文/張蕊蕊

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房地產(chǎn)公司股權(quán)價(jià)值評估研究
——以不同開發(fā)階段項(xiàng)目公司為例

文/張蕊蕊

摘要：飛速發(fā)展過后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的“白銀時(shí)代”，經(jīng)營環(huán)境發(fā)生大的變化，表現(xiàn)之一就是行業(yè)兼并收購加劇。在行業(yè)整合過程中，作為雙方交易價(jià)格的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)公司股權(quán)價(jià)值評估是重要的環(huán)節(jié)。本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司為例，簡化了不同開發(fā)階段房地產(chǎn)公司股權(quán)評估與審計(jì)的關(guān)系，有利于投資者決策。

關(guān)鍵詞：股權(quán)評估；假設(shè)開發(fā)法；開發(fā)階段

一、研究背景與意義

房地產(chǎn)兼并收購，主要有兩種模式，公司層面戰(zhàn)略合作，例如中交集團(tuán)入股綠城中國；另一種則是項(xiàng)目公司層面進(jìn)行接盤收購，如融創(chuàng)收購成都本土知名房企三個(gè)項(xiàng)目所有股權(quán)。本文以項(xiàng)目公司層面收購為案例，針對項(xiàng)目公司股權(quán)價(jià)值評估進(jìn)行研究。

由于股權(quán)收購，交易價(jià)格最終由股權(quán)評估價(jià)值決定。大部分并購交易不僅涉及資產(chǎn)評估、而且還涉及審計(jì)工作，如果是國有企業(yè)出售，甚至涉及清產(chǎn)核資?，F(xiàn)實(shí)中，往往出現(xiàn)：評估人員不懂財(cái)務(wù)知識，看不懂審計(jì)報(bào)告；而審計(jì)人員又不懂評估知識，看不懂評估報(bào)告等情況。本文主要貢獻(xiàn)是，將審計(jì)與評估之間的復(fù)雜關(guān)系簡單化，在假設(shè)開發(fā)法條件下，通過房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段為案例，讓股權(quán)評估一目了然，轉(zhuǎn)化為利用專家工作，更有利于投資者決策。

二、案列假設(shè)

本文價(jià)值評估不涉及品牌價(jià)值、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值，也不考慮項(xiàng)目公司拿地能力帶來的期權(quán)價(jià)值等，完全是收購企業(yè)追求利潤或者是快速進(jìn)入市場的選擇。

本文假設(shè)項(xiàng)目公司除開發(fā)成本、存貨外，其他資產(chǎn)如應(yīng)收應(yīng)付款、預(yù)收預(yù)付款、貨幣資金、銀行借款、固定資產(chǎn)等，不發(fā)生增減值變動（如發(fā)生變動，處理相對簡單），采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。

為便于理解，根據(jù)實(shí)際情況，本文做如下假設(shè)：項(xiàng)目公司注冊資本金0.5億元，股東以現(xiàn)金出資；項(xiàng)目可售貨值5億元，不含稅金；本項(xiàng)目繳納增值稅，不考慮應(yīng)交增值稅，但考慮增值稅金及附加、土地增值稅，共計(jì)0.15億元；項(xiàng)目開發(fā)成本（包含利息、但不包括管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、稅金）3億元，已經(jīng)完成投資2億元；管理營銷費(fèi)用共計(jì)0.25億元；所得稅0.4億元；由于是項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，交易雙方僅涉及印花稅，因?yàn)榻痤~較小，忽略不計(jì)。

三、評估方法介紹

市場比較法，是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的己知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場法在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下得到廣泛應(yīng)用。

收益法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。

成本法，是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場法、收益法等方法進(jìn)行評估的情況。

假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法主要適用于下列房地產(chǎn)的評估：待開發(fā)的土地的評估，用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等；將生地開發(fā)成熟地的土地評估，用開發(fā)完成后的熟地價(jià)減去土地開發(fā)費(fèi)用；待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地價(jià)格的方法。

四、評估案例

選取房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)不同階段，進(jìn)行評估研究。其中：

房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用、稅金等）

（一）截止審計(jì)評估基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表如表1：

表1

注：預(yù)收房款2億元；工程款尚未支付，形成應(yīng)付賬款2億元；尚未發(fā)生任何費(fèi)用及稅金。

開發(fā)成本價(jià)值=5-1-0.25-0.15-0.4=3.2

股權(quán)價(jià)值=0.5+（3.2-2）=1.7

（二）截止審計(jì)評估基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表如表2：

注：公司預(yù)收房款2億元；工程款尚未支付，形成應(yīng)付賬款2億元；管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用已經(jīng)全部支付；尚未發(fā)生稅金。

開發(fā)成本價(jià)值=5-1-0.15-0.4=3.45

股權(quán)價(jià)值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7

（三）截止審計(jì)評估基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表如表3：

注：公司預(yù)收房款2億元；用現(xiàn)金支付工程款1億元，尚未支付1億元；管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用已經(jīng)全部支付；尚未發(fā)生稅金。

開發(fā)成本價(jià)值=5-1-0.15-0.4=3.45

股權(quán)價(jià)值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7

（四）截止審計(jì)評估基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表如表4：

注：公司預(yù)收房款2億元；用現(xiàn)金支付工程款1億元，尚未支付1億元；管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用已經(jīng)全部支付；增值稅稅金及附加、土地增值稅等已經(jīng)支付（簡單化處理，將其結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用）。

開發(fā)成本價(jià)值=5-1-0.4=3.6

股權(quán)價(jià)值=（0.5-0.4）+（3.6-2）=1.7

表2

表3

表4

五、本文運(yùn)用

（一）本文適用于采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行價(jià)值評估的項(xiàng)目公司案例。

（二）本文沒有研究房地產(chǎn)審計(jì)過程的細(xì)節(jié)要點(diǎn)、也沒有研究房地產(chǎn)評估過程的專業(yè)技術(shù)，而是站在投資者角度，將審計(jì)與評估之間的關(guān)系簡單化，從而將房地產(chǎn)股權(quán)估值，轉(zhuǎn)化為利用審計(jì)、評估專家的工作。

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上接（第220頁）員由于粗心而造成的工作失誤。其次，對于收費(fèi)工作的操作規(guī)范也需要進(jìn)行明確。明確地規(guī)定收費(fèi)工作的操作規(guī)范，對于其中違反收費(fèi)工作的行為進(jìn)行相應(yīng)的處罰，制定明確的獎(jiǎng)賞制度，有利于制約工作人員的行為，使其審慎地對待自身的工作。

完善退費(fèi)制度，可以對于病區(qū)日常退費(fèi)、減免醫(yī)藥費(fèi)及未結(jié)賬戶所欠費(fèi)進(jìn)行分開管管理，使得工作人員的工作有重點(diǎn)，更為清晰。對病區(qū)的日常退費(fèi)工作，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過病區(qū)護(hù)士長或科主任的審批，患者必須提供相應(yīng)的退分申請材料、相關(guān)檢查單據(jù)，經(jīng)由審批過后方可申請退費(fèi)。退費(fèi)工作人員每天下班前都需要對當(dāng)天的退費(fèi)情況進(jìn)行記錄，核對相關(guān)的單據(jù)，并每周進(jìn)行上報(bào)，防止退費(fèi)出現(xiàn)差錯(cuò)。而對于減免醫(yī)藥費(fèi)方面，由于患者存在特殊情況，符合減免醫(yī)藥費(fèi)的規(guī)定的，也應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)的材料，交由科室主任進(jìn)行審核，并填報(bào)相關(guān)的審批單，經(jīng)科室審核過后，需要經(jīng)過醫(yī)院的辦公室統(tǒng)一進(jìn)行審理，確認(rèn)通過后方可進(jìn)行。最后，對于未結(jié)賬戶所欠費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知患者，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回所欠費(fèi)用，若欠費(fèi)超過三個(gè)月的，可以根據(jù)醫(yī)院的收費(fèi)內(nèi)部控制制度，對該患者費(fèi)用進(jìn)行掛賬處理，將欠費(fèi)的責(zé)任落實(shí)到具體的科室上來。

（三）提高收費(fèi)票據(jù)的管理能力

為了提高對收費(fèi)票據(jù)的管理能力，可以設(shè)置相應(yīng)的收費(fèi)及票據(jù)審核工作內(nèi)容。進(jìn)行收費(fèi)審核的工作人員，需要對收費(fèi)的內(nèi)容、項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)核，將相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)一錄入醫(yī)院的收費(fèi)內(nèi)部控制系統(tǒng)。而進(jìn)行票據(jù)審核的工作人員，則需要對票據(jù)進(jìn)行核實(shí)，并與醫(yī)院的收費(fèi)內(nèi)部控制系統(tǒng)中的收費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行比對，確保二者統(tǒng)一。在完成以上工作后，還需要對醫(yī)院收費(fèi)票據(jù)的存根進(jìn)行妥善保管，對所有的存根進(jìn)行統(tǒng)一的管理。

四、小結(jié)

加強(qiáng)醫(yī)院收費(fèi)內(nèi)部控制，并不是一個(gè)一蹴而就的過程，而是通過在醫(yī)院的運(yùn)營過程中，不斷地對現(xiàn)有內(nèi)部控制制度調(diào)整所得的結(jié)果。醫(yī)院應(yīng)當(dāng)提高對收費(fèi)內(nèi)部控制的重視，從多個(gè)角度、多個(gè)層面入手，切實(shí)提高整體的收費(fèi)內(nèi)部控制能力，使得收費(fèi)內(nèi)部控制制度能更好地發(fā)揮其作用。

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作者單位：（山東高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司） （開灤總醫(yī)院康復(fù)醫(yī)院）