毛豐付 李言

（1.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院，北京 100028；2.浙江工商大學(xué)，杭州 310018）

我國(guó)房產(chǎn)稅改革實(shí)踐、功效與展望評(píng)述

毛豐付1李言2

（1.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院，北京 100028；2.浙江工商大學(xué)，杭州 310018）

房產(chǎn)稅在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)、平衡地方財(cái)稅和債務(wù)關(guān)系以及調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配等方面持續(xù)受到各界關(guān)注，房產(chǎn)稅制革新亦是我國(guó)未來重構(gòu)財(cái)稅體制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文基于國(guó)內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)，在界定我國(guó)房產(chǎn)稅內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，回顧了我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展實(shí)踐，討論了房產(chǎn)稅在地方收入、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、收入分配和土地財(cái)政等領(lǐng)域的功效和作用，并通過對(duì)上海和重慶改革試點(diǎn)的分析，深化對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的認(rèn)識(shí)，為下一步房產(chǎn)稅改革實(shí)踐提出方向性建議。

房產(chǎn)稅地方財(cái)政房?jī)r(jià)收入分配房產(chǎn)稅改革

一、引言

1998年中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革之后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)代，并且逐漸成為我國(guó)重點(diǎn)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)（張泓銘，2006）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到了積極的作用，但另一方面，住房?jī)r(jià)格的迅速上漲和住房保障制度的缺失對(duì)中低收入家庭的居住權(quán)利產(chǎn)生了負(fù)面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。由于開征房產(chǎn)稅一般不宜發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，通過增加持有成本抑制投資和投機(jī)型需求，所以房產(chǎn)稅改革屢次被提上日程（何雄浪，2011）。2003年10月，十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。2011年，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅改革終于在上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市展開。十八屆三中全會(huì)報(bào)告中在“深化財(cái)稅體制改革”里提出，深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重，并明確提到要加快房地產(chǎn)稅立法，適時(shí)推進(jìn)改革。2014年第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議的政府工作報(bào)告，對(duì)2014年重點(diǎn)工作部署也提到要做好房產(chǎn)稅的立法工作。

但是，對(duì)房產(chǎn)稅問題一直以來存在較大爭(zhēng)議。早在20世紀(jì)90年代中期，對(duì)重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的探討就逐漸增多（丁健等，1994；蔣曉惠，1997）。進(jìn)入新世紀(jì)以來，房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一起成為研究何爭(zhēng)論的熱點(diǎn)問題（賈康等，2002；韋志超、易綱，2006），特別是圍繞房產(chǎn)稅的功能、作用與效果研究不斷深入，成果迭出。近年來有不少學(xué)者圍繞房產(chǎn)稅的討論進(jìn)行了文獻(xiàn)梳理，比如況偉大（2009）重點(diǎn)考察了西方房產(chǎn)稅的代表性觀點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的實(shí)證研究；張青、張?jiān)俳穑?012）重點(diǎn)綜述了國(guó)內(nèi)學(xué)者2003年-2010年的研究成果。上述學(xué)者側(cè)重于從已有文獻(xiàn)研究中分析我國(guó)房產(chǎn)稅改革，本文在此基礎(chǔ)上，將已有文獻(xiàn)研究成果與我國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)踐發(fā)展情況聯(lián)系起來，圍繞我國(guó)房產(chǎn)稅發(fā)展實(shí)踐及房產(chǎn)稅改革進(jìn)程中幾大關(guān)鍵問題展開評(píng)述，以期推進(jìn)對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的整體性認(rèn)識(shí)。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅征收發(fā)展實(shí)踐

（一）我國(guó)歷次房產(chǎn)稅改革

房產(chǎn)稅簡(jiǎn)單來說就是對(duì)房屋的使用者征收的一種稅，其計(jì)稅依據(jù)一般是房屋或土地的評(píng)估價(jià)值。我國(guó)開征現(xiàn)代版的房產(chǎn)稅始于1950年的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，之后又有過多次修改（見表1）。

表1 我國(guó)建國(guó)以來房產(chǎn)稅歷次重大改革回顧

根據(jù)表1，結(jié)合當(dāng)時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，不難看出每次房產(chǎn)稅的改革都與當(dāng)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)。在改革開放初期，我國(guó)個(gè)人擁有住房的比例很小，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民都是住在單位給安排的住房，居民一般不具有對(duì)住房的所有權(quán)，為避免征收房產(chǎn)稅導(dǎo)致的資源浪費(fèi)，對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅是實(shí)事求是的選擇。但是，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，個(gè)人擁有住房比例增加，房產(chǎn)的增值大部分歸為購(gòu)房者所有，但是房屋的增值幾乎全部來自土地，而土地的增值則是因?yàn)楣不A(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)和公共服務(wù)的改良，這些都是社會(huì)全體勞動(dòng)者共同創(chuàng)造的，因此房產(chǎn)財(cái)富的增值部分理應(yīng)通過合理的稅收手段轉(zhuǎn)為全社會(huì)共同所有，并成為提供地方公共品的資金來源，這是我國(guó)推行對(duì)居民用房征收房產(chǎn)稅改革的重要原因（陳杰，2011）。

（二）上海和重慶房產(chǎn)稅改革實(shí)施情況

2011年1月28日起，上海和重慶分別宣布正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并公布房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。這次試點(diǎn)改革標(biāo)志著我國(guó)房產(chǎn)稅改革正式踏上了實(shí)踐改革與法律建設(shè)的雙軌改革時(shí)期（見表2）。

表2 重慶和上海房產(chǎn)稅改革細(xì)則

從表2可以看出本次試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)就是將居民用房納入征稅范圍，兩地的房產(chǎn)稅改革政策，總體上偏溫和，稅率都不高，同時(shí)都設(shè)定了比較寬松的免稅標(biāo)準(zhǔn)，征收對(duì)象的范圍相對(duì)有限。兩種模式最大的不同是上海模式不對(duì)存量房征稅，將新購(gòu)住房作為主要征收對(duì)象，而重慶模式既對(duì)存量房征稅，也對(duì)新購(gòu)住房征稅，征稅對(duì)象主要是高端住房。

三、房產(chǎn)稅的功能與效果

房產(chǎn)稅的功能根據(jù)各國(guó)國(guó)情而有所差異，從我國(guó)現(xiàn)階段來看，房產(chǎn)稅改革賦予房產(chǎn)稅四大功能：一是增加地方財(cái)政收入；二是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是縮小收入分配差距；四是解決“土地財(cái)政”問題。

（一）增加地方政府財(cái)政收入

為地方稅體系提供合理的支柱財(cái)源是房產(chǎn)稅改革的正面效應(yīng)之一。在中國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場(chǎng)化不可阻擋的大潮流里面，地方政府把房產(chǎn)稅培育為一個(gè)支柱財(cái)源具有明顯的潛力（賈康，2013）。從圖1可看出1994是稅收分成的分水嶺，1994年分稅制改革之后地方財(cái)政收入顯著減少，中央財(cái)政收入增加，兩者之和保持大致相當(dāng)?shù)乃?，但是從?cái)政支出方面來看，地方財(cái)政支出逐漸增加，到2013年占全部支出的85.4%，而中央財(cái)政支出逐漸減少，到2013年僅占14.6%。

圖1 改革開放以來我國(guó)中央與地方財(cái)政收支占比變化數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅一直承擔(dān)地方主體稅功能，2010不動(dòng)產(chǎn)稅在美國(guó)和加拿大分別占地方稅收收入的73.03%和91.05%①數(shù)據(jù)來源：OECD，OECD Statistics 2011。。房產(chǎn)稅滿足成為地方主體稅的條件：稅基具有非流動(dòng)性；基于利益原則課征；由地方征管效率較高；收入不易發(fā)生周期性波動(dòng)；稅基較廣，稅收規(guī)模較大；具有適度的彈性等（樊麗明、李文，2000）。由于目前我國(guó)試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革是“窄稅基，低稅率”的征收模式，與國(guó)外“寬稅基，低稅率”的模式不同，李文（2014）對(duì)不同稅收改革模式進(jìn)行了估算，結(jié)果顯示：“窄稅基，低稅率”的稅收收入占市縣地方稅收入的12.52%，“寬稅基，低稅率”占13.20%，可見改革后的房產(chǎn)稅在增加地方財(cái)政收入方面還是起到相當(dāng)大的作用。

較早研究地方主體稅種的樊麗明和李文（2000）指出財(cái)產(chǎn)稅和城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅適合充當(dāng)市、縣級(jí)財(cái)政的主體稅種。米建國(guó)、龐鳳喜（2004）提出房產(chǎn)稅通常是各國(guó)地方政府的主要收入來源，具有不可替代性，主要體現(xiàn)在地方政府征收的房產(chǎn)稅用于提供地方公共服務(wù)，良好的公共服務(wù)及設(shè)施又會(huì)吸引更多的人口流入，從而地方房?jī)r(jià)升高，由于房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)主要根據(jù)房?jī)r(jià)確定，所以房產(chǎn)稅收入增加。白彥鋒（2012）從兩個(gè)角度質(zhì)疑房產(chǎn)稅成為地方主體稅的可能性：首先，鑒于房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅的特殊性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊復(fù)雜性，房產(chǎn)稅改革過程本身就步履維艱。其次，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人口、城市化等因素的中長(zhǎng)期發(fā)展，可能使房?jī)r(jià)喪失長(zhǎng)期上漲的動(dòng)力，從而使得房產(chǎn)稅喪失其未來成為地方主體稅種的基礎(chǔ)和前提。

（二）調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

1998年我國(guó)推行房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革以來，房?jī)r(jià)越來越高，特別在北京和上海這樣的特大型城市，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超過中等收入群體承受能力。國(guó)家接連頒布調(diào)控限制房?jī)r(jià)的政策，結(jié)果卻見效甚微，住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不力一直是近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾（毛豐付，2011）。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)頻率加劇，尤其是進(jìn)入2014年，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年6月份開始全國(guó)70大中城市中房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量超過了上漲和持平的城市數(shù)量之和。由于房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈和產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)直接影響著我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局勢(shì)，制定合理的調(diào)控手段仍是當(dāng)務(wù)之急。以房產(chǎn)稅為主體的稅收調(diào)控手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較為明顯的優(yōu)勢(shì)：首先，房產(chǎn)稅對(duì)供求雙方都有影響；其次，房產(chǎn)稅作為一種稅收制度，其對(duì)市場(chǎng)參與者的行為影響是長(zhǎng)期的；最后，房產(chǎn)稅的“寬稅基，低稅率”模式表明，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是溫和漸進(jìn)的。

賈康（2012）將市場(chǎng)上的住房需求分為三種類型：自住型，炒房型和囤房型。認(rèn)為這三類人在征收房產(chǎn)稅后都會(huì)降低對(duì)住房的需求，房?jī)r(jià)自然會(huì)趨向穩(wěn)定。代琳（2014）認(rèn)為從短期看，房產(chǎn)稅降低了需求，抑制了短期房?jī)r(jià)的上漲速度；從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)依舊會(huì)上漲，因?yàn)槟壳拔覈?guó)實(shí)施的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，大批農(nóng)民進(jìn)城，無疑增加了住房的需求。代琳同時(shí)分析了供給方面，從短期看，囤積房屋的持有成本增加，投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間縮小，一定程度上抑制了炒房投資熱情，也可能會(huì)導(dǎo)致一部分投資者拋售房源；從長(zhǎng)期來看，結(jié)論和需求相似，主要原因是我國(guó)的土地資源短缺，而且地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴也減弱了房產(chǎn)稅的作用。駱永民和伍文中（2012）利用DSGE模型的研究結(jié)果表明對(duì)住房持有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅改革在長(zhǎng)期可以有效降低房?jī)r(jià)，并能發(fā)揮良好的自動(dòng)穩(wěn)定器功能以評(píng)議房?jī)r(jià)變化所導(dǎo)致的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。胡海生等（2012）利用CGE模型，在我國(guó)2007年投入產(chǎn)出分析表的基礎(chǔ)上，將滬渝房產(chǎn)稅改革模式進(jìn)行推廣，結(jié)果表明普遍開征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)確實(shí)存在抑制作用，但影響程度較小。

（三）縮小收入分配差距

從2003年到2013年，我國(guó)的基尼系數(shù)就一直居高不下。收入差距迅速擴(kuò)大在很大的程度上已不僅僅源于勞動(dòng)性收入，還源于財(cái)產(chǎn)性收入，因?yàn)榫用袷杖胫胸?cái)產(chǎn)性收入占比越來越大，與其他收入綜合在一起，形成了收入差距擴(kuò)大狀態(tài)（賈康、孟艷，2011）。從圖2中可以看出2003年以來，無論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村財(cái)產(chǎn)性收入的增長(zhǎng)速度幾乎總是快于總收入的增速，說明財(cái)產(chǎn)性收入差距對(duì)我國(guó)收入分配差距的影響越來越大。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所課題組（2013）通過分析與收入分配密切相關(guān)的幾個(gè)重要問題之后，提出我國(guó)現(xiàn)階段收入分配的癥結(jié)之一在于對(duì)財(cái)產(chǎn)性收入的影響缺乏有效的引導(dǎo)與約束，相應(yīng)對(duì)策即是以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的改革試點(diǎn)切入，在“十二五”期間形成開征財(cái)產(chǎn)稅的制度框架，對(duì)高收入階層的收入及帶來的財(cái)產(chǎn)差距擴(kuò)大的狀況進(jìn)行適度調(diào)節(jié)，將整個(gè)社會(huì)的財(cái)產(chǎn)分布差距控制在大體可以接受的水平，肯定了房產(chǎn)稅改革在縮小收入分配差距方面的作用。舒國(guó)燕（2008）認(rèn)為隨著個(gè)人財(cái)富積累和獲取收入的多樣化，僅僅依靠個(gè)人所得稅來調(diào)節(jié)貧富差距越來越不合理，而加快建設(shè)房產(chǎn)稅這樣能夠?qū)€(gè)人財(cái)富進(jìn)行征稅的稅種是未來調(diào)節(jié)收入分配的重要手段之一。夏商末（2011）則認(rèn)為房產(chǎn)這樣的固定資產(chǎn)在我國(guó)居民的全部財(cái)富中所占的比例并不是很大，因?yàn)楫?dāng)今社會(huì)財(cái)富形式豐富多樣，金融資產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、藝術(shù)品、貴金屬等有形、無形財(cái)富在富人財(cái)富中占有的比例越來越大。因此，對(duì)房屋課稅不能起到對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)作用。

圖22001 年—2013年我國(guó)城鄉(xiāng)財(cái)產(chǎn)性收入和財(cái)產(chǎn)性收入占比變動(dòng)情況

（四）解決“土地財(cái)政”問題

土地財(cái)政是指地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出，屬于基金預(yù)算收入。土地財(cái)政并不是我國(guó)特有的現(xiàn)象，許多發(fā)達(dá)國(guó)家也經(jīng)歷過土地財(cái)政發(fā)展階段。我國(guó)出現(xiàn)地方政府依賴土地財(cái)政獲得發(fā)展資金的現(xiàn)象主要有兩個(gè)原因：首先，1994年的分稅制改革使得中央與地方之間的事權(quán)與支出責(zé)任發(fā)生了較為嚴(yán)重的不匹配，中央政府事權(quán)大于支出責(zé)任，地方政府則相反。為了解決愈來愈大的事權(quán)和支出責(zé)任不匹配問題，地方政府發(fā)現(xiàn)了以土地出讓獲得收入的“第二財(cái)政”方式。其次，由于我國(guó)官員考核機(jī)制主要依據(jù)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，而地方政府利用土地財(cái)政不僅可以用優(yōu)惠的地價(jià)吸引外來的投資，也可以用土地出讓的收入建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，從而進(jìn)一步增強(qiáng)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)（吳群、李永樂，2010）。

土地財(cái)政是一把“雙刃劍”，其帶來的積極效應(yīng)是顯著的，比如利用土地財(cái)政收入改善本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，為吸引投資，優(yōu)化本地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。但是，土地財(cái)政引起的消極效應(yīng)同樣顯著，包括房?jī)r(jià)上漲、收入分配效應(yīng)、投資引導(dǎo)效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形發(fā)展等（羅會(huì)武，2014）。根據(jù)賀蕊莉（2011）的研究，我國(guó)土地城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速度逐漸減弱，加之現(xiàn)階段的土地開發(fā)成本不斷提高，征地成本已達(dá)土地出讓收益85%以上，土地出讓金收入大幅下滑，可以預(yù)判中國(guó)即將進(jìn)入后土地財(cái)政時(shí)期。土地財(cái)政是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性產(chǎn)物，隨著其自身矛盾的不斷加劇，土地財(cái)政自然會(huì)被新事物取代，而結(jié)合現(xiàn)階段情況來看，房產(chǎn)稅改革則很有可能是改變的一個(gè)開端。要打破地方政府對(duì)土地財(cái)政的路徑依賴，關(guān)鍵在于改革和完善現(xiàn)有財(cái)政體制，構(gòu)建地方政府“稅收財(cái)政”模式。彭健（2013）認(rèn)為該模式大致有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是硬化預(yù)算約束，二是完善分稅制體制，三是經(jīng)濟(jì)和政治激勵(lì)約束機(jī)制雙管齊下。

（五）上海和重慶房產(chǎn)稅改革功效剖析

從財(cái)政收入的角度來看，2011年房產(chǎn)稅改革確定當(dāng)年，重慶財(cái)政局宣布征得房產(chǎn)稅1億元，因?yàn)橹貞c房產(chǎn)稅為固定稅率，一經(jīng)確認(rèn)不再變更，所以考慮2013年新增應(yīng)稅住房數(shù)量，重慶市三年累計(jì)征收房產(chǎn)稅應(yīng)不超過4億元。上海市財(cái)政局宣布2011年征得個(gè)人住房房產(chǎn)稅超過1億元，過去兩年上海個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅收收入根據(jù)相關(guān)部門估算分別為2億元和3億元左右，目前應(yīng)稅住房7萬套左右，三年累計(jì)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅約6億元。①《滬渝兩地房產(chǎn)稅三年試點(diǎn)概覽》鄭鈞天，張翅，趙宇航?！秶?guó)際商報(bào)》2014/02/12而同一時(shí)期，重慶市的地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入分別為1488.33億元、1703.49億元、1692.92億元，上海市的分別為2873.58億元、3429.83億元、4109.51億元②數(shù)據(jù)來源：2011年-2013年重慶市和上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，可見改革后的房產(chǎn)稅收入占總財(cái)政預(yù)算收入的份額很小，沒有充分體現(xiàn)房產(chǎn)稅充當(dāng)?shù)胤街黧w稅的功能。從調(diào)控房?jī)r(jià)的角度來看，如圖4所示，開征房產(chǎn)稅之后，上海與重慶的新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)小幅下跌趨勢(shì)，然后便開始重新上漲，并沒有實(shí)現(xiàn)有效抑制房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

圖3 上海和重慶新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)

既然結(jié)果不盡如人意，是應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持改革，還是另辟道路？本文認(rèn)為應(yīng)該堅(jiān)持下去，理由有三點(diǎn)：首先，房產(chǎn)稅的功能發(fā)揮需要時(shí)間，我們應(yīng)該關(guān)注的是房產(chǎn)稅的長(zhǎng)期效應(yīng)。前文中提到的“土地財(cái)政”之所以問題重重，主要的原因就是地方政府的發(fā)展目光的短視，犧牲未來長(zhǎng)期的發(fā)展資源來?yè)Q取當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。其次，正如上文的分析中屢次提到的，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用是有限的，尤其是當(dāng)下剛性需求不斷得到釋放，沒有什么手段可以在短期內(nèi)使房?jī)r(jià)回到一個(gè)合理的水平，但是有了房產(chǎn)稅以后，它可以在一定程度上緩解供求矛盾，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程更平穩(wěn)（賈康，2012）。最后，兩個(gè)地區(qū)房產(chǎn)稅改革方案都是采用相對(duì)溫和的“窄稅基，低稅率”征收模式，而且兩種模式的免稅面積較大，導(dǎo)致對(duì)普通住房需求者的影響較小，這種模式影響了房產(chǎn)稅功能的發(fā)揮。

四、對(duì)未來房產(chǎn)稅改革的評(píng)價(jià)和建議

房產(chǎn)稅改革，就目前來看，能否成為地方主體稅和抑制房?jī)r(jià)是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，但2011年改革讓我們看到房產(chǎn)稅對(duì)上海和重慶地方財(cái)政收入的增加和房?jī)r(jià)的調(diào)控作用并不顯著。但是相較于其他調(diào)控手段，房產(chǎn)稅改革由于其本身的漸進(jìn)性可能導(dǎo)致見效較慢，因此，房產(chǎn)稅改革需要時(shí)間。針對(duì)我國(guó)未來的房產(chǎn)稅改革，在改革設(shè)計(jì)方面有幾點(diǎn)要多加注意：

第一，堅(jiān)持“寬稅基”。這里的“寬稅基”主要是指房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)該包括個(gè)人所有的非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，改革方向是明確的，但是短期內(nèi)推行寬稅基的可行性并不大。首先，民眾需要時(shí)間對(duì)房產(chǎn)稅的開征做好心理準(zhǔn)備；其次，我國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況較為復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房問題等需要時(shí)間尋找合適的解決路徑；其次，“新老不平”問題尚待解決；最后，稅收征管體系需要一定的時(shí)間來適應(yīng)房產(chǎn)稅的全面開征（賈康，2013）。就目前我國(guó)的情況來說，我們認(rèn)為寬稅基的實(shí)現(xiàn)可以通過采取上?！罢惢钡哪Ｊ街饾u實(shí)現(xiàn)，因?yàn)殡S著新購(gòu)住房的增加，越來越多的房產(chǎn)將會(huì)被納入征稅范圍，房產(chǎn)稅的課稅范圍自然而然就會(huì)增加。這樣的模式不僅可以減輕民眾對(duì)房產(chǎn)稅改革的抵觸心理，也給予征管部門時(shí)間建設(shè)與征收房產(chǎn)稅相關(guān)的配套設(shè)施，從而實(shí)現(xiàn)改革的順利推進(jìn)。

第二，堅(jiān)持“低稅率”。房產(chǎn)稅的稅率不宜過高，較高的稅率容易使民眾的抵觸心理加強(qiáng)。從房產(chǎn)稅發(fā)展較為成熟的美國(guó)來看，其各個(gè)州的稅率也一般不會(huì)超過3%。在稅率結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，可以對(duì)不同性質(zhì)的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅率，這也是多數(shù)國(guó)家使用的手段，就我國(guó)情況來看，可以對(duì)民用房地產(chǎn)實(shí)行較低的稅率，而對(duì)商用房地產(chǎn)實(shí)行較高的稅率，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)還可以對(duì)不同類型的民用房地產(chǎn)征收不同的稅率，比如對(duì)別墅和獨(dú)棟住宅征收較高的稅率（李文，2014）。就我國(guó)情況來看，在房產(chǎn)稅改革的初期還是應(yīng)該推行法律規(guī)定的比例稅率，隨著改革的進(jìn)一步發(fā)展，可以考慮給予各地方政府一定的稅率制定權(quán)。

第三，堅(jiān)持“嚴(yán)征管”。從目前來看，加快建設(shè)與房產(chǎn)稅相關(guān)的配套設(shè)施是推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的物質(zhì)基礎(chǔ)，而其中最重要的是房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員。就上海和重慶模式來看，雖然已經(jīng)注意到計(jì)稅依據(jù)的改革，但是改革的還不夠徹底，兩地的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)的交易價(jià)格，而交易價(jià)格并不能很好地反映房產(chǎn)的合理價(jià)值，比如有些房產(chǎn)雖然質(zhì)量一般，但是由于位置優(yōu)越就比質(zhì)量?jī)?yōu)良、位置欠佳的房產(chǎn)交易價(jià)格高出許多，因此要繳納更多地房產(chǎn)稅，這顯然有失公平。所以下一步改革要重點(diǎn)培養(yǎng)一批具有評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值技能的人員，應(yīng)該堅(jiān)持采取房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@是房產(chǎn)稅改革具有科學(xué)性和客觀性的必然要求。

〔1〕張泓銘.房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)在中國(guó)是可持續(xù)的[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2006（8）：8-10.

〔2〕何雄浪.我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的理論基礎(chǔ)[J].改革，2011（3）：143-144.

〔3〕蔣曉惠.論規(guī)范和完善我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，1997（6）：42-47.

〔4〕丁健，高鴻民，任彩利.我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的新構(gòu)想及政策建議[J].財(cái)經(jīng)研究，1994（9）：50-54.

〔5〕賈康，白景明，顏云初.我國(guó)房產(chǎn)稅稅制改革研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2002（6）：13-19.

〔6〕韋志超，易綱.物業(yè)稅改革與地方公共財(cái)政[J].經(jīng)濟(jì)研究，2006（3）：15-24.

〔7〕況偉大，蘇正，荀天然.物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)研究評(píng)述[J].稅務(wù)研究，2009（6）：94-96.

〔8〕張青，張?jiān)俳?房地產(chǎn)稅國(guó)內(nèi)研究綜述[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2012（4）：57-65，98.

〔9〕陳杰.房產(chǎn)稅試點(diǎn)初評(píng)與房產(chǎn)稅改革深化的意義[J].探索與爭(zhēng)鳴，2011（5）：48-52.

〔10〕賈康.再談房產(chǎn)稅的作用及改革方向與路徑、要領(lǐng)[J].國(guó)家行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2013（4）：35-41.

〔11〕樊麗明，李文.試論確立我國(guó)地方稅主體稅種[J].稅務(wù)研究，2000（7）：44-48.

〔12〕李文.我國(guó)房地產(chǎn)稅收入數(shù)量測(cè)算及其充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的可行性分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2014（9）：14-25.

〔13〕米建國(guó)，龐鳳喜.改革財(cái)產(chǎn)稅制應(yīng)成為完善地方稅制的突破口[J].稅務(wù)研究，2004（4）：35-38.

〔14〕白彥鋒.房產(chǎn)稅未來能成為我國(guó)地方財(cái)政收入的可靠來源嗎[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2012（5）：57-64.

〔15〕毛豐付.當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控困境與對(duì)策研究[J].價(jià)格月刊，2011（11）：5-8，27.

【責(zé)任編輯 張兵男】

F812.42

A

1672-9544（2015）02-0018-06

2014-11-26

毛豐付，研究員，博士后，研究方向?yàn)樽》空吲c城市發(fā)展；李言，碩士研究生，研究方向?yàn)樽》空摺?/p>

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“住房政策對(duì)勞動(dòng)力遷移的影響機(jī)制及政策模擬：基于獲取能力的視角”（1050KZ0412103）；浙江省“錢江人才”基金項(xiàng)目：“快速城市化階段大城市住房問題研究——以杭州為例”（1050JF3013005）；浙江工商大學(xué)研究生科研創(chuàng)新基金項(xiàng)目：“房產(chǎn)稅改革對(duì)中國(guó)住房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制與效應(yīng)研究：基于DSGE模擬的分析”（3100XJ1514077）。