○何劍鋒 陳韻怡

（廣東卓越土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 廣東 廣州 510075）

關(guān)于構(gòu)建評估機構(gòu)風險分級機制的探討

○何劍鋒 陳韻怡

（廣東卓越土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 廣東 廣州 510075）

本文應用風險分級的基本原理，結(jié)合土地估價機構(gòu)常見的風險情形，提出構(gòu)建評估機構(gòu)風險分級機制，并對風險分級的思路、方法、模型的展開了論述，最后以綜合型機構(gòu)為例對構(gòu)建的評估風險分級機制的操作性進行了驗證。

評估機構(gòu) 風險 分級

一、問題的提出

評估行業(yè)經(jīng)歷二十余年的發(fā)展，從業(yè)隊伍不斷壯大。估價機構(gòu)作為行業(yè)的主要參與者，在不斷發(fā)展的過程中，不可避免地遭遇到在評估服務流程、企業(yè)治理過程以及行業(yè)環(huán)境中出現(xiàn)的各種風險。

如何控制風險，保證企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展成為了行業(yè)管理組織、土地估價機構(gòu)、機構(gòu)從業(yè)人員十分關(guān)注的問題。本文試從土地估價機構(gòu)和評估行業(yè)存在的風險入手，根據(jù)各種風險的表現(xiàn)特征，結(jié)合選擇的分級指標和科學方法，通過建立風險分級模型來對所揭示的風險進行風險分級。

二、風險分級機制的設(shè)想

1、風險分級的含義

風險，是指實際結(jié)果與預期結(jié)果相背離帶來的損失的不確定性，即在某一特定環(huán)境下，在某一特定時間段內(nèi)，某種損失發(fā)生的可能性。本文的風險分級是指，根據(jù)風險事件發(fā)生的可能性、危機發(fā)生的頻率以及發(fā)生后的后果進行量化評測的風險評價手段。

估價機構(gòu)面臨的風險多樣，國內(nèi)具有評估資質(zhì)的企業(yè)數(shù)千家，機構(gòu)因經(jīng)營條件和自身條件不一樣，受到的各種風險的影響有所不同，其對各種風險的認知與重視程度也有所側(cè)重。對風險進行分級有利于估價機構(gòu)認清各種風險，判斷哪些是值得關(guān)注的，哪些帶來的危害程度較大，使機構(gòu)明確在運營過程中應重點防范哪些風險，并采取相應的風險防范手段。

2、風險分級機制的構(gòu)建思路

本文采用的風險分級步驟為：首先，不斷采集各種風險信息；然后，選擇適當?shù)脑u估指標；最后，運用科學的方法對這些風險信息進行分層分級。

（1）采集各種風險信息（評估機構(gòu)風險分析）

風險的信息主要包括風險因素、風險事故、損失三個部分。經(jīng)過對自身工作的總結(jié)、前人的經(jīng)驗研究、文獻的學習和歸納，通過揭示估價機構(gòu)評估服務流程、企業(yè)經(jīng)營過程、行業(yè)管理體制三大層面上的風險，收集歸結(jié)出35種常見的風險情形。

（2）選擇適當?shù)脑u估指標

評估指標的選擇需要從以下三個方面進行考慮：界定不利因素，了解風險對估價機構(gòu)造成的危害；可用數(shù)值衡量不同風險產(chǎn)生的可能性；各種危害的大小。

（3）運用科學的方法對風險進行分級

根據(jù)研究目的以及評估機構(gòu)風險的特點，本文擬采取德爾菲法（專家打分法）作為評估機構(gòu)風險分級方法。首先，組織專家對不同風險情形對應的風險評估指標賦予權(quán)重分數(shù)；然后，求取在評估指標下的權(quán)重平均值；最后，建立直觀的區(qū)間模型，以各項風險情形的權(quán)重平均值在模型中布點，分布在同一區(qū)間的點歸類為同一級，由此得出風險分級結(jié)果。

本次研究通過設(shè)計調(diào)查問卷的形式，根據(jù)研究目的以及評估機構(gòu)風險的特點，以行業(yè)協(xié)會的力量在國內(nèi)的估價機構(gòu)以匿名調(diào)查的方式收集各個機構(gòu)對對采集的各種風險情形的權(quán)重打分結(jié)果。

三、評估機構(gòu)風險分析

土地估價機構(gòu)風險是指因估價機構(gòu)或估價人員在土地評估活動中違反國家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范，或其它因素影響導致評估結(jié)果失真，造成評估結(jié)果使用者權(quán)益受到影響，給估價機構(gòu)帶來法律責任或者造成經(jīng)濟、商譽損失的客觀可能性或不確定性。

根據(jù)相關(guān)研究以及筆者的經(jīng)驗，可以把估價機構(gòu)的風險分為2個一級分類、35種風險情形。

四、評估機構(gòu)風險分級過程

1、確定分級評估指標

本文通過問卷調(diào)查的形式，隨機的在全國估價機構(gòu)中抽取有機構(gòu)經(jīng)營經(jīng)驗的專家，以關(guān)注敏感度和危害程度作為分級評估指標，分別代表估價機構(gòu)對風險的預期與風險造成的實際損害，從所在機構(gòu)自身實際情況出發(fā)作出評分。

2、德爾菲法賦值

由于進行土地估價執(zhí)業(yè)的機構(gòu)數(shù)量眾多，估價機構(gòu)對各種風險的敏感性受到其執(zhí)業(yè)范圍、人員架構(gòu)、業(yè)務范圍、經(jīng)營規(guī)模等因素的影響。為了使風險分級更加客觀合理，掌握不同價機構(gòu)對風險情形的權(quán)重評分數(shù)據(jù)十分必要。

表1 土地估價機構(gòu)風險情形匯總一覽表

本次研究先后開展了兩次匿名問卷調(diào)查，共收到402分有效問卷，涉及19個省、4個自治區(qū)、4個直轄市。按照我國城市經(jīng)濟區(qū)域分區(qū)，位于東部地區(qū)的受訪機構(gòu)最多，約占69.15%，共278家機構(gòu)；位于西部地區(qū)的受訪機構(gòu)約占14.18%，共57家；位于中部地區(qū)的受訪機構(gòu)約占12.19%，共49家；位于東北地區(qū)的受訪機構(gòu)約占4.48%，共18家機構(gòu)。這與我國東部地區(qū)經(jīng)濟相對發(fā)達，房地產(chǎn)市場相對活躍的發(fā)展現(xiàn)狀有關(guān)。

根據(jù)受訪估價機構(gòu)的基本信息，結(jié)合行業(yè)實際情況，估價機構(gòu)可分為五個類型，各種類型機構(gòu)的主要特點包括：專業(yè)型機構(gòu)——主要投資人為估價師，評估執(zhí)業(yè)范圍為全國或所在省，業(yè)務類型以單一評估業(yè)務為主，注冊估價師人數(shù)超過10人，年營業(yè)收入超過200萬；綜合型機構(gòu)——主要投資人為估價師，評估執(zhí)業(yè)范圍為全國或所在省，業(yè)務類型以復合評估業(yè)務為主，注冊估價師人數(shù)超過10人，年營業(yè)收入超過200萬；區(qū)域型機構(gòu)——主要投資人為估價師，年營業(yè)收入超過200萬，業(yè)務活動范圍主要集中在機構(gòu)所在城市；小型規(guī)模機構(gòu)——主要投資人為估價師，注冊估價師人數(shù)不超過10人，年營業(yè)收入不高于200萬。

在402家受訪機構(gòu)中，專業(yè)型機構(gòu)與綜合型機構(gòu)比重最大，均為31.16%和35.78%，區(qū)域型機構(gòu)比重為21.01%。

3、統(tǒng)計數(shù)據(jù)科學性檢測

（1）調(diào)查方法的科學性

第一，符合隨機性。第一次調(diào)研采用網(wǎng)上填寫形式，第二次調(diào)研采用書面問卷形式，兩次調(diào)研都借助了行業(yè)協(xié)會的支持和協(xié)助，每一次問卷面向?qū)ο蠖际遣惶囟ǖ耐恋毓纼r機構(gòu)，是隨機抽取調(diào)查對象。因此，本次抽樣調(diào)查滿足隨機原則的要求。

第二，符合足夠數(shù)量。兩次調(diào)研的樣本數(shù)量規(guī)模較大，并且結(jié)合參與問卷調(diào)研的估價機構(gòu)所填寫信息來看，每個問題每個選項均有人選取，統(tǒng)計匯總的數(shù)據(jù)與我國現(xiàn)時的土地估價行業(yè)情況相似，抽樣誤差較少。因此，本次抽樣調(diào)查符合足夠數(shù)量的要求。

（2）成果質(zhì)量的科學性

首先，成果具有真實性。在搜集分析問卷數(shù)據(jù)的過程中，研究人員本著實事求是的工作態(tài)度，先后開展了兩次問卷調(diào)研活動，并結(jié)合整理的圖表認真分析問卷結(jié)果，把誤差控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，整理匯總的統(tǒng)計成果真實反映了我國估價行業(yè)的真實情況。因此，統(tǒng)計成果具有真實性。

其次，成果具有有效性。一是完整性，本次調(diào)研搜集的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與統(tǒng)計目標相一致，根據(jù)搜集回來的估價機構(gòu)基本信息順利把估價機構(gòu)分成具有代表性的五種類型，有效滿足了統(tǒng)計目標的需求。二是及時性，在成功回收問卷后，及時統(tǒng)計問卷資料，使統(tǒng)計成果及時反映了客觀事實。三是適用性，在調(diào)研過程中，研究人員及時發(fā)現(xiàn)問卷設(shè)計的不合理性，并修改問卷內(nèi)容，使調(diào)研成果更貼近利用目的，使問卷更具操作性。

綜上所述，這次的問卷調(diào)研和數(shù)據(jù)統(tǒng)計是科學有效的。

4、建立風險分級模型

結(jié)合“風險是指實際結(jié)果與預期結(jié)果相背離帶來的損失的不確定性”的風險管理學原理，通過匯總受訪機構(gòu)對風險情形的評估指標分數(shù)調(diào)研數(shù)據(jù)，求取在評估指標下各種風險情形的權(quán)重平均值，以數(shù)學坐標的形式在風險分級模型中布點，建立的風險分級模型如下：

圖1 土地估價機構(gòu)風險分級模型

圖2 綜合型土地估價機構(gòu)的風險分級模型

X軸代表的是各種風險情形，Y軸代表的是受訪機構(gòu)對各種風險情形的權(quán)重打分，符號“◆”代表評估指標關(guān)注敏感度，符號“■”代表評估指標危害程度，兩個指標的分值區(qū)間均為0—5，以1為單位，把風險分為五個等級，分別是“不存在風險”[0，1]、“低度風險”（1，2]、“中度風險”（2，3]、“高度風險”（3，4]、“危機”（4，5]。

綜合分析兩種評估指標的數(shù)值差異，當某一風險情形的關(guān)注敏感度與危害程度（風險情形預期效果與實際損害）的布點在同一個區(qū)間時，代表該風險情形的預期效果與實際損害差異不大，該區(qū)間對應的風險等級為該風險情形的分級結(jié)果；某一風險情形的關(guān)注敏感度與危害程度（風險情形預期效果與實際損害）的布點不在同一個區(qū)間，即表示該風險情形的預期效果與實際損害有一定的差異，此時分值較高的評估指標的對應區(qū)間作為該風險情形的分級結(jié)果。

五、風險分級機制的例證

以下我們以綜合型機構(gòu)為例子，說明如何應用上述風險的風險分級模型。結(jié)合綜合型機構(gòu)的風險情形權(quán)重打分結(jié)果和土地估價機構(gòu)風險分級模型，得到綜合型機構(gòu)風險分級模型如下。

根據(jù)表1和圖2，屬于危機（4，5]的風險情形有：（1）委托方提供虛假信息；（2）委托方隱瞞真實情況；（3）商業(yè)賄賂；（4）客戶特殊要求；（5）成果高評低估；（6）技術(shù)處理過程出錯；（7）機構(gòu)人員惡意執(zhí)業(yè)；（8）競爭者低價招攬業(yè)務。

屬于高度危險（3，4]的風險情形有：（1）委托方不正當使用報告；（2）委托方不支付評估費用；（3）承接技術(shù)要求復雜的業(yè)務；（4）地方行政干預，設(shè)置壁壘；（5）地方政策信息未更新或不對外公開；（6）宏觀政策上的調(diào)整與變動；（7）經(jīng)營者決策失當；（8）財務管理不規(guī)范；（9）稅務管理不規(guī)范；（10）成果或作業(yè)程序不規(guī)范，如報告無電子備案等；（11）承接機構(gòu)資質(zhì)范圍之外的業(yè)務；（12）利益沖突；（13）簽訂不平等合同；（14）審核制度不夠嚴謹；（15）未建立專門的存檔制度或檔案管理不規(guī)范；（16）業(yè)務承接人員與技術(shù)作業(yè)人員溝通不到位；（17）業(yè)務人員能力不足；（18）估價人員經(jīng)驗能力不足；（19）估價人員未盡勤勞謹慎義務；（20）必要事項約定不明或沒有約定。

屬于中度風險（2，3]的風險情形有：（1）評估行業(yè)法律體系立法緩慢；（2）股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理；（3）名義法定代表人；（4）企業(yè)利益分配有失公平；（5）承接經(jīng)驗較少或之前未接觸的新型業(yè)務；（6）未簽訂估價合同即開展評估作業(yè)；（7）脫鉤改制不徹底。

對于綜合型機構(gòu)而言，除了承接土地評估業(yè)務之外，這類機構(gòu)較多從事房地產(chǎn)評估、資產(chǎn)評估的業(yè)務，但由于綜合業(yè)務類型復雜，總體業(yè)務活動范圍較廣，所以與專業(yè)型機構(gòu)類似，綜合型機構(gòu)也建立了較為嚴謹?shù)馁|(zhì)量控制制度和企業(yè)管理體系。但由于土地評估項目經(jīng)驗相對房地產(chǎn)評估、資產(chǎn)評估的較少，因此，綜合型機構(gòu)對技術(shù)風險的關(guān)注程度較高。

六、結(jié)論

采用科學的方法對不同風險情形進行分級是識別風險的重要內(nèi)容。本文根據(jù)風險分級的實質(zhì)，提出建立評估機構(gòu)風險分級的設(shè)想，遵循科學有效的風險分級的方法，從常見的評估機構(gòu)風險情形入手，以在全國范圍通過德爾菲法得到的風險情形權(quán)重評分信息作為分級依據(jù)，并以綜合型估價機構(gòu)為例，運用所建立的估價機構(gòu)風險分級模型對這種估價機構(gòu)進行了風險分級，得到的分級結(jié)果反映了該類機構(gòu)的經(jīng)營特點。因此，本次研究提出的土地估價機構(gòu)風險分級機制具有一定的操作性，其對各類機構(gòu)的分級結(jié)果也具有參考意義。

建立評估機構(gòu)風險分級機制，有利于評估機構(gòu)對重點風險建立針對性強的防范措施，提高工作效率，做到有的放矢，同時節(jié)約了機構(gòu)不必要的經(jīng)營成本。估價機構(gòu)可以根據(jù)自身經(jīng)營情況、業(yè)務特點、人員特點等對號入座，按照風險分級的結(jié)果可以清晰了解自身應關(guān)注的風險點，并且對應風險建立有針對性的審核機制和風險防控體系。

[1]風險分級管理辦法[Z].2007.

（責任編輯：張瑤瑤）