,陳啟宗似乎頗為滿意。他在1月28日舉辦的業(yè)績會上對租賃物業(yè)進行了肯定:“內(nèi)地經(jīng)濟疲弱,而零售市場,特別是高端產(chǎn)品的銷售行情亦進一步放緩,在此艱難的經(jīng)濟環(huán)境下,我們的租賃業(yè)務表現(xiàn)仍然令人鼓舞?!?/p>

        押寶大連

        在恒隆的年報中,記者看到這樣一段話:“2016年恒隆的內(nèi)地租金收入增長,預計將由新的大連恒隆廣場購物商場、租出無錫和沈陽辦公樓余下單位所帶動?!?/p>

        陳啟宗本人亦對大連恒隆廣場寄予厚望。他曾預期,開業(yè)時的租出率以第一期(大連恒隆廣場分兩期開幕,第一期占整體樓面87%)計為80%,以整個商場計為70%?!爱?shù)谝黄诘淖獬雎式咏?0%時,我們的初期租金回報率應達4%至5%這個目標。待其全部租出后,租金回報率很有機會達至5%至6%?!?p>

        據(jù)記者了解,大連恒隆廣場于2015年12月18日開業(yè),從2009年5月立項至今,歷時5年半。該商場位于原大連市人民體育場,地處大連的傳統(tǒng)商圈——奧林匹克商圈核心地段。建筑面積37.19萬平米,其中商業(yè)面積22.19萬平米,是一座集購物、休閑、娛樂于一體的高端商業(yè)綜合體,號稱東北地區(qū)最大單體商業(yè)項目。

        據(jù)項目官方消息稱,其招商率已接近80%,在接近300個入駐商戶中,有40多個品牌系首次進入大連,包括美國品牌Ralph Lauren Kids、世界頂級巧克力專門店Godiva等。還引入了大連首家韓國“小王子”主題樂園作為主力店,周邊還輔以Hugo Boss Kids、Ralph Lauren Kids和Nicholas-bears等國際高端兒童品牌。

        “相比于東北地區(qū)的另外兩家恒隆廣場,大連恒隆從一定程度上豐富了項目的業(yè)態(tài)?!鳖R獾聢?zhí)行董事張家鵬告訴記者?!绊椖克诘刈鳛榇筮B的傳統(tǒng)商圈之一,并沒有像天興羅斯福、萬達廣場之類的高質(zhì)量休閑購物一體的大型商業(yè)項目?!睙o論該公司在其他二線城市的業(yè)績?nèi)绾?,但對于大連恒隆廣場,還是應該抱有充分的信心。

        新開商場增長乏力

        大連恒隆廣場雖然“給力”,但架不住“拉后腿”的太多。

        記者梳理發(fā)現(xiàn),該公司在內(nèi)地開店速度基本保持“一年一家”,近年開設了4家恒隆廣場,然而這幾家新開的,業(yè)內(nèi)普遍給予的評價是“業(yè)績不甚理想”。

        無錫恒隆廣場人氣不佳,被網(wǎng)友形容為“市民的豪華休息室”;擁有地段、客流等先天條件與后天優(yōu)勢的沈陽市府恒隆廣場經(jīng)營遇阻,租金下跌;同樣位置絕佳的皇城恒隆廣場的業(yè)績也不盡人意。

        公司歷年年報顯示,沈陽市府恒隆廣場和無錫恒隆廣場受到零售消費疲弱及租金下調(diào)的影響,在重整租戶組合之際出租率分別下降至87%及72%,零售額均下降3%。沈陽皇城恒隆廣場項目過去4年(2012-2015)的租金收入分別為1.5億港元、1.6億港元、1.66億港元、1.7億港元;市府恒隆廣場僅3年的租金收入分別為2.82億港元、2.83億港元、2.83億港元。

        未來沈陽的商業(yè)競爭將更加激烈。睿意德數(shù)據(jù)顯示,2015年,沈陽新增商業(yè)項目總量達到79.6萬平米,新增商業(yè)面積達到72萬平米,總商業(yè)面積預計將達到861萬平米。

        “目前沈陽已有不少商業(yè)項目‘陣亡,面對巨大的商業(yè)地產(chǎn)存量,接下來,在多重因素的共同作用之下,沈陽商業(yè)地產(chǎn)的競爭將更加白熱化?!睆埣淫i表示。

        亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長朱凌波分析稱,恒隆在二線城市照搬上海模式,定位太高,不適應當?shù)氐南M力和消費習慣,沒有與市場需求接軌,導致項目經(jīng)營不佳。

        此外,新開的天津恒隆廣場也處在“養(yǎng)商期”?!疤旖蚓o挨北京,兩座城市之間的交通極為便捷,北京的奢侈品選擇余地更大,會嚴重分流天津已有的消費者。與此同時,天津本地的消費力和消費理念也相對滯后,與北上廣深等地相差較遠。”朱凌波表示,除將面對來自緊鄰北京的壓力外,已于2012年9月開業(yè)的銀河國際購物中心也是天津恒隆廣場強有力的競爭對手。

        中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者,一般商場的培育期在3-5年,恒隆廣場在二線城市的商場“養(yǎng)商期”才剛剛開始,離維穩(wěn)和盈利還有一段距離。

        “大本營”后勁有限

        恒隆在內(nèi)地的租金收入能有7%的增長,應歸功于其“大本營”上海的兩家商場。

        年報顯示,上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場2015年租金收入同比均增長3%至16.69億港元及11.96億港元,出租率達97%。上海物業(yè)組合的租金收入錄得增長,部分抵銷了沈陽市府恒隆廣場及無錫恒隆廣場下跌的租金收入。

        陳啟宗也坦言,上海相對內(nèi)地其他二三線城市表現(xiàn)比較好,而集團去年內(nèi)地業(yè)務增長也主要由上海帶動。

        “比起國內(nèi)二三線城市,上海的消費力和商業(yè)氛圍確實要成熟許多。但恒隆押寶上海,也不是一點風險都沒有。”一位業(yè)內(nèi)人士表示,由于近年來電商發(fā)展迅猛,傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)受到了不小的沖擊,即使是上海也未能幸免。

        “上海目前零售的增加速度已經(jīng)明顯放慢,”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者,根據(jù)上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2015年上海零售和批發(fā)業(yè)的增加值整體幅度不到5%。雖然目前恒隆上海商場的租金收入增加了3%,但后勁有限,何況其在上海又主要靠兩個項目:港匯購物廣場和恒隆廣場。而戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,恒隆廣場首層店鋪租金,2014年前三季度分別為117、117和115(元/平米/天),2015年前三季度則均降為114元/平米/天。

        中國商業(yè)聯(lián)合會副會長王耀認為,未來商業(yè)地產(chǎn)的運營必然是以單純提供購物場所向為消費者帶來娛樂、休閑等體驗式服務轉(zhuǎn)變,這對于購物中心的運營者來說無疑提出了比招商更高難度的挑戰(zhàn)。

        未來投資策略仍積極

        陳啟宗坦言,由于內(nèi)地零售市場相當疲弱,內(nèi)地業(yè)務短期經(jīng)營狀況仍然艱巨,如果未來經(jīng)濟情況進一步轉(zhuǎn)差,內(nèi)地業(yè)務也可能會進一步下滑。

        不過,陳啟宗強調(diào),有計劃調(diào)整或放慢在內(nèi)地的發(fā)展速度。他認為,內(nèi)地市場只是短期比較困難,長遠依然看好。放眼世界,中國仍然是為數(shù)不多的GDP能夠達到6%~7%的國家,所以沒有必要因為短期的經(jīng)濟波動影響長線投資。因而,恒隆的投資策略不會因此改變,也不會考慮分散內(nèi)地投資減少風險,亦不會考慮降低商場的檔次。

        目前,恒隆正為香港及內(nèi)地的成熟投資物業(yè)進行資產(chǎn)優(yōu)化計劃。半年報顯示,上海兩大物業(yè)——恒隆廣場和港匯恒隆廣場的優(yōu)化費用為13億港元。在香港,繼雅蘭中心及Fashion Walk后,恒隆也開始籌劃其他提升項目。

        位于昆明的恒隆廣場已開始進行地基工程,武漢恒隆廣場則計劃于2019年底起分期落成。而對于現(xiàn)有的在建項目,陳啟宗稱不會放慢施工進度,但亦不會如過往般竭力超前。最新年報則指出,恒隆還將發(fā)掘和招攬一些具新構思或產(chǎn)品的全新零售商。

        至于今后是否繼續(xù)在內(nèi)地拿地,陳啟宗強調(diào):“土地市場很熱的時候不太會去拿地。拿地的客觀條件,一是人人都看淡,二是別的同行不想買或者沒錢買的時候。機會永遠都有,只是看是否在最合適的時間?!?/p>

        然而,不可否認的是,恒隆在內(nèi)地的發(fā)展裹足不前,擴張速度已落后于同行,發(fā)展后勁也有些乏力,“慢火煲湯”的手法似乎已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)如今的商業(yè)市場了。顯而易見的是,內(nèi)地是它的主戰(zhàn)場,如果運營不見起色,未來增長很可能會陷入停滯。

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