賀鈞

[摘 要]我國宏觀經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入白銀時代，在這樣的環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)需要主動實施戰(zhàn)略調(diào)整，尤其在區(qū)域選擇上，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在努力做好國內(nèi)市場的同時，把目光投向海外，實施海外并購戰(zhàn)略拓展業(yè)務(wù)范圍。本文首先對海外并購進(jìn)行概述，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購現(xiàn)狀，最后對房地產(chǎn)企業(yè)實施海外并購提出一些建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；海外并購；SWOT分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.199

1 海外并購概述

1.1 海外并購的含義

并購是指即一家企業(yè)使用兼并或收購等手段獲得另一家企業(yè)的股份或資產(chǎn)，以達(dá)到控制目標(biāo)企業(yè)的行為。海外并購涉及多個國家的企業(yè)，并購后會形成一個綜合原有企業(yè)資產(chǎn)的新法人實體。通常來說，企業(yè)海外并購至少涉及兩個國家，一個國家的企業(yè)通過海外并購，最終會獲得國外企業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)。房地產(chǎn)并購可以幫助企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，在達(dá)成多元化經(jīng)營方式的同時也分散了過于集中的資金，在企業(yè)追求利潤最大化的同時，將風(fēng)險控制在最低程度。

1.2 海外并購的方式

海外并購的方式通?？梢詮膬蓚€角度來進(jìn)行劃分：按企業(yè)間的聯(lián)系方式劃分，可以分為橫向并購、縱向并購和混合并購；按并購企業(yè)行為方式劃分可以分為善意并購和惡意并購。

1.3 海外并購理論基礎(chǔ)

1.3.1 并購理論

海外并購理論也源自企業(yè)并購理論，主要的企業(yè)并購理論包括：第一，效率理論，該理論認(rèn)為企業(yè)并購會產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，產(chǎn)生一加一大于二的“化學(xué)效應(yīng)”，利于企業(yè)在控制風(fēng)險的前提下提高生產(chǎn)業(yè)績，經(jīng)營協(xié)同、管理協(xié)同、財務(wù)協(xié)同、戰(zhàn)略重組、價值低估是該理論的五個假設(shè)前提；第二，市場勢力理論，該理論的基本觀點是企業(yè)對市場都存在控制需求，而這種需求就是企業(yè)并購的根本動機(jī)，并購可以減少市場中企業(yè)的數(shù)量，便于優(yōu)勢企業(yè)在市場中樹立主導(dǎo)地位，從而獲得超高利潤，但該理論也有很多的質(zhì)疑者，他們認(rèn)為未來的市場不能被某個或某幾個企業(yè)操控，通過并購形成絕對的市場勢力也是不可能的；第三，交易成本輪，交易成本是市場交易必須支付的成本，但交易如果發(fā)生在組織內(nèi)部便可以降低交易費用，為了減少交易成本便出現(xiàn)了企業(yè)并購，按照該理論的思路，海外并購的實施可以使跨國企業(yè)節(jié)省交易成本，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的實質(zhì)提升。

1.3.2 對外直接投資理論

海外并購作為新興的投資方式，被越來越多的企業(yè)所使用，特別是發(fā)達(dá)國家里的一些大企業(yè)，更是善于使用此種方式進(jìn)行對外直接投資，對外直接投資理論具體包括國際生產(chǎn)折衷理論、國家競爭優(yōu)勢理論、LLL分析框架 、對外投資不平衡理論等。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購現(xiàn)狀分析

2.1 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出較快的增長勢頭，房地產(chǎn)企業(yè)得到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。然而過快的發(fā)展速度使得房屋價格越來越高，為此，政府采取了信貸緊縮、稅費調(diào)整等一系列調(diào)控措施來抑制房價的不合理上漲。并想方設(shè)法地調(diào)節(jié)行業(yè)中企業(yè)之間的關(guān)系，使企業(yè)之間形成一種良性的競爭關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象更加明顯。從目前情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢呈現(xiàn)出以下些特征：發(fā)展趨向集中化和規(guī)?；?、行業(yè)更加專業(yè)化和規(guī)范化、行業(yè)中品牌戰(zhàn)略地位凸顯、企業(yè)融資方式更為多樣化。

在此過程中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在追求規(guī)?；l(fā)展同時，均會通過資本市場融資方式實現(xiàn)企業(yè)的快速規(guī)?；l(fā)展。尤其受國內(nèi)資本市場融資渠道限制因素影響，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛考慮海外融資途徑。例如，2012年上旬，招商局地產(chǎn)以2000多萬美元并購其他企業(yè)，在港借殼上市融資，便是一起很典型的案例。

2.2 海外并購現(xiàn)狀

近些年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)在海外開展了很多的并購活動，其并購目標(biāo)企業(yè)分布?xì)W、美、亞、澳各個大洲，但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購剛剛興起不久，所以有并購行為的企業(yè)多為國內(nèi)行業(yè)龍頭，公司性質(zhì)絕大多數(shù)為民企。從行業(yè)實際情況來看，民企的海外并購意愿視乎強(qiáng)烈，它們的目標(biāo)公司也遍布于全球各角落，特別是集中于歐美發(fā)達(dá)國家。我國地產(chǎn)企業(yè)海外并購的目標(biāo)除房地產(chǎn)企業(yè)外，還涉及很多其他行業(yè)，這表明房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略投資方向呈現(xiàn)出多元化特征。此外，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)2013年的并購交易總金額較上1年增漲1倍，這從側(cè)面表明我國房地產(chǎn)企業(yè)的海外并購能力在不斷增強(qiáng)，國內(nèi)企業(yè)有能力、有資本進(jìn)行并購，以此來達(dá)到企業(yè)全球化發(fā)展的愿望。

3 我國地產(chǎn)企業(yè)海外并購SWOT分析

3.1 優(yōu)勢

中國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購的優(yōu)勢表現(xiàn)為：第一，國家實施 “一帶一路” “走出去”等發(fā)展戰(zhàn)略，配套支持政策相繼出臺；第二，海外并購的房地產(chǎn)企業(yè)比目標(biāo)企業(yè)具有更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢；第三，進(jìn)行海外并購的企業(yè)很對都具有國內(nèi)并購的經(jīng)驗；第四，我國有海外并購計劃的房地產(chǎn)企業(yè)基本都有充足的資金實力。

3.2 劣勢

中國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購的劣勢表現(xiàn)為：第一，政府方面缺乏針對海外并購的整體戰(zhàn)略布局和規(guī)劃；第二，我國房地產(chǎn)行業(yè)的集中化程度不高；第三，海外并購的對象區(qū)域全部集中在發(fā)達(dá)國家。

3.3 機(jī)會

中國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購的機(jī)會表現(xiàn)為：第一，國際經(jīng)濟(jì)增速放緩給我國房地產(chǎn)企業(yè)實施并購創(chuàng)造了機(jī)遇；第二，更為開放的國際市場為我國跨國企業(yè)提供了更為廣闊的發(fā)展空間；第三，中國房地產(chǎn)行業(yè)巨頭的海外并購成功案例，給其他房地產(chǎn)企業(yè)提供了經(jīng)驗；第四，房地產(chǎn)企業(yè)海外并購的產(chǎn)業(yè)多樣化發(fā)展；第五，海外并購的交易方式變得越來越多元化。

3.4 風(fēng)險

中國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購的風(fēng)險表現(xiàn)為：第一，目標(biāo)企業(yè)所在國家的政治策略不確定性帶來了風(fēng)險；第二，海外并購過程中容易遇到法律風(fēng)險；第三，并購行為需要巨額的資金，這就隱含了財務(wù)以及融資風(fēng)險；第四，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行海外并購后的整合過程存在風(fēng)險。

4 房地產(chǎn)企業(yè)海外并購建議

4.1 制定全面的海外并購經(jīng)營戰(zhàn)略

房地產(chǎn)領(lǐng)域的海外并購行為是綜合了很多經(jīng)濟(jì)活動的結(jié)果，企業(yè)實施并購行為前要有全面的并購經(jīng)營戰(zhàn)略，合理的確定并購目標(biāo)。要考慮并購目標(biāo)所在國家的發(fā)展道路是不是和我國一樣，對于地產(chǎn)的服務(wù)類型是否和本企業(yè)相同，這對并購后立即展開業(yè)務(wù)是極為重要的。要樹立創(chuàng)新性的行業(yè)服務(wù)思想，學(xué)習(xí)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的有效管理方法。面對一些企業(yè)在海外市場孤軍奮戰(zhàn)的狀況，我國房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮開展合作，幾家企業(yè)共同出資集團(tuán)化競爭，以更強(qiáng)的綜合實力來開展競爭。此外，要盡快與海外金融機(jī)構(gòu)建立誠信、互惠的合作關(guān)系，以保證海外并購企業(yè)有金融服務(wù)支持，國內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)要盡快頒布與海外并購活動有關(guān)的法律政策，促進(jìn)我國監(jiān)管機(jī)構(gòu)和國外相關(guān)機(jī)構(gòu)的合作，給海外并購提供政策方面的幫助。

4.2 整合國際業(yè)務(wù)，發(fā)展多元化經(jīng)營

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的海外并購活動在機(jī)構(gòu)及資金規(guī)模上都有提升，但私人股份制房地產(chǎn)企業(yè)的全球運營活動水平要高于國有控股房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展不夠均衡，從總體上來看，房地產(chǎn)全球化程度仍需加強(qiáng)。企業(yè)要按照自身的發(fā)展優(yōu)勢來整合國際業(yè)務(wù)，在目標(biāo)地區(qū)建設(shè)起發(fā)展平臺，形成一個科學(xué)合理的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在減少成本的同時提升經(jīng)濟(jì)利益。此外，我國房地產(chǎn)企業(yè)要拓展、擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，實現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化經(jīng)營，并持續(xù)開發(fā)運營與目標(biāo)國家市場環(huán)境相符的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提供更符合當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣的服務(wù)。

4.3 防范海外并購中的風(fēng)險

并購活動開始前并購實施主體應(yīng)成立專業(yè)的風(fēng)險防控部門對目標(biāo)企業(yè)及其所在國家進(jìn)行風(fēng)險測評，追蹤并評估業(yè)務(wù)涉及國家所面臨的風(fēng)險。企業(yè)需要對目標(biāo)企業(yè)開展深入調(diào)研分析，覆蓋的內(nèi)容應(yīng)包括公司的資信情況、盈利狀況、業(yè)務(wù)開展情況、涉及法律糾紛情況等，充分預(yù)測潛在風(fēng)險，以最大限度地規(guī)避并購過程中出現(xiàn)風(fēng)險。并購?fù)瓿珊?，并購實施主體會將自有業(yè)務(wù)與被并購企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，在此過程中要考慮被并購企業(yè)的原有文化、人員構(gòu)成等因素，以消除人員變動等情況帶來的風(fēng)險。

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