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500萬，買學(xué)區(qū)房還是移民

近日，一位中產(chǎn)代表，北漂成功典型，原本打算用500萬給6歲兒子買學(xué)區(qū)房，卻遭房主臨時加價30萬，遂憤而決定移民美國。臨走前一篇《再見北京》刷爆朋友圈，其心路歷程在大量中產(chǎn)家庭中引起軒然大波，這位爸爸也被網(wǎng)友親切地稱為“移民爸爸”。

“在學(xué)區(qū)房面前我選擇移民美國”

這位“移民爸爸”在文中寫道：說起去美國，其實早在上中學(xué)時我便誕生了一個模糊的移民夢。近些年來，那個夢依然時常會出現(xiàn)在我腦中。只因盡管北京讓我過上了還不錯的生活，但仍有很多時候讓我不由煩躁、不由想逃離。想不到最終點燃我、讓我勇敢決定邁出這一步的，竟是因為給兒子選的學(xué)區(qū)房。在去銀行辦理購房的前1天，我給中介打了一個電話，告訴他房子不要了，他問那孩子不念這里的學(xué)校了？我說對，不念了，我們?nèi)ッ绹睢?/p>

對，去美國念！決定全家移民，有兩個重要催化劑。第一，很長時間以來，我都認(rèn)為移民是屬于那些千萬富翁的游戲，沒有雄厚的資產(chǎn)，移民就像蛤蟆想吃天鵝肉。不僅如此，移民還很麻煩，我有個很早以前一起玩耍的伙伴，為了在美國留下來受盡了委屈與折磨，最后依然被遣送回國，折騰了8年浪費了自己最好的年華。

但最近一年我卻發(fā)現(xiàn)，移民似乎不是一件遙不可及的事，如今投資移民絕對是中產(chǎn)階級的上乘之選。就在前不久，在世貿(mào)天階那邊一家全國很有名的移民公司推出了一個很不錯的投資移民項目——重修時代廣場百老匯皇宮大劇院，這個項目連紐約前市長朱利安尼都出來做了背書，費用僅為50萬美元。50萬美元！全家都能移民美國，之后這筆錢還全額返還。這就好比投了一個很好的項目，資金沒有任何風(fēng)險，還能有點收益，最后全家都拿到了美國綠卡。

第二，我和孩子媽看了許久的學(xué)區(qū)房，房東竟趁火打劫、臨時漲價。房子在西城一個老街、周圍電線桿和電線密集到足可以棲息一整排信天翁，臨近30年的房齡讓整棟樓看起來就像鄰居90歲的爺爺一樣蒼老，64平500萬的房價……總之，花大幾百萬還要背貸款換這樣一套小學(xué)區(qū)房，真是離譜到不行。

說來也巧，當(dāng)我們終于決定為了不讓兒子輸在起跑線上而買下這套破房子時，房東竟然臨時漲價30萬，原因是有另外一個買家也十分中意這套房，房東放話加價30萬，誰出就賣給誰。

這30萬，加沒了我買房子的想法，也加定了我全家移民美國的決心。如今300萬人民幣，不算少，也不算多，能在北京付學(xué)區(qū)房的首付，也絕對可以讓你帶著老婆孩子全家移民。

中國高房價“邏輯”正在變異

這位“移民爸爸”可以說是被“天價學(xué)區(qū)房”逼到了美國。而國內(nèi)近幾年的房價持續(xù)高漲也確實催生了很多“天價房”。這一個是“大城市化”的必然趨勢，另外，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，國民基于通脹預(yù)期的資產(chǎn)保值和投資需求，也是房價上漲的推動力。兩者疊加，便是一線城市房價本輪暴漲的根源。

當(dāng)前，中國樓市出現(xiàn)了兩個以前不曾有過的現(xiàn)象：一是，二三線城市和一線城市之間，出現(xiàn)了“非對稱性”房價上漲，前者房價出現(xiàn)停滯，去庫存變得緩慢，而后者房價卻快速飆升，地方政府不得不出手調(diào)控。

二是，經(jīng)過多年政策的“空調(diào)”，以及樓市唱衰論的不斷“落空”，很多購房者對購房保值的態(tài)度變得更加篤定，這是一線城市房價暴漲的根源之一。

可以說，中國樓市的房價“邏輯”正在發(fā)生變異。因為經(jīng)濟增速的放緩，以及全國產(chǎn)業(yè)分布的定型，中國的城市化正在逐漸進(jìn)入“大城市化”階段，而以上兩個現(xiàn)象正是它的“階段性特征”。

“大城市化”是全國要素資源在地理空間的配置上變得更加理性的過程，它的到來是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。這兩年，公眾也越來越承認(rèn)，一線城市房價走高是正常的“市場現(xiàn)象”，中西方大城市都有“高房價”。此外，中央政府決策層也很少強調(diào)“樓市調(diào)控”。

但當(dāng)實體經(jīng)濟下行，樓市成為資金最喜歡的去處，而實業(yè)投資熱情淡漠，這絕非可以等閑視之的“正?，F(xiàn)象”，它可能危及實體經(jīng)濟的根基。在這種情況下，以往那些投鼠忌器式的樓市“空調(diào)”政策，可能真的到了要做出改變的時候。

值得注意的是，經(jīng)濟領(lǐng)域的“供給側(cè)”被談了很多次，但調(diào)控樓市，目前還只針對了“需求側(cè)”。3月底，房價最火的“一線城市”上海和深圳陸續(xù)出臺了調(diào)控措施，并且雙雙都被稱為“史上最嚴(yán)厲”。

但根本來說，這些地方政府樓市調(diào)控的著力點只有一個，即對購房者進(jìn)行“準(zhǔn)入限制”。換言之，從樓市的“需求側(cè)”入手調(diào)控，而不是“供給側(cè)”。

上海、深圳的“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控措施是否能夠真的遏制房價上漲，還需要時間檢驗。但過去的經(jīng)驗還是有一定參考價值，光從“需求側(cè)”入手的調(diào)控，要有效遏制房價的上漲并不容易。

中介炒房：忽悠了賣主再忽悠買主

其實，在中國高房價“邏輯”變異的過程中，房產(chǎn)中介發(fā)揮了“重要作用”。很大一部分房子的價格本已處于高位，再經(jīng)中介一操作就變成了“天價房”。而中介炒房牟利也隱藏了很多貓膩。

玩弄心理戰(zhàn)，變身大忽悠。一位不愿透露姓名的資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人直言，房產(chǎn)中介炒房現(xiàn)象一直存在。他們對房主和購房者，使用了不一樣的手段。

對房主，他們一般強調(diào)該套房源如何如何糟糕，盡量壓低房價。一般房主的心理防線在兩名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的游說下都會松動。此時，一名或多名由中介工作人員扮演的房托會適時出現(xiàn)，大多數(shù)的房主在兩方軟硬壓力下都會中招。

對待買主，一般房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會帶他去看不同的幾套房源。比如，先帶他去看一些不符合需要的房源，然后再去看目標(biāo)房源。經(jīng)過比較，目標(biāo)房源自然突出了它的優(yōu)勢，而買主也容易忽略它的一些缺點，于是在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人適時的游說下購房。

低買入高拋出，變成炒房客。一位中介的經(jīng)理說，炒房在行內(nèi)稱“接房”，把房子接到手再轉(zhuǎn)手賣出去。

他舉例說，有一套房子，當(dāng)時房東急需用錢，打算稍微便宜一點，單價1.2萬元賣掉，他就找了5個人分別約房東出來談價格，每個人都挑了毛病，比如樓層不好、采光不好，戶型不好，大家都和房東說你這房子最多也就值1萬元一平方米，等幾次這么洗腦以后，房東碰到了單價1.1萬元的買主，當(dāng)然是馬上就急于成交了。

他這套房子總價104萬元。他按揭7成，自己只要花30萬左右，2個月以后辦好手續(xù)就可以賣到132萬左右，除掉稅費后賺了20萬元，利潤有60%多了。

銀行、炒房團，與中介形成共生鏈。對于炒房團來說，中介幾乎扮演了決定性的角色。如果炒房團想做無本買賣，也只能靠中介來實現(xiàn)。無本買賣，主要是指中介可以幫炒房團實現(xiàn)“低首付”甚至是“零首付”：中介通過評估公司，將房屋的估值做高。

在這個過程中，銀行也與中介形成了共生鏈。有個形象的比喻，在炒房團的運作中，銀行扮演“輸血”的角色，而中介公司則是“血管”。