曹冰清

華東政法大學(xué)，上海　200042

房屋租賃合同解除權(quán)探析

曹冰清

華東政法大學(xué)，上海200042

摘要：租賃合同一旦有效成立，即具有法律約束力；租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守，不得擅自變更合同內(nèi)容，違約一方須承擔(dān)法律責(zé)任。但客觀狀況約束著履約者的履約行為，若情況使然，合同無法繼續(xù)進(jìn)行，為保護(hù)自身利益，解除合同成為必然選擇。租賃合同的解除權(quán)由誰行使、如何行使、行使條件如何，解除后的法律效力如何是本文所探討的問題?？紤]到當(dāng)事人意思自治原則、合同交易安全的維護(hù)以及社會(huì)資源的優(yōu)化配置，租賃合同解除權(quán)的價(jià)值不可小覷。

關(guān)鍵詞：房屋租賃；合同解除；任意解除權(quán)

一、房屋租賃合同解除權(quán)概述

合同解除作為一種法律制度，產(chǎn)生合同效力消滅的后果。通常行使解除權(quán)的時(shí)間在自合同生效之后、履行完畢前，解除權(quán)可以依雙方當(dāng)事人約定，也可由一方當(dāng)事人行使。合同的解除事由有合意、約定、法定之分，故解除情形依解除事由不同，有以下分類：1、合意解除，即雙方在合同中未預(yù)見可能產(chǎn)生解除的情形，雙方可協(xié)商行使解除權(quán)；2、約定解除，即在合同中就預(yù)先定好條件，一旦解除條件成就即可行權(quán)；3、法定解除，即必須按照法律規(guī)定行使解除權(quán)。我國《合同法》九十三、九十四條規(guī)定了約定解除和法定解除情形，為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)提供法律依據(jù)。

二、房屋租賃合同解除權(quán)的行使主體

《合同法》九十四條規(guī)定了法定解除的五項(xiàng)情形，但在法條表述中，僅表述為“當(dāng)事人可以解除合同”，并未指明該當(dāng)事人為守約方還是違約方。

普遍看法認(rèn)為，約定解除權(quán)的主體更為簡(jiǎn)單，合同當(dāng)事人之約定不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定或禁止性規(guī)定，即可在雙方合同中予以明確。但在法定解除的規(guī)定情形中，爭(zhēng)議主要以誰可成為解除權(quán)行使的主體展開，有主張守約方為天然行權(quán)人，也有為違約方發(fā)聲的支持者。有些違約為當(dāng)事人蓄意為之，但在一些情況下違約方并非蓄意，為減少自身損失不得已向法院提起合同解除之訴，法院的處理方式不盡相同。通過對(duì)關(guān)聯(lián)案例的分析，筆者嘗試歸納了法院的處理模式：

表　法院對(duì)房屋租賃合同的處理方式

此表可以看出，對(duì)于違約情況，救濟(jì)手段首選合同的繼續(xù)履行，違約方因違反約定不享有解除權(quán)，法院據(jù)此精神，作出繼續(xù)履行或裁定駁回起訴的判決。從合同解除設(shè)立的初衷來看，將解除權(quán)僅賦予守約方，是保護(hù)守約方的合法利益。但解除權(quán)從性質(zhì)上來說是一種形成權(quán)，無須相對(duì)方配合即可發(fā)生效力，現(xiàn)行合同法只賦予守約一方合同解除權(quán)，有悖平等、公平、效率原則：首先，合同是平等主體之間設(shè)立的法律關(guān)系，雙方當(dāng)事人地位平等，享有同等的權(quán)利義務(wù)，僅憑違約方存在違約行為而罔顧其違約原因、剝奪其解除權(quán)，極易導(dǎo)致守約方借此權(quán)利壓制對(duì)方意志，謂之不平等；其次，守約方享有解除權(quán)的條件是違約方的違約行為致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)等嚴(yán)重程度，不考慮實(shí)際履行時(shí)現(xiàn)實(shí)環(huán)境復(fù)雜性導(dǎo)致的被動(dòng)違約，籠統(tǒng)規(guī)定只要符合規(guī)定的違約行為即可解除合同，謂之不公平；最后，解除權(quán)作為守約方的權(quán)利，其可以選擇及時(shí)行使權(quán)利，亦可隨時(shí)放棄而改選其他救濟(jì)方式。若守約方憑借手持的合同解除權(quán)，在合理期限內(nèi)不行權(quán)，那么解除權(quán)會(huì)因過了時(shí)效而消滅。對(duì)于合同來說，解除未發(fā)生，合同持續(xù)有效。對(duì)于合同當(dāng)事人來說，違約的行為沒有及時(shí)處理，即使訴至法院，法院也因“不告不理”無法處理。于情于理，于合同涉及的各方都是有害而無益的，不符合效率。

筆者認(rèn)為，房屋租賃合同的現(xiàn)實(shí)環(huán)境十分復(fù)雜，在合同簽訂到合同履行完畢這段時(shí)間里，蓄意違約和被動(dòng)違約情形均應(yīng)納入考慮范圍，解除權(quán)該特殊權(quán)利不應(yīng)僅賦予守約一方，作為平衡，應(yīng)綜合考慮違約的具體原因及違約的效果等多種因素，有條件地為違約方設(shè)置有限的解除權(quán)。

三、房屋租賃合同解除權(quán)的行使

(一)房屋租賃合同的任意解除

任意解除權(quán)，指享有權(quán)利方無需任何理由，可以根據(jù)實(shí)際情況，在合同成立后履行完畢前解除合同而使合同關(guān)系趨向消滅的權(quán)利?！逗贤ā返诙偃l對(duì)租賃期限不明的合同解除作如下邏輯判斷：如果當(dāng)事人沒有約定租賃期限，或者該期限的約定不明，參考合同法六十一條后還是無法確定期限的，那么判斷該租賃為不定期租賃。在不定期租賃合同里，雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是須在合理期限之前通知租房方。因此對(duì)于不定期的房屋租賃合同而言，租賃雙方均享有任意解除權(quán)。本文所謂不定期的房屋租賃合同，結(jié)合合同法第二百一十五條、第二百三十二條、第二百三十六條，可分為以下三種：租期在半年以上但是沒有書面訂立合同的，視為不定期租賃合同；當(dāng)事人沒有約定租期或者租期約定不明的，視為不定期租賃合同；合同規(guī)定了租賃期且租賃期滿、承租人沒有返還房屋反而繼續(xù)使用的，視為不定期租賃合同。

任意解除權(quán)作為特殊的解除權(quán)，給予當(dāng)事人最大意思自治的空間，但任意解除權(quán)利不得濫用。對(duì)不定期租賃合同任意解除權(quán)，王利明教授認(rèn)為應(yīng)體從如下三個(gè)方面進(jìn)行限制：解除權(quán)須附條件、解除權(quán)須在合理期限內(nèi)通知對(duì)方以及解除權(quán)兼顧誠實(shí)信用原則：(1)附條件。因法律充分尊重當(dāng)事人的意思表示，當(dāng)出租人和承租人均享有任意解除權(quán)時(shí)，當(dāng)事人可根據(jù)利益的隨時(shí)變化，向相對(duì)方提出解除合同的要求，若不對(duì)任意解除權(quán)設(shè)限，會(huì)導(dǎo)致其濫用，損害相對(duì)方的合法利益，損害租賃物的使用價(jià)值，不符合物盡其用的原則。(2)解除權(quán)須在合理期限之內(nèi)通知對(duì)方。該精神在《合同法》第232條規(guī)定得以體現(xiàn)。作為租賃人，隨時(shí)冒著出租人任意行使解除權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于租賃物的利益沒有保障，因此合理期限的通知實(shí)為必要。此外，合同法雖肯定了解約人的通知義務(wù)，對(duì)于“合理期限”并未做具體規(guī)定。(3)解除須秉承誠實(shí)信用原則。在紛繁復(fù)雜的民事活動(dòng)中，當(dāng)事人應(yīng)做到誠實(shí)守信，履行義務(wù)務(wù)必通過善意方式，濫用權(quán)力或者規(guī)避法律規(guī)定義務(wù)的行為不可取。何況任意解除權(quán)帶來的是更大更廣的合同自主權(quán)，該規(guī)則在一定程度上會(huì)違背合同必守原則。正是基于這種沖突，誠實(shí)信用原則更要突出發(fā)揮其指導(dǎo)作用。

因《合同法》分則“租賃合同”一章并未規(guī)定租賃合同的解除權(quán)行使方式，按照交易習(xí)慣，如行使房屋租賃合同的任意解除權(quán)，以“解除的意思表示通知到對(duì)方”為必要。至于通知的形式，有口頭與書面通知之分?！兜聡穹ǖ洹芬浴翱陬^形式不宜作為通知的形式，因?yàn)榭陬^通知缺乏證明力”為考量，規(guī)定了“必須用書面形式向?qū)Ψ酵ㄖ獙?duì)方，表達(dá)終止租賃關(guān)系的意思?！惫P者看來，口頭亦或書面，是當(dāng)事人行使解除權(quán)的自由。書面更為規(guī)范，不必贅述；口頭形式在交易習(xí)慣中方便快捷，在效率上更甚一籌。至于口頭方式不利于舉證證明的問題，不足以作為限制解除權(quán)行使限制的理由，況且采用口頭形式并不會(huì)對(duì)承租人的利益造成不利影響。

(二)房屋租賃合同的法定解除

《合同法》第九十四條列舉了五種情形，滿足之一即可行使合同解除權(quán)。針對(duì)房屋租賃合同，法律還特別規(guī)定了出租人和承租人享有解除權(quán)的情形：(一)承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，出租方有理由解除合同；(二)承租人經(jīng)出租人催告后在合理期間不支付租金，出租方有理由解除合同；(三)若租賃物部分毀損或者全部毀損，承租人有權(quán)提起解除；(四)承租人的安全和健康遭受質(zhì)量不合格的租賃物的威脅時(shí)，承租人有權(quán)提起解除。以上四種特殊的解除權(quán)，實(shí)質(zhì)是將《合同法》九十四條具體化，符合法律規(guī)定的特定條件才可產(chǎn)生，同屬于法定解除權(quán)。

在多數(shù)租賃合同糾紛案件中，由于被告在合理期限內(nèi)不支付租金，構(gòu)成根本違約，原告無法實(shí)現(xiàn)合同目的，據(jù)此提出合同解除。此時(shí)原告的解除權(quán)屬于法定，即按法律行使合同解除。同時(shí)，現(xiàn)有的房屋租賃合同多在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)租賃合同的解除進(jìn)行了約定。在此種情況下，原告基于法律規(guī)定享有解除權(quán)還是基于雙方合同約定享有解除權(quán)？筆者看法和崔建遠(yuǎn)教授一致，認(rèn)為：法定解除在具體適用時(shí)，多為一方當(dāng)事人對(duì)合同約定的違反，結(jié)果造成如合同目的不能實(shí)現(xiàn)等嚴(yán)重后果；約定解除不同，約定解除在適用時(shí)不一定以違約作為條件。因此可以把約定解除看作法定解除的一種補(bǔ)充，假使約定的解除條件無法涵蓋全部解除條件的情況，在未涵蓋的領(lǐng)域內(nèi)，可以適用法定解除。[1]

我國在立法模式上采用通知解除的模式。享有法定解除權(quán)的當(dāng)事人要解除合同，只需通知對(duì)方自己要解除的意思。對(duì)方如對(duì)解除的效力有異議，可請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)來確認(rèn)。在約定解除和法定解除的情形下，慣用通知解除作為合同解除的標(biāo)準(zhǔn)。

四、解除后發(fā)生的效力

依據(jù)合同法九十七條規(guī)定，適用到房屋租賃合同上，合同解除后當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)發(fā)生如下變化：(1)承租人對(duì)租賃房屋的返還。合同解除后承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，負(fù)有把租賃物返還給出租人的義務(wù)。(2)承租人欠付租金的支付義務(wù)。(3)承租人對(duì)因使用原因造成的房屋損害進(jìn)行修繕的義務(wù)。(4)損害賠償責(zé)任。(5)未履行的部分終止履行。[2]

返還租賃房屋時(shí)，返還的房屋除了應(yīng)符合約定的狀況，房屋內(nèi)的附屬物品也應(yīng)返還。如果沒有經(jīng)出租人的同意，承租人對(duì)租賃房屋

進(jìn)行了裝修或增設(shè)了他物，增設(shè)物和裝修費(fèi)用問題如何解決？A公司訴B公司租賃合同添附物案的審判結(jié)果可以作為參考。在此案中，兩家公司租賃合同的解除是A公司一方違約導(dǎo)致的。A公司的裝修得到出租方B公司的同意繼而作了改善，因此出租方不得以“未經(jīng)其同意增設(shè)他物”為由提起訴訟。該添附出于使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的考慮，不宜拆除，故歸B公司所有。如果因承租人的改善、增設(shè)行為，出租人受有利益的，為了實(shí)現(xiàn)交易公平，平衡利益，B公司作為受益人，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償A公司。

五、總結(jié)

實(shí)踐中，對(duì)于解除權(quán)的主體規(guī)定較為模糊，在不定期租賃合同中賦予當(dāng)事人任意解除合同的權(quán)利等等規(guī)定，致使承租人的住房利益無法得以保障。因此，解除權(quán)的主體不應(yīng)只限于守約方一方，違約方在特殊事由下理應(yīng)平等享有解除權(quán)；對(duì)于不定期的房屋租賃合同而言，出租房也不得濫用合同解除權(quán)，應(yīng)本著誠實(shí)信用原則，考慮承租方的利益，履行提前告知義務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)交易安全，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化、合理配置，達(dá)到租賃物的效益最大化。

[參考文獻(xiàn)]

[1]崔建遠(yuǎn)，吳光榮.我國合同法上解除權(quán)的行使規(guī)則[J].法律適用，2009(11)：14-18.

[2]徐林豹.房屋租賃合同解除研析——以出租方違約解除為例[J].河南教育學(xué)院學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版，2011，30(2)：78-82.

中圖分類號(hào)：D923.6

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)18-0116-02

作者簡(jiǎn)介：曹冰清(1992-)，女，浙江臺(tái)州人，華東政法大學(xué)，2014級(jí)民商法碩士研究生在讀，研究方向：合同法。