文/崔婧

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基于內(nèi)部控制的物業(yè)管理公司財務管理

文/崔婧

摘要：我國的物業(yè)管理公司隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的興起而興起，其內(nèi)部控制建立的時間更是十分短暫。尤其在財務管理方面，物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制更是存在著財務人員意識不足，體系不夠健全、內(nèi)部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。針對這些問題，對癥下藥，加強物業(yè)管理公司財務管理的內(nèi)部控制的有效性，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)代化。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；內(nèi)部控制；財務管理

企業(yè)的財務內(nèi)部控制對于企業(yè)的內(nèi)部控制工作來說是一個重要的組成部分，也是企業(yè)能夠在各方面實行有效管理的重要保證。近年來，我國物業(yè)管理公司迅速發(fā)展，整個行業(yè)也是處在一個快速成長的階段。但是，較快的發(fā)展也會給企業(yè)的管理帶來一定的挑戰(zhàn)，尤其是在財務內(nèi)部控制問題上，更需要企業(yè)的重視。我國房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動了物業(yè)管理公司的發(fā)展。由于物業(yè)管理公司業(yè)務性質(zhì)的特殊性，其收入呈現(xiàn)出少次多量的特點，支出呈現(xiàn)出零且雜的特點。這就給公司的內(nèi)部控制帶來了極大的難度與挑戰(zhàn)。同時，因為物業(yè)管理公司的收入只占集團總收入較少的一部分，因此其內(nèi)部控制更是很難得到重視，從而給企業(yè)的財務管理帶來巨大的風險。通過對物業(yè)管理公司發(fā)展中財務內(nèi)部控制中所存在的問題進行分析，可以考慮建立財務內(nèi)部控制中需要注意的關(guān)鍵點，才能促進物業(yè)公司財務內(nèi)部控制的發(fā)展，保證企業(yè)更加穩(wěn)步的發(fā)展。

一、我國物業(yè)管理公司財務管理存在的內(nèi)部控制問題

(一)財務人員的內(nèi)部控制意識不足

物業(yè)管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨自成立的公司，與所管理的小區(qū)、商場等的所有方?jīng)]有直接的聯(lián)系，另一種是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團建立的公司，與所屬的房地產(chǎn)企業(yè)共同歸屬于集團公司管理。在前一種模式下，物業(yè)管理公司的規(guī)模一般比較小，因此對于公司的財務管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財務管理中存在著諸多漏洞，給公司的財務活動帶來風險。后一種模式下，由于物業(yè)管理公司是從集團企業(yè)的房地產(chǎn)項目中剝離出來的，其財務管理多于房地產(chǎn)企業(yè)掛鉤。且物業(yè)的收入只相當于整個收入的很小的一部分，因此許多企業(yè)集團會將整個財務部門中專業(yè)技能較為薄弱的財務人員分管物業(yè)公司的財務，并且相對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，對于物業(yè)管理公司并不會給予足夠的重視，也造成了物業(yè)管理公司財務風險的增加。

物業(yè)管理公司財務人員的內(nèi)部控制意識不足，一方面是由于企業(yè)上層對于財務管理不夠重視，另一方面也是由于財務人員本身的內(nèi)部控制的意識薄弱。

(二)財務管理的內(nèi)部控制體系不夠健全

正是由于物業(yè)管理企業(yè)的對于財務管理的內(nèi)部控制不夠重視，所以在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并不能制定出完善的財務管理的內(nèi)部控制體系。一方面，傳統(tǒng)模式下的房管部門轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應市場的激烈競爭,開發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開發(fā)商決定,加上市場競爭的意識薄弱,造成了虧損較為嚴重的情況；另一方面，自主經(jīng)營的物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況較好一些,但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現(xiàn)還是要歸于物業(yè)管理公司的財務內(nèi)部控制并不完善,使得企業(yè)喪失了進行激烈市場競爭的能力

在近年來頻發(fā)的出納等財務人員通過各種手段盜竊公司財產(chǎn)的案件來看，歸根結(jié)底都是由于財務管理的內(nèi)部控制體系不夠健全導致的。對于這些已經(jīng)發(fā)生的問題，許多物業(yè)公司并沒有引以為戒，仍然執(zhí)行原有的內(nèi)部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內(nèi)部控制體系，整個公司的財務僅有一名或兩名財務人員負責，而企業(yè)股東只會過問企業(yè)的利潤等綜合數(shù)據(jù)，這些漏洞給財務人員留下了較大的操作空間，給公司的財務安全造成極大的威脅。

(三)內(nèi)部控制措施執(zhí)行的有效性不足

在企業(yè)現(xiàn)代化的過程中，也有一些物業(yè)管理公司認識到了了內(nèi)部控制對于財務管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內(nèi)部控制體系，這些內(nèi)部控制措施并沒有得到有效的執(zhí)行。一方面是由于物業(yè)管理公司的財務部門的規(guī)模較小，而內(nèi)部控制能夠完成存在的一個重要條件就是能夠有足夠多的層次來實現(xiàn)相互監(jiān)督。較小的財務部門的規(guī)模就導致內(nèi)部控制層級之間的相互制約難以實現(xiàn)，內(nèi)部控制的措施難以執(zhí)行。另一方面是因為財務部門人員并不會嚴格按照內(nèi)部控制的措施進行財務管理活動。許多物業(yè)管理公司由于規(guī)模較小，因此股東具有很大的發(fā)言權(quán)，公司的大股東向公司借去數(shù)額不菲的借款，同時從不償還等現(xiàn)象時有發(fā)生。或者大股東挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導致公司資產(chǎn)的流失。這些都是財務管理的內(nèi)部控制未能有效執(zhí)行的表現(xiàn)。僅僅建立內(nèi)部控制的體系是遠遠不夠的，更為重要的是能夠有效的執(zhí)行內(nèi)部控制的措施，才能真正實現(xiàn)對公司財務的管理與保護。

二、物業(yè)管理公司財務管理的內(nèi)部控制完善建議

(一)提高財務人員的內(nèi)部控制意識

財務人員的內(nèi)部控制意識是企業(yè)內(nèi)部控制能夠有效執(zhí)行的重要因素。提高內(nèi)部控制意識，物業(yè)管理公司主要有兩方面需要加強。一是物業(yè)管理公司在招聘財務人員時，將其內(nèi)部控制意識作為考察的一個重要方面，提高財務人員的工作要求。企業(yè)不能因為自身的業(yè)務較為簡單或者其他原因就降低招聘財務人員的要求，而應對財務人員的整體素質(zhì)進行審核。招聘具有較高專業(yè)素養(yǎng)的財務人員，這樣從一開始就能夠?qū)⒄麄€財務部門的內(nèi)部控制系數(shù)保持在較高水平。二是不具備較高專業(yè)素養(yǎng)財務人員的物業(yè)管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內(nèi)部控制的思想，將內(nèi)部控制的思想貫徹到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個方面。同時企業(yè)還應經(jīng)常召開公司內(nèi)部的內(nèi)部控制學習交流會，讓整個企業(yè)的各個部門都參與到內(nèi)部控制的活動中來，在全公司養(yǎng)成內(nèi)部控制的風氣，在提高整個內(nèi)部控制水平的同時，一并提高財務部門的內(nèi)

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