文/陳立軍

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淺議房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及完善對(duì)策

文/陳立軍

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)作為特定行業(yè)，其總體的管理水平與制造業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)相比有一定的差距。全面預(yù)算管理可以改善房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況，衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，能加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間相互協(xié)調(diào)和溝通。但現(xiàn)實(shí)中很多房企不重視或缺乏全面預(yù)算管理的意識(shí)和行標(biāo)，本文就通過(guò)淺談房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問(wèn)題，提出了改進(jìn)意見(jiàn)和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；全面預(yù)算

企業(yè)全面預(yù)算管理是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，全員參與，涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各個(gè)方面的預(yù)算管理體系。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過(guò)”黃金十年”，在政策宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)下，使得各個(gè)企業(yè)主體之間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，利潤(rùn)空間被擠壓得越來(lái)越小?？梢哉f(shuō)全面預(yù)算管理是一種系統(tǒng)的管理方法，可以作為房地產(chǎn)公司加強(qiáng)項(xiàng)目管控、提升經(jīng)營(yíng)管理能力的有效工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

（一）有利于房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃和短期計(jì)劃的有機(jī)統(tǒng)一

全面預(yù)算管理是從全局高度來(lái)貫徹和執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標(biāo)建立有效的聯(lián)系。推行全面預(yù)算管理，有利于績(jī)效考核的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化。全面預(yù)算管理指標(biāo)是考核評(píng)價(jià)企業(yè)及其職能部門、員工工作績(jī)效的最佳標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)預(yù)算的考評(píng)獎(jiǎng)懲體系，評(píng)價(jià)部門及員工的績(jī)效，有利于體現(xiàn)績(jī)效考核的客觀性、公正性。

（二）可以提高房產(chǎn)企業(yè)控制水平，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本、銷售等指標(biāo)的過(guò)程控制尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度和調(diào)控政策的不確定性，需要通過(guò)全面預(yù)算管理提前做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估準(zhǔn)備。通過(guò)全面預(yù)算管理，設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警點(diǎn)，特別是資金預(yù)警點(diǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范管理，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，從而提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)年度預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）對(duì)全面預(yù)算的重視程度不夠

目前很多房企高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)全面預(yù)算重視程度不夠、對(duì)預(yù)算管理意識(shí)不強(qiáng)，預(yù)算編制要么組織體系不健全，要么組織體系流于形式。目前很多房企中層業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人也普遍認(rèn)為，全面預(yù)算是財(cái)務(wù)部的事，自己僅僅是參與者和配合者。對(duì)于業(yè)務(wù)預(yù)算表格和編制說(shuō)明的下發(fā)，也是輕描淡寫(xiě)地傳達(dá)、布置給下級(jí)編制人員；對(duì)于下級(jí)編制的業(yè)務(wù)預(yù)算也不進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核，應(yīng)付了事，沒(méi)有真正做到把控和復(fù)核作用，導(dǎo)致預(yù)算準(zhǔn)確性降低。

（二）預(yù)算編制不合理

預(yù)算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不足是困擾房地產(chǎn)公司預(yù)算管理的一大難題。預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不僅僅會(huì)影響到預(yù)算管理的權(quán)威性，還會(huì)給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)影響。在預(yù)算編制過(guò)程中，造成預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的因素主要有兩方面：一是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境估計(jì)不足；二是為了短期行為，預(yù)算編制者有意高估或隱藏預(yù)算數(shù)據(jù)。

（三）預(yù)算執(zhí)行和考核不嚴(yán)

預(yù)算（事中）執(zhí)行中常常出現(xiàn)缺乏預(yù)算執(zhí)行授權(quán)審批制度，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行隨意；預(yù)算審批權(quán)限及程序混亂導(dǎo)致越權(quán)審批、重復(fù)審批，降低執(zhí)行效率；缺乏有效監(jiān)控，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行不力，預(yù)算目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)；缺乏健全有效的預(yù)算反饋和報(bào)告體系，可能導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行情況不能及時(shí)反饋和溝通，預(yù)算差異得不到及時(shí)分析，預(yù)算監(jiān)控難以發(fā)揮作用?？己耍ㄊ潞螅┉h(huán)節(jié)常常出現(xiàn)預(yù)算考核不嚴(yán)格、不合理、不到位，甚至根本就沒(méi)考核環(huán)節(jié)，這可能導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)、預(yù)算管理流于形式，預(yù)算的最后一道把控也成為擺設(shè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的完善措施

（一）強(qiáng)化企業(yè)對(duì)預(yù)算管理的重視程度

改變“預(yù)算是財(cái)務(wù)部的事”的想法，各職能部門負(fù)責(zé)人要明確在預(yù)算編制與執(zhí)行中的責(zé)任，強(qiáng)化部門間協(xié)同理念，充分發(fā)揮各職能部門在全面預(yù)算管理中的作用，變由上傳下達(dá)的傳話筒為預(yù)算編制執(zhí)行的積極參與者和推動(dòng)者。同時(shí)，財(cái)務(wù)部特別要對(duì)做好對(duì)各部門預(yù)算編制人員的指導(dǎo)、培訓(xùn)、執(zhí)行的業(yè)務(wù)指導(dǎo)具有義不容辭的職責(zé)。

（二）提高預(yù)算編制水平，確保預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

首先，公司管理層和預(yù)算編制者要加強(qiáng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究，結(jié)合本地區(qū)、本項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理編制預(yù)算數(shù)據(jù)，確保預(yù)算數(shù)據(jù)符合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展。當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境突發(fā)變化或不可抗力出現(xiàn)時(shí)，且該變化對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)的適用性造成不可逆的重大影響時(shí)，應(yīng)啟動(dòng)預(yù)算調(diào)整工作，編制調(diào)整預(yù)算，以應(yīng)對(duì)新環(huán)境的變化。其次，針對(duì)預(yù)算編制者的短期行為，有意高估或隱藏預(yù)算數(shù)據(jù)的現(xiàn)象，集團(tuán)各部門應(yīng)根據(jù)自身專業(yè)特點(diǎn)和歷史項(xiàng)目數(shù)據(jù)，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)，從而降低人為操縱預(yù)算編制的可能性。

（三）完善預(yù)算考核體系，制定科學(xué)的預(yù)算考核指標(biāo)

改變“重預(yù)算、輕執(zhí)行”的現(xiàn)狀，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控和剛性約束，確保預(yù)算有效執(zhí)行。各部門要進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行中存在的偏差和問(wèn)題，分析原因，提出解決辦法和應(yīng)對(duì)措施，降低企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)；要進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)算剛性約束機(jī)制，嚴(yán)格履行預(yù)算執(zhí)行審批程序；同時(shí)，建立預(yù)算審批范圍，包括預(yù)算內(nèi)審批、預(yù)算外審批和立項(xiàng)審批，對(duì)預(yù)算外項(xiàng)目；建立預(yù)算審批標(biāo)準(zhǔn)，包括重要事項(xiàng)與非重要事項(xiàng)審批標(biāo)準(zhǔn)的劃分。改變“重預(yù)算、輕執(zhí)行、無(wú)考核”的現(xiàn)狀，要對(duì)考核指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)合理設(shè)置、考核過(guò)程要公開(kāi)透明、考核結(jié)果要客觀公正、獎(jiǎng)懲措施要公平合理，其對(duì)責(zé)任人全過(guò)程責(zé)任考核至關(guān)重要，不僅要對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)（收入、利潤(rùn)、EVA）進(jìn)行考核，還要對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)（人力資源等）進(jìn)行考核。

參考文獻(xiàn)：

［1］繆華麗.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理探析［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011（18）.

［2］王艷東.淺議房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理［J］.中國(guó)外資，2012（10）.

作者單位：（河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）