李 鐵，張友祥

(東北師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，吉林 長春130117)

一、引 言

隨著住房改革制度的深化，我國房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，并逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善居民住房條件等方面發(fā)揮了重要作用。但同時(shí)我們也注意到，我國大中城市的住房銷售價(jià)格屢創(chuàng)新高，給居民住房消費(fèi)帶來沉重壓力，不僅扭曲了居民的消費(fèi)行為選擇，也成為拉大財(cái)產(chǎn)性收入差距的重要原因。因此，理論界和實(shí)踐部門提出了許多解決方案，其中，人們對住房市場稅制改革給予了極大關(guān)注。

根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營流通環(huán)節(jié)不同，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅收主要有：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅*2009年1月1日起，《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。和城鎮(zhèn)土地使用稅，共十個(gè)稅種(見表1)。

表1 不同征稅環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)相關(guān)稅種統(tǒng)計(jì)

目前，我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收水平相對較低，其開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅收及相關(guān)租費(fèi)負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過保有環(huán)節(jié)。[1]房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)主要包括兩個(gè)稅種：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅當(dāng)中，個(gè)人所有的居住房屋及院落用地由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免。因此，我國住房市場的稅收制度改革立足于結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，通過將個(gè)人住房納入房產(chǎn)稅的征稅對象，增加保有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)的比重，適度降低開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，以期調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的住房價(jià)格。增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)能否起到降低房價(jià)的作用？許多學(xué)者認(rèn)為，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅改革目標(biāo)應(yīng)當(dāng)立足于構(gòu)建地方稅主體稅種，而不是調(diào)節(jié)住房市場價(jià)格，或者公平財(cái)產(chǎn)收入分配。[2]事實(shí)上，在我國稅收制度中，影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的稅種有很多，除了保有環(huán)節(jié)，其他環(huán)節(jié)的稅收對房地產(chǎn)市場價(jià)格的形成也起到重要的作用。本文立足于房地產(chǎn)市場流通的全過程，分析各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收對房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生的效應(yīng)。

從相關(guān)文獻(xiàn)看，對于房地產(chǎn)市場課稅存在許多爭論，主要有三種觀點(diǎn)：貨物稅論、資本稅論和使用費(fèi)論。[3]三種觀點(diǎn)有各自的基本假設(shè)，其有效性也體現(xiàn)為不同的假設(shè)條件。資本稅論的立論角度是將建筑物看作提供住房服務(wù)或生產(chǎn)工業(yè)商品的資本。[4]使用費(fèi)論假設(shè)房產(chǎn)稅是購買公共服務(wù)的成本。在實(shí)踐中，資本課稅容易產(chǎn)生對資本的“鎖住效應(yīng)”，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因而對資本課稅往往較為慎重，一般采取低稅率甚至免征。因此，如果理論上假設(shè)房產(chǎn)稅是資本稅，在實(shí)踐中資本稅顯然不能適用于房地產(chǎn)市場流通的全過程。使用費(fèi)論將課稅看作是個(gè)人消費(fèi)地方公共服務(wù)所支付的價(jià)格，對房地產(chǎn)征收的稅收將以財(cái)政支出的方式提供同等價(jià)值量的公共產(chǎn)品和服務(wù)。因此，使用費(fèi)論的優(yōu)勢在于考慮了財(cái)政支出對房地產(chǎn)稅負(fù)歸宿的影響。但是，如果房地產(chǎn)的稅收是一種使用費(fèi)，是有償和自愿的，不會(huì)降低消費(fèi)者和生產(chǎn)者剩余，就不會(huì)產(chǎn)生扭曲，不會(huì)產(chǎn)生稅收超額負(fù)擔(dān)的問題。[5]因此，用貨物稅論來分析房地產(chǎn)稅收全部環(huán)節(jié)的稅負(fù)歸宿，更加符合現(xiàn)實(shí)的情況。本文以貨物稅論為視角，從局部均衡和一般均衡兩個(gè)方面對房地產(chǎn)全部流通環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)歸宿進(jìn)行分析，從而判定不同的稅種在不同的征收環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。

二、基于貨物稅論的房地產(chǎn)稅負(fù)歸宿的局部均衡

根據(jù)貨物稅的局部均衡理論，房地產(chǎn)稅稅負(fù)歸宿機(jī)理與一般貨物稅相同，即取決于相關(guān)商品的供求曲線的形狀。在完全競爭市場上，稅收對價(jià)格和產(chǎn)出的效應(yīng)，與對供給方征稅還是對需求方征稅無關(guān)。無論對生產(chǎn)者征稅還是對消費(fèi)者征稅，消費(fèi)者和生產(chǎn)者的共同分擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)的情況是一樣的。在課征從量稅或從價(jià)稅時(shí)，稅收最終由誰負(fù)擔(dān)，和名義上由誰納稅無關(guān)。[6]稅收轉(zhuǎn)嫁和歸宿的具體情況實(shí)際上是由稅后的均衡價(jià)格決定的。

對于土地出讓環(huán)節(jié)，即以土地為貨物進(jìn)行課稅。對土地課稅的稅負(fù)歸宿，只要土地?cái)?shù)量不變，供給曲線就是完全垂直的。如果對土地地租收益課稅，稅收會(huì)使得土地所有人得到的租金下降，下降數(shù)額等于全部稅額數(shù)。如果對土地課征地價(jià)稅，土地稅會(huì)資本化為土地價(jià)值，在土地出售時(shí)，購買方會(huì)要求降低價(jià)格，降低幅度等于未來要繳納的土地稅。那么對于土地出讓環(huán)節(jié)課征的契稅、印花稅等稅收將由土地所有者承擔(dān)。但是，即使在完全競爭的假設(shè)下，這個(gè)結(jié)論在現(xiàn)實(shí)中也會(huì)受到質(zhì)疑，即土地的供給曲線是否完全垂直？在我國城市化進(jìn)程中，除了帶來人口城市化、經(jīng)濟(jì)城市化、生活方式城市化等良性指標(biāo)不斷提升，也帶來了非常明顯的弊端——“土地城市化”。[7]就短期效應(yīng)而言，土地的供給曲線并不是完全垂直的，隨著價(jià)格的上升，用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地供給會(huì)逐漸增長；即使市場處于完全競爭狀態(tài)，對于土地出讓環(huán)節(jié)課征的稅收仍然會(huì)向前轉(zhuǎn)嫁給土地需求者，即開發(fā)商。在我國，土地是全民所有的，土地出讓處于完全壟斷市場環(huán)境中。在完全壟斷的條件下，政府是土地出讓價(jià)格的決定者，政府征稅后，其土地出讓的稅收負(fù)擔(dān)必將轉(zhuǎn)嫁給土地開發(fā)商，其轉(zhuǎn)嫁的程度取決于開發(fā)商對于土地的需求價(jià)格彈性的大小。

對于房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，主要課征的稅種是營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅。在完全競爭市場，當(dāng)課稅商品屬于資本密集型產(chǎn)品或生產(chǎn)周期較長的產(chǎn)品，由于對這類產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模變動(dòng)較難，其供給彈性因之較小，生產(chǎn)者將在稅收的轉(zhuǎn)嫁中處于不利地位。政府所征稅收會(huì)更多地向后轉(zhuǎn)嫁或不能轉(zhuǎn)嫁，而落在生產(chǎn)要素提供者或生產(chǎn)者身上。對于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場處于壟斷競爭的環(huán)境，開發(fā)商是價(jià)格的影響者。房地產(chǎn)開發(fā)商可以以其差異化產(chǎn)品對價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，稅負(fù)可以向前轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。由于房地產(chǎn)市場沒有形成完全壟斷，所以開發(fā)商并不能完全轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，只能部分轉(zhuǎn)嫁。對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場處于完全競爭的環(huán)境，那么由于買賣房地產(chǎn)的碎片化，房地產(chǎn)的所有者是價(jià)格的被動(dòng)接受者，當(dāng)政府征稅后，任何所有者都無法在短期內(nèi)提高價(jià)格，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。從長期看，在完全競爭條件下，各個(gè)所有者也無法形成一股整個(gè)行業(yè)的提價(jià)力量，從而難以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。

對于房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，主要課征的稅收是房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，這一環(huán)節(jié)的稅收是對房地產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)來進(jìn)行征稅的。只要房地產(chǎn)沒有通過轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)，那么對于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，所得課征的稅收一般只能由房地產(chǎn)所有者自己承擔(dān)，其稅負(fù)歸宿機(jī)理等同于所得稅，最終會(huì)降低個(gè)人的消費(fèi)水平，無法轉(zhuǎn)嫁出去。

因此，對于房地產(chǎn)市場來說，如果對土地出讓環(huán)節(jié)征稅，稅收將由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，該稅收將計(jì)入其開發(fā)成本，最終由消費(fèi)者承擔(dān)。通過對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征稅，房地產(chǎn)開發(fā)商可以以其差異化產(chǎn)品對價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，稅負(fù)可以向前轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征稅，稅收負(fù)擔(dān)都很難轉(zhuǎn)嫁，最終將由房地產(chǎn)所有者承擔(dān)。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)作為消費(fèi)品，課征房地產(chǎn)稅將提高開發(fā)商的售房價(jià)格，增加消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)房地產(chǎn)作為投資品，由于稅收最終由投資人承擔(dān)，那么其稅收將內(nèi)涵化，增加投資者的投資報(bào)酬率，從而提高二級市場的售房價(jià)格。

三、基于貨物稅論的房地產(chǎn)稅負(fù)歸宿的一般均衡

局部均衡分析對于分析特定市場的特定商品稅具有重要的意義。但是，局部均衡只討論一個(gè)產(chǎn)品時(shí)的市場均衡，忽略了不同商品在不同的市場供求之間的相互影響和這些商品價(jià)格的決定。哈伯格(Harberger，1962)將所有的市場聯(lián)系起來考察稅收的效應(yīng)，從而考察整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的稅收歸宿狀況，即所有市場同時(shí)出清、所有價(jià)格同時(shí)決定的一般均衡狀態(tài)。[8]本文利用哈伯格一般均衡分析方法，將與房地產(chǎn)市場相互聯(lián)系的各個(gè)市場看成一個(gè)整體來加以研究。在房地產(chǎn)稅收的一般均衡分析中，房產(chǎn)的需求和供給不僅取決于該房產(chǎn)本身的價(jià)格，也取決于所有其他商品的價(jià)格。 首先，根據(jù)哈伯格一般均衡分析方法，需要對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行簡化：假設(shè)市場上只有兩種商品：食品(以X表示)和房產(chǎn)(Y表示)。這兩種商品都是由兩種生產(chǎn)要素資本(K表示)和勞動(dòng)(L表示)構(gòu)成。食品X是勞動(dòng)密集型商品，房產(chǎn)Y是資本密集型商品。假設(shè)不存在儲(chǔ)蓄，消費(fèi)者的全部收入只用于消費(fèi)這兩種商品，并且這兩種商品不具有完全替代性或互補(bǔ)性。那么，政府可以通過九種方式獲得稅收。*這九種稅收分別是：對生產(chǎn)食品的資本所得征稅，用tKX表示；對生產(chǎn)房產(chǎn)的資本所得征稅，用tKY表示；對生產(chǎn)食品的勞動(dòng)所得征稅，用tLX表示；對生產(chǎn)房產(chǎn)的勞動(dòng)所得征稅，用tLY表示；對生產(chǎn)食品和房產(chǎn)使用資本的所得征稅，用tK表示；對生產(chǎn)食品和房產(chǎn)使用勞動(dòng)的所得征稅，用tL表示；對消費(fèi)食品征稅，用tX表示；對消費(fèi)房產(chǎn)征稅，用tY表示；對資本和勞動(dòng)力的全部所得征稅，即對全部的商品進(jìn)行征稅，用tT表示。根據(jù)稅收的等量關(guān)系，可以將這九種稅歸類為四類：選擇性流轉(zhuǎn)稅(消費(fèi)稅)tX；部分要素稅tKX，即對某個(gè)生產(chǎn)部門所使用的某種要素課征的稅；一般要素稅tK，即對兩個(gè)生產(chǎn)部門所使用的某種要素課征的稅；一般所得稅t。

對于土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)來說，稅收是以土地為課稅對象的。根據(jù)假設(shè)，房產(chǎn)只有勞動(dòng)和資本兩種投入要素。因此，假設(shè)土地作為房地產(chǎn)的投入要素，屬于資本。在土地的一級市場，主要課征契稅、印花稅、耕地占用稅；在土地的二級市場，主要課征營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅。根據(jù)一般均衡分析的稅種等價(jià)性，這些稅種都是針對土地要素(假設(shè)屬于資本K)進(jìn)行課稅，即對房產(chǎn)Y生產(chǎn)部門所使用的K要素進(jìn)行課征的稅收tKY。

對于房地產(chǎn)的開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)來說，主要課征的稅種是營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅。根據(jù)一般均衡分析的稅種等價(jià)性，這些稅種都是針對房地產(chǎn)商品本身進(jìn)行課稅，即對Y生產(chǎn)部門所生產(chǎn)出的產(chǎn)品Y進(jìn)行課征的稅收tY。

對于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收主要有以下兩種：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是針對土地要素(假設(shè)屬于資本K)進(jìn)行課稅，即tKY。房產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)商品本身進(jìn)行課稅，用tY表示。

因此，房地產(chǎn)稅收制度的變革主要通過選擇性流轉(zhuǎn)稅tY和部分要素稅tKY起到調(diào)節(jié)作用，從而對房產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響。

1. 選擇性流轉(zhuǎn)稅tY

對Y商品的消費(fèi)課征流轉(zhuǎn)稅tY，會(huì)使得房產(chǎn)的價(jià)格上升。當(dāng)食品X和房產(chǎn)Y之間具有不完全替代性，人們會(huì)減少對住房的消費(fèi)，轉(zhuǎn)而購買其它產(chǎn)品。因此，房產(chǎn)價(jià)格PY上升，房產(chǎn)商品的需求量QYD下降。由于食品和房產(chǎn)的不完全替代性，食品部門的需求量QXD上升，最終食品的價(jià)格PX上升。

房產(chǎn)和食品需求量與價(jià)格的變動(dòng)會(huì)影響到要素市場。對特定部門的商品課稅，會(huì)導(dǎo)致在該部門中較密集地被運(yùn)用于投入的生產(chǎn)要素的相對價(jià)格下降。因此，選擇性流轉(zhuǎn)稅tY會(huì)導(dǎo)致在房地產(chǎn)部門密集地被運(yùn)用于投入生產(chǎn)的資本要素K的相對價(jià)格下降。那么，土地作為密集投入的生產(chǎn)要素，價(jià)格將下降。價(jià)格下降的幅度取決于三個(gè)方面：一是被課稅商品的需求彈性。如果房地產(chǎn)市場的房產(chǎn)作為消費(fèi)品，由于住房的剛性和住房商品與其他商品的不完全替代性，其需求彈性是比較小的。如果房產(chǎn)作為投資品，那么需求彈性是比較大的。房產(chǎn)作為商品，其需求彈性越大，則生產(chǎn)要素K的相對價(jià)格下降的幅度越大。二是部門間生產(chǎn)要素的比例差異。食品部門與房地產(chǎn)部門生產(chǎn)要素L和K比例差異越大，生產(chǎn)要素K的相對價(jià)格下降的幅度也越大。三是生產(chǎn)要素替代彈性。生產(chǎn)要素K的替代彈性越小，土地作為生產(chǎn)要素的相對價(jià)格下降的幅度越大。

2. 部分要素稅tKY

當(dāng)對房地產(chǎn)Y部門的資本K征收從價(jià)稅tKY，房地產(chǎn)部門資本價(jià)格PYK會(huì)上漲，從而引起房產(chǎn)價(jià)格PY上升，當(dāng)價(jià)格上漲，消費(fèi)者對房產(chǎn)商品的需求 QYD會(huì)下降。為滿足一般均衡的假設(shè)條件，廠商使用資本的總支出不變，必然有一部分資本要素K從Y部門流出，相應(yīng)的，一部分勞動(dòng)要素L也會(huì)從Y部門流出。部分要素稅會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)量效應(yīng)，也會(huì)產(chǎn)生要素替代效應(yīng)。

產(chǎn)量效應(yīng)：由于房地產(chǎn)Y部門是資本密集型，那么流出的資本K相對多。要素的流出比例存在差異，將導(dǎo)致X部門資本價(jià)格PXK下降，從而降低X部門商品的價(jià)格PX，增加消費(fèi)者對X部門商品的需求量QXD。

替代效應(yīng)：當(dāng)Y部門的資本價(jià)格上升，只要資本與勞動(dòng)之間的替代是可能的且替代彈性為1， 房地產(chǎn)部門Y的資本價(jià)格PYK上升，那么Y部門將同比例減少K的使用，同比例增加L。由于房地產(chǎn)部門Y是資本密集型，那么流出的資本K相對多，導(dǎo)致X部門資本價(jià)格PXK下降，最終引起X部門商品價(jià)格PX下降，從而增加消費(fèi)者對X部門商品的需求量QXD。

綜合要素的產(chǎn)量效應(yīng)和替代效應(yīng)可知：由于被課征資本稅的房地產(chǎn)部門是資本密集型的，產(chǎn)量效應(yīng)和替代效應(yīng)這兩種效應(yīng)同方向。最終，部分要素稅tKY會(huì)導(dǎo)致Y部門和X部門勞動(dòng)價(jià)格PL的下降，意味著對資本的課稅也有可能損害勞動(dòng)要素供求雙方的利益。從更廣義的角度來說，只要要素可自由流動(dòng)，那么對房地產(chǎn)部門的一種要素課稅，其稅負(fù)會(huì)歸宿到兩個(gè)部門的兩種要素，從而影響它們的價(jià)格。進(jìn)一步來說，對單個(gè)要素課稅會(huì)改變要素的相對價(jià)格，從而改變收入分配。更具體的結(jié)果取決于要素密度、生產(chǎn)要素替代的難易、要素的流動(dòng)性和產(chǎn)出的需求彈性等因素。

四、結(jié) 論

采用局部均衡分析，如果對土地出讓環(huán)節(jié)征稅，稅收將由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，該稅收將計(jì)入其開發(fā)成本，最終由消費(fèi)者承擔(dān)。通過對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征稅，房地產(chǎn)開發(fā)商可以以其差異化產(chǎn)品對價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，稅負(fù)可以向前轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征稅，稅收負(fù)擔(dān)都很難轉(zhuǎn)嫁，最終將由房地產(chǎn)所有者承擔(dān)。這意味著，當(dāng)房地產(chǎn)作為消費(fèi)品，課征房地產(chǎn)稅將提高開發(fā)商的售房價(jià)格，增加消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)房地產(chǎn)作為投資品，由于稅收最終由投資人承擔(dān)，那么其稅收將內(nèi)涵化，增加投資者的投資報(bào)酬率，從而提高二級市場的售房價(jià)格。

采用一般均衡的分析方法，如果對土地出讓環(huán)節(jié)征稅，相當(dāng)于課征部分要素稅，部分要素稅tKY不僅會(huì)影響X部門的價(jià)格和銷售量，也會(huì)導(dǎo)致Y部門和X部門勞動(dòng)價(jià)格PL的下降，最終土地出讓環(huán)節(jié)的稅收將由土地所有者和需求者、勞動(dòng)力供給者和勞動(dòng)力需求者共同承擔(dān)。對于房地產(chǎn)的開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)來說，稅種都是針對房地產(chǎn)商品本身進(jìn)行課稅，是對Y生產(chǎn)部門所生產(chǎn)出的產(chǎn)品Y進(jìn)行課征的稅收，即選擇性流轉(zhuǎn)稅tY。最終，會(huì)導(dǎo)致在房地產(chǎn)部門密集地被運(yùn)用于投入生產(chǎn)的土地要素價(jià)格下降。也就是說，對房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)課征選擇性流轉(zhuǎn)稅，其稅收負(fù)擔(dān)會(huì)由土地所有者和房地產(chǎn)開發(fā)商共同承擔(dān)。受被課稅商品的需求彈性、部門間生產(chǎn)要素的比例差異和生產(chǎn)要素替代彈性的影響，土地作為生產(chǎn)要素的相對價(jià)格下降的幅度會(huì)更大，土地所有者承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)也更多。對于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收，城鎮(zhèn)土地使用稅是針對土地要素進(jìn)行課稅，即對Y生產(chǎn)部門所使用的K要素進(jìn)行課征的稅收，tKY。房產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)商品本身進(jìn)行課稅，tY。因此，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度的改革將通過選擇性流轉(zhuǎn)稅tY和部分要素稅tKY共同起到調(diào)節(jié)的作用，從而對房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生更加復(fù)雜的影響，其稅收負(fù)擔(dān)將由土地所有者、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者以及從事房地產(chǎn)行業(yè)的勞動(dòng)力和從事其他行業(yè)的勞動(dòng)力的提供者和需求者共同承擔(dān)。

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