朱育清

摘要：稅收成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本的一個重要部分。合理的納稅籌劃可以有效降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的整體競爭力。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的一個財務(wù)活動周期為主線，運(yùn)用財務(wù)管理理論，分別從籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動以及利潤分配活動出發(fā)，探討不同環(huán)節(jié)下的納稅籌劃方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 財務(wù)管理

納稅籌劃是指納稅人在遵守稅收法律法規(guī)前提下，運(yùn)用財務(wù)管理理論，對企業(yè)的一系列財務(wù)活動進(jìn)行籌劃及安排，適時并在適當(dāng)?shù)牡攸c繳納稅款，從而實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的行為。

一、籌資活動的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)期長、投資數(shù)額巨大的特點使得其對資金有著極大的需求量。因而籌資在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中占據(jù)重要的地位，是其一切經(jīng)營活動的先決條件。

（一）籌資方式的納稅籌劃

由于債務(wù)融資形成的借款利息、債券利息等可以計入當(dāng)期費用在稅前列支，故能減少房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，從而減少企業(yè)所得稅，達(dá)到節(jié)稅的效果；而權(quán)益融資形成的應(yīng)付股息和紅利是在稅后利潤中列支的，所以沒有稅收擋板作用。因而，與債務(wù)融資方式相比，權(quán)益融資方式會多繳納企業(yè)所得稅。

但是，有時候稅負(fù)的減少不一定會帶來企業(yè)凈資產(chǎn)的增加。比如當(dāng)負(fù)債利率高于每股盈余時，權(quán)益資本報酬會隨著債務(wù)比例的增加而下降，若此時再提高負(fù)債比例，企業(yè)的獲利能力反將降低。因此，企業(yè)在納稅籌劃時還應(yīng)考慮資本結(jié)構(gòu)對所期望收益和稅負(fù)的影響。

（二）籌資結(jié)構(gòu)的納稅籌劃

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本范疇涵蓋權(quán)益資本和債務(wù)資本。債務(wù)融資具有節(jié)稅、資本成本低的優(yōu)點，還有提高凈資產(chǎn)收益率的杠桿作用，但債務(wù)融資使房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)了較大的償債風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將負(fù)債比例控制在合理范圍之內(nèi)，使債務(wù)融資帶來的收益能夠抵消因負(fù)債比重過大而可能導(dǎo)致的風(fēng)險和籌資成本增加。

二、投資活動的稅收籌劃

投資是指企業(yè)為了在將來獲取利益而向一定對象投放資金的行為。合適的戰(zhàn)略投資計劃和投資活動是企業(yè)價值增長的動力。

（一）企業(yè)組織形式的納稅籌劃

企業(yè)組織形式的選擇包括兩個層次。第一層次是指企業(yè)首創(chuàng)時在個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)以及公司制企業(yè)中三種形式中的選擇；第二層次是指企業(yè)擴(kuò)建時對成立分公司還是子公司的選擇。

個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)和公司制企業(yè)是現(xiàn)代企業(yè)的三種組織形式。在納稅決策方面，主要有以下幾點考慮：

（1）個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)不征收企業(yè)所得稅，征收個人所得稅；公司制企業(yè)則既要征個人所得稅，也要征企業(yè)所得稅；

（2）合伙企業(yè)不具備法人資格，對于國家的一些稅收優(yōu)惠則不能享受。

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)通常情況下投資額和規(guī)模都比較大，所以大多數(shù)都選擇了公司制的組織形式。

隨著市場競爭的加劇，許多大中型企業(yè)成立子公司或者分公司以維持其經(jīng)營活動。子公司和分公司主要有以下差別：

（1）子公司具有獨立法人資格，而分公司則不具有；

（2）子公司可以享受所在地政府提供的稅收優(yōu)惠，而分公司可以享受和總公司同等的稅收優(yōu)惠政策；

（3）設(shè)立子公司有利于整個集團(tuán)公司將成本費用控制在規(guī)定的可扣除范圍內(nèi)。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合新成立公司及原公司預(yù)期盈利情況、日常費用特性、所在地政府態(tài)度等來選擇方案。

（二）投資方式的納稅籌劃

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，直接投資可以考慮享受免稅收入、授權(quán)減免、減免所得等多種類型的稅收優(yōu)惠；而間接投資一般只涉及印花稅和股息利息所得方面，和直接投資方式相比，籌劃空間較小。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資方式時，還應(yīng)該兼顧投資風(fēng)險與收益、投入資產(chǎn)的變現(xiàn)能力等。

三、經(jīng)營活動的納稅籌劃

（一）開發(fā)建設(shè)階段的稅收籌劃

1、成本分?jǐn)偟募{稅籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，大部分成本是沒有明確成本對象的。不同的成本分?jǐn)偡椒?，會給每一對象的成本高低、所得稅支出額產(chǎn)生很大影響。固定有效的分?jǐn)偡椒ú⒉淮嬖冢康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況，選擇適當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡椒ā?/p>

2、設(shè)備采購方式的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)往往不是自行施工建筑房產(chǎn)，而是通過和施工單位簽訂建造合同，委托施工單位進(jìn)行建造。我國稅法規(guī)定：如果建筑公司僅僅提供建筑業(yè)勞務(wù)，而不提供裝修勞務(wù)，則建筑公司的營業(yè)額不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行購買的設(shè)備價款。就建筑工程而言，建筑房屋所必需的一些設(shè)備如冷卻塔、供暖設(shè)施等價值往往很大。房地產(chǎn)公司如果自行采購這部分設(shè)備，施工單位只需要就合同收入繳納營業(yè)稅，不用就外購設(shè)備的價款納稅，從而不用將外購設(shè)備產(chǎn)生的稅負(fù)通過建筑合同總金額轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）銷售階段的納稅籌劃

銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)，也是稅收籌劃的重要環(huán)節(jié)。銷售可分為兩個階段：預(yù)售未完工產(chǎn)品和銷售已完工產(chǎn)品。其中，預(yù)售期房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生預(yù)收賬款，主要包括商品房的首付款、房款、保證金、保證金、押金和誠意金等。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)及時繳納相關(guān)稅費。

1、銷售方式的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式有銷售和自營兩種。一般而言，預(yù)期利潤高則選擇自營，以避免繳納大量的土地增值稅。相反，則選擇銷售方式較好。

2、銷售定價的籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人出售其建造的普通住宅增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價格時，應(yīng)綜合考慮收益和稅負(fù)的關(guān)系，不可一味追求高的售價。

（三）保有階段的納稅籌劃

隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍漸漸由銷售房產(chǎn)延伸到商品賣場、寫字樓、餐飲會所等的經(jīng)營上來，長期持有物業(yè)成為房地產(chǎn)公司的長期戰(zhàn)略目標(biāo)。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅采用比例稅率，自用的房產(chǎn)適用1.2%的稅率，稅基為房產(chǎn)原值減除10%到30%后的余額，亦即房產(chǎn)余值；納稅人出租的房產(chǎn)適用12%的稅率，稅基為租金收入。對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y方式來擴(kuò)大籌劃空間。有以下兩種方案：

（1）以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者共享風(fēng)險及利潤的，被投資方以房產(chǎn)余值作為計價基礎(chǔ)；

（2）以房產(chǎn)投資、收取固定收入、不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，投資方以租金收入作為稅基計征。

鑒此，房地產(chǎn)企業(yè)可以減少出租方式，調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比重，采用承包聯(lián)營方式等。

四、利潤分配活動的利潤籌劃

（一）利潤總額的納稅籌劃

利潤總額扣除所得稅后的利潤構(gòu)成了企業(yè)利潤分配的基數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加應(yīng)納稅所得額的抵減額來減少企業(yè)的所得稅支出；另外，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第18條規(guī)定，企業(yè)在納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但是結(jié)轉(zhuǎn)年限最長不得超過5年。所以企業(yè)應(yīng)盡早彌補(bǔ)虧損。

（二）股利分配的納稅籌劃

由于我國稅法對股權(quán)投資收益的不同形式：資本利得和股票股利的納稅義務(wù)做了不同的規(guī)定，所以房地產(chǎn)企業(yè)在利潤分配時應(yīng)考慮投資者的稅負(fù)問題。

1、對于個人投資者

個人投資者從房地產(chǎn)企業(yè)獲得的資本利得，即現(xiàn)金股利需要按個人所得稅稅法規(guī)定繳納20%的所得稅，符合條件的按10%繳納個稅。但是根據(jù)財政部規(guī)定，對個人不征收資本利得稅。所以企業(yè)可以考慮在合理的前提下，發(fā)放股票股利代替資本利得以實現(xiàn)稅負(fù)減輕；

2、對于企業(yè)投資者

企業(yè)投資者不需要就其股票股利納稅，但是需要就股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益繳納稅款。根據(jù)稅法規(guī)定，投資企業(yè)在轉(zhuǎn)讓被投資企業(yè)股權(quán)之前收獲的股利免繳企稅，只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益承擔(dān)納稅義務(wù)。所以投資企業(yè)在轉(zhuǎn)讓被投資企業(yè)股權(quán)之前，可以先要求得到其應(yīng)收的股票股利以實現(xiàn)節(jié)稅目的。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)在使用股票股利分配政策時，還應(yīng)該考慮固定股利問題。如果采取了固定股利政策，在應(yīng)付固定股利超過其創(chuàng)造的稅后利潤總額時，超出部分可能會被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為濫用股票股利免稅政策以達(dá)到避稅目的而涉險。

五、結(jié)束語

本文以房地產(chǎn)企業(yè)的一個財務(wù)活動周期為主線，探討不同環(huán)節(jié)下的納稅籌劃方案。由于缺乏足夠的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本文對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要進(jìn)行了定性分析，定量分析還不夠，也是本文的局限所在。

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