鄧郁松

加杠桿不是房地產(chǎn)去庫(kù)存的關(guān)鍵，制度優(yōu)化才是房地產(chǎn)去庫(kù)存的關(guān)節(jié)，應(yīng)消除一些由于制度性因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)出現(xiàn)高庫(kù)存的病因

雖然2015年以來(lái)商品房待售面積總體仍呈增加趨勢(shì)，但也要看到，有利于庫(kù)存下降的信號(hào)已有所顯現(xiàn)

近日，樓市如何“去庫(kù)存”，成為全國(guó)“兩會(huì)”代表委員們熱議的話題之一。2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有“三去一降一補(bǔ)”的五大任務(wù)。其中，化解房地產(chǎn)庫(kù)存將是要?jiǎng)?wù)之一。2016年的政府工作報(bào)告中，完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存等都成為樓市“去庫(kù)存”的主旋律。

2012年以來(lái)，全國(guó)商品房待售面積持續(xù)大幅增長(zhǎng)，到2015年11月末，已高達(dá)69637萬(wàn)平方米。庫(kù)存過(guò)高不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，并提出從加快農(nóng)民工市民化、鼓勵(lì)自然人和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房等方面消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

由于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，2015年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)也出現(xiàn)新的特征，要采取有針對(duì)性的政策措施有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存，有必要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存形勢(shì)和未來(lái)趨勢(shì)作出客觀判斷，并根據(jù)房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)高的成因和難點(diǎn)，找準(zhǔn)化解庫(kù)存的重點(diǎn)和路徑。

庫(kù)存下降信號(hào)有所顯現(xiàn)

雖然2015年以來(lái)商品房待售面積總體仍呈增加趨勢(shì)，但也要看到，有利于庫(kù)存下降的信號(hào)已有所顯現(xiàn)。

首先是商品房銷量開始回升，特別是住宅銷量回升較為明顯。2014年四季度以來(lái)持續(xù)降息、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、降低首付等政策提高了居民購(gòu)房支付能力，特別是降低了改善型需求購(gòu)房者的成本，房地產(chǎn)銷量逐步企穩(wěn)回升，2015年1月-11月全國(guó)商品房銷售面積109253萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.4%，其中住宅銷售面積同比增長(zhǎng)7.9%。由于商品房銷量回升，待售房面積增量已開始放緩。2015年前11個(gè)月待售房面積凈增加7468萬(wàn)平方米，較2014年前11個(gè)月待售房面積增量10500萬(wàn)平方米減少了3032萬(wàn)平方米。

其次是新開工面積和土地購(gòu)置面積持續(xù)下降，后續(xù)供給壓力將有所減輕。2013年全國(guó)房屋新開工面積達(dá)到20.12億平方米的歷史峰值，2014年新開工面積較2013年下降10.7%，2015年前11個(gè)月房屋新開工面積又較2014年同期下降14.7%。2014年以來(lái)，土地購(gòu)置面積也持續(xù)下降，2015年前11個(gè)月土地購(gòu)置面積同比下降33.1%。由于反映后續(xù)供應(yīng)能力的土地購(gòu)置面積和新開工面積都出現(xiàn)大幅下降，后續(xù)的新增供給量將會(huì)減少，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力也會(huì)有所減弱。

再次是住房庫(kù)存過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)將趨于緩解。由于目前住房金融、稅收等方面的政策有利于提高居民支付能力，且目前全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比明顯低于1998年以來(lái)的均值水平，預(yù)計(jì)2016年住房銷售回暖的情況將可以保持。考慮到住宅新開工面積降幅較大，預(yù)計(jì)2016年住宅待售面積將會(huì)出現(xiàn)回落，庫(kù)存高企的情況有望得到緩解。目前住宅待售面積占商品房待售面積的64%左右，住宅待售面積的回落將有助于逐步降低房地產(chǎn)庫(kù)存。

雖然有利于降庫(kù)存的一些積極信號(hào)開始顯現(xiàn)，但由于部分城市房地產(chǎn)供給過(guò)剩問題十分突出，庫(kù)存難以在短期內(nèi)恢復(fù)到正常水平，對(duì)此仍要有充分準(zhǔn)備。

找準(zhǔn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的路徑

2014年四季度以來(lái)，金融、稅收等方面的政策調(diào)整對(duì)促進(jìn)住宅銷售發(fā)揮了重要作用，2015年下半年以來(lái)，各月的商品住宅銷售量都已達(dá)到歷史同月的最高值，2015年前11個(gè)月商品住宅銷售額已達(dá)到歷史同期最高水平，總體判斷目前住房市場(chǎng)的銷售已恢復(fù)到正常水平。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房超過(guò)1套，住房市場(chǎng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、局部過(guò)剩，期待住房市場(chǎng)銷售量在目前的規(guī)模上再大幅度增長(zhǎng)既不現(xiàn)實(shí)，也不可持續(xù)。在新的階段，房地產(chǎn)去庫(kù)存的關(guān)鍵和重點(diǎn)要放在三個(gè)方面。

一是要繼續(xù)通過(guò)降供給來(lái)降低庫(kù)存過(guò)大的壓力。2010年以來(lái)，我國(guó)房屋新開工面積較此前大幅增長(zhǎng)，2010年-2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋年均新開工面積高達(dá)18.34億平方米，是此前房屋新開工面積高峰2009年的1.6倍。2010年以來(lái)房屋新開工面積的過(guò)快增長(zhǎng)是造成近兩年房地產(chǎn)庫(kù)存快速上升的主因。

按照正常的建設(shè)周期計(jì)算，前期大規(guī)模開工建設(shè)的房屋從2014年開始相繼進(jìn)入竣工期，這一過(guò)程將持續(xù)到2018年，即未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)會(huì)進(jìn)一步寬松。雖然2014年以來(lái)新開工面積和土地購(gòu)置面積已開始下降，2015年以來(lái)房屋銷售總體呈回暖態(tài)勢(shì)，但目前房屋新開工面積仍高于銷售面積，考慮到未來(lái)兩年仍是房屋竣工面積的高峰期，房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力仍非常大，未來(lái)幾年通過(guò)降供給來(lái)緩解庫(kù)存過(guò)大的壓力仍是首要選擇。

二是要重點(diǎn)解決商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非住宅項(xiàng)目庫(kù)存過(guò)高的問題。2015年11月末，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積較10月增加318萬(wàn)平方米，包括商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓在內(nèi)的所有非住宅項(xiàng)目的待售面積高達(dá)25544萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2014年全年非住宅銷售面積的1.65倍。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的購(gòu)買主體是企業(yè)，受經(jīng)濟(jì)增速回落、企業(yè)效益持續(xù)下降影響，企業(yè)購(gòu)買商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的能力受到較大影響，加之電子商務(wù)快速發(fā)展也在一定程度上擠壓了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非住宅項(xiàng)目的去庫(kù)存難度顯著大于住宅去庫(kù)存的難度，需要采取有效措施加以解決。

三是要通過(guò)釋放改善型需求，鼓勵(lì)住房的梯度消費(fèi)來(lái)穩(wěn)定住房銷售。雖然住房銷售開始回暖，但去庫(kù)存的壓力仍然較大，仍需要采取有效措施穩(wěn)定住房銷售。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”具有重要意義，有利于農(nóng)民工更好地融入城市。但也要認(rèn)識(shí)到，新進(jìn)城農(nóng)民和新就業(yè)人口支付能力相對(duì)較弱，而新建商品住房面積相對(duì)較大，要解決好農(nóng)民工和新就業(yè)人員的住房問題，需要更加重視將新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)打通，釋放改善型需求，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)。如果能夠有效釋放改善型需求，改善型需求購(gòu)房者通過(guò)“賣舊買新、賣小買大”不僅可以持續(xù)改善自身住房條件，加快房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)度，而且可以為進(jìn)城農(nóng)民和新就業(yè)人員提供更多交通、生活等綜合配套設(shè)施完善的住房，也才能從根本上實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善居民住房條件和實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的雙重目標(biāo)。

去除房地產(chǎn)庫(kù)存“病根”

加杠桿不是房地產(chǎn)去庫(kù)存的關(guān)鍵，制度優(yōu)化才是房地產(chǎn)去庫(kù)存的關(guān)節(jié)。消除一些由于制度性因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)出現(xiàn)高庫(kù)存的病因。一是未來(lái)幾年仍要適當(dāng)收緊土地供應(yīng)規(guī)模，特別是要減少商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的土地供給。降供給是降庫(kù)存的首選，減少土地供給是實(shí)現(xiàn)降供給的保障。對(duì)商品房、特別是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等新增供應(yīng)量過(guò)大和去庫(kù)存周期過(guò)長(zhǎng)的城市，建議嚴(yán)控新增房地產(chǎn)用地規(guī)模，通過(guò)適當(dāng)減少土地供應(yīng)量逐步解決房地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大問題，防止產(chǎn)能過(guò)剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。對(duì)各類保障房建設(shè)項(xiàng)目，也要引導(dǎo)地方政府做好評(píng)估，合理確定棚戶區(qū)改造等保障房建設(shè)的規(guī)模，防止出現(xiàn)保障房空置問題。對(duì)商品房庫(kù)存量過(guò)大、保障房空置率過(guò)高的地區(qū)，宜嚴(yán)格限制新增保障房用地供給。

二是大幅下調(diào)或取消二手房交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)。二手房交易環(huán)節(jié)征稅的目的是為了限制買賣交易，這在市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)有一定合理性。但隨著市場(chǎng)供求關(guān)系變化，繼續(xù)實(shí)行此政策的弊端日益顯現(xiàn)。雖然2015年以來(lái)二手住宅交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)已有所降低，但進(jìn)一步下調(diào)的空間仍然較大，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非住宅類交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)過(guò)高的情況尚未改變。建議進(jìn)一步下調(diào)二手房交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)，特別是要降低商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非住宅類的交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，降低購(gòu)買成本，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)，擴(kuò)大市場(chǎng)需求。

三是進(jìn)一步完善住房金融服務(wù)體系。居民住房消費(fèi)高度依賴銀行信貸支持。隨著城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系的變化和人口城鎮(zhèn)化率的提高，需要進(jìn)一步完善住房金融服務(wù)體系，以適應(yīng)城鎮(zhèn)居民改善居住條件，農(nóng)村人口進(jìn)城和流動(dòng)人口購(gòu)房增加的新趨勢(shì)，確保各類有支付能力的群體都能享受到住房金融服務(wù)。

四是通過(guò)完善相關(guān)配套設(shè)施、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和進(jìn)行區(qū)域布局調(diào)整等方式，培育商業(yè)地產(chǎn)等非住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)需求。

作者為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)