◎方莉萍

我國發(fā)展REITs的阻礙以及 式構(gòu)建

◎方莉萍

隨我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展態(tài)勢。一方面，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場對融資渠道創(chuàng)新的需求強(qiáng)勁；另一方面，投資者對投資產(chǎn)品的創(chuàng)新，對投資渠道的創(chuàng)新，需求迫切。本文主要分析我國發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的障礙，并提出解決措施，最后借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗設(shè)計我國REITs的模式并提出我國發(fā)展REITs的建議。

REITs概述

房地產(chǎn)投資信托基金20世紀(jì)60年代在美國興起，90年代迅速在全球推廣。REITs實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，募集社會大眾投資者的資金，并委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項目，以獲取投資房地產(chǎn)投資受益和資本增值的一種基金形態(tài)。REITs不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，也可促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，是一種風(fēng)險較低的股權(quán)類投資產(chǎn)品，為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實途徑。

我國發(fā)展REITs的障礙和解決措施

面臨的障礙

法律障礙。為保證REITs規(guī)范高效運(yùn)作，一個完整健全的法律體系是必不可少的。由于內(nèi)地引入REITs概念的時間并不長，所以目前并沒有專門的REITs法規(guī)。同樣，在稅收體制方面仍然存在不足，對于信托財產(chǎn)管理中的稅收征管問題，至今始終沒有法律法規(guī)出臺。我國呈現(xiàn)出總體稅負(fù)過重的特征，這不僅損害了投資者的利益，還影響了投資者對基金的投資積極性，不利于REITs在我國的推行。

REITs投資資源障礙。房地產(chǎn)投資信托中很關(guān)鍵的一個概念是收益性房地產(chǎn)，即是說投資者是從房地產(chǎn)源源不斷產(chǎn)生的租金收益中持續(xù)獲益的。而符合REITs主要投資范圍的成熟商業(yè)地產(chǎn)和出租型公寓則十分稀缺，REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。

REITs發(fā)行的道德風(fēng)險障礙。作為一項新型投融資工具，REITs在我國的推出所要面臨的障礙還包括道德風(fēng)險和信息披露等諸多問題。投資基金尤其是產(chǎn)業(yè)投資基金在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式，對基金管理人的有效的約束機(jī)構(gòu)和激勵機(jī)制尚未形成，容易發(fā)生基金管理人的道德風(fēng)險。由于存在信息不對稱，基金管理公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機(jī)會犧牲基金投資者的利益為自己謀取好處。

解決對策

完善相關(guān)法律體系建設(shè)。立法機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步完善《基金法》、《信托投資公司管理暫行辦法》、《證券投資基金法》等法規(guī)，規(guī)范REITs的具體運(yùn)作。但光有這些法律法規(guī)是不夠的，最主要的是應(yīng)該盡快制定專門針對產(chǎn)業(yè)投資基金的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，借鑒國外的經(jīng)驗，政府應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)行稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境，我國在這方面可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定。

擴(kuò)大REITs的投資范圍,培育新的利潤增長點。允許REITs介入開發(fā)領(lǐng)域，投資觸角前伸，一方面與開發(fā)商有談判主導(dǎo)優(yōu)勢，分享開發(fā)利潤；另一方面，獲取土地后，由開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)定制建造，將有利于REITs投資回報的提升。直接參與項目建設(shè)的開發(fā)合資權(quán)益型REITs的優(yōu)點在于：REITs可以分享開發(fā)利潤，現(xiàn)實情況中，很多REITs同時是投資人，也是業(yè)主，開發(fā)合資權(quán)益型REITs可以降低業(yè)主的成本；同時，開發(fā)商從REITs獲得資金，資金成本低。

構(gòu)建有效監(jiān)管體系。REITs的成長成熟特別需要有效的監(jiān)管體系以保護(hù)投資者利益以及建立市場信心。在這個問題上，一是要確立REITs產(chǎn)品監(jiān)管機(jī)構(gòu)，針對REITs具有跨行業(yè)(跨房地產(chǎn)市場和資本市場)的特點，盡可能避免出現(xiàn)多頭監(jiān)管的格局，以增強(qiáng)監(jiān)管效率；二是要完善REITs產(chǎn)品的信息披露制度，參照上市公司的信息披露要求，制定專門的制度，以滿足投資人、托管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門的需求。

我國REITs的模式構(gòu)建

積極探索REITs，一方面可以為我國房地產(chǎn)業(yè)開辟新的融資方式和手段，有助于吸收越來越多的社會閑散資金，將短期靈活的社會資金轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期穩(wěn)定的資本投資，有助于我國房地產(chǎn)資本市場的形成，另一方面還在一定程度上提升我國房地產(chǎn)信托的運(yùn)作理念及模式。

基金性質(zhì)。在資金籌集這方面，我國REITs比較可行的籌集資金的方式是成立公募REITs。公募發(fā)行REITs可以把中小投資者和社會上的一些閑散資金匯集起來投資于資金需求量較高的房地產(chǎn)行業(yè)，使得廣大投資者無論資金數(shù)額大小均可以參與房地產(chǎn)投資，分享我國房地產(chǎn)業(yè)高速增長帶來的較高收益。

組織形態(tài)。我國REITs應(yīng)首選契約型基金組織形式。因為契約型基金的所有權(quán)與受益權(quán)分離使得信托財產(chǎn)具有獨立性，基金收益可以得到法律的保護(hù)，符合REITs風(fēng)險低的特性，而且只需納稅一次，可提高基金收益。

交易方式。實施封閉式的交易方式符合我國國情的。首先，房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求量大，并且周期較長，封閉式基金的特點可以保持基金規(guī)模不變，便于投資運(yùn)作。而且，房地產(chǎn)行業(yè)和證券市場都有較高的波動性，封閉式基金的形式有利于管理人的管理和風(fēng)險控制，也便于監(jiān)管人的監(jiān)管，而且開放式基金要保留一部分的資金用于投資者的贖回，這樣會影響到基金的收益。

總之，REITs在我國具有良好的發(fā)展前景，我國擁有全世界最大的房地產(chǎn)開發(fā)市場，并擁有最多的房地產(chǎn)消費(fèi)者和投資者。同時，在我國的經(jīng)濟(jì)體制改革過程中，政府正在積極尋求金融創(chuàng)新工具，引進(jìn)REITs將有利于完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的金融體系。目前我國已經(jīng)具備發(fā)展REITs的一些基本條件，但在一些法律法規(guī)、管理人才等方面存在欠缺，因此，相關(guān)管理部門應(yīng)盡快制定發(fā)展REITs的方針政策，使我國REITs早日上市。

（作者單位：福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）