陳　琳

中交海西投資有限公司，福建　廈門(mén)　361022

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房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

陳琳

中交海西投資有限公司，福建廈門(mén)361022

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)自從出現(xiàn)以來(lái)便得到快速發(fā)展，不但對(duì)人們生活造成很大影響，同時(shí)也對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很大促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，項(xiàng)目收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓是經(jīng)常涉及到的一個(gè)問(wèn)題，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓中可能會(huì)有一定法律風(fēng)險(xiǎn)存在，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓十分不利，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)其中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并且提出有效防范措施，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓能夠較好進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；收購(gòu)；轉(zhuǎn)讓?zhuān)环娠L(fēng)險(xiǎn)；防范

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，因此房地產(chǎn)發(fā)生過(guò)程中涉及的房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓問(wèn)題也越來(lái)越多，為能夠使房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓有效性及安全性增強(qiáng)，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)在分析法律風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)的上，提出有效措施加強(qiáng)防范，從而使風(fēng)險(xiǎn)降低及消除。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)過(guò)程中法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目直接收購(gòu)方式

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目直接收購(gòu)方式中存在的風(fēng)險(xiǎn)

第一，項(xiàng)目的現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)。比如項(xiàng)目的地理位置以及交通條件等，另外還包括拆遷狀況不明確，這些因素的存在均會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目直接收購(gòu)方式風(fēng)險(xiǎn)防范措施

首先，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目合法性進(jìn)行審查。在房地產(chǎn)項(xiàng)目直接收購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)各種合同及審批文件進(jìn)行審查，對(duì)于可能存在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)充分考慮。在收購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查，注意是否清晰、明確，還應(yīng)當(dāng)考察土地使用合法性、獲取方式以及用途等相關(guān)方面，還應(yīng)當(dāng)審查是否依法辦好有關(guān)審批手續(xù)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)其建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及施工許可證進(jìn)行審查。

其次，確定是否與法定轉(zhuǎn)讓條件符合。在項(xiàng)目收購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意審查開(kāi)發(fā)投資總額完成情況，是否達(dá)到25%以上，其中不包含已交納土地出讓金。

第三，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行調(diào)查。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行調(diào)查，注意是否有未完成拆遷且需受讓方對(duì)拆遷費(fèi)用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)存在；對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃情況進(jìn)行調(diào)查；對(duì)項(xiàng)目相鄰近關(guān)系進(jìn)行調(diào)查。

(二)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)而對(duì)項(xiàng)目間接收購(gòu)方式

1.股權(quán)收購(gòu)方式風(fēng)險(xiǎn)分析

對(duì)于該收購(gòu)方式而言，其存在風(fēng)險(xiǎn)主要及時(shí)標(biāo)的公司對(duì)外擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，或者負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前國(guó)家在《擔(dān)保法》基礎(chǔ)上實(shí)施《物權(quán)法》，依據(jù)實(shí)踐過(guò)程中所存在一些新問(wèn)題及新情況，對(duì)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)充分吸收，補(bǔ)充、修改并且完善擔(dān)保物權(quán)制度，使擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍有所擴(kuò)大，并且增加一些新規(guī)定。一方面而言，這些法律規(guī)定使企業(yè)融資渠道得到很大程度拓展，另一方面而言，在企業(yè)收購(gòu)過(guò)程中在公司資產(chǎn)狀況判斷方面也增加一定難度。

再次，房屋建筑施工的過(guò)程中沒(méi)有建立合理的施工監(jiān)督制度。我國(guó)房屋建設(shè)的過(guò)程中，沒(méi)有建立合理的監(jiān)督運(yùn)行機(jī)制，對(duì)房屋建設(shè)施工人員的具體施工工作進(jìn)行監(jiān)督，所以，我國(guó)房屋建筑施工工作人員在運(yùn)用注漿施工技術(shù)的過(guò)程中并沒(méi)有結(jié)合具體施工情況和按照一定的施工要求來(lái)開(kāi)展注漿施工工作。

2.股權(quán)收購(gòu)方式風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

第一，對(duì)目標(biāo)的公司基本資料進(jìn)行考察。比如公司經(jīng)營(yíng)是否正常，公司股東主體是否適合，轉(zhuǎn)讓標(biāo)適合與否，對(duì)外轉(zhuǎn)讓合法性。對(duì)于這類(lèi)信息，可到公司所在地公司登記機(jī)關(guān)對(duì)工商登記詳細(xì)檔案進(jìn)行查詢(xún)而得到，并且要到目標(biāo)公司進(jìn)行核實(shí)，注意是不是和工商登記相一致。

第二，考察目標(biāo)的公司資質(zhì)等級(jí)以及年檢情況。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，對(duì)其資產(chǎn)考察應(yīng)當(dāng)實(shí)施年檢制度，不同等級(jí)企業(yè)均在開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)程中均應(yīng)當(dāng)保證處于規(guī)定業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，在承擔(dān)業(yè)務(wù)方面不可越級(jí)進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中，需要建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)目標(biāo)公司資質(zhì)等級(jí)以及年檢情況進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要將其能夠承擔(dān)資質(zhì)確定。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

(一)直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式

1.直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中法律風(fēng)險(xiǎn)分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，由于其自身特點(diǎn)因素，要求轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，必須已經(jīng)將法定要求投資完成，否則將會(huì)被當(dāng)作土地炒賣(mài)行為，不但會(huì)有轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)存在，甚至還會(huì)有非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪等有關(guān)刑事風(fēng)險(xiǎn)存在，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓將會(huì)產(chǎn)生十分不利影響。

2.直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施

首先，應(yīng)充分了解行政變更復(fù)雜性以及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。對(duì)于直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式而言，一方面是該方式手續(xù)比較復(fù)雜，影響立項(xiàng)開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中相關(guān)環(huán)節(jié)逐一對(duì)相關(guān)變更手續(xù)進(jìn)行辦理，其環(huán)節(jié)主要包括項(xiàng)目建設(shè)選址意見(jiàn)書(shū)、土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證等內(nèi)容，甚至有些還可能存在用地面積、容積率以及土地用途等相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)被調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)；另一方面為在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所需繳納過(guò)戶(hù)費(fèi)用比較多，其所包括的主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅以及印花稅與地方教育附加稅等。

其次，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意將法定投資要求完成，從而保證能夠與轉(zhuǎn)讓條件相符合。否則，轉(zhuǎn)讓合同可能會(huì)由于違反法律中強(qiáng)制性規(guī)定而失去法律效力。

第三，防止刑事風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。刑事風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓將會(huì)產(chǎn)生非常嚴(yán)重影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)非法轉(zhuǎn)讓及倒賣(mài)土地使用權(quán)罪等方面加強(qiáng)注意，從而防止刑事風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

(二)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方式

1.項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方式中存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

若項(xiàng)目本身與法定轉(zhuǎn)讓條件不符合，則項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓可能有被認(rèn)為“利用合法形式掩蓋非法目的”風(fēng)險(xiǎn)存在。在實(shí)踐過(guò)程中，有些地區(qū)土地管理部門(mén)聯(lián)合工商部門(mén)制定一些項(xiàng)目公司名單，而這些公司基本上都未將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資任務(wù)完成，在法律上對(duì)這些公司作出規(guī)定，不允許其轉(zhuǎn)讓股權(quán)。在筆者看來(lái)，這種做法缺乏法律依據(jù)，這主要是由于兩者之間存在不同法律關(guān)系，而在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中的為項(xiàng)目或者土地使用權(quán)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的為股權(quán)，其受相關(guān)部門(mén)法一定約束以及調(diào)整，若法律無(wú)明文規(guī)定則無(wú)法轉(zhuǎn)讓股權(quán)，在這種情況下不可將其作為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

2.項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方式中風(fēng)險(xiǎn)防范措施

首先，出于審慎考慮，對(duì)于純粹項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓而言，其僅僅具備單一項(xiàng)目，特別是全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)匀粦?yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目法定轉(zhuǎn)讓條件有關(guān)限制加強(qiáng)注意。

其次，對(duì)于與法定條件不符合相關(guān)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目具體情況為依據(jù)，在當(dāng)前法律框架之下，可選擇靈活務(wù)實(shí)方案進(jìn)行變通：其一，可選擇增資擴(kuò)股方式，其所指的就是利用增資擴(kuò)股方式，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中能夠?yàn)槠渌栀Y金提供更多融資，以便使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得到更多資金；其二，可實(shí)行商品房報(bào)銷(xiāo)方式，通過(guò)該方式的運(yùn)用能夠使受讓方權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，使其成為包銷(xiāo)合同中包銷(xiāo)方權(quán)益及義務(wù)，從而避免自身風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

三、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，為能夠使相關(guān)工作得到較好開(kāi)展，使收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓得以順利進(jìn)行，相關(guān)工作人員必須要對(duì)實(shí)際工作中存在法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并且通過(guò)有效對(duì)策進(jìn)行防范。

[參考文獻(xiàn)]

[1]楊明.房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].中國(guó)律師，2010(5).

[2]童立.房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].上海房地，2014(7).

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.181

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)23-0179-02

作者簡(jiǎn)介：陳琳(1972-)，漢族，福建人，本科，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，中交海西投資有限公司法務(wù)部，經(jīng)理，研究方向：基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制與管理。