張佳竹

2015年，恒隆過(guò)得有點(diǎn)“苦”。全年業(yè)績(jī)不太樂(lè)觀，營(yíng)業(yè)收入、純利雙雙大跌；租金收益同比增幅僅為7%。

這樣的結(jié)果或許早在董事長(zhǎng)陳啟宗的預(yù)料之中，去年年初，他就曾公開(kāi)表示市道現(xiàn)正陷于低迷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入長(zhǎng)冬。但同樣環(huán)境下，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、銀泰的租金收入增幅均在30%以上。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，恒隆“慢火煲湯”的手法已經(jīng)不適應(yīng)如今的內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)周期過(guò)于漫長(zhǎng)，被后來(lái)者搶得先機(jī)。已有商場(chǎng)出租率下滑，新開(kāi)商場(chǎng)又缺乏生長(zhǎng)力，這些才是導(dǎo)致曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)巨擘，如今被同行甩在身后的主要原因。

不好看的“成績(jī)單”

1月28日，港股上市公司恒隆地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)恒隆）公布2015年年度業(yè)績(jī)：營(yíng)業(yè)收入減少47%至89.48億港元，由于住宅銷(xiāo)售減少，物業(yè)銷(xiāo)售收入驟降至11.97億港元，同比下滑88%；物業(yè)租賃收入77.51億港元，同比增幅僅為7%（內(nèi)地物業(yè)增幅7%，香港物業(yè)增幅8%）。

其中，內(nèi)地物業(yè)組合的租金收入為41.94億港元，8座購(gòu)物商場(chǎng)租金收益32.87億元，較去年上升6%。（在恒隆地產(chǎn)整體物業(yè)租賃的租金收入及營(yíng)業(yè)溢利構(gòu)成中，內(nèi)地的物業(yè)組合占比分別達(dá)到54%及48%。）

要知道，去年它有兩座購(gòu)物商場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)，分別是9月開(kāi)業(yè)的天津恒隆廣場(chǎng)和12月開(kāi)業(yè)的大連恒隆廣場(chǎng)，截至2015年底，該公司在內(nèi)地投入運(yùn)營(yíng)的物業(yè)面積大約在230萬(wàn)平米。按其2014年176.1萬(wàn)平米的物業(yè)面積來(lái)看，一整年?duì)I業(yè)面積增加了30%，但內(nèi)地總體租金收入才增加了7%。如果算上前期的投資成本和相關(guān)的管理成本，連這7%都難保證。

對(duì)于它而言，這樣的“成績(jī)單”實(shí)在有些拿不出手。畢竟它是香港最具資歷的上市公司之一，在業(yè)內(nèi)被公認(rèn)為專(zhuān)業(yè)的、重視品質(zhì)的頂級(jí)物業(yè)發(fā)展商，乃是眾多商業(yè)地產(chǎn)“后輩”學(xué)習(xí)的榜樣。

再來(lái)與國(guó)內(nèi)其他幾家商業(yè)地產(chǎn)“大戶(hù)“對(duì)比一下。

去年土豪萬(wàn)達(dá)一口氣在全國(guó)新開(kāi)了26家商業(yè)廣場(chǎng)（當(dāng)然也關(guān)了不少店），商業(yè)租金收入144億元，增長(zhǎng)率為30.7%。華潤(rùn)去年在內(nèi)地新增7家萬(wàn)象城，投資物業(yè)租金收入約65.4億港元，增幅115%。銀泰商業(yè)新開(kāi)出5家商業(yè)廣場(chǎng)，截至去年9月30日，租金收入6.29億元，同比增幅85.4%。龍湖去年上半年新增3家商場(chǎng)，截至去年6月30日，扣除營(yíng)業(yè)稅后的租金收入人民幣6.6億元，較上年同期上升74.7%。

有業(yè)內(nèi)人士就直言，恒隆的一些內(nèi)地物業(yè)，租金水平甚至抵不上運(yùn)營(yíng)管理成本。如果算上項(xiàng)目的投資成本，更是入不敷出。

有意思的是，陳啟宗似乎頗為滿(mǎn)意。他在1月28日舉辦的業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行了肯定：“內(nèi)地經(jīng)濟(jì)疲弱，而零售市場(chǎng)，特別是高端產(chǎn)品的銷(xiāo)售行情亦進(jìn)一步放緩，在此艱難的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們的租賃業(yè)務(wù)表現(xiàn)仍然令人鼓舞?！?/p>

押寶大連

在恒隆的年報(bào)中，記者看到這樣一段話(huà)：“2016年恒隆的內(nèi)地租金收入增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將由新的大連恒隆廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)、租出無(wú)錫和沈陽(yáng)辦公樓余下單位所帶動(dòng)?！?/p>

陳啟宗本人亦對(duì)大連恒隆廣場(chǎng)寄予厚望。他曾預(yù)期，開(kāi)業(yè)時(shí)的租出率以第一期（大連恒隆廣場(chǎng)分兩期開(kāi)幕，第一期占整體樓面87%）計(jì)為80%，以整個(gè)商場(chǎng)計(jì)為70%?！爱?dāng)?shù)谝黄诘淖獬雎式咏?0%時(shí)，我們的初期租金回報(bào)率應(yīng)達(dá)4%至5%這個(gè)目標(biāo)。待其全部租出后，租金回報(bào)率很有機(jī)會(huì)達(dá)至5%至6%?！?p>

據(jù)記者了解，大連恒隆廣場(chǎng)于2015年12月18日開(kāi)業(yè)，從2009年5月立項(xiàng)至今，歷時(shí)5年半。該商場(chǎng)位于原大連市人民體育場(chǎng)，地處大連的傳統(tǒng)商圈——奧林匹克商圈核心地段。建筑面積37.19萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積22.19萬(wàn)平米，是一座集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的高端商業(yè)綜合體，號(hào)稱(chēng)東北地區(qū)最大單體商業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)項(xiàng)目官方消息稱(chēng)，其招商率已接近80%，在接近300個(gè)入駐商戶(hù)中，有40多個(gè)品牌系首次進(jìn)入大連，包括美國(guó)品牌Ralph Lauren Kids、世界頂級(jí)巧克力專(zhuān)門(mén)店Godiva等。還引入了大連首家韓國(guó)“小王子”主題樂(lè)園作為主力店，周邊還輔以Hugo Boss Kids、Ralph Lauren Kids和Nicholas-bears等國(guó)際高端兒童品牌。

“相比于東北地區(qū)的另外兩家恒隆廣場(chǎng)，大連恒隆從一定程度上豐富了項(xiàng)目的業(yè)態(tài)?！鳖Ｒ獾聢?zhí)行董事張家鵬告訴記者?！绊?xiàng)目所在地作為大連的傳統(tǒng)商圈之一，并沒(méi)有像天興羅斯福、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之類(lèi)的高質(zhì)量休閑購(gòu)物一體的大型商業(yè)項(xiàng)目?！睙o(wú)論該公司在其他二線(xiàn)城市的業(yè)績(jī)?nèi)绾?，但?duì)于大連恒隆廣場(chǎng)，還是應(yīng)該抱有充分的信心。

新開(kāi)商場(chǎng)增長(zhǎng)乏力

大連恒隆廣場(chǎng)雖然“給力”，但架不住“拉后腿”的太多。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，該公司在內(nèi)地開(kāi)店速度基本保持“一年一家”，近年開(kāi)設(shè)了4家恒隆廣場(chǎng)，然而這幾家新開(kāi)的，業(yè)內(nèi)普遍給予的評(píng)價(jià)是“業(yè)績(jī)不甚理想”。

無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)人氣不佳，被網(wǎng)友形容為“市民的豪華休息室”；擁有地段、客流等先天條件與后天優(yōu)勢(shì)的沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)遇阻，租金下跌；同樣位置絕佳的皇城恒隆廣場(chǎng)的業(yè)績(jī)也不盡人意。

公司歷年年報(bào)顯示，沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)和無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)受到零售消費(fèi)疲弱及租金下調(diào)的影響，在重整租戶(hù)組合之際出租率分別下降至87%及72%，零售額均下降3%。沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目過(guò)去4年（2012-2015）的租金收入分別為1.5億港元、1.6億港元、1.66億港元、1.7億港元；市府恒隆廣場(chǎng)僅3年的租金收入分別為2.82億港元、2.83億港元、2.83億港元。

未來(lái)沈陽(yáng)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。睿意德數(shù)據(jù)顯示，2015年，沈陽(yáng)新增商業(yè)項(xiàng)目總量達(dá)到79.6萬(wàn)平米，新增商業(yè)面積達(dá)到72萬(wàn)平米，總商業(yè)面積預(yù)計(jì)將達(dá)到861萬(wàn)平米。

“目前沈陽(yáng)已有不少商業(yè)項(xiàng)目‘陣亡，面對(duì)巨大的商業(yè)地產(chǎn)存量，接下來(lái)，在多重因素的共同作用之下，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化?！睆埣淫i表示。

亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波分析稱(chēng)，恒隆在二線(xiàn)城市照搬上海模式，定位太高，不適應(yīng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)力和消費(fèi)習(xí)慣，沒(méi)有與市場(chǎng)需求接軌，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不佳。

此外，新開(kāi)的天津恒隆廣場(chǎng)也處在“養(yǎng)商期”?！疤旖蚓o挨北京，兩座城市之間的交通極為便捷，北京的奢侈品選擇余地更大，會(huì)嚴(yán)重分流天津已有的消費(fèi)者。與此同時(shí)，天津本地的消費(fèi)力和消費(fèi)理念也相對(duì)滯后，與北上廣深等地相差較遠(yuǎn)。”朱凌波表示，除將面對(duì)來(lái)自緊鄰北京的壓力外，已于2012年9月開(kāi)業(yè)的銀河國(guó)際購(gòu)物中心也是天津恒隆廣場(chǎng)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平告訴記者，一般商場(chǎng)的培育期在3-5年，恒隆廣場(chǎng)在二線(xiàn)城市的商場(chǎng)“養(yǎng)商期”才剛剛開(kāi)始，離維穩(wěn)和盈利還有一段距離。

“大本營(yíng)”后勁有限

恒隆在內(nèi)地的租金收入能有7%的增長(zhǎng)，應(yīng)歸功于其“大本營(yíng)”上海的兩家商場(chǎng)。

年報(bào)顯示，上海恒隆廣場(chǎng)和港匯恒隆廣場(chǎng)2015年租金收入同比均增長(zhǎng)3%至16.69億港元及11.96億港元，出租率達(dá)97%。上海物業(yè)組合的租金收入錄得增長(zhǎng)，部分抵銷(xiāo)了沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)及無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)下跌的租金收入。

陳啟宗也坦言，上海相對(duì)內(nèi)地其他二三線(xiàn)城市表現(xiàn)比較好，而集團(tuán)去年內(nèi)地業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也主要由上海帶動(dòng)。

“比起國(guó)內(nèi)二三線(xiàn)城市，上海的消費(fèi)力和商業(yè)氛圍確實(shí)要成熟許多。但恒隆押寶上海，也不是一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，由于近年來(lái)電商發(fā)展迅猛，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)受到了不小的沖擊，即使是上海也未能幸免。

“上海目前零售的增加速度已經(jīng)明顯放慢，”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年上海零售和批發(fā)業(yè)的增加值整體幅度不到5%。雖然目前恒隆上海商場(chǎng)的租金收入增加了3%，但后勁有限，何況其在上海又主要靠?jī)蓚€(gè)項(xiàng)目：港匯購(gòu)物廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)。而戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，恒隆廣場(chǎng)首層店鋪?zhàn)饨穑?014年前三季度分別為117、117和115（元/平米/天），2015年前三季度則均降為114元/平米/天。

中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王耀認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)必然是以單純提供購(gòu)物場(chǎng)所向?yàn)橄M(fèi)者帶來(lái)娛樂(lè)、休閑等體驗(yàn)式服務(wù)轉(zhuǎn)變，這對(duì)于購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑提出了比招商更高難度的挑戰(zhàn)。

未來(lái)投資策略仍積極

陳啟宗坦言，由于內(nèi)地零售市場(chǎng)相當(dāng)疲弱，內(nèi)地業(yè)務(wù)短期經(jīng)營(yíng)狀況仍然艱巨，如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)一步轉(zhuǎn)差，內(nèi)地業(yè)務(wù)也可能會(huì)進(jìn)一步下滑。

不過(guò)，陳啟宗強(qiáng)調(diào)，有計(jì)劃調(diào)整或放慢在內(nèi)地的發(fā)展速度。他認(rèn)為，內(nèi)地市場(chǎng)只是短期比較困難，長(zhǎng)遠(yuǎn)依然看好。放眼世界，中國(guó)仍然是為數(shù)不多的GDP能夠達(dá)到6%～7%的國(guó)家，所以沒(méi)有必要因?yàn)槎唐诘慕?jīng)濟(jì)波動(dòng)影響長(zhǎng)線(xiàn)投資。因而，恒隆的投資策略不會(huì)因此改變，也不會(huì)考慮分散內(nèi)地投資減少風(fēng)險(xiǎn)，亦不會(huì)考慮降低商場(chǎng)的檔次。

目前，恒隆正為香港及內(nèi)地的成熟投資物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃。半年報(bào)顯示，上海兩大物業(yè)——恒隆廣場(chǎng)和港匯恒隆廣場(chǎng)的優(yōu)化費(fèi)用為13億港元。在香港，繼雅蘭中心及Fashion Walk后，恒隆也開(kāi)始籌劃其他提升項(xiàng)目。

位于昆明的恒隆廣場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)行地基工程，武漢恒隆廣場(chǎng)則計(jì)劃于2019年底起分期落成。而對(duì)于現(xiàn)有的在建項(xiàng)目，陳啟宗稱(chēng)不會(huì)放慢施工進(jìn)度，但亦不會(huì)如過(guò)往般竭力超前。最新年報(bào)則指出，恒隆還將發(fā)掘和招攬一些具新構(gòu)思或產(chǎn)品的全新零售商。

至于今后是否繼續(xù)在內(nèi)地拿地，陳啟宗強(qiáng)調(diào)：“土地市場(chǎng)很熱的時(shí)候不太會(huì)去拿地。拿地的客觀條件，一是人人都看淡，二是別的同行不想買(mǎi)或者沒(méi)錢(qián)買(mǎi)的時(shí)候。機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)都有，只是看是否在最合適的時(shí)間?！?/p>

然而，不可否認(rèn)的是，恒隆在內(nèi)地的發(fā)展裹足不前，擴(kuò)張速度已落后于同行，發(fā)展后勁也有些乏力，“慢火煲湯”的手法似乎已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)如今的商業(yè)市場(chǎng)了。顯而易見(jiàn)的是，內(nèi)地是它的主戰(zhàn)場(chǎng)，如果運(yùn)營(yíng)不見(jiàn)起色，未來(lái)增長(zhǎng)很可能會(huì)陷入停滯。