周英

【摘 要】近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情一直居高不下，我國(guó)政府為了保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)、保障中低收入家庭能夠住有所居，在全國(guó)傾力推出9000億元建設(shè)保障性住房。但是，由于這9000億元住房的資金還尚未完全落實(shí)，再加之政府的資金十分有限，保障性住房的建設(shè)又是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的、系統(tǒng)性的工程，因此，在投資保障性住房建設(shè)中存在一些風(fēng)險(xiǎn)也是難免的。本文將就目前我國(guó)保障性住房建設(shè)的各種模式進(jìn)行分析，并針對(duì)各種模式存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討，最后根據(jù)這些問題找出解決問題的方案。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；建設(shè)模式；法律風(fēng)險(xiǎn)防范；措施

一、引言

住房是人們生存的基本需求，但是，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、改革開放的不斷深入，人們的收入差距逐漸拉大，住房的價(jià)格也迅速飆升。為了保證我國(guó)和諧社會(huì)的建設(shè)與發(fā)展，政府采取了一系列措施保障低收入家庭的住房問題。在我國(guó)的城市中，很多居民沒有自己的房子、很多住房困難戶一家四代同居一室，有的則通過不同的方式擁有多套住房，這種住房不公平的現(xiàn)象構(gòu)成了影響我國(guó)社會(huì)和諧、影響社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的主要因素。因此，解決住房資源的分配不公問題，不僅是我國(guó)面臨的難題，也是世界各國(guó)政府面臨的一大難題。2010年，我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，在通知中，明確規(guī)定了我國(guó)保障性住房建設(shè)的步伐。面對(duì)大規(guī)模興建保障性住房的大環(huán)境、大背景，保障性住房建設(shè)模式中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)也顯現(xiàn)出來(lái)。那么如何在現(xiàn)有的建設(shè)模式下有效的防范法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生？這將是各級(jí)部門必須認(rèn)真思考的問題。

二、保障性住房相關(guān)概念

1.保障性住房的定義

所謂保障性住房主要是指政府對(duì)我國(guó)的中低收入家庭實(shí)行的分類保障過程中提供的限房屋供應(yīng)對(duì)象、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定銷售價(jià)格、租金標(biāo)準(zhǔn)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。目前，我國(guó)保障性住房體系中主要包含廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、棚戶區(qū)改造等住房。

2.我國(guó)保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，受2008年金融危機(jī)的影響，我國(guó)住房?jī)r(jià)格不斷上漲，國(guó)家開始更加重視保障性住房的建設(shè)，每年對(duì)保障性住房建設(shè)的投入也在大幅增加。隨著國(guó)家對(duì)保障性住房建設(shè)投入的增加，資金上的不足使得保障性住房建設(shè)受到嚴(yán)重阻礙。由于我國(guó)同其他國(guó)家的國(guó)情不同、社會(huì)性質(zhì)不同，因此我國(guó)的保障性住房的建設(shè)模式也不同于其他國(guó)家。BT模式、代建模式、配建模式是我國(guó)保障性住房的主要建設(shè)模式。這些模式的拓展和應(yīng)用，有效的緩解了我國(guó)保障性住房建設(shè)中存在的資金嚴(yán)重不足的問題。

三、保障性住房建設(shè)模式分析

1.BT模式

BT模式是在BOT模式的基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的一種新的項(xiàng)目投融資建設(shè)模式，目前我國(guó)的相關(guān)法律中并未對(duì)該模式進(jìn)行明確的規(guī)定。保障性住房建設(shè)的BT模式，主要是指我國(guó)政府將保障性住房的項(xiàng)目交由投資方進(jìn)行總承包，經(jīng)過融資、建設(shè)、驗(yàn)收后再移交給政府部門，而政府部門向投資方進(jìn)行回購(gòu)，支付項(xiàng)目的總投資再加上合理回報(bào)的一種建設(shè)模式。作為一種新型的投融資模式，BT模式主要是適用于政府公益性、非營(yíng)利性的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、市政公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。保障性住房就屬于這類項(xiàng)目。

2.代建模式

保障性住房的委托代建模式主要是指我國(guó)政府通過招標(biāo)的方式來(lái)委托代建單位代替政府建設(shè)保障性住房的一種安居性工程。在該項(xiàng)模式中，政府想辦法籌措資金，然后由代建單位對(duì)整個(gè)工程的可行性進(jìn)行研究，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、勘探、建設(shè)、施工、驗(yàn)收、試運(yùn)行等流程的監(jiān)督與管理?？⒐を?yàn)收合格后代建單位再將保障性住房交給政府，而代建單位則向政府收取一定的委托代建管理費(fèi)用。該模式中，政府承擔(dān)了建設(shè)資金，凡是通過招標(biāo)并采取合同管理的方式產(chǎn)生的費(fèi)用，均由政府承擔(dān)。代建單位通過向政府部門收取代建管理費(fèi)用、投資結(jié)余的獎(jiǎng)勵(lì)這兩種途徑來(lái)獲得收益。

3.配建模式

所謂政府保障性住房配建模式主要是指在新建的住宅項(xiàng)目中，政府部門將配套建設(shè)一定比例的保障性住宅作為土地出讓或者劃撥的條件之一，而土地的競(jìng)得人再根據(jù)保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、遵照規(guī)定的比例、總建筑面積、總套數(shù)、房屋的布局、房屋的戶型等要求進(jìn)行保障性住房的配套建設(shè)，房屋建成后政府再按照約定的方式進(jìn)行回收、回購(gòu)。該模式中遵守同步建設(shè)、同步配套的基本原則，由政府采取回購(gòu)、回收的形式來(lái)取得保障性住房的產(chǎn)權(quán)。

四、保障性住房建設(shè)過程中相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.BT模式法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施

首先，在公開招投標(biāo)階段的法律風(fēng)險(xiǎn)。在公開招投標(biāo)——BT簽訂合同階段，存在著政府不能回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)或相關(guān)項(xiàng)目公司存在墊資和融資風(fēng)險(xiǎn)、BT合同價(jià)格條款約定不明確的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于在公開招投標(biāo)、確定投資人、簽訂BT合同的階段，由于保障性住房的建設(shè)與投資時(shí)間較長(zhǎng)，使得BT合同在履行中存在政策的非連續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于政府財(cái)政壓力的增加，有可能出現(xiàn)項(xiàng)目建成后，政府不回購(gòu)、或者不全部回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，在招投標(biāo)階段，政府部門必須對(duì)政府部門的信用情況、財(cái)政能力、融資能力等多方面進(jìn)行綜合考慮，并對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估。同時(shí)，政府在與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂BT合同時(shí)，必須對(duì)政府的回購(gòu)資金的來(lái)源、依據(jù)、支付的方式、回購(gòu)的承諾、回購(gòu)擔(dān)保的方式、回購(gòu)款不能及時(shí)支付的違約情況等做出明確規(guī)定。其次，在招投標(biāo)確定施工單位簽訂建設(shè)工程施工合同過程中存在著進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目不招標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)、投標(biāo)文件不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)、黑白合同的結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)等。面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)政府部門應(yīng)根據(jù)國(guó)家頒布的《招投標(biāo)法》等一些地方性法規(guī)中的要求來(lái)依法招投標(biāo)。第三，項(xiàng)目施工建設(shè)與竣工結(jié)算階段的法律風(fēng)險(xiǎn)主要包括工程質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)、工期簽證與索賠的風(fēng)險(xiǎn)、施工單位拖延民工工資的風(fēng)險(xiǎn)、竣工結(jié)算條款中默認(rèn)條款的風(fēng)險(xiǎn)。由于保障性住房項(xiàng)目涉及到的是國(guó)計(jì)民生問題，是與人民群眾切身利益密切相關(guān)的工程，針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)保障性住房的建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格要求。保障性住房建設(shè)應(yīng)切實(shí)落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制、合同管理制、工程監(jiān)理制，由項(xiàng)目法人對(duì)住房建設(shè)的質(zhì)量負(fù)全責(zé)，其他參建單位則按照工程質(zhì)量管理的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)一定的責(zé)任。另外，在實(shí)際工程的建設(shè)和施工過程中，政府部門可以從進(jìn)一步規(guī)范工期的簽證和索賠方面入手，加強(qiáng)對(duì)工期的把控。

2.代建模式法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施

在代建模式下，工程的資金全部由政府提供，代建的房地產(chǎn)企業(yè)不必考慮建設(shè)資金帶來(lái)的壓力，而應(yīng)將管理的重心集中在開發(fā)工程質(zhì)量、工期的嚴(yán)格管理、成本控制等方面。一般而言代建模式下的法律風(fēng)險(xiǎn)主要包括未能完全履行代建合同的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求代建房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格按照簽訂的合同辦事，對(duì)于違反合同約定的將被建設(shè)行政主管部門取消代建資格，并限制其再次申請(qǐng)進(jìn)入的資格。政府在與房產(chǎn)企業(yè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位簽訂合同時(shí)，應(yīng)充分考慮因參建單位違約導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)向建設(shè)主體承擔(dān)違反《代建合同》約定的風(fēng)險(xiǎn)，并盡可能地將該等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給相應(yīng)的參建單位。

3.配建模式法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施

配建模式不同于BT模式、代建模式，在配建模式下，建設(shè)階段所需的資金主要是由配建的房地產(chǎn)企業(yè)自籌得到，這就對(duì)負(fù)責(zé)籌資的房地產(chǎn)企業(yè)的墊資能力提出了較高的而要求。在配建模式下政府要從招投標(biāo)階段、建設(shè)階段這兩方面來(lái)考慮風(fēng)險(xiǎn)。因此，這就要就政府部門必須對(duì)《保障性住房配建協(xié)議》的土地供應(yīng)方式、配建比例、回購(gòu)或回收模式、建設(shè)期限等方面進(jìn)行仔細(xì)研究，并根據(jù)自己的實(shí)力來(lái)決定招投標(biāo)的報(bào)價(jià)與方案。另外，還必須堅(jiān)決杜絕心存僥幸的思想，嚴(yán)格按照《保障性住房配建協(xié)議》中的規(guī)定來(lái)完成建設(shè)。

總之，隨著我國(guó)加大了對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，我國(guó)對(duì)保障性住房建設(shè)模式的運(yùn)用尚處于探索階段，其中涉及到的內(nèi)容比較復(fù)雜、不同模式的運(yùn)用規(guī)則還不完善，各種法律風(fēng)險(xiǎn)還存在。因此，為了確保我國(guó)人民群眾保障性住房建設(shè)的順利實(shí)施，保障我國(guó)人民群眾住房的改善，必須采取有效措施，積極防范各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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