董黎明 裴鴻蕾

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，蚌埠 233030）

房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)：典型國家經(jīng)驗(yàn)借鑒與啟示

董黎明 裴鴻蕾

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，蚌埠 233030）

計(jì)稅依據(jù)的選擇是房產(chǎn)稅稅收要素設(shè)計(jì)的核心，既反映了在稅收公平和效率原則要求下對(duì)土地、房屋資源課稅的基本取向，也決定了房產(chǎn)稅征收效率以及征管成本的高低。本文考察六個(gè)典型國家房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)化水平、政治制度和傳統(tǒng)文化是其決定因素，按房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估是大多數(shù)國家的選擇。當(dāng)前，我國按房屋原值和租金相結(jié)合的計(jì)稅依據(jù)存在諸多不合理之處，未來應(yīng)當(dāng)以房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為單一計(jì)稅基礎(chǔ)來構(gòu)建中國房產(chǎn)稅框架。

房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)稅市場(chǎng)評(píng)估價(jià)從租計(jì)稅

一、引言

當(dāng)前我國房產(chǎn)稅采用從價(jià)和從租相結(jié)合的計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)1986年9月15號(hào)國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。但是，1986年頒布暫行條例時(shí)，我國土地為無償、無限期的使用，房產(chǎn)原值與房產(chǎn)租金不包含地價(jià)與地租。1988年國有土地有償使用后，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)究竟是單純的建筑物價(jià)值還是土地及附著地上建筑物的總價(jià)值，成為房產(chǎn)稅理論研究和實(shí)務(wù)中需要解決的重要問題之一。

房地產(chǎn)稅（或財(cái)產(chǎn)稅）不是對(duì)物質(zhì)性的土地和建筑課稅，而是對(duì)附屬在這些物質(zhì)性的土地和建筑上的不可觸摸的權(quán)利課稅（Youngman，1996）。實(shí)際上，房?jī)r(jià)是包含建筑物所占用的土地價(jià)值的，房屋租金也是其占用土地所支付的地租。因此，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)必須予以明確。對(duì)于從價(jià)計(jì)稅的，應(yīng)以現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；對(duì)于從租計(jì)稅的，應(yīng)以土地及建筑物共同的租金為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的計(jì)稅依據(jù)無法反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，也不符合稅收量能課稅原則的要求。2011年上海與重慶兩地試點(diǎn)也只是指出條件成熟的時(shí)候會(huì)以市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，并沒有出臺(tái)相應(yīng)制度措施。這既反映了我國房產(chǎn)稅在立法的問題上存在制度性缺位，也說明以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是必然的發(fā)展趨勢(shì)。

從世界各國稅制設(shè)計(jì)的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)來看，主要有面積、市場(chǎng)價(jià)值和租金收入三種模式，但不同計(jì)稅依據(jù)的優(yōu)缺點(diǎn)也很明顯。以面積作為計(jì)稅依據(jù)方法簡(jiǎn)單，準(zhǔn)確性高，但是難以滿足公平性要求；以市場(chǎng)價(jià)值和租金作為計(jì)稅依據(jù)公平性高，收入彈性也高，但是其稅基確定的準(zhǔn)確性要相對(duì)較弱。本文認(rèn)為，房產(chǎn)稅從租計(jì)稅，與租金有關(guān)的房屋價(jià)值、租賃期限、付租方式等都不易明確，納稅人隱瞞、虛報(bào)行為給稅收征管帶來了難題，稅收流失嚴(yán)重。此外，兩種計(jì)稅依據(jù)之間的不統(tǒng)一，造成了不同保有方式下的稅負(fù)不公。因此，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)取消從租計(jì)稅和從價(jià)計(jì)稅并行征收模式，轉(zhuǎn)而以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅單一計(jì)稅依據(jù)。

二、典型國家房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)借鑒

（一）美國房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

美國房產(chǎn)稅是地方政府的一項(xiàng)重要財(cái)政資金來源，主要為地方政府提供公共物品和公共服務(wù)籌集資金。其稅率的確定方法是，用下一年度的地方政府預(yù)算減去當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅收入以外的其他政府收入的差值除以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值來決定的，因此美國房產(chǎn)稅的稅率是經(jīng)常變動(dòng)的，且變動(dòng)幅度在0.8%—3%之間。其計(jì)稅依據(jù)的確定方法有三種：一是市場(chǎng)比較法，二是成本法，三是收益法①1.市場(chǎng)比較法是通過將待估房地產(chǎn)與近期已交易類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，修正得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。2.成本法是以建造該類房地產(chǎn)需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，其中一種特殊的方法叫重置成本法。3.收益法要首先確定房地產(chǎn)本身帶來的純收益，不能在純收益中混入由于經(jīng)營能力等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。。

在美國，買賣房屋與出租房屋時(shí)，都會(huì)涉及表1所示稅費(fèi)：（1）購買階段：房屋的買賣雙方在一次性過戶時(shí)都需要繳納交易稅，約為房屋交易價(jià)格的2%—4%，由各自承擔(dān)一半的稅額。另外，買家要將購房款的10%作為預(yù)繳所得稅交給稅務(wù)機(jī)關(guān)，用于最后扣抵房款。實(shí)際上這部分費(fèi)用是賣家的資本利得稅，部分州要求買家先預(yù)繳。除此之外，還需要繳納一些費(fèi)用，包括律師費(fèi)、勘察費(fèi)、房檢費(fèi)、房屋估計(jì)費(fèi)、登記費(fèi)等。（2）保有階段：如果房屋用于自住，則需要交納房地產(chǎn)稅，計(jì)算方法是房屋評(píng)估價(jià)值乘以稅率，相關(guān)費(fèi)用有保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等；如果用于出租，則需將租金按照美國個(gè)人所得稅繳存分級(jí)利率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。（3）出售階段：賣房者要繳納資本利得稅，計(jì)算方式是：（房產(chǎn)賣出—房產(chǎn)買入）*稅率，按照持有期的長(zhǎng)短實(shí)行差別稅率，目前持有一年以上的房屋稅率是15%②http：//www.windhamchina.com/newsInfo_339.html。

我國現(xiàn)行稅法下，房屋租金須繳納交易環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，還以所得形式繳納個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，而美國房屋租金只繳納個(gè)人所得稅，避免了重復(fù)繳納，為納稅人減輕負(fù)擔(dān)。

（二）法國房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

法國政府對(duì)房屋居住者征收多種稅，稅負(fù)較重，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為起到了很好的抑制作用。法國政府對(duì)房屋和土地分別納稅，不同階段的納稅情況如表1：（1）購買階段：繳納公證費(fèi)，大約是房?jī)r(jià)的2%到3%左右。（2）保有階段：繳納居住稅，每年納稅金額為房屋市場(chǎng)價(jià)值的3%。按照法國的規(guī)定，所有擁有住房和實(shí)際居住的公民都必須繳納房產(chǎn)稅。也就是說，房產(chǎn)稅是由房屋的使用者繳納，不論居住者是房屋的所有人還是租賃人。如果房屋空置沒有使用，那么所有人就不需要繳納房產(chǎn)稅，而是房屋空置稅。出租的房屋根據(jù)房屋的類型繳稅也有所不同，如果出租的是毛坯房，那么收取的租金要按照個(gè)人所得稅繳納；如果出租的是成品房，收入的租金要按照商業(yè)利潤(rùn)來繳納。在對(duì)土地征稅上，分為“建成房屋土地稅”和“未建房屋土地稅”，具體稅額以地租乘以相應(yīng)的稅率得出。每年由房屋所有人繳納。（3）出售階段：繳納增值稅。如果房屋是用于自己居住的，則這項(xiàng)稅收免征；反之就需要繳納增值稅。在房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，法國政府還制定了一系列的稅收減免優(yōu)惠政策，房產(chǎn)持有的時(shí)間越長(zhǎng)，減稅的幅度就越大，這樣減少了居民投機(jī)的欲望。

不難看出，法國現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策將房產(chǎn)稅分為兩個(gè)部分，對(duì)于房屋選擇從價(jià)計(jì)稅，而對(duì)于土地選擇從租計(jì)稅，其計(jì)稅依據(jù)的選擇是根據(jù)征稅對(duì)象來區(qū)分的。

（三）德國房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

過去的十年間，德國的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直穩(wěn)定，沒有因?yàn)榻鹑谖C(jī)產(chǎn)生明顯的波動(dòng)，不存在房地產(chǎn)泡沫，并且以每年1%的速度縮水，這種不增反降的態(tài)勢(shì)與其房地產(chǎn)稅收政策不無關(guān)聯(lián)。

德國房產(chǎn)稅起到維持房?jī)r(jià)的作用，真正在房產(chǎn)持有期間征收的稅并不多，主要是在買賣房產(chǎn)的過程中，買賣雙方都要承擔(dān)高昂的稅費(fèi)。如表1所示：（1）購買階段：按房產(chǎn)價(jià)值的3.5%繳納不動(dòng)產(chǎn)購置稅，另外還要繳納公證地產(chǎn)費(fèi)用，土地注冊(cè)費(fèi)，房地產(chǎn)中介費(fèi)等。（2）保有階段：從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，具體方法是按照“統(tǒng)一的征稅值”①“統(tǒng)一的征稅值”在德國西部是按1964年1月1日的數(shù)字確定，在東部是按1935年1月1日的數(shù)字確定，雖然法律要求每6年需重新核算“統(tǒng)一的征稅值”，但實(shí)際上沒有做到。乘以3.5%后，再乘以一個(gè)地方政府的征稅率。所購房屋自用時(shí)，是不需要繳納房產(chǎn)稅的，只要交納宅基地的土地稅。用于出租時(shí)，以其獲得的租金收入繳納個(gè)人所得稅，稅率在20%與49%之間。（3）出售階段：首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%—1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅和3.5%的交易稅。如果賣出房屋盈利，則按其所得15%繳納盈利稅，若虧損或者房屋使用期達(dá)到超過十年，則不需要繳納盈利稅。

德國是聯(lián)邦制國家，實(shí)行福利性住房保障制度，突出體現(xiàn)在自有自住不需要繳納房產(chǎn)稅，對(duì)于房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，持有環(huán)節(jié)輕稅的特征與我國有很大的相似性，但結(jié)果卻大相徑庭。

（四）新加坡房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

新加坡政府采用的是以政府提供組屋為主，商品房買賣為輔的住房政策，這里的組屋相當(dāng)于我國的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，大概有80%新加坡居民住的是政府提供的組屋，而買房子基本上都是收入較高者或者外國公民。這種情況使得新加坡政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上掌握了主動(dòng)權(quán)，居民的住房問題得到很好地解決。

新加坡房產(chǎn)稅是中央稅，如表1所示：（1）購買階段：繳納固定的約3%的印花稅和房產(chǎn)年租金10%的產(chǎn)業(yè)稅。（2）保有階段：按房屋年產(chǎn)值的一個(gè)固定比例計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。年值是房屋每年出租所獲得的凈收入，也就是年租金減去物業(yè)費(fèi)，家具費(fèi)，維修費(fèi)等。不同用途的房產(chǎn)，稅率也是不同的：自住房屋稅率為4%，其他用途的房屋稅率為10%。

從2011年開始新加坡政府對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行了改革，采用了累進(jìn)稅率，在保證財(cái)政收入的同時(shí)又體現(xiàn)了公平原則。與我國兩種計(jì)稅依據(jù)相比，新加坡政府對(duì)房產(chǎn)稅只選擇了從租計(jì)稅。筆者認(rèn)為其沒有選擇用從價(jià)計(jì)稅的原因是，不鼓勵(lì)新加坡居民將房產(chǎn)作為自己的一項(xiàng)投資資本，而且每年年值都是政府制定的，這種控制權(quán)的集中可以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為。

（五）日本房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

日本房產(chǎn)稅屬于地方性稅收，由地方政府來負(fù)責(zé)征收。在日本房產(chǎn)稅的框架中，分為三個(gè)部分，分別有：固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所得稅，與房產(chǎn)有關(guān)的稅是固定資產(chǎn)稅。

如表1所示：（1）購買階段：除了要繳納印花稅和4%的所有權(quán)登記稅以外，還要按照固定資產(chǎn)稅評(píng)定額的3%繳納不動(dòng)產(chǎn)取得稅。（2）保有階段：征收固定資產(chǎn)稅，就是對(duì)土地、房屋、船舶、鐵道等特定折舊資產(chǎn)所征收的稅，跟以前的地租稅和房屋稅不同，它是按房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的1.4%計(jì)算征稅的。如果房屋用于出租，就租金的部分繳納個(gè)人所得稅。（3）出售階段：繳納所得稅，如果房地產(chǎn)持有的時(shí)間不足5年，不僅要繳納買賣利潤(rùn)30%的所得稅，而且另外要繳納9%的住民稅②財(cái)經(jīng)網(wǎng).blog.caijing.com.cn。

以上措施有效地抑制了日本居民的房地產(chǎn)投機(jī)行為，起到了預(yù)期的作用。與我國不同，日本房屋和土地都是可以出售的，一般來說買房子不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，而且意味著擁有一定的土地所有權(quán)。所以，日本的房產(chǎn)稅是與土地稅合并在一起的，并是在保有環(huán)節(jié)征收，很大程度上保證了地方政府通過房產(chǎn)稅汲取財(cái)政收入的能力。

（六）韓國房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

韓國房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)居高不下的態(tài)勢(shì)，韓國政府出臺(tái)了懲罰性的稅收措施來抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。如表1所示：（1）保有階段：韓國從1961年起就征收財(cái)產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對(duì)象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財(cái)產(chǎn)的人，其根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值不同，所負(fù)擔(dān)的稅率也不同。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)另外要征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過9億韓元的家庭，根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同，稅率在0.5%—1%之間。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅按照從價(jià)計(jì)稅的方法，在2007年將原來按照政府確定的公示價(jià)格進(jìn)行征收的保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，全面變成按照房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行征收。此外還征收營業(yè)場(chǎng)所稅與城市規(guī)劃稅。營業(yè)場(chǎng)所稅征收目的是為了使?fàn)I業(yè)用房屋建筑物的收益少于或低于住宅性房屋收益，并適當(dāng)限制大城市壞境污染。城市規(guī)劃稅其標(biāo)準(zhǔn)稅率為0.2%，最高稅率為0.3%。（2）出售階段：需要交納不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有2套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購買房產(chǎn)2年后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時(shí)，仍需要繳納6%—35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

表1 典型國家房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)比較

隨著綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)，再加上對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的高稅負(fù)，韓國房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象得到了較好的控制，房?jī)r(jià)也基本趨于穩(wěn)定。

（七）典型國家經(jīng)驗(yàn)的啟示

通過考察六個(gè)典型國家對(duì)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的選擇，發(fā)現(xiàn)不同的國家根據(jù)不同的國情，有的單獨(dú)從價(jià)計(jì)稅，有的單獨(dú)從租計(jì)稅，還有根據(jù)課稅對(duì)象的不同分別使用從價(jià)計(jì)稅與從租計(jì)稅，房產(chǎn)稅都起到了很好的政策效果。當(dāng)前，我國按房屋原值和租金相結(jié)合的計(jì)稅依據(jù)存在諸多不合理之處，包括政府無法對(duì)土地、房屋資源增值部分課稅，資源配置低效的同時(shí)造成稅收收入流失；政府無法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效調(diào)節(jié)；稅收負(fù)擔(dān)不公平等。我國在借鑒經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，一是要考慮到我國目前的國情和經(jīng)濟(jì)體制，二是要考慮到我國開征房產(chǎn)稅的目標(biāo)，根據(jù)這個(gè)目標(biāo)來對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行改革，而不是考慮開征房產(chǎn)稅以后可以實(shí)現(xiàn)什么目標(biāo)。只有把握好這兩點(diǎn)才能把我國房產(chǎn)稅政策引上正確的改革軌道。

三、對(duì)房產(chǎn)稅計(jì)稅選擇的思考

（一）以房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為單一房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

1986年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)增加非常緩慢，政府鼓勵(lì)自用、限制出租，所以設(shè)定從價(jià)與從租兩種計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)稅的計(jì)稅依據(jù)是原值，只能反映購買時(shí)的房屋價(jià)值，不能反映房屋真實(shí)價(jià)值。從租計(jì)稅因房屋建筑物用途的不同，會(huì)造成了稅負(fù)的不同。

從新加坡房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的選擇來看，按房屋年值計(jì)稅的辦法不適合我國。新加坡相比較我國來說是個(gè)小國，年值可以由政府控制，我國在房租租賃這一鄰域并不像新加坡政府那樣擁有主導(dǎo)權(quán)，雖然有些國家用估算房屋的重置成本減去折舊后，再運(yùn)用一個(gè)合理的貼現(xiàn)率去確定稅金，但在中國，龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷波動(dòng)，無法給出一個(gè)公平的租金。所以，采用從租計(jì)稅在我國并不可行。而我國以房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為單一房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，有以下三點(diǎn)理由：（1）房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅①財(cái)產(chǎn)稅是以納稅人所有或?qū)倨渲涞呢?cái)產(chǎn)為課稅對(duì)象的一類稅收。它以財(cái)產(chǎn)為課稅對(duì)象，向財(cái)產(chǎn)所有者征收。?，F(xiàn)行的兩種征稅方式，第一種是對(duì)持有者持有的資本征稅，而第二種是對(duì)于持有者因資本而獲得的超過平均利潤(rùn)以上的增值部分征稅。兩種計(jì)稅依據(jù)同時(shí)運(yùn)用于房產(chǎn)稅中，不符合房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的特性。應(yīng)借鑒美國、德國、日本的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，將租金的那一部分所得列入個(gè)人所得稅中，當(dāng)然租金征稅目前已經(jīng)存在與我國個(gè)人所得稅中。（2）我國對(duì)租金征稅存在很嚴(yán)重的重復(fù)課征問題。通過羅列我國的十幾個(gè)稅種可以看出，僅就對(duì)房屋出租這一行為征收的稅種包括了房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城建稅及教育費(fèi)附加，存在嚴(yán)重的重復(fù)征稅問題，中國稅制早已經(jīng)形成了多種稅、多環(huán)節(jié)、多次征收的復(fù)合稅制，只需討論如何合理地重復(fù)。解決這一問題的思路在于，將房屋租金納入個(gè)人所得稅，僅按房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格按年征收房產(chǎn)稅。（3）從價(jià)計(jì)征符合公平原則。房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征更有利于土地及房屋資源優(yōu)化配置。實(shí)踐中，土地與建筑物分開計(jì)算價(jià)值是一個(gè)復(fù)雜的問題。其原因在于，土地的價(jià)值會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷地增值，而房屋的價(jià)值會(huì)因?yàn)檎叟f、損壞等因素不斷的貶值。而房屋租金受著不同地段，交通，醫(yī)療以及周邊商品配套設(shè)施的影響，會(huì)出現(xiàn)差異，無法遵循公平原則，而且會(huì)給稅收的征管增加難度，通常的做法是將土地和房屋視為一個(gè)整體，合并征收。

（二）政策建議

1.稅基的評(píng)估。按照市場(chǎng)評(píng)估計(jì)征房產(chǎn)稅，勢(shì)必帶來稅基如何確定的問題。房屋評(píng)估考慮的因素很多，例如區(qū)域地段，房屋所處小區(qū)的自身配置和周邊設(shè)施，房屋的戶型朝向以及成新度，房屋內(nèi)部裝修程度等，反映當(dāng)前了納稅人房屋的真實(shí)價(jià)值。當(dāng)然一項(xiàng)資產(chǎn)不可能隨時(shí)都要評(píng)估，評(píng)估周期借鑒國際經(jīng)驗(yàn)可以規(guī)定為3到5年，也可以根據(jù)具體的房屋情況進(jìn)行調(diào)整。評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法，成本核算法和收入分析法，不同的房產(chǎn)要用不同的估價(jià)方法。一般住宅房，商業(yè)性房地產(chǎn)，廠房倉庫采用市場(chǎng)比較法，在建的住房一般采用成本法。國際上的評(píng)估主體可以分為兩類，一種是政府成立相關(guān)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，聘任相關(guān)的評(píng)估人員直接評(píng)估，另一種是通過中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，政府只起到監(jiān)督復(fù)核的作用。為了節(jié)約評(píng)估成本，我國可以選擇采用中介機(jī)構(gòu)評(píng)估的模式，在公允的同時(shí)也提高了評(píng)估效率。

2.征稅成本。提高稅收遵從度可以降低征稅成本，稅收遵從度越高，征稅成本越低。目前我國納稅人的稅收遵從性相對(duì)較低，其中一部分納稅人不愿意主動(dòng)地去申報(bào)納稅，甚至想盡辦法的偷稅漏稅。解決的辦法在于，政府征稅之后要用之于民，將稅收收支信息公開透明化，這樣納稅人才能了解繳納的稅款的去向以及因此而享受的權(quán)益。其次，建立一些獎(jiǎng)懲制度來鼓勵(lì)納稅人主動(dòng)申報(bào)，對(duì)于及時(shí)準(zhǔn)確提供完整納稅資料的納稅人，制定一些優(yōu)惠政策，比如納稅額達(dá)到一定限額可以延長(zhǎng)納稅期限。反之，可以按其資料的不完整度與時(shí)間的不及時(shí)性予以懲罰。

3.配套措施。（1）建立信息平臺(tái)，采用財(cái)產(chǎn)登記制度。對(duì)現(xiàn)在保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)，要求房產(chǎn)所有者或使用人去相關(guān)部門登記，對(duì)于沒有登記的房屋建筑物，可以委派機(jī)關(guān)人員上門登記入戶，收集的信息數(shù)據(jù)要盡可能的全面。之后將登記的信息錄入數(shù)據(jù)中心，并建立相應(yīng)的信息平臺(tái)，使得政府機(jī)關(guān)，納稅人以及房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等可以登錄信息平臺(tái)，根據(jù)身份識(shí)別來查看所需要的信息。（2）提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)。稅務(wù)部門的人員要定期培訓(xùn)，具備一定的知識(shí)，才可以復(fù)核監(jiān)督中介機(jī)構(gòu)評(píng)估的房屋價(jià)值，避免納稅人賄賂中介機(jī)構(gòu)，讓其提供不真實(shí)的房屋價(jià)值信息。

〔1〕丁成日.房地產(chǎn)稅制的理論回顧（上）[J].財(cái)政研究，2007（2）.

〔2〕馬國強(qiáng).房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)與階段性[J].學(xué)術(shù)爭(zhēng)鳴，2011（1）.

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〔4〕賈國華.房產(chǎn)稅實(shí)體要素設(shè)計(jì)的基本思路與構(gòu)建[J].天津商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2013（11）.

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〔6〕汪鳳麟，董黎明，經(jīng)庭如.房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的方向及其路徑選擇研究[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2013（5）.

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〔8〕崔曉妍.房產(chǎn)稅改革的國際借鑒與政策建議[J].稅收經(jīng)濟(jì)研究，2012（4）.

【責(zé)任編輯 陸成林】

F812.42

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1672-9544（2015）02-0030-05

2014-12-09

董黎明，財(cái)政與公共管理學(xué)院稅務(wù)系主任，副教授，中國社科院經(jīng)濟(jì)所博士后，研究方向?yàn)槎愂绽碚撆c政策；裴鴻蕾，財(cái)政與公共管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，研究方向?yàn)槎愂绽碚撆c政策。

國家社科青年項(xiàng)目：構(gòu)建地方稅體系研究（13CJY108）。