2016年3月1日起，央行普遍下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2016年新一輪降準周期開啟意義重大，預示著政府在推進去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿等供給側改革的同時，為應對經(jīng)濟增速持續(xù)下滑、工業(yè)品通縮嚴重的挑戰(zhàn)，需求端刺激政策的加碼日益急迫。降準措施的出臺有助于避免經(jīng)濟發(fā)生系統(tǒng)性風險。

2015年中國GDP增速降至6.9%，創(chuàng)25年來最低水平。相應指標也從側面論證了經(jīng)濟下行的壓力。

從固定資產(chǎn)投資增速來看，2015年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增速大幅下降，全年同比微增1%，增速較上年下降9.5個百分點。制造業(yè)投資增速下降5.4個百分點至8.1%，基礎設施投資增速仍處于較高水平，全年同比增長17.3%，增速較上年下降3個百分點。未來如果房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)，經(jīng)濟增速下滑的壓力將大幅減緩。這也為地產(chǎn)基金的投資創(chuàng)造了較好的宏觀和行業(yè)環(huán)境。

如果未來工業(yè)生產(chǎn)活動進一步放緩，制造業(yè)和非制造業(yè)對于勞動力的需求將會受到進一步的打壓，并對城鎮(zhèn)居民的收入預期和未來消費都會產(chǎn)生較大的不利影響。從歷史數(shù)據(jù)來看，2011年國內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)增加值增速持續(xù)下滑，2015年同比增長6.1%，增速較2014年下降2.2個百分點。與此同時，除制造業(yè)外，非制造業(yè)對于勞動力的需求也出現(xiàn)放緩走勢，城鎮(zhèn)居民對于未來收入的信心也在下降?？梢灶A見，如果未來國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)下滑，國內(nèi)就業(yè)形勢將受到進一步的沖擊，進而對居民收入水平和消費產(chǎn)生較大的不利影響。

相應的市場矛盾在各個城市的GDP增長中有體現(xiàn)。2015年GDP排名前100的城市中，一線、二線和三四線城市的GDP增速尚未真正拉開。從單個城市來看，2015年貴陽、重慶、杭州、合肥和烏魯木齊GDP增速皆超過10%，在一二線城市中表現(xiàn)最為突出，上海、北京GDP增速低于7%，而大連、沈陽的GDP增速更是分別只有3.8%和3.5%。目前政府正加大供給側改革實施力度，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結構轉(zhuǎn)型升級尚處于攻堅戰(zhàn)階段。展望未來，隨著產(chǎn)業(yè)結構轉(zhuǎn)型的推進，不同城市經(jīng)濟增長前景分化會不斷加大，后續(xù)進展需要持續(xù)跟蹤。地產(chǎn)基金在投資區(qū)域選擇方面將會更加聚焦。

對于地產(chǎn)基金而言，后續(xù)也需要關注一些潛在的挑戰(zhàn)。

比如說，居民消費短期內(nèi)或面臨沖擊，地產(chǎn)基金需要苦練內(nèi)功，進一步提升商業(yè)運營能力。如果未來一段時間經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進程放緩，整體就業(yè)環(huán)境將面臨更大的挑戰(zhàn)，城鎮(zhèn)居民的收入預期和消費需求都將受到較大的不利影響，零售物業(yè)運營管理需要將提升核心競爭力放到更加突出的地位。

在國內(nèi)制造業(yè)去產(chǎn)能、房地產(chǎn)行業(yè)去庫存以及經(jīng)濟去杠桿化的大背景下，預計2016年經(jīng)濟增速仍面臨較大的下行壓力，工業(yè)品通縮可能加劇。消費在經(jīng)濟增長中將扮演日益重要的作用。

未來政策的重點，一是供給側改革的實施推進，二是貨幣政策的關注重點將是維穩(wěn)人民幣兌美元匯率。未來資本賬戶的管制或?qū)⒏鼮閲栏?，在穩(wěn)住匯率的同時為國內(nèi)降息降準等貨幣政策工具的運用創(chuàng)造條件。三是在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的背景下，刺激消費的需求端政策的出臺值得期待。

此次3月1日的降準政策，對于地產(chǎn)基金投資來說，意味著可以進一步放大低估值物業(yè)的投資機會。在私營部門去杠桿化進程的推進下，預計未來待售商業(yè)物業(yè)數(shù)量將大幅增加，低估值物業(yè)獲取概率將明顯提高。而降準將有助于地產(chǎn)基金更好地獲取外部資金支持，以把握低估值物業(yè)投資機會。