熊　霞

西南科技大學(xué)法學(xué)院，四川　綿陽　621000

新司法解釋下的不動產(chǎn)登記問題

熊霞

西南科技大學(xué)法學(xué)院，四川綿陽621000

摘要：2016年2月23日最高人民法院發(fā)布《關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題解釋(一)》使得司法實踐中不動產(chǎn)登記糾紛問題有了新的解決思路。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；物權(quán)變動；物權(quán)法；司法解釋

一、我國物權(quán)變動模式的選擇

物權(quán)變動的模式選擇，決定了物權(quán)變動的效力問題。物權(quán)變動是指物權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的情形。物權(quán)變動模式是給生活中無處不在的物權(quán)變動情形提供一個確定的標(biāo)準(zhǔn)，以期將復(fù)雜多變的物權(quán)變動情形處于一種穩(wěn)定狀態(tài)從而更好地保護(hù)物權(quán)變動的效力，達(dá)到保護(hù)社會交易、財產(chǎn)流轉(zhuǎn)、維護(hù)社會秩序?？v觀世界各國法律，物權(quán)變動模式大致為三種，一是物權(quán)形式主義，二是債權(quán)形式主義，三是意思主義(也稱債權(quán)合意主義)。第一種以德國民法典為代表，其主張物權(quán)的動產(chǎn)交付及不動產(chǎn)登記是物權(quán)變動的主要形式。那么根據(jù)這一模式，當(dāng)事人之間實現(xiàn)物權(quán)變動不僅要求雙方有物權(quán)變動的合意，還需要雙方基于合意而付諸外在的表現(xiàn)形式也即動產(chǎn)交付和不動產(chǎn)登記。第二種是以奧地利、瑞士民法典為代表，其主張債權(quán)合同是物權(quán)變動的根本原因，即物權(quán)變動的本質(zhì)在于雙方當(dāng)事人基于債權(quán)合同這一法律行為而做出的交付動產(chǎn)或不動產(chǎn)登記。換而言之，債權(quán)形式主義不承認(rèn)物權(quán)變動的意思存在，而僅強(qiáng)調(diào)債權(quán)合同中的意思表示。第三種以法國、日本民法典為代表，其主張物權(quán)變動不要求付諸外在的動產(chǎn)交付和不動產(chǎn)登記行為，只要求雙方當(dāng)事人有物權(quán)變動的意思即可。[1]根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條以及第二十三條之規(guī)定，可知我國物權(quán)變動模式債權(quán)形式主義為主，意思主義為輔。

二、《關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題解釋(一)》出臺前我國不動產(chǎn)登記制度存在的若干問題

(一)性質(zhì)(公行為還是私行為、行政確認(rèn)行為還是民事權(quán)利行為)

在我國，對于不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)存在著兩大派別的分歧即行政行為說與私法行為說。前者認(rèn)為按我國《物權(quán)法》之規(guī)定，不動產(chǎn)登記實則是國家登記機(jī)關(guān)代表國家依法對不動產(chǎn)進(jìn)行管理的行為。[2]在我國，不動產(chǎn)登記由國家行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定進(jìn)行登記，其內(nèi)容(法律明文規(guī)定)、主體(基本統(tǒng)一的行政機(jī)關(guān))、形式(不動產(chǎn)登記簿)上都體現(xiàn)著法定性的特點(diǎn)，其次，據(jù)我國《物權(quán)法》第九條之規(guī)定可知，我國不動產(chǎn)登記基本遵循登記要件主義，即以登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，可知其具有強(qiáng)制性，是一種要式行政行為。上訴幾點(diǎn)都體現(xiàn)了不動產(chǎn)登記具有具體行政行為的許多性質(zhì)。而后者認(rèn)為不動產(chǎn)登記本質(zhì)上是物權(quán)法調(diào)整的范疇，由于其本身的一些原因及我國特殊的國情導(dǎo)致其附著了濃厚的行政色彩，但必須強(qiáng)調(diào)的是不動產(chǎn)登記是對不動產(chǎn)登記的法律承認(rèn)，是給不動產(chǎn)變動提供法律基礎(chǔ)。[2]換而言之，不動產(chǎn)登記證明的本質(zhì)不在于通過行政機(jī)關(guān)的意思表示對當(dāng)事人設(shè)立某種行政法上的權(quán)利和義務(wù)，其只是代表行政機(jī)關(guān)對某種民事狀態(tài)的存在狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)和證明。

(二)結(jié)構(gòu)

自2007年《物權(quán)法》出臺至《關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題解釋(一)》出臺之前，我國不動產(chǎn)登記制度結(jié)構(gòu)存在較多弊端。一是行政機(jī)構(gòu)眾多、分化。如：以土地為中心的物權(quán)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有土地所在地的縣級以上人民政府和國土行政主管部門，以房屋為中心的物權(quán)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有房屋所在地的市、市、縣人民政府(建設(shè))房地產(chǎn)主管部門等，其他自然資源物權(quán)變動登記機(jī)構(gòu)則數(shù)量、種類上就更加繁雜了。二是登記發(fā)展地域差異。當(dāng)然這與我國的歷史發(fā)展歷程密切相關(guān)，由于農(nóng)村長期處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的階段，對于農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度的立法方面就缺乏探究和實踐，如對于農(nóng)村自留地、集體所有的土地、荒山等的物權(quán)變動就在很長一段時間內(nèi)處于立法的邊緣地帶，但是近年來這一現(xiàn)象已得到明顯改善，尤其體現(xiàn)在2013年國土資源部發(fā)布多部農(nóng)村土地確權(quán)登記的規(guī)范性文件。其次，以房屋、國有土地為代表的物權(quán)變動登記的立法較其他領(lǐng)域的物權(quán)變動登記立法明顯要更加完善和成熟。總而言之，不動產(chǎn)登記制度基礎(chǔ)行政管理的需要產(chǎn)生了很多諸如登記證書不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一之類的問題，這些都不利于不動產(chǎn)登記制度的實施，也不利于其目標(biāo)的實現(xiàn)。

(三)不動產(chǎn)登記上的民行交叉問題

1.產(chǎn)生與結(jié)果：a國家對民事行為的管理。不動產(chǎn)登記制度本身就是國家為了更好的規(guī)范社會財產(chǎn)流轉(zhuǎn)行為、減少與此帶來的沖突而采取的公權(quán)力強(qiáng)制干涉民事主體行為的表現(xiàn)。b立法欠缺?；凇段餀?quán)法》第九條規(guī)定的不動產(chǎn)登記要件主義，當(dāng)訴訟中一方主張物權(quán)必然涉及物權(quán)確認(rèn)問題，這時無疑要先確定物權(quán)變動的效力才能進(jìn)一步展開案件的審理，即對不動產(chǎn)登記證書所載明的事實和內(nèi)容進(jìn)行審查與認(rèn)定。又因為不動產(chǎn)登記行為的具有具體行政行為的特點(diǎn)，在司法實踐中，法院往往無法對行政機(jī)關(guān)做出的行政行為(不動產(chǎn)登記)進(jìn)行審查，相關(guān)法律并沒能夠有效的回答這一問題，當(dāng)爭議訴諸法院時，往往缺乏有效的法律依據(jù)，從而導(dǎo)致案情、法律關(guān)系復(fù)雜化，民事、行政審判部門互相推諉，民事訴訟與行政訴訟沖突，案件審理期限延長、案件往往得不到有效解決。

2.某些表現(xiàn)：一是城市房屋所有權(quán)登記問題，實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的“一物多賣”引發(fā)的民事法律關(guān)系、涉及與登記機(jī)關(guān)的行政法律關(guān)系同時存在的現(xiàn)象。二是預(yù)告登記問題，實踐中經(jīng)常出現(xiàn)商品房預(yù)售人損害商品房抵押人權(quán)益而引發(fā)的民事合同糾紛、行政糾紛并存的現(xiàn)象。[3]

三、《關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題解釋(一)》對不動產(chǎn)登記問題的解決

《關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題解釋(一)》的出臺是針對《物權(quán)法》實施以來面臨的重要問題的解答，對很多司法實踐中的爭議問題作出了明確的回應(yīng)。下面舉一些例子予以說明。

(一)第一條：“因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外?！币簿褪钦f不是一涉及不動產(chǎn)登記問題就與行政訴訟有關(guān)，該解釋明確了在此行政訴訟只針對不動產(chǎn)登記本身的合法性問題，而不動產(chǎn)權(quán)屬問題則屬于民事訴訟范疇，換而言之，不動產(chǎn)權(quán)屬爭議與行政機(jī)關(guān)無關(guān)而是存在于有關(guān)民事主體之間。舉例說明：A與B之間對于房子的所有權(quán)問題存在爭議訴諸法院，法院在審判中基于案件事實對是否采用不動產(chǎn)權(quán)登記證明作為證據(jù)，在進(jìn)一步審理后做出判決，A或B可以基于民事判決而做出是否像行政機(jī)關(guān)做出不動產(chǎn)權(quán)登記變更的決定，若行政機(jī)關(guān)在證明時存在過失則可要求賠償，這些則屬于行政訴訟的范疇。

(二)第二條：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”該條說明了不動產(chǎn)登記薄雖然具有很高的證明力，但不動產(chǎn)物權(quán)歸屬問題判斷的本質(zhì)在于對原因行為和基礎(chǔ)關(guān)系的審查，而否定了過去司法實踐中過于依賴不動產(chǎn)登記薄的現(xiàn)象。

(三)第四條對《物權(quán)法》第二十條規(guī)定中不發(fā)生效力的物權(quán)變動做了詳細(xì)的規(guī)定，有利于完善預(yù)告登記制度，從而更好的保障購房者(債權(quán)人)的利益。第六條：“轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條之規(guī)定。對善意取得制度的適用做出了明確的規(guī)定，有助于解決司法實踐中的認(rèn)定難題。

[參考文獻(xiàn)]

[1]陳莉，論我國的物權(quán)變動模式[D].中國政法大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011.

[2]王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2008：6.

[3]宋帥武，不動產(chǎn)登記糾紛行政訴訟若干問題研究[D].西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文，2010.

中圖分類號：D923.6；D926

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)18-0204-02

作者簡介：熊霞(1996-)，女，漢族，江西南昌人，西南科技大學(xué)法學(xué)院，本科在讀，研究方向：法學(xué)。