李南

摘要：隨著社會經(jīng)濟的不斷增長，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)展起來，面對現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的日益復(fù)雜和風(fēng)險加大，市場的調(diào)節(jié)機制還在某些方面存在一些問題，只有加大房地產(chǎn)領(lǐng)域改革的力度，加強調(diào)控，才能更好、更快解決這些問題。本文將從房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀出發(fā)，對出現(xiàn)的系列問題進行分析，力求促進房地產(chǎn)市場的健康、快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 問題 策略

中國房地產(chǎn)業(yè)近十幾年來發(fā)展迅速，已經(jīng)成為我國最熱門的行業(yè)之一，而且在中國國民經(jīng)濟中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了人們的居住條件，也推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。但是我們也要看到，在各種不利的因素和環(huán)境的制約下，房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè)之一，伴隨著其迅速的發(fā)展，也暴露出許多不足之處。因此，國家在其發(fā)展中進行了宏觀調(diào)控和各種支持，為的是促進房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，進而實現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)供求總量的非均衡性

房地產(chǎn)供求總量上的非均衡般表現(xiàn)為潛在實際供給大于有效供給，總需求大于有效需求，即超額供給和超額需求同時并存，也即短缺與過剩同時存在。在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，存在著大量商品房空置、潛在需求巨大與有效需求不足的矛盾等非均衡問題。近幾年來，針對房地產(chǎn)市場的問題，政府相繼出臺了

系列的相關(guān)措旋，但效果并不明顯。導(dǎo)致這種結(jié)果的真正原因是多方面的，既有我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平總體偏低的問題，也有我國居民對擁有住房所有權(quán)的傳統(tǒng)觀念，以及一些家庭和企業(yè)把住房作為保值增值工具的心理作用，更有政府參與房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的不當(dāng)行為的影響。近幾年來，新的房地產(chǎn)項目不斷開工，商品房供應(yīng)持續(xù)增加。一方面，我國存在住宅供給數(shù)量過高、住宅有效需求不足而導(dǎo)致大量商品房空置的現(xiàn)狀。而另一方面，由于房價過高，大多數(shù)的中、低收入家庭買不起住房，無房可住，幾代同室的現(xiàn)象屢見不鮮，造成了大量樓盤空置的現(xiàn)象。目前，全國及部分地區(qū)大量的商品房積壓賣不出去、空置率越來越高已成為不爭的事實。

（二）房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模呈現(xiàn)加大趨勢

近幾年來，我國房地產(chǎn)價格直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。土地價格由于其稀缺性和市場需求的無限性的拉動作用及其土地市場投機炒作，出現(xiàn)虛漲。如果把全國的固定資產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較下，會發(fā)現(xiàn)投資人大量囤積購買土地，房屋空置泡沫，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)虛長趨勢，房地產(chǎn)的投資增長速度明顯的比其它固定資產(chǎn)的投資速度快的多，而且這虛長的趨勢也越發(fā)明顯。

（三）消費結(jié)構(gòu)缺乏理性

在我國，大多數(shù)的消費者對房地產(chǎn)的發(fā)展持觀望態(tài)度，他們消費心理受到炒房者和媒體輿論的影響，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)使市場調(diào)節(jié)機制的缺陷越發(fā)的暴露出來。在利益的驅(qū)使下，某些非理性的因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的飛漲，投機者借此機會不斷的炒高房地產(chǎn)價格，使其真正有需求的購房者買不起房子，出現(xiàn)了貧富日益加大，兩極分化日趨嚴重的現(xiàn)象。

二、目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

（一）銀行信貸存在的問題

隨著我國房地產(chǎn)金融信貸風(fēng)險的不斷加重，主要體現(xiàn)在一些開發(fā)商在購入土地時自有資金不足，為了獲得預(yù)期的利益，只能從金融機構(gòu)獲得信貸，致使在一定程度上增加了金融信貸的風(fēng)險。

（二）經(jīng)濟環(huán)境因素

即中國經(jīng)濟受到金融危機的影響之后，這幾年的經(jīng)濟已經(jīng)開始逐漸復(fù)蘇，每次房地產(chǎn)市場的升溫的推動力都是高速發(fā)展的經(jīng)濟。經(jīng)濟的復(fù)蘇影響著人們的購房需求，從而導(dǎo)致房價的逐漸上漲。

（三）中、低檔普通商品房有所欠缺

我國住房制度改革之后，以住房的市場化分配代替了住房的國家分配制度，導(dǎo)致房價上漲過快。部分地區(qū)政府為了生產(chǎn)總值的提高，不惜過度促成土地交易，由于利益的驅(qū)使，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商更熱哀于開發(fā)高利潤的高檔住宅和別墅，在提供經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住房上根本沒有積極性，使得本應(yīng)占市場主體的保障性住房逐漸邊緣化。廉租房、經(jīng)濟適用房的供給量，根本滿足不了中、低收入家庭住房的需求，這就導(dǎo)致商品房成了解決居民住房的基本模式。住宅結(jié)構(gòu)供給的失衡，會間接導(dǎo)致房價的攀升，影響房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

三、改變房地產(chǎn)現(xiàn)狀的應(yīng)對策略

（一）加強政府的參與力度

近幾年房地產(chǎn)市場的變化使我們認識到，單靠市場機制自發(fā)調(diào)節(jié)來解決土地資源稀缺、房地產(chǎn)價格上漲等問題是遠遠不夠的，因為由于市場機制自身的特點，若完全靠市場機制的自動調(diào)節(jié)來解決這些問題，需要相當(dāng)長的周期。于是，作為社會經(jīng)濟管理者的政府理所當(dāng)然地承擔(dān)起了相應(yīng)的宏觀調(diào)控職能，采取定的政策和措施促使經(jīng)濟向最優(yōu)均衡狀態(tài)運行，保證經(jīng)濟資源的有效利用。政府需要針對各地的不同情況分別進行分析和規(guī)劃，嚴厲控制并打擊故意炒地、炒房等現(xiàn)象的發(fā)生，更要合理利用各地域的土地資源，推出公平公正的招商開發(fā)投資政策，堅決把握好房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，制定合理有效的房地產(chǎn)管理辦法，打擊囤地、囤房的不良現(xiàn)象。方面，利用稅收優(yōu)惠政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)廉租房、經(jīng)濟適用房，另方面，發(fā)揮稅收引導(dǎo)作用，鼓勵企業(yè)通過自建房、合作建房等方式打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷。

（二）整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為

房地產(chǎn)市場是個復(fù)雜的經(jīng)濟體系，考察個區(qū)域的房地產(chǎn)市場是否發(fā)達，關(guān)鍵看房地產(chǎn)市場體系是否健全和完整。應(yīng)當(dāng)制定有效的房地產(chǎn)市場政策，來解決高房價與高空置率的矛盾現(xiàn)象，讓消費者的真是需求來主導(dǎo)房地產(chǎn)市場。遵循我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，從我國的基本國情出發(fā)，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控和把握，杜絕房地產(chǎn)市場的房價穩(wěn)定而導(dǎo)致房地產(chǎn)的流通成本和交易成本的提高，為更好地貫徹房地產(chǎn)發(fā)展政策培育出

個良好的房地產(chǎn)市場體系。

（三）政策上給予相對的扶持

不斷提高廉租房、經(jīng)濟適用房等中、低檔住房的供給比例，努力解決低收入家庭的住房困難。居民個人集資建房的可操作性還有待進步研究，但是低收入居民的要求在

定程度上表達了對國家政策的期望，讓居民不再受開發(fā)商的盤剝。另外，還可以通過貧困居民住房求助活動、建設(shè)外來務(wù)工人員員工宿舍等多種方式，不斷改善低收入家庭的住房狀況。

（四）使房地產(chǎn)市場逐步走向成熟化

綜合當(dāng)前對房地產(chǎn)市場投資的增長速度，中國房地產(chǎn)的投資還處于繁榮階段，但是，從市場表現(xiàn)來看房地產(chǎn)市場則處于不成熟到成熟的國度階段，從當(dāng)前城市居民的經(jīng)濟實力和居民的購買力分析，只要經(jīng)濟形勢平穩(wěn)可持續(xù)的增長，不出現(xiàn)嚴重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價就不會大起大落。

四、結(jié)語

從當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢分析，住房銷售開始得到控制，從根本上規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的投資現(xiàn)象，我相信中國的房地產(chǎn)市場將越來越完善，未來幾年中國房地產(chǎn)供求關(guān)系將趨于均衡，房地產(chǎn)市場將保持平緩的發(fā)展勢頭。